自信が付く！不動産売却

暦年課税制度とは何ですか？

Thu, 12 Dec 2013 09:55:11 +0900

贈与税は、個人から贈与により財産を得た者に課される税金です。相続や遺贈によって財産を得た際にはその財産について相続税が課されますが、被相続人が生前中に配偶者や子供などに財産を贈与すればその分相続財産が減り、本来負担すべき相続税よりも少ない税負担で済むこととなるため、生前中に財産を分散した場合とそうでない場合とでは税負担に著しい不公平が生まれてしまいます。贈与税にはこのような生前贈与による税負担の不公平・相続税回避を防ぐねらいがあり、相続税を補完する意味を持つため相続税に比べて課税ラインが低く、税率もその累進度合が高いです。
暦年課税方式による贈与税の課税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から、110万円の基礎控除を差し引いた金額に税率を乗じることで算出します。贈与税の基礎控除は贈与税の申告書の提出の有無に関係なく認められるので、その年中に贈与により得た財産の価額の合計額が110万円以下であれば贈与税は課されません。つまり、贈与を受けた金額が110万円以下であれば申告はいらないです。計算式は次のようになっています。
その年分の贈与税の課税価格－基礎控除＝差引残額(千円未満切捨）
差引残額×税率＝贈与税額(百円未満切捨）
現金500万円の贈与を受けた場合
5,000,000円－1,100,000円＝3,900,000円（千円未満切捨）
3,900,000円×20%－250,000円＝530,000円(百円未満切捨)
贈与税の申告と納付は、贈与を受けた人が贈与をうけた年の翌年の2月1日から3月15日までにすることとなっており、申告書の提出先は贈与を受けた人の住所を所轄する税務署です。

1号買換えがよくわかりません。

Fri, 13 Sep 2013 17:44:55 +0900

事業用資産の買換えの特例は、個人事業のように供している特定の地域内にある土地建物などを譲り渡しをした後、一定期間内に特定の地域内にある土地建物などを取得し、取得後1年以内にその買った資産を事業のように供したときに、譲り渡しをした資産の譲渡益のうち、一部分の税金を繰延べすることが可能という制度のことです。この特例は現在10個の規定があります（譲渡する資産と購入する資産の組み合わせ）。この特例が適用されるには、譲り渡しをする資産と購入する資産が下記の条件に当てはまることが必要です。ちなみに既成市街地等とは、首都圏装備法第2条第3項に定められている既成市街地、近畿圏整備法第2条第3項に定められている規制都市区域、首都圏や近畿圏および中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関しての法律施行令別表に掲げる区域のことを指します。
　（１）譲渡する資産
　　既成市街地等内にある事務所や事業所として使われている建物またはその敷地の土地
　　除等とした都市の1月1日現在で所有期間が10年を超過するもの
　（２）購入する資産
　　既成市街地等外にある事業用の土地等や建物、構築物、機械装置
譲り渡しや購入した土地が、どの既成市街地等に当てはまるかの判断につきましては、その土地等の譲り渡しをしたとき、または取得したときの現状によるものとなります。よって、1号買換えが適用されるには、譲り渡しおよび購入の前に当該資産の所在している各市町村へ、どの地域に当てはまるかの確認が必要です。また、取得したときに既成市街地外でそのあと、既成市街地内に取り込まれたときにも適用できます。課税の対象となる譲渡所得の計算に関しては以下を参照してください。
　・売却代金以上の事業用資産を購入したとき
　　（１）収入金額　売却金額×20％
　　（２）必要経費　（売却した資産の購入代金＋譲渡にかかる費用）×20％
　　（３）譲渡所得の金額　1－2が税金の対象
　・売却代金未満の事業用資産を購入したとき
　　（１）収入金額　（売却金額－買換資産の購入代金）＋買換資産の購入代金×20％
　　（２）必要経費　（売却した資産の購入代金＋譲渡にかかる費用）×上記÷1の売却金額
　　（３）譲渡所得の金額　1－2が税金の対象

9号買換えの特例について教えてください。

Fri, 13 Sep 2013 17:44:33 +0900

事業用買換えの特例は、事業用資産を売却したときの譲渡益を、将来に課税を繰り延べるというものです。その中でも、「何でも買換え」と呼ばれる9号買換え（旧16号買換え）はとても使い勝手のよく、国内で10年を超えて所有している事業用資産を売って、新たに国内の事業用資産を買えば、適用がうけられるものでした。ただし今は、買換資産の範囲は次のように改められました。（平成24年税制改正）。

≪譲渡資産≫
　・改正前…国内にある土地等、建物または構築物で個人により取得がされたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの
　・改正後…上記と同じ
≪買換資産≫
　・改正前…国内にある土地等、建物、構築物または機械および装置
　・改正後…国内にある土地等（特定施設と呼ばれる事務所や事業所その他の政令で定める施設）の敷地用のために供されるもの（特定施設にかかる事業の遂行に要する駐車場のために供されるものを含む）または駐車場のために供されるもの（建物または構築物の敷地のために供されていないことについて政令で規定するやむを得ないわけがあるものに限る）でその面積が300㎡以上のもの、建物、構築物または機械および装置
また、税制改正によって土地などを買換資産とする際は、以下の要件が必要となります。
　（１）面積要件
　　　面積が300㎡以上のものに限る
　（２）特定施設の敷地であること
駐車場の際は、その駐車場を管理する事務所などの建物などが存在しなければ原則的に買換資産とは認められません。しかし都市計画法などの一定の規定によって、建物が建てることが不可能であるという、やむを得ない事由がある場合は認められます。ただし、この特例の適用期限は平成26年12月31日までなので注意が必要です。

譲渡担保の登記の仕組みがわかりません。

Fri, 13 Sep 2013 17:19:40 +0900

まず譲渡担保は、不動産を担保として借入れするときの、抵当権や根抵当権の設定登記よりもっと強固に担保したい際に、登記上のみ土地の所有者を借主から貸主の名義に移すことをいいます。このとき借主は所有権が移動しても、使用収益が可能となります。また、不動産登記法が改正されたことによって、原則的に売買を原因とした登記はできなくなりました（以前は真実が譲渡担保であったとしても売買を原因とする登記ができた）。
　譲渡担保で所有権を移転登記したとき、所得税ではその実質は担保に過ぎないものでありますので、売買はなかったものとして課税されることはありません。このとき下記の注意点を参照してください。
　（１）契約書で以下のすべての事項を明確にしていること
　　・担保となっている資産を債務者が今までと同じ通りに使用収益すること
　　・通常支払うと認識されている当該債務にかかる利子、又はこれに該当する使用料の支払いに関しての規定があること
　（２）債務者と債権者が連署した申立書を税務署長に提出すること
　　申立書には、その譲渡が債券担保だけを目的として形式的におこなわれたものである旨の内容を載せること
その後、上記（１）の要件のいずれかを欠く際、または借り主が債務の弁済ができなくなり、その資産が実質的にも債権者のものになった際には、これらの事実が発生したときに譲り渡しがあったものとされます。また、担保の契約に買戻条件付譲渡や再売買の予約などの形式がありますが、上記のような要件に合致しているものは、譲渡担保に当てはまるものとして同じように取り扱われることになります。