まず、

「借入れの枠の中でどれだけキャッシュフローを出すか？」

これをすることにより初めのステップは完了です。

次のステップとしては、

「キャッシュフロー＋借入で、次の物件をいつ購入できるか？」

これは金融機関と上手に付き会い、あと何件購入できるかの勝負になります。また、ある程度のテクニックが必要になります。

次のステップとしては、

「キャッシュフローのみで、次の物件をいつ購入できるか？」

ここまでくればもう安心です。

年収1,000万円のキャッシュフローはもう目の前に現実的に見えてきます。

このように、計画が大事になります。

不動産投資は複利の原理です。

株のように上がったから高く売って儲かった！というようなキャピタルゲインではなく、家賃収入が毎月あるインカムゲインです。

中、長期的なスパンで投資計画を立てますが、一度収入となった家賃はそうは下がらず、継続して副収入になります。

しっかりと計画を立てることをお勧めします。


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では、購入をする場合はどうでしょうか？

キャシュフローベースで物件を探していると、１階の物件は必ずと言っていいほど出てきます。

イコール高利回りの物件が多いということになります。

というのは、もともと新築で分譲した業者が、1階は賃料が取りにくいため価格を安く設定したり、多少利回りを上げて分譲しています。

そもそも利回りが良い物件が多いということになります。

気になるのは出口戦略（EXIT）ということを思い浮かべるかもしれませんが、そもそも上階では有り得ない利回りで購入をしていますので、出口も高利回りになります。

ただ、これは上階や、他の物件でも同じことが言えるでしょう。

逆に高利回りで購入できていない物件は、鼻から低利回りでは売れませんが、高利回りで購入しているものに関しては低利回りで出すことはできます。

実際は1階でも何も変わらないということです。

ただ、購入時に気にしなければいけな要素が２点あります。

①エリア

エリアは良い場所であれば、尚賃貸需要は気にしなくても良いでしょう。

②日当たり

真っ暗ではやはり賃料も落ちます。最低の日当たりは確保したいですが、賃料設定が安ければ問題ありません。

1階の場合はこの二つは押さえておきましょう。

賃料設定さえ押さえておけば、1階だろうがなんのそのです。

因みに高速際のマンションは2階～5階より、1階の方が賃料は高いです。

1階を購入しましょう。

ご協力をお願いします。

勿論、エリアが悪い場所では控えるべきですが・・・

「セキュリティに問題」で女性のニーズに合わない、もしくは「賃借人のニーズがなさそう」と気にする方もいますが、全くそんなことはありません。

賃借人の目線になって考えてみましょう。

例えば、賃借人が賃貸物件を探す際は、何を一番気にしますか？

それは、家賃です。

賃料的にアパートしかない場合。

では少し賃料をアップした1階のＲＣ造があるとします。

もちろん対象に入ることでしょう。

それにアパート比較したセキュリティでは１階でもＲＣのマンションの方が良いですね。

次に、広さはどいうでしょう。

狭くて上階、広くて１階。

これも１階も選ぶ対象になります。

賃貸仲介のスペシャリストに、以前聞いた話ですが、

男性の方が見栄で、上階を選びやすいとのこと。

最近は女性の方が、１階を選ぶケースが多くサイフのヒモが固いようです。

実際に賃貸管理をしていると、１階は更新する率が高いそうです。

では次回は購入する側になって考えてみましょう。

正直、不動産投資をする上で、ひとつのボーダーラインではありますが、私の身近にいる投資家で1,000万円の家賃収入は、それ程対したことではありません。

特に40代で、ある程度の資金があるところからスタートをした投資家は、ハイレバレッジを起こしており、投資回転率は凄まじいものがあります。

ただし、20代～30代のから始める方の場合は、40代からスタートするより「時間」というアドバンテージがあるため、複利の原理を生む不動産投資では非常にプラスの材料です。

私のクライアントで半信半疑だった20代後半の方も、今では月に約30万円キャッシュフローになり、「ラスティさんに会えて良かったです」と言われます。

その方の将来は見えています。

恐らく、10年後には一棟マンションやビルを数個所有し、悠々自適に生活をし、給与所得を楽に上回るキャッシュフローが入り、税金対策に勤しんでいるでしょう。

よくセミナー等を行うのですが、皆さん一番知りたいところは金融機関の知識のようですね。

このブログで今後、何らかの講習ができればと考えています。

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まず、現金でワンルームを購入した場合の事例です。

まず、諸費用を70万円ぐらいとします。

そうなると価格530万円、東京都内での相場家賃的に約52,000円とし、これを家賃と設定して計算します。

管理費5,000円、修繕積立金4,000円、毎月のキャッシュフローは43,000円ですね。

では、ローンを利用した事例を見てみましょう。

600万円で2件いわゆる、300万円で2物件の投資用ワンルームを購入します。

諸費用は一つにつき70万円だと仮定します。

300万円－70万円で230万円を頭金として充当します。

頭金20％と仮定すると、1,150万円のワンルームになります。

家賃88,000円　管理費5,000円　修善積立金4,000円で月額のローン支払は40,700円とします。

すると毎月のキャッシュフローは38,300円

同じような物件をもう一件購入し、合計キャッシュフロー76,600円

現金で1件の購入の場合は、43,000円のキャッシュフロー

ローンで2件購入の場合は、76,600円のキャッシュフロー

では、これを年間にした場合のキャッシュフローは

現金で1件の購入の場合は、526,000円のキャッシュフロー

ローンで2件購入の場合は、919,000円のキャッシュフロー

となります。

また、これは多少テクニック論になってしましますが、550万円を頭金に1380万円、家賃150,000万円の物件を購入するという方法もあります。

管理費、修繕積立金が15,000円として、キャシュフローは約94,000円で年間は1,128,000円

になります。

もうひとつ・・・

ローンで購入する場合、例えば自己資金100万円で1件購入ができ、1物件のキャッシュフローが22,000円だったとします。それを6件購入した場合。

その場、月間132,000円　年間で1,584,000円になります。

最後の二つの方法は、私がコンサルする上で得意分野です。

レバレッジをしっかりと利用しましょう。

そのためには金融機関の知識は必要不可欠ですが、特にワンルームの場合は難しいでしょう。

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またコンサルも受け付けてますが、非常に忙しいので・・・まずはブログで勉強してください。

ただ、方法や順番を間違えると命取りになりかねません。

売るだけの不動産屋などに騙されないように・・・

例えば住宅ローンは「負の負債」と言っても良いでしょう。

35年間ローンを支払い続け、老後には土地しか残りません。

勿論残るものがあるのでゼロではありませんが、35年支払い続ける義務は、余程安定している職業（給与）で無い限りはかなりのストレスであり、ほぼプラスになることはないでしょう。

では、「正の負債」はどうでしょう？

不動産投資におけるローンで考えてみます。

多額の借入や、仮に80歳までローンを組んだをしても、毎月賃借人がローンを支払ってくれます。

また、それだけでなく毎月キャッシュフローがプラスになります。

このおかげで生活が豊かになったり、老後も年金ををあてにしなくても家賃収入が生活の安定をもたらしてくれます。

これは「正の負債」といえるでしょう。

次回はレバレッジについてです。

投資マインドが欠落していると、本来の目的を失い、失敗をしかねません。

良くある例として・・・

「将来自分が住むかもしれない」

「価格が多少高くても外観が良い方が賃借人も多いだろう」

などです。

不動産は株とは違いリアルに存在する物です。

そのせいか、本来お金の流れを第一優先にしなくてはならないはずが、見た目を理由に優先順位が落ちてしまうことがあります。

これでは、本末転倒です。

特に融資を受ける場合、キャシュフローを優先に購入をし、お金がお金を作り出す物件を購入しなければなりません。

そこに、見た目（外観、築浅）などの感情は一切必要ありません。

問題はしっかりとキャシュフローが回っていくかどうかです。

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私の仕事は不動産投資プランナーまたはコンサルなどの仕事をしています。

日頃よりクライアントの物件ポートフォリオ修正や、不動産投資でどのように安定したキャッシュフロー計画を上げていくかなどの相談を受けています。

良く言われる言葉は「もっと前にラスティさんと会えっていれば良かった…」です。

もう少しだけ、借入れの知識、金融機関の評価の出し方、またどの基準で物件を選ぶかのポイントを理解できていれば、もっと効率的に収益を上げられたはずのクライアントが多のは事実です。

従って、先に伝えようとこのブログを初めました。

年収1,000万円というのは家賃のことではなく、家賃－ローン支払い－維持管理費や税金等＝手取り収入です。

あえて「住宅ローンが組めれば」というサブタイトルを入れましたので、このブログではローンを利用しレバレッジを掛けることを基本とします。

では実際に年収1,000万円は可能かどうか？ということになりますが実際は可能です。

日常コンサルの仕事で、多くのクライアントは実際にその計画を実行し、毎年近づいてきてます。

但し、何年で作れるかという質問に対しては個人差が生じますで、こちらは次回に説明をします。

私プロフィールを見ていただければ解ると思いますが、私の推奨する投資方法は基本は東京・神奈川です。

従って、地方の一棟マンションでハイレバレッジを掛け急速にキャッシュフローを生むような、専業でないとできない方法とは違います。

なぜなら少し勉強をしたからといって、普段本業をしながら地方の物件を見に行き、セミプロのような正確な判断ができるとは到底思えません。プロである私でさえ間違う可能性があります。

また、将来の不動産投資における見通しとしては、少なからず少子高齢化やカレント（格差社会）の影響を考慮すると、賃貸需要の変化の少ない場所で投資をする方が健全であると考えられます。

更に資金が1,000万円以下の方は、中古ワンルーム（区分）から始める方が融資も通りやすく、リスクも少なく始められます。

このブログを通じて、中古マンルームのみで年収1,000万円を達成する計画をお話していくつもりです。

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