海信湖岛世家鸟瞰图

海信湖岛世家样板间实景

　　看房送旅游，随着国庆黄金周的即将到来，外地楼盘为了争夺深圳市场，趁机纷纷打出“旅游牌”。记者近日到惠州巽寮湾实地采访时发现，在供应压力大的情况下，各楼盘频出奇招，争夺深圳客源。

　　看房团“变身”旅游团

　　上周末，市民周先生在惠州巽寮湾度过一个充实、愉快的一天。他颇有兴致地向记者介绍说，早上九点从深圳出发，一个小时来到巽寮湾，简单看了一下楼盘沙盘，听销售代表介绍，就到了午餐时间，午餐比想象中的要丰盛，十人一围，八菜一汤，随后，大家可以游泳、冲浪等海上游乐项目，直到下午六点钟，统一乘坐大巴回到深圳，而所有的这一切都是免费的。

　　八月底的一个星期六，记者就亲身参与了巽寮湾一楼盘组织的看楼团，参加看楼的深圳人以中青年为主，不少是整个家庭出动。市民李先生对巽寮湾几个项目了如指掌，他对记者说：“那里的每一个在售楼盘都有免费巴士接送深圳客，车上的很多人我们都熟悉，看楼是次要的，主要还是可以免费旅游一趟，带孩子去玩一下。”

　　在巽寮湾天后宫商业广场，一家旅行社已经在此设点，其推出的巽寮湾深度一日游项目，与该开发商组织的看楼流程一模一样，李先生笑称：“我们的看房团已经‘变身’成为旅游团了。”

　　记者了解到，在国庆黄金周来临前，巽寮湾主打旅游概念的楼盘纷纷抢先打起了“旅游牌”。万科、金融街、合正等开发商开发的楼盘启动度假狂欢季、深海度假之旅等活动，有的甚至搬出了名模以及千万级游艇。

　　供应压力大争客出奇招

　　“今年惠州和东莞新盘上市量大，而本土市场根本无法消化。巨大的推盘压力，使得临深楼盘不得不再次转向临近的深圳市场。巽寮湾楼盘多是打旅游概念，国庆黄金周给了这些楼盘推广旅游地产很好的契机，因此提前争夺客户。” 世联地产华南区首席分析师曹取昨日接受记者采访时说。

　　搜房网数据监控中心初步统计，东莞2012年共计83个新项目及组团上市，预计供应量将高达90余万平方米，是去年的三倍，这个数字相当于去年深圳预售面积的四分之一。惠州巽寮湾板块2012年将新推洋房、公寓超过2万套，别墅类物业约5000套，总推货量创历史新高。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫昨日向记者坦言，国庆黄金周既是买房季也是楼盘营销季，巽寮湾楼盘一直是主攻深圳市场，旅游度假和不限购成为其卖点，但是也存在着同质化竞争，除了降价外，在营销举措上推陈出新，也是库存高压下的无奈之举。

　　据业内人士爆料，在上半年惠阳销售压力大时，有开发商对深圳数家小微型中介公司承诺：往来车辆和午餐由开发商全包，深圳中介工作人员只要把深圳客拉到楼盘现场，即可获得开发商支付的50元/人的额外酬劳。

　　巽寮湾一楼盘前期发给记者的邮件称：“有意看房体验的媒体朋友，只要人数达到30人以上，我司可组织巽寮湾深蓝之旅看房一日游，提供全程免费接送、工作餐、出海打鱼等。如团购成交，组织者及发起人将获得团购总金额千分之二的奖励(税前)。”

　　异地置业仍需多方考量

　　开发商如此大成本“吆客”，深圳人在享受丰盛旅游套餐之余，会买账吗?

　　记者的身边就有几位朋友在6月份购买了巽寮湾的楼盘，据了解，相对较低的价格以及数千人参与购房的火爆效应，一时冲动买了房。上述李先生对记者说：“相对梅沙而言，巽寮湾确实有价格优势，看了五六个该区域的楼盘，考虑到交通问题，至今还在犹豫中。”

　　而在去年高峰时期买入惠阳两套物业的邵先生则心有余悸，他说，一些区域新盘供应量太大，二手房市场不发达，深圳投资客过多，套在手上，租都租不出去。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日表示，现在深圳人前往东莞、惠州，投资的目的居多，就住宅产业健康发展来讲，长期以来投资为主的楼市格局蕴含着比较大的风险。在这个格局未发生根本改变之前，深圳人异地置业仍需持谨慎态度。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽日前接受记者采访时表示，若干年后，巽寮湾楼盘都入伙了，按照现有销售体量，或将有数万户深圳客，逢周末节假日大家蜂拥而至，那岂不是又是一个深圳版的“大梅沙”?因此置业前，要综合考虑多重因素，甚至连高峰度假期人均占有海滩线，这种细化因素，都要有所考量。

　　（记者 朱楠）被业内寄予厚望的传统楼市销售旺季“金九银十”上周在平淡中拉开序幕。根据链家地产市场研究部统计，包括北上广深四个一线城市在内的十个重点城市上周(9月3日至9日)总成交量为18734套，环比8月最后一周减少了10.1%，较8月第一周下降了12.3%。大部分城市基本都出现了不同程度的下滑。“去年价格是真降，而今年则更多是开发商的‘作秀’。”有业内人士告诉记者，房价一定程度的回升及8月下旬市场供应不足是9月初楼市成交开局不利的主要原因。

　　根据北京市住建委的网签数据统计，9月第一周，北京新建商品住宅(包含保障房，下文同)网签量为2275套，环比前一周大降19.6%；截至9日，新房住宅成交量为2968套，预计上旬成交量在2500套左右，将会是近4个月以来的最低水平。

　　在上海，德佑地产统计数据显示，上周商品住宅成交面积为16.64万平方米，环比前周下跌22.1%；成交套数1394套，环比下跌21.5%；成交均价为20808元/平方米，环比前周下跌2.4%。

　　根据深圳中原地产的监测，上周深圳一手住宅成交套数为752套，环比下降了30.50%，全市成交均明显放缓；成交均价为19790/�，环比亦下跌了8.72%。

　　从供应情况来看，在近一个月的低供应之后，9月首周供应量大幅上涨，“金九”供应旺季来临。在北京已经开盘的11个项目，平均销售面积都是120平方米以下的中小户型。传统销售旺季下，虽然整体市场预期不是非常乐观，但开发商在这一阶段的推盘还是倾向于集中和贴近市场主体需求。虽然上海上周只有五个住宅项目领取了预售证，但普遍推盘面积较大，体现出了开发商的推盘力度。

　　链家地产市场研究部常清认为，“金九”首周新房住宅大幅下降主要是受两方面因素影响：首先，从8月以后，限购政策对需求的抑制仍很明显，经过上半年需求的持续释放，成交量呈现下降趋势；其次，从8月第三周至第五周，各地开发商新增供应普遍不足，市场“断供”情况下，成交必然受到影响。随着9月首周供应市场再次放量，9月中下旬成交量会出现一定上涨，但较难出现大幅反弹，预计全月成交量仍可期。

　　“9月刚刚开局，还不能完全反映出‘金九银十’真正的成色。但可以肯定的是，今年打折力度一定不及去年，部分楼盘折扣最大，但报价也很高，折算下来的实际成交价仍高于今年年初。”克尔瑞房地产信息集团研究总监薛建雄告诉记者，以上海来看，去年的降价是真降，而今年则大多数是开发商的“作秀”。

　　例如像明园涵翠苑、泰欣嘉园等楼盘目前都在报价的基础上打85折，但折后价仍比今年年初的成交价要高。“楼市价格筑底在今年年初已经形成。房价的回升加上此前需求的持续释放，目前楼市购买需求有所减弱。”薛建雄认为。

　　不过，在此轮调整中，郊区豪宅价格调整幅度最为明显。“2009至2010年楼市过热时大建豪宅项目，使得今天严重供过于求，特别是郊区豪宅由于长期滞销只能大幅降价促销。”薛建雄表示。例如长甲地产旗下的多个项目目前折扣力度在上海堪称最大，报价基础上再打63折；而即将开盘的华润佘山九里，去年开发商对项目的预期价在5万元/平方米以上，而如今开盘售楼处报价仅为2.3万元/平方米。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，通过今年上半年的降价促销，不少开发商的资金情况已经得到很大改善，因此更多会采取稳价保量的策略，大幅降价仅限于少数资金问题依然较严重的房企。

　　（记者 于萍）上半年土地市场成交低迷。虽然进入二季度后，一些热点项目竞拍相对活跃，然而土地市场整体景气度依然不足，上市房企上半年的购地规模出现收缩。但7月以来，部分龙头房企加快了拿地节奏，并将目光更多投向了二三线城市。

　　拿地动作逐渐增多

　　统计显示，尽管同比有所下降，但一线房企土地储备仍能满足未来两到三年的开发需求。

　　万科上半年共新增开发项目13个，按权益计算的占地面积约69万平方米，对应的规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。相比之下，公司去年上半年新增开发项目22个，权益占地面积约222万平方米，对应规划建筑面积约423万平方米，平均楼面地价约2823元/平方米。就此计算，万科上半年新增权益占地面积、规划建筑面积分别同比下降了68.92%、58.87%。

　　万科曾表示，6月末公司规划中项目按权益计算的建筑面积合计3435万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。事实上，这一规模较去年同期下降了150万平方米。但7月以来万科在土地市场大举出手，最近两月斥资66.33亿元拿地。

　　保利地产上半年共新增7个房地产项目，新增建筑面积367.31万平方米，这两项数据分别同比下降了46.15%、19.45%。保利地产表示，6月末，公司拥有在建拟建项目154个，在建面积3036万平方米。而去年同期，公司共有在建拟建项目148个，占地面积3203万平方米，容积率建筑面积5808万平方米。

　　招商地产上半年则在土地市场上保持了相对稳健的增速。上半年招商地产在贵州毕节、北京、天津等地通过招拍挂及股权收购方式获取4块项目用地，权益面积99万平方米。而去年同期，招商地产在佛山、武汉、镇江等地新取得5个项目，权益面积84万平方米。

　　相比之下，金地集团上半年在土地市场上最为谨慎，公司上半年并未获取新的土地储备。直到8月23日，公司公告称，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。项目规划净用地面积6.14万平方米，规划容积率3.0，土地用途为居住商业，项目的土地成本为2.53亿元。

　　业内人士表示，虽然中报数据显示龙头房企上半年拿地较为谨慎，但从7月以来的情况看，大型房企高度关注土地市场的机会，拿地动作趋向频繁。

　　关注二三线城市

　　尽管随着部分城市住宅成交量的回升，热点项目出现相对活跃的竞拍，土地溢价成交情况有所增加，但土地市场整体景气度依然不足。一线房企主要拿地项目仍集中在二三线城市。从今年前八个月各地的推地情况看，二线城市的推地规模也有所上升。

　　保利地产表示，公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。

　　招商地产也指出，未来将积极补充三四线城市核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市；把握城市更新和企业兼并收购的机会，争取以合理成本获取优质土地。

　　金地集团表示，将深耕现有城市，有选择性地拓展新城市、把握二三线城市土地机会。在区域发展上，公司将在国家区域发展战略的指引下，更加注重把握城市化发展快的区域。

　　业内人士认为，目前地方土地财政明显缩水，未来政府推出优质地块的意愿较高。房企在销售复苏后，拿地的“本钱”相对充裕，未来土地市场有望逐步复苏。万科也表示，未来土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。

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