実際、私も銀行では「投資」なんて言いません。「不動産賃貸業」と言っています。

でも、投資と事業って…誰が主体となってやっているかだけの違いしか無いように思います。誰かが「事業」をしていて、それにお金を出すと「投資」…というだけではないのかと。

もし、社会的に有用な事業があり、将来性が有望であったとして、それが「事業」であれば融資対象。「投資」であれば対象外。

銀行の取り扱いとしては分かるのですが…イマイチ納得できないところもあります。

どうせ担保やら保証やら要求してくるのなら「事業」でも「投資」でも融資すりゃいいのに。

だいたい、銀行自体が庶民から金を巻き上げて（預金）国債を買っている（投資している）じゃないかよ！と。

「投資」だから金貸せない？だったら、借りた金で投資するなよ！と言いたくなります。

それはそうと…

最近、お会いした社長さんに会社を案内していただきました。20代は仕事を転々としていたその方、その後、事業をおこし20年（25年？）で年商100億まで会社を大きくしていました。

淡々とやるべき事をやり続ければ、それ相応の報酬を受けられる可能性があると。

今、不動産投資を始めれば数年後には数十億規模の賃貸経営を行える可能性があるのです。

サラリーマンを続ければ、定年まで働き続けられる可能性があるのです。

とういことで、私は会社は辞めました…

正直、彼の発行しているメルマガは適当な物件を紹介しているだけで、クソ情報を垂れ流ししているだけという印象を持っていたのですが、実際に会って、話をしてみて印象が変わりました。

意外なほど、彼はまともに収益不動産投資を考えているのでは…という印象を受けました。

この印象はMT大家さん自身でからの印象と言うよりは、一緒に不動産業をされている方の印象が強かった為かもしれませんが。。。

会う前の彼の印象は、たいしたことも無い実績をあたかも、たいしたことがあるように見せかけているだけのとんでもない人という感じでしたが、実際に会い話しをしてみて…この人、真面目に相手のことを考えているのでは？？？と変わりました。

融資についても、多くの不動産屋さんがスルガと言い出すのに対し、MT大家さんはスルガもあげたものの、その人の属性に合わせて金融機関を紹介してくれるような印象でした。

そして、物件の紹介についても…意外とその人に合わせて考えてくれていると…

意外とおすすめなのかもしれません。MT様。

…とはいえ、一回話しただけなので保証は出来ませんよ。

はめ込みがないとは言えませんしね。

ただ、少なくとも銀座あたりにあるEWハウジングよりは遙かにまともだと思います。

なんで、収益専門の不動産屋さんって…ああなんですかね。スルガ・スルガって。銀行知らないのか？と思いますよ。ホント。

所用で管理をお願いしている不動産屋さんに行ってきました。

で、その不動産屋さんへ行く途中の不動産屋さんが各家電付きの部屋の看板を出しており、冊子を配布していたので見てみたのですが、普通の家賃で家具家電付きか？という感じで募集しておりお得な気がしました。（ただし、ぱっと見ただけなので立地などは全く考慮外です。）

このようなサービスをする限りは、相当客付けが難しい立地なんでしょうね。。。

今まで購入を考えた物件で家具家電付きの物件もあったのですが…川崎の風俗街のど真ん中の物件でした…いやぁ、現地確認したとき（昼間です）に、周囲の人の視線が気持ち悪かったですね…嫁と歩いていたので、なおさら変な視線だったのかもしれませんが。。。

で、その冊子を持って、管理をお願いしている管理会社へ行き、ちょっとだけ家具家電付きの部屋について話をしたのですが、お願いしている管理会社でも家具家電付きプランを考えているとのことでした。

ただし、その会社は最初から設置するのでは無く、入居者が希望したら追加料金を受け取ってリースするというスタイルでした。

で、です。料金を見ると高いんですよ！

電子レンジとDVDプレイヤーが各々600円／月ですが、電子レンジなんて1万円、DVDプレイヤーに至っては2，3千円で買えるんじゃないかと。

1年使うなら買った方が良いんじゃないかと。

全ての物品がそんなノリで値付けされているのです。

一体誰が借りるのか？？よっぽど面倒なことが嫌いな人は借りるかもしれませんが、常識的には需用がなさそうな気がします。

でも、この商売が成り立っているということは需用があるんですよね…不思議です。

そういえば、街中にあるリサイクルショップ。最近やたらと増えていますが、粗利70％の商売だとか。新品を扱っていたら粗利70％なんてあり得ないですよね。そりゃ儲かるし店舗も増えるわけだ。

…とはいえ、リサイクルショップの販売価格って…新品と比べると全く割安感を感じません。一体誰が買っているのか？？？

家電リースと共に一体誰が「お客様」になるのか謎な業界です。

やるなら風俗街のど真ん中で家具家電付き賃貸だな。と。

●土地どうやって探す？

　自分がやろうとしていることを理解し、それにあった物件を紹介してくれる不動産屋さんを探し、、、その人におお願いするしか無いと思います。もしくは、レインズのID、PWを借りて自分で検索するとか…

　ただし、新築アパートを販売している不動産屋さんはあまり…彼らの目的は、土地で稼ぎ、建物で稼ぎ…ですから。

　普通の町の不動産屋さん、普通に中古の収益物件を扱っている不動産屋さんの中から、話が通じる人を探し出し、その人と目標を共有することができないと厳しいと思います。

　…その際、ちゃんと帰る人間出ある事を認識させる必要はあります。不動産屋さん、ボランティアではないので。

　それにしても、多くの不動産屋さんって自分の文脈でしか物事を解釈出来ない人が多いですね。いくらこちらから説明しても同じ事を繰り返すだけ。オウム並の知能にイライラする事もおおいですが、そんな人に当たった際は無視。次です！次！

●建築会社どうやって探す？

　建築用地の目処がついたら次は建築士やら建築会社を探さないと…話が進みません。

　お知り合いに信頼できる人がいればその人を使っても良いと思います。

　私の場合、知り合いにそんな洒落た人は居なかったので、土地を仲介してくれた不動産屋さんのつてやらなにやらをたどって、何人かの建築士、何社かの建築会社から選びました。

　が、が、…当時、私は素人でした。しかも無知な素人でした。二度と使わない建築会社に当たっちゃったり…この件については追って詳細を書きます！（←目標はこの会社をつぶす事！）

●居室の企画って…

　建築士や建築会社の言いなりになったら負けです。あいつらは「プロっぽいことを言う素人」程度に考えておかないと思わぬところで嵌められます。…この件も追って…

　なんにしても、収納スペースを同確保していくのか？可能な限り容積率を利用仕切っているのか？快適な生活が出来る最低限はクリア出来ているのか？は意識しておかないと…ねぇ。…追って…

●お金ショートしない？

　おそらく、これこそが大問題なのでは無いかと思います。

　私の場合、1棟あたり　土地1億、建物1億　という感じで新築しており、2億を借入でまかなった感じとなっております。

　土地は決済時、建物は契約時3割、上棟時4割、完成引き渡し時3割の支払条件だったか。

　ざっくり、建築期間中の借入平均残高は1.5億、金利2％として、毎月、25万円の金利支払いが発生することとなります。土地購入から完成まで1年として25万×12ヶ月＝300万は必要です。大丈夫ですかね？

　そして、建築コスト…おそらく多くの場合当初の見積もりよりオーバーする傾向にあるかと思います。杭の長さがもっと必要だったとか。地中の配管ぶった切ったとか。資材が値上がったとか。当初見積もられていた部材のグレードが低すぎたので、真っ当な部材に変更したら…はぁ…とか。必要になる水道使用権が見積もりには行って無くて、来週までに払ってこいと言われたとか。。。いきなり言われても困るんだよ！ということが多々ございました。

色々と面倒な新築ですが、やればそれなりに楽しい部分もあります。いかがですか？新築？？

私、多分、またやると思います。次はもっとマシな建物を建てることが出来ると思うので。

では、どうするか…おそらく、土地から購入し、建築する必要があるかと思います。

実際、私は2棟とも土地から購入し、新築をしております。その場合、土地購入から完成までには1年程度の時間がかかることとなり、完成までの間は全くキャッシュを生まないにもかかわらず、各種支出だけがあることとなるため、かなりキャッシュフロー的に厳しい状況を味わうこととなってしまいます。

また、建物のプランの段階から建築士やら建設会社やらと打ち合わせをしなければならないため、それだけでも相当の時間を費やしてしまうことになります。。。

正直、真面目にサラリーマンをしている方にはかなり厳しいのでは無いかと思います。

土地から仕入れて新築するのであれば、

・割安な土地をどう探すのか？

・割安に建築してくれる業者をどう探すのか？

・入居付けに苦労しない企画を行えるか？

・建築期間中の金利支払いは大丈夫か？

については、最低限確認した上で、行動する必要があります。

もっとも、土地から仕入れて新築を行うのであれば（パッケージ商品としての新築でないなら）、おそらく銀行はその人に対して、相応の実績の確認をしたがると思うので、その辺の説明もきちんとできるように用意しておく必要があります。

つづく…

私、この1年で2棟　新築しております。

そして、その2棟ともRC物件となっております。

世田谷区と杉並区で新築していますが、規模・収益性ともほぼ同じような数字となっております。

建築費用（土地等含む）：2.2億程度

利回り：8％強

構造：RC

階数：5階建て

さて、この8％という数字、木造の記事で書いていた新築アパートを販売している業者さんの8％と同じ数字です。

しかも、こちらはRC。固定資産税もお高い状況です。

それでも、建築したのはなぜか？

銀行からの融資条件がスルガさんとは全く異なっているからです。

世田谷物件の金利は2％を切っています。融資期間も30年取れており、返済比率は50％強程度。

これであれば、回っていきます。

そして、両物件とも人気のある駅から徒歩6，7分という立地となっており、おそらく将来にわたり空室リスクも、賃料低下リスクも相対的に低いものと考えております。

…新築木造アパート業者さんの立地は東京のターミナル駅まで1時間くらいかかりそうな立地ですからね…ん～。徒歩は原則10分以内、最悪でも15分以内と言ってましたが。。。

賃貸物件を新築するなら、立地と企画は妥協できないな…と思います。企画については反省すべき点が多々ありますので、次に新築する際にはきちんと詰めていきたいと思いますが。。。

世田谷や杉並でRC新築で8％ならやりたい！と思った人もいるかもしれませんが…それはそれで苦労もあるわけで…次から苦労話を書いていきます…単なるグチですが…

というのが出てきます。

私、旅行が趣味でアフリカ・インド・アジア・南米などフラフラしており、それらの国々の底辺の方も見てきました。ある程度、おっしゃることは分かる…と思うのですが…

確かに彼女たち（彼も）の置かれている状況は先進諸国に比べればある種「過酷」なのかもしれません。自身の選択でなく結婚させられるのも事実でしょう。

でも、でも！じゃあ、先進国で生まれたら恵まれているのか？というとそんな事は無いんじゃ無いの？と思うのです。

女性の権利　云々とか。恋愛　云々とか言えばそうなんですけど。

では、日本あたりで「自身の選択」で仕事を一生懸命して、婚期が過ぎちゃったとか、出産するには厳しい年齢になっちゃったとか、それは女性の権利を奪っていないのか？と思うのです。

日本あたりで仕事をしていたことは一見、自身の選択であるから文句を言うなということなのかもしれませんが、生物としての人間が仕事（だけ）が目標になるなんて事はあり得ないのでは無いか？と思うのです。

結局、発展途上国も先進国も、各々の置かれている国の都合の良いように作り出された「常識」に縛られ、一部の人間が得するように社会システムが成り立っているんだろ。と。

だったら、その一部の得する人間になってやるよ。

というのも、不動産を購入する動機だった…のかなぁ。

いや、この記事はホントに思いつきです。

…なんだかなぁ。

お一人は、フィリピンの不動産を売っている人。もう一人は普通に日本で起業を行おうとしている方ですが、以前フィリピンで事業を行っていた方。

どちらの人にも共通していることは、フィリピンの上層部の人と知り合いということ…。

将来、フィリピンで事業をするかどうかは分かりませんが、せっかくですから、そんなツテがある人とはつながりを持ち続けたいと思います。

フィリピン、今後35年でGDPが15倍に成長することが見込まれているらしいです。そして、この国の人口ピラミッドは見事に綺麗なピラミッドの形をしています。

英語が話せ、国が若く、経済が離陸しつつある国…かつての中国やインド…のような成長を見せてくれるのではないかと期待しています。

昨年11月まで私は国内不動産のみを対象としていましたが、上に書いた人とお会いしたことからフィリピンのコンドミニアムを1室購入いたしました。プレビルド物件ですので、まだ建築中という状況ですが、直近お聞きしたところによるとすでに値上がっていますよ！と。。。

なんでも、買ったときの1.5倍位になっている？？！

いや、そりゃいくら何でもおかしいでしょうよ。と思うのですが…ねぇ。

あ、いや、もっとおかしいことがありました。昨年11月に購入しているのにまだ契約していません！！そりゃ、私の方がおかしいのか。はぁ。

賃貸に出すと、その物件の時価の1％が月家賃目安（年12％）とか言っていました…ドンドン値上がっていくのに時価の1％らしいです。本当ですかね？

50年前の日本の経済状況を再現している国がそこに！

投資対象として、もうちっと本気で考えていこうと思います。

でも、融資が使えないことが問題なんですよねぇ～

自分自身が不動産投資を始める前の段階では参考になったと思う本も、今読み返すと…え？なんなの？？と思うような本が結構あります。

中には、どっかの業者の宣伝だろ！と言いたくなるような本もちらほら。

そんな感情を抱きつつも、本も含め不動産投資関連情報は仕入れるようにしています（つもりです）。

今回は『「年収500万円以上」の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル』（自衛隊大家　佐藤一彦著・ごま書房新社）を読んでみました。

正直、物件購入戦略については私の戦略とは大きく異なっているため何とも言えない…と思いました。

著者はなるべく借入に頼ること無く物件購入を行っていますが、逆に私は思いっきり借入をし、出来る限り規模拡大を図る戦略でした。

目標家賃収入額も、著者が50万／月でしたが、私のリタイア時の目標キャッシュフローはその10倍…

何のためにリタイアするのか？その目標により、執るべき手段は大きく変わるという事でしょう。

今までと同じ生活を行う事を目標とするのであれば、著者のような戦略が有効に思えます。

しかし、私が目標としたのは必要な生活資金を遙かに上回る家賃収入を得ることにより、自立的に資産規模拡大が可能となる水準のキャッシュフローを得ることでした。そして、そのキャッシュフローはいろいろな出会いをもたらしてくれています。良くも悪くも。。。

何を、どの程度の収入を目標にするのか？それを明確に意識すること無く不動産投資を始めるなんてあり得ないと思いますが、その目標が異なれば、とるべき手段は異なります。

ごく当たり前のことですが、今一度、目標を認識し、やるべき事を明確にする必要がある…と自分に言い聞かせてみたり。。。ぶれまくりですからね(^^;)

そうそう、賃貸募集の章は参考になりました。キッチンのカッティングシートが5000円？ですか…最近見積もりいただきましたが3万円くらいでした…なんでこんなに違うのか？？

そして、最後にNSX松田さんとの対談は感慨深かったです。NSX松田さんのセミナーに出席したことが私が不動産投資を行うきっかけでした。…もっとも、私の投資方法はNSX松田さんの方法とも全く異なってしまいましたが。

この本、これから物件取得を行う方には有用かと思います。また、空室対策に項目はどなたでも参考になるのかと。と思いました。

てなことで。。。またです。。。

この新築木造アパート業者について、過去に収益物件を購入した業者さんとちょっと話をしてきました。

ほぼ意見は一致しました。。。

ワンルーム業者の手口そのものの一棟版とう点で。

きっと、こうなんんじゃない？という流れも一致しており、以下のとおりでございます。

・なんらかの形で小マシなサラリーマン名簿を入手し営業のお電話。

・会社近くの喫茶店で会って、「こんな素晴らしい商品があるんですよ！」営業。「ワンルームじゃ、土地ものこらないでしょ？！でも一棟アパートは土地もあります！」って。節税にもなると言うんですかね？（絶対2人1組で営業ですよ。へへっ）

・忙しくて、ろくに考える時間がない余裕のないサラリーマンに「有利」意識を植え付けて、契約→販売！

・ついでに、管理業務や清掃業務も受注して、さらにカモる。

・2年間は満室保証をつけてるので、何となく回るけど、その後は空室に苦しみだしてもがくオーナーへ　他社を装った営業電話…「今なら有利な条件で弊社がお買い取りいたします！」って。疲れ切ったオーナーは泣く泣く売却。

・売却された物件は他の収益を探している人に転売されて、そこでも利益。

こんなもんでしょうかね～