本日は四国松山で営業をかけてきました。

松山は福岡と同じぐらい、むしろマーケットが小さいだけに

それ以上過熱しております。

ここ二年ぐらいで松山で起きたことは、本州中部の某銀行が

ファイナンスをつけて、東京をはじめとする全国の投資家に

松山の収益物件を売り込んできたということです。

地元の関係者の表現を借りれば、もう売るものが全くないとのこと。

やってくれるなＳ銀行(-。-)y-゜゜゜

ただ、本日の収穫は、松山にも世間で知られていない物凄い

資産家が多く、東京の収益物件を探している人が

いっぱいいるとの情報を得ました。

私は松山にも福岡にも、地元の投資家にアクセスするチャネルを、

今回の出張で確かに構築できた実感があります。

ネットで情報の上澄みはさらえますが、

最終的にはフェイストゥフェイスのコミュニケーションがないと

不動産取引は成立しません。

Ｓ銀行に負けずに「地方発東京ニーズ」に訴求して

明日からも頑張ろうと考えております。

昭和末期というか冷戦期。

社会の風潮も今とは全く異なり肩身が狭かったです(・_・;)

政治的な主張に基づく世間の反応は置いといて

若者だった自衛官の私は、女性にどのように

映るかということばかり考えておりました。

ちょっと仲良くなりかけた女性に身分を明かしたとき

当時の表現でいえば大体こんな感じ。

「え～　ウソ～　やだ～　自衛隊ぃぃ」

ってゆうふうな。。。

今って、一部の女子に自衛隊をはじめ警察消防などの

ユニホーム着てる男子ってモテるらしいですよね。

あ～～～～隔世の感があります。

翻って、今の私のいる今の不動産業界の男子ってモテるのでしょうか？

私が自衛隊やめて不動産業界に入ったバブル期は

確かに一部の先輩は異常にモテてました。

要はトップセールス、お金持ってる人。

今って、別に不動産業界だからってモテるとかダメとか

ないような気がします。

それは不動産業界って以前よりもお金持ちのイメージが消えて、

ふつうで地味でまじめな職業と思われてきたからでは。

社会の中で脚光浴びてる業界の人は

女子にモテやすいとしたら、

バブルの不動産業界≒お金、

今の自衛隊≒災害などでで大活躍

なんていうことがフックになっているのでしょうか。

でも、バブッてた不動産業界は９０年頃から

酷い低迷状態が続き、２０００年から復活かと

思いきやリーマンショックで再びコケ、

アベノミクスのばか騒ぎもそろそろ崩壊。

自衛隊もそんなことがないように

人気に胡坐をかかず、謙虚さと誠実さをもって

いただけることを願ってやみません。

モテない男の大胆仮説。

「女子にモテる業界は危うい」

年に２回以上は夫婦で行ってます。

チャラいとこは卒業で、グスク巡りとか

御嶽巡りとか、地元の芸人（FEC）のライブとか

ガイドブックに載っていないところがメインです。

離島ももちろん好きで、石垣、西表、小浜、

竹富、波照間、与那国、宮古、伊良部、

本島周辺では久米島、久高島などに行きました。

（その他「橋で繋がっているところ」は全部行ってます）

不動産屋的に気になったのは沖縄王朝発祥の地である

久高島の土地所有形態です。

久高島は沖縄本島南部の知念半島沖に位置して

沖縄王朝の起源とされる信仰の島であります。

後継者不足で近年途絶えてしまった「イザイホー」という

祭祀は古代琉球を知るための学術的にも重要なものでした。

今でも年間数十回伝統的な儀式が全島を挙げて

執り行われているという奇跡の島でもあります。

ここには琉球王朝があった時代の「地割制度」が今も息づき、

限られた土地資源を住民全員が公平に享受できる

慣習が残っています。

法律的な所有権は定かでありませんが、

いわば、土地の利用権はあれど所有の概念はないという

住民全員の総意による伝統的な「共有制度」です。

土地の所有権はないけど、何故か東京より酷いバブルの

吹き荒れる、上海の「利用権」とは似て非なるものです。

私も不動産屋の端くれですので、沖縄本島をレンタカーで

ドライブなどしていると、「売地」の看板を目にして

ここはいくらだろうとか、昨今話題の「軍用地」の利回り

どのくらいだろうとか、素晴らしい自然と、魅力的文化の

ある沖縄の地で不謹慎なことばかり考えているのですが、

さすがに久高島ではこんな邪念は湧きあがりませんでした。

沖縄の離島にも、本土資本の乱開発の魔の手は

荒れ狂っていますが、久高島にはこのような事情もあり

今のところ「悪魔」の手は及んでおりません。

業界人としていうのも如何なものですが

東京で猫の額ほどの地べたに人生かけて「所有権」に

しがみつくというのはいったいなんの意味があるのだろうと

思う次第であります。

でも、その辺分かった上で沖縄に不動産求める方が

いらしゃいましたら、ぜひ相談にのりたいとも思ったりします(^.^)/~~~

今日は投資物件購入のお客様と金融機関を回り

福岡の不動産マーケットについてお話をお聞きしました。

福岡って凄いなと思ったことは、九州新幹線開通で

九州の人物金が今まで以上に集中しているということです。

所謂ストロー効果といいますか、東京湾にトンネルができて

発展を期待していたら、千葉県側は東京神奈川に

持っていかれたみたいな感じです。

益々強くなった福岡には、投資マネーも集まります。

東京の過熱した収益物件市場からより高い利回りを求めて

ここ福岡にも地元、九州全域、東京のマネーが、集中しています。

グロス利回りでRCレジ平成初期築だと、東京が６%ちょいちょいですが

福岡でも８％ぐらいです。

私のお客様にはちょっと勧められない状況ですが

マーケット分析がちゃんとできる方であれば

それなりにいい物件をご紹介することはできます。

あとは自己責任ということで・・・・・

一昔前は悲惨なぐらい買い手がいなかったのですが、

最近台湾の方々が物によっては買いあさっているようですね。

台湾でも知れているアドレスと、テナントがセブンイレブンとか

マクドなんか台湾でも知名度高いと凄いステータスになるとか。

なんせ台北市の収益物件は表面利回り２％らしいので

東京の利回りでも高利回りに感じてしまうということのようです。

そして建物の外見も台北の投資物件と違いピカピカということも人気の一因。

東京都心では新築だと収益レジ３％台がフツーになってきてます。

いくら金利が安いにしたってそろそろピークアウト感が。

相場格言「まだはもうなり、もうはまだなり」なんて信奉していると

まだバスに乗り遅れるなってとこなんでしょうか。

不肖私はどれに投資していいか確定的なことは分かりません。

ただ、これだけは買っちゃだめは分かっているつもりです。

いつか来た道バブル道が死屍累々にならないことを祈ってやみません。

時々忘れてしまうことがあります。

そうそうあれはバブルの頃、自衛隊の中から

外の世界（シャバなんて言ってましたっけ）が

よけいにキラキラ☆彡見えてしまいました。

ほんの出来心でシャバに出てきたものの

特にやりたい仕事もありません。

まさかの時に取っておいた宅建資格を頼りに

当時バブルの不動産業界入りをしたというわけです。

共通点は、自分陸自だったので、どちらも

「土地」にご縁のあるお仕事(笑)

爾来２０余年国土防衛じゃなくて

「国土仲介」などの任務に就いておりました。

もう一つの共通点は、どちらの業界も

入ったとき強烈なインパクトがありましたが、

時代背景が今と全く違うということ。

当時は

国土防衛のほうは冷戦。

「国土仲介」のほうはバブル。

自分の脳、ちゃんと切り替わったのかな～

国土防衛のほうはよく分からないけど

「国土仲介」に関しては

平成バブルを知るものとして

後の世代に、バブルに踊る愚かしさを

伝えることが義務だと考えているところです。

狭い町内にも建売分譲をしている現場が

ちらほらあり、ちょっと駅近くの大通り沿いでは

マンション建築中だったりするのが目につきます。

そんなに作って売れてるのかな～～？

なんて特に強い関心もないので他人事みたいに

流していますが、いやでも目につく折込チラシとかで

苦戦中の物件はばれてしまいます。

○○建設さん、両手が重い荷物でふさがっているのに

駅前でいけてないマンションのチラシを無理に配らないでね(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

最近感じたのは、マンションデベロッパーや建売業者の

極めて旺盛な開発用地への買い意欲により

ある程度駅近で規模が取れるなど開発メリットのある物件は

エンドユーザーよりデベロッパーのほうが購入価格高いケースって

増えているのでは・・・・・

不動産業者の買取り値段はエンドユーザーの一律７掛けなんて

先入観に捉われているとチャンスを逃すかもと考えている今日この頃でした。

私の周りの不動産屋さんは一部を除き

それほど儲かっているようには見えません。

今って一部に派手な不動産の動きは

確かにあって、そこだけ見ていると

なんだか大都市圏の不動産はこれから

どんどん値上がりしていくみたいな

幻想を抱くこともあります。

でも簡単に言っちゃうと今都内で値上がりしたり

超品薄で出ればすぐに売れるみたいな物件って

こんな感じでは。

都心

高額

収益

用地

そりゃあ都心の一等地のSクラスの立地は

文句なしに動いていますよね。

高額といえばタワマンに象徴されるような

台湾のお金持ちが好みそうな物件は

どんどん動いているようです。

収益はご予算によって数百万円から

数百億円まで今のところ何故か堅調。

用地っていえばマンション用地や

建売用地はすぐ入札なんかになって

デベロッパーが競い合って買っています。

しかし、例えば製造業の実需の設備投資なんか

めっきり聞かなくなりましたね。

それに周りを見渡しても、物価上昇に見合う

賃上げがあった会社なんか聞いたこともないですね。

これじゃあ、エンドユーザー向けの住宅価格に

建築費値上がり分上乗せなんかできるわけないわけで。

アベノミクスってやつは実態があったんですかね？

崩壊予想として、最長でも２０１８年のオリンピック需要終了時

最短では「すでに死んでいる」って人がいましたけど、

多くの人は消費税１０％にしたとたんに木端微塵との読み。

その時、お客さんや自らを守るため、今のうちから準備を！

陸上自衛隊に入隊と同時に入校したのが

福岡県久留米市の陸上自衛隊幹部候補生学校という

陸自の初級幹部を養成する専門機関でした。

入ってきた同期の半分ぐらいは私と同じような

私立文系のチャラい人間でしたが、

あら不思議、３ヶ月もすると娑婆っ気が消えて

それっぽい顔立ちと立ち居振る舞いになったものです。

その学校で「剛健５訓」という

それっぽいスローガンのようなものがあったので紹介します。

誠実にして怠るなかれ

闊達にして偏るなかれ

勇敢にして臆するなかれ

強靭にして挫けるなかれ

謙虚にして傲るなかれ

どうです。いかにもって感じですよね(笑)

特に不動産の営業マンは「誠実」と「謙虚」は

毎日唱和したほうがいいと思います。

明日も誠実かつ謙虚に営業に行って参ります！

同時に冷戦の末期でもあり、仮想敵国は「ソ連」でした。

当時としては、ソ連の大戦車軍団が北海道に

大挙して侵攻してくるという、今となっては荒唐無稽な

シナリオのもと、陸自の組織は動いていました。

日ごろの訓練も対戦車戦闘がメインだったと思います。

退官した後しばらくして冷戦終結とともにソ連が崩壊して

私たちの「宿敵」だったはずの極東ソビエト軍は

実は老朽化と組織の欠陥などで、見かけ倒しの

張子の虎だったとメディアの報道により知ることになり

力が抜けていくのを感じたものです。

ビジネスにおいてもライバルのことをよく知ることは大切です。

当時の陸自のように過大評価もせず、

また、過小評価もせず、正しく把握する。

敵を知り己を知れば百戦危うからずとは孫子の兵法ですが、

加えて市場を知ればビジネスシーンにおいても百戦危うからず

ではないでしょうか。