https://ameblo.jp/3057602/ ブログの説明を入力します。 ja
ご存知の方もいるかと思いますが、その事案では京都の賃貸マンションで毎月の賃料が45,000円の契約において、更新料として100,000円（＝月額賃料の２ヶ月分以上！）を毎年支払うコトとした特約が消費者契約法に違反するか否かが争われました。

更新料の法的性質としては従来から

１．（賃貸人の）更新拒絶権放棄の対価
２．（賃借人の）賃借権強化の対価
３、賃料の補充（＝前払い）
４、（賃借人の）中途解約権の対価

と言われていますが、今回の高裁判決の前の１審判決では、更新料を賃料の前払いと見なして有効＝消費者契約法に違反していないとの判断を下したものの、その点を高裁は

「（本事案の更新料は）かなりの高額で前払いとみるのは困難」

と変更し、消費者の利益を一方的に害する条項であるとして、消費者契約法施行以降に支払い済みの更新料の返還を命じました。（ちなみに消費者契約法施行以前に支払った更新料は有効としています）

さて、この判決は我々不動産業界に良くも悪くも大きな影響を与えるコトは間違いありません。

何よりも心配なのは、まずマスコミが今回の判決を「更新料は無効！」と単純な、そしてキャッチーな見出しで取り上げるコトによって、あたかも更新料全般が無効！と判断されたかのような印象を消費者に与えかねないという点。

また、不動産の賃貸借契約については慣習に地域差があるため、敷金や礼金、更新料の有無や額については全国一律では語れないという面がありますが、マスコミはそれにも触れておらず…。

被告（＝大家）側は上告する方針とのコトですから更なる判断を最高裁に委ねることになりますが、このマスコミの取り上げ方では、見出しだけを見た方に誤解を与えるコトは明白で、そのコトの方がむしろ心配です。

良く読めば、今回の判決が更新料そのものの是非に突っ込んだモノではなく、賃借人にとってかなり過酷な内容となっていた契約条項に対して、消費者契約法違反とされた判決である…ことが分かる…と思うのです…が？

いや、どうなんでしょ？（笑）

どうせなら更新料自体の是非にまで突っ込んで欲しかった…、そんな気がしなくもありませんが、ともかく今回の判決ではまだ冷静に今後の成り行きを見守るしかない、というのが、インパクト勝負のマスコミと違って、不動産業界の反応だろうと思います。

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]]> https://ameblo.jp/3057602/entry-11588444725.html Thu, 08 Aug 2013 04:18:44 +0900 「転勤の為、部屋を探している！」
というお客様から問い合わせを頂いたり、ご来店されたりします。
逆に以前から当社にはこのようなお客様も！？

「現在●●マンション（分譲）に住んでいるんですが、この度転勤になってしまって･･･。
期間は５年くらい。その間、賃貸しようと思っているんだけど、いくら位で貸せるん
だろう？」

このようなご相談もよくあります。
その場合当社では“定期借家契約”という事で期間を限定し
「契約期間５年、更新不可」
というような契約する事がよくあります。
しかし、この“定期借家”というのも考え方によってはとってもお得！

先ず、通常「普通賃貸借契約」の場合は２年ごとの更新が必要。
その際、一般的に多いのは「更新料１ヵ月」という契約が多いかと思います。
しかし“定期借家契約”でしたら仮に５年間の契約でしたら更新もありませんので
「更新料もなし！！」

次に“定期借家契約”は期間も限定される等もあり、近隣相場より「割安」の物件が多いと思います。

そして･･･！？

先日も当社で定期借家をご契約いただいたお客様が仰っていました。
「５年と期間が決められているから“夢のマイホーム”に向けて目標が立てられますよ！」
「しっかり貯金！頑張るぞぉ～～～！！」

人間！何事も目標が定められるとそれに向かって“より頑張れる！！”じゃないですか！！

５年後“夢のマイホーム購入！！”の際にも是非当社まで・・。
]]> https://ameblo.jp/3057602/entry-11588441191.html Thu, 08 Aug 2013 03:58:35 +0900 今日は「粗大ゴミ」についてです。

先日お引越しされたあるお客様のこと。

その方はご結婚相手が外国の方とのことで、海外にお引越しをすることになっていました。
必要最低限の荷物を持って渡航されるらしく、今まで使ってきた家財道具はほとんど日本で処分なさるおつもりだったのでしょう。
お引越しが近づいたゴミ収集日には、毎回集積所に大量のゴミが出されるようになりました。

そしていよいよ退去日が２日後となったある日、その方から申し訳なさそうにお電話が入ったのです。

入居者「粗大ゴミを出そうと思うんですが、収集が４日後で困ってるんですがどうしたらいいでしょうか？」
聞けばこの方は、退去日の翌日には機上の人となり海外に行かれる予定だとのこと。

私　　「どれくらい粗大ゴミを出されるんでしょうか？」
入居者「これから写真を撮って（Eメールで）送りますので、見てみてください」

送られてきた写真に写っていたのは、古びたスーツケース、スチール製のラック、プラスチック製の衣装ケースなどなど。
なるほど確かに海外に持っていくほどではない家財がほとんどです。
この方がお住まいになられていたのはどちらかというと高級な賃貸マンションで、物件の周辺も立派な一戸建てが多く建っている地域でして。
粗大ゴミを収集日までの間の２日間出しっぱなしというわけにもいきません。

今回は事情が事情だったので、サービスということで収集日前日の終業時間後、夕方１８時以降に私たちが集積所にゴミを運ぶことで解決しました。
（オートロック、内廊下などの条件が重なって結局３０分近くかかってしまいました・・・）
そもそも退去というのは、完全に室内を空にして明け渡すことなわけですが・・・。
家財を粗大ゴミや生活ゴミとして出して終了、ということではありません・・・。

・・・こういうことって案外続くものでして。

数日後には別のお客様から「布団」を粗大ゴミで出すことを依頼されました。
重さは大したことないのですが、収集日前日に雨が降りそうだったので大変困ってしまいまして・・・。
結局こちらもサービスでやってあげることにしましたが、こういうことが続くと有料化も検討しなければならないかな？と思ったりもしますね。

もう一度言います。
｢（ゴミを）残された私の身にもなってください（笑）」
お引越しなさる方は、どうか退去日までには「完全な形で」ゴミの処分をお願いいたします。 ]]> https://ameblo.jp/3057602/entry-11588440788.html Thu, 08 Aug 2013 03:56:06 +0900
中でも多いのは建物設備の不具合に関するご連絡で、お湯の温度が上がらない（給湯器故障）、エアコンが効かない、排水の流れが悪い、等々。

で、そのようなご連絡を頂くと、我々や専門業者が現地に伺って状況を確認し、必要に応じて修理や交換等の作業を行なうことになるのですが、入居者が通常の使用方法で使っていて生じた不具合は大家さんの負担となりますので、入居者に費用が発生することは基本的にはありません。

…が、中には「費用が掛からない」ことを当然と思っているからなのか、ご自分による確認もソコソコに、とにかくどうなってるんだっ！とタダゴトじゃないかの如く連絡を頂く入居者もいるんですね。

で、そのようなご連絡を頂いた場合、まずは冷静に不具合の状況を伺い、その状況に応じた何点かのチェックポイントを確認して頂くと、単なる入居者の操作ミスであったり確認ミスであったりというケースもしばしば。

ところが、在宅時にご連絡を頂いた入居者にはそのように対応できても、日中に出先からそのようなご連絡を頂いた場合で「夜帰宅するまでに直しておいて下さい！」等、その場の確認も出来ずかつ強い不満をあらわにされている入居者の場合には、弊社の立入り承諾を頂いて取り敢えず現地を見に行くんですが、、、

「お湯が出ない！」と伺って現地に行ってみると給湯器のスイッチがＯＦＦだった、とか
「エアコンが動かない！」と伺って訪問するとブレーカーが落ちていただけだった、とか
「浴室の排水の流れが悪い！」と伺って業者と訪ねてみたら大量の髪の毛のせいで詰まっていた、とか…

これって…、１００パーセント入居者様の過失なんですが、業者の作業が伴なう排水詰まり除去の費用は入居者に負担して頂くとしても、給湯器のスイッチＯＦＦやエアコンのブレーカーダウンなどはただ確認しただけで解決する訳で。

でも我々や業者は現地まで往復する分の時間を使って、結果本人の確認ミスってコトであれば…、これ、出張料を請求したら払って頂けるんでしょうかね？

まぁ、弊社の場合は請求したりはしませんが、それでも最初の電話からいかにも自分は被害者で、こんな不便を強いられたのは管理会社の責任だ！的な口調で来られると、請求しちゃおうかなと思ったりも（笑）

しかし、実際にメーカーのサービスマンを呼んだ場合などはこの様なケースはまずキッチリ出張料を請求される訳ですから、やはり何かしらの不具合を見つけた時は、ご自身の単純ミスの可能性も視野に入れた冷静なご連絡をお願いしたいものです。 ]]> https://ameblo.jp/3057602/entry-11588440675.html Thu, 08 Aug 2013 03:54:45 +0900 その方曰く
「あのう、天井から水が漏れて来てるんですけど・・・」
と言うのですが。
最上階でもないので雨漏りの可能性は低いし、そもそもそのマンションは築年数もまだ浅く、正直言って水道関係のトラブルが起きるほど老朽化が進んでもいません。

不思議だなって思いながらオーナー様に報告をし、大至急工務店に見て貰う事になりました。

こういうケースで一番怪しいのは上階の住人です。
洗濯機置場からの漏水など過去に起きたケースを想定しながら見て貰いますと。

そうした箇所に全く異変は無し。
原因は何処だろうと調べているうちに、住人から告知が出ました。
「じょ、浄水器って関係有りますか？」

・・・・。

言われてすぐキッチンの扉を開けると、ソコには水道管に直結した立派な浄水器が付いているじゃありませんか！
そしてヤッパリ水漏れの箇所はその部分から！

はい、彼女はオーナーの許可なしで勝手に業者を入れて浄水器の取り付け工事を行ってしまったのです。

一般的に借主には「原状回復義務」が有り、この浄水器だって退去時にキチンと元通りにすれば、原状回復義務はクリアする訳ですが。
その一方で、借主は無断で増改築や設備の仕様を変更してはならず、今回は工事の杜撰さも相まってその点が発覚した訳ですね。

幸い発見が早かったので大事には至りませんでしたが、それでも漏水した部分のやり直しと、下地や天井クロスの交換は余儀なくされそうです。
きっと簡単に考えたのでしょうが、水回りなどは決して無断で工事して良い箇所では無く、必ず事前に相談や報告をして、キチンと許可を取って貰わなければなりません。

蛇口に取り付ける簡単なタイプなら良いけど、こういう本格的な部分は勝手に取り付けちゃダメですからね。
]]> https://ameblo.jp/3057602/entry-11588440446.html Thu, 08 Aug 2013 03:53:39 +0900