<?xml version="1.0" encoding="utf-8" ?>
<rss version="2.0" xmlns:atom="http://www.w3.org/2005/Atom">
<channel>
<title>【不動産鑑定士で中小企業診断士ときどきベーシスト】</title>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/</link>
<atom:link href="https://rssblog.ameba.jp/abbd-3285/rss20.xml" rel="self" type="application/rss+xml" />
<atom:link rel="hub" href="http://pubsubhubbub.appspot.com" />
<description>仕事である不動産・経営に関すること、趣味である音楽に関することなどを綴るブログです。</description>
<language>ja</language>
<item>
<title>ルーツはブラジョン「いぇ～あ、あっはん」</title>
<description>
<![CDATA[ <p>少しお休みし、放置ブログになってしまいました。</p><p>主に不動産について真面目な内容を書いてきたこのブログですが、</p><p>正直あまりネタも続かないので、趣味のことなども書いていこうかと思います。</p><p>&nbsp;</p><p>自分がベースを始めたのは、中学生の時に家庭教師のお兄さんが</p><p>ブラジョン（The Brothers Johnson）を教えてくれたのがきっかけでした。</p><p>兄弟バンドの弟“ルイス・ジョンソン”の繰り出すチョッパー・ベース</p><p>（スラッピングなどというシャレオツな言葉は使わず、敢えてチョッパーと言わせて頂きます）　</p><p>は鮮烈で、一気にハマってしまいました。</p><p>&nbsp;</p><p>小学校高学年の頃からラジオの影響で、アース・ウインド・アンド・ファイヤーをはじめ、</p><p>ブラックミュージックはもともと好きで聴いていたのですが、</p><p>とにかくブラジョンとの出会いは格別で強烈でした。</p><p>で、そこからベースとファンクに深くはまっていき・・・。</p><p>&nbsp;</p><p>ご紹介するのはブラジョンの「Blam!!」というアルバムで、</p><p>そのオープニングナンバー「Ain't we funkin' now」の歌いだしが、</p><p>「いぇ～あ、あっはん」なのです。</p><p>いや、正確には「Yeah, ahuh」との英語表記なので「いぇ～あ、あは」</p><p>なのでしょうが、まぁ面白いので良しとしませう。</p><p>&nbsp;</p><p style="text-align: left;"><a href="https://stat.ameba.jp/user_images/20200728/13/abbd-3285/34/5e/j/o0596060014795551304.jpg"><img alt="" contenteditable="inherit" height="423" src="https://stat.ameba.jp/user_images/20200728/13/abbd-3285/34/5e/j/o0596060014795551304.jpg" width="420"></a></p><p>&nbsp;</p><p>&nbsp;</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12613958553.html</link>
<pubDate>Tue, 28 Jul 2020 14:01:12 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>不動産の価格は今後上がる？ それとも下がる？</title>
<description>
<![CDATA[ <p>オリンピックに向け上昇を続けてきた不動産価格ですが、ここに来て上昇率が緩<br>やかになるなど、そろそろ天井が見えてきました。<br>今後の不動産価格はどうなるのでしょうか？<br>今回は半年ごとに実施されている、東京の不動産価格に関するアンケート調査結<br>果をご紹介したいと思います。<br><br>・実施：東京都不動産鑑定士協会<br>・実施時期：2019年10月<br>・対象者：不動産鑑定業者、不動産仲介会社、不動産賃貸会社など<br>・回答数：166<br>・集計方法：アンケート結果を集計し指数化（DI）<br><br>※プラスが大きいほど増加予測、マイナスが大きいほど減少予測となります。<br>　都心5区は、千代田・中央・港・新宿・渋谷の各区。<br><br>◇─────────────<br>　半年後の不動産価格<br>◇─────────────<br><br>■オフィスビル<br>　・都心5区&nbsp; &nbsp;＋27.1<br>　・23区内　　＋14.1<br>　・23区外　　－13.0<br>■ホテル<br>　・都心5区　 ＋27.6<br>　・23区内　　＋17.9<br>　・23区外　　－ &nbsp;2.5<br>■マンション<br>　・都心5区&nbsp; &nbsp;＋14.6<br>　・23区内　　＋ &nbsp;7.6<br>　・23区外　　－ &nbsp;7.8<br>■戸建住宅<br>　・都心5区&nbsp;&nbsp;&nbsp;＋13.1<br>　・23区内　　＋ &nbsp;7.6<br>　・23区外　　－ &nbsp;8.1<br><br>◇─────────────<br>　１年後の不動産価格<br>◇─────────────<br><br>■オフィスビル<br>　・都心5区&nbsp; &nbsp;＋17.2<br>　・23区内　　＋ &nbsp;2.2<br>　・23区外　　－23.6<br>■ホテル<br>　・都心5区&nbsp; &nbsp;＋16.0<br>　・23区内　　＋ &nbsp;4.8<br>　・23区外　　－13.7<br>■マンション<br>　・都心5区&nbsp; &nbsp;＋ &nbsp;4.5<br>　・23区内　　－ &nbsp;5.4<br>　・23区外　　－21.1<br>■戸建住宅<br>　・都心5区&nbsp; &nbsp;＋ &nbsp;2.9<br>　・23区内　　－ &nbsp;5.1<br>　・23区外　　－18.6<br><br>いかがだったでしょうか。<br>前回（2019年4月）に続き今回も、半年後より１年後の方が厳しくなるという結<br>果になりました。<br>23区内のビル・ホテル等の投資物件についてはまだ上昇基調が続くとの予測であ<br>る一方、マンション・戸建については都心5区を除けば上昇が続くのは半年後ま<br>でという見通しです。<br>23区外の物件については、ご覧の通り全てマイナスとなっています。<br><br>ちなみに、前回調査よりも全体的に数値は悪化しています。<br>新型コロナウイルスの影響でインバウンドに急ブレーキがかかっているのはご承<br>知の通りで、今アンケートを実施すればホテルは上記よりも悪い結果となるでしょ<br>う。一方、オフィスの空室率は相変わらず低く、好調です。<br><br>より詳しい内容をお知りになりたい方は、下記アドレスの東京都不動産鑑定士協<br>会HPをご覧ください。<br>取引件数や賃料、推移に関するデータも出ています。<br><a href="https://www.tokyo-kanteishi.or.jp/jp/activity/research/tokyodi">https://www.tokyo-kanteishi.or.jp/jp/activity/research/tokyodi</a></p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12576468435.html</link>
<pubDate>Thu, 20 Feb 2020 10:00:18 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>国内初のM&amp;A保険で事業承継が拡大？</title>
<description>
<![CDATA[ <p>東京海上日動火災保険（以下「東京海上」）が、今年1月から国内企業同士のM&amp;A<br>を対象とした保険（以下「国内M&amp;A保険」）の販売を開始することを発表しまし<br>た。<br>これまで海外企業の買収を対象とするM&amp;A保険はありましたが、国内企業同士は<br>初となるそうです。<br>日本経済を支える上でも中小企業の事業承継が喫緊の課題となっている中、保険<br>の活用による事業承継の活性化が期待されます。<br><br>◇─────────────────────<br>　中小企業の休廃業は増加傾向<br>◇─────────────────────<br><br>中小企業の休廃業件数は、2013年には34800件だったのに対し、2018年は46724件<br>と、5年前より1万件以上増えています（東京商工リサーチ調べ）。<br>ご存じの方も多いと思いますが、国内企業数の99％が中小企業であり、その従業<br>者は全体の約7割で、売上は約3割を占めています。<br><br>このまま中小企業の廃業に歯止めがかからなければ、地域における雇用や経済の<br>縮小を招くと共に、価値ある技術も失われ、日本経済全体にも深刻な影響を及ぼ<br>す恐れがあります。<br><br>危機感から政府も対策を急いでおり、様々な支援策を打ち出していますが、後継<br>者がいない場合の第三者承継にも力を入れており、そんな中、今回の国内M&amp;A<br>保険がリリースされた次第です。<br><br>◇─────────────────────<br>　国内M&amp;A保険の内容<br>◇─────────────────────<br><br>1月7日に発表された東京海上のプレスリリースによると、国内M&amp;A保険の概要は<br>以下の通りです。<br><br>・M&amp;A取引においては、契約書に「表明保証」に関する条項が設けられ、売主が<br>財務や法務等に関する開示事項に虚偽がないことを表明し、保証することが一般<br>的。売主は、この表明保証に違反した場合には、買主が被る損害に対して金銭的<br>な補償を行う義務を負う。<br><br>・表明保証は、買主と売主の交渉によりその内容が決定されるが、買主は広範囲<br>な保証を希望する一方、売主は限定的な保証を希望する傾向があり、両者が満足<br>する合意を得ることが難しい。<br><br>・この問題を解決する手段として、国内M&amp;A保険を活用することが可能。売主の<br>表明保証違反が生じたことにより買主が被る損害に対し、保険金が支払われる。<br><br>・表明保証違反による損害を保険に転嫁することにより、売主にとっては信用力<br>の補完や当該案件からの早期のクリーンエグジット、買主にとっては買収提案の<br>優位性向上や売主との良好な関係維持に役立てられる。<br><br>※東京海上プレスリリース<br><a href="https://www.tokiomarine-nichido.co.jp/company/release/pdf/200107_01.pdf">https://www.tokiomarine-nichido.co.jp/company/release/pdf/200107_01.pdf</a><br><br>◇─────────────────────<br>　気になる保険金と保険料は？<br>◇─────────────────────<br><br>日経新聞の情報によると、表明保証違反が起こった際の保険金は買収額の2割程<br>度を目安に設定し、その保険料は2～3％前後になる見込みとのこと。原則見積り<br>は無料で、買収額数億円規模の案件にも対応するそうです。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>東京海上では2023年度までに200案件での利用を目指すそうですが、保険料を買<br>収コストの一部とみなすことがスタンダードになっていけば、損保他社にも同様<br>の商品が拡がり、買収合意が円滑に進むことで第三者承継の活性化にもつながる<br>のではないでしょうか。</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12565973655.html</link>
<pubDate>Fri, 10 Jan 2020 14:15:33 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>不動産鑑定士が担う公的評価とは？</title>
<description>
<![CDATA[ <p>年末でお忙しく過ごされているのではないでしょうか。<br>年の瀬とは全く関係ありませんが、今回は意外と知られていない不動産鑑定士が<br>担う公的な評価についてご紹介したいと思います。<br>やや手前味噌ではありますが、皆さんの生活に深く係わっている部分もあるんです。<br><br>◇─────────────────────<br>　地価公示<br>◇─────────────────────<br><br>毎年、「銀座○○ビルが地価１位」なんてニュースを耳にされることがあるかと<br>思います。３月に発表されるのは「地価公示」と言い、国土交通省の依頼により<br>毎年実施されています。<br><br>全国約２万地点を不動産鑑定士が評価しており、１月１日時点の価格を発表しま<br>す。皆さんのご自宅が公示地になっていることは稀かと思いますが、近隣には公<br>示地があるかと思いますので、実勢価格を知りたい際には参考になります。<br><br>国土交通省の以下のページで公表されていますので、興味のある方はご覧になっ<br>てみてください。地図でも見ることができますので、意外と面白いですよ。<br><a href="https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&amp;TYP=0">https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&amp;TYP=0</a><br><br>◇─────────────────────<br>　都道府県地価調査<br>◇─────────────────────<br><br>地価公示と似ていますが、こちらは都道府県の依頼により毎年実施されています。<br>こちらも全国約２万地点を不動産鑑定士が評価していますが、一部は地価公示と<br>同じ地点になり、他は異なる地点になります。<br><br>毎年７月１日時点の価格を９月に発表しており、地価公示と半年ずれています。<br>従って、半年ごとの地価の趨勢が知りたければ、こちらもチェックすればその動<br>向を知ることができます。<br><br>尚、上記の国交省のページで地価公示と都道府県地価調査のポイントを両方見る<br>ことができます。<br><br>◇─────────────────────<br>　相続税路線価<br>◇─────────────────────<br><br>こちらは国税庁の依頼により毎年実施されており、毎年１月１日時点の価格を７<br>月に発表します。不動産鑑定士による標準地の評価と、周辺ポイントの参考価格<br>をベースに国税庁が判断しています。<br><br>路線価については、その道路に付いている価格がそのまま適用される訳ではなく、<br>宅地の場合は奥行や間口、土地が不整形である場合や特殊な場合（無道路地、セッ<br>トバックを必要とするなど）といった、その土地の個別性によって補正していき<br>ます。<br><br>尚、路線価は全ての土地に付いている訳ではなく、付いていない地域の土地につ<br>いては、固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。<br>路線価図などは、国税庁の以下のページで見ることができます。<br><a href="http://www.rosenka.nta.go.jp/">http://www.rosenka.nta.go.jp/</a><br><br>◇─────────────────────<br>　固定資産税路線価<br>◇─────────────────────<br><br>最後になりますが、市区町村の依頼により３年に１回実施されています。不動産<br>鑑定士による標準宅地の評価をベースに市区町村が判断します。<br>不動産を所有している方は、毎年納税されているかと思います。<br><br>最近、固定資産税の過払いが問題になっていますが、不動産鑑定士が担っている<br>のは土地評価のベースであり、問題になっているのは建物の方です。<br>自治体の職員の方が評価するようですが、評価方式が煩雑でミスが出るらしく、<br>大幅な見直しも検討されているようです。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>ご自宅や会社の建物の固定資産税が高すぎるのでは？、とお感じになっている方<br>は、一度、建築士等の専門家にご相談されてみるのもいいかもしれません。<br>固定資産税が払い戻しされるかもしれませんよ。<br>&nbsp;</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12560972623.html</link>
<pubDate>Fri, 20 Dec 2019 11:41:48 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>災害への備えと不動産評価への影響</title>
<description>
<![CDATA[ <p>2019年も残りわずかとなってきました。<br>今年印象に残った出来事の一つとして、日本各地に甚大な被害をもたらした台風<br>が挙げられます（被害を受けられた方々には心からお見舞い申し上げます）。<br>もはや過去の経験値が活きないような災害は、皆さんの記憶にも強く残ったので<br>はないでしょうか。<br>地震に加え今後は気候変動の影響などにより、予測不能な災害が発生する可能性<br>は高まっているものと考えられます。<br><br>◇─────────────────────<br>　まずはハザードマップで確認を<br>◇─────────────────────<br><br>実は私の練馬区の自宅も、数十メートルという近い所に白子川という川が流れて<br>おり、練馬区の浸水ハザードマップで1m未満の浸水予想地域に指定されています。<br>今年の台風19号の際には改めてハザードマップを確認し、浸水しても慌てないよ<br>うに一応の準備をしつつ身構えていました。<br><br>皆さんはご自宅や職場のある地域のハザードマップを、ご覧になったことはある<br>でしょうか？<br>各自治体のホームページには、その地域の特性に応じ、浸水や土砂災害、津波な<br>どのハザードマップが公開されています。<br>また、いざという時の避難場所、医療拠点、緊急交通路などについては、防災地<br>図などに掲載されていますので、一度確認されることをお勧めします。<br><br>国土交通省ではハザードマップポータルサイトを公開し、災害リスク情報などを<br>地図に重ねて表示できたり、各市町村のハザードマップにリンクが貼られていま<br>すので、こちらで調べることも可能です。<br><br>※国土交通省「ハザードマップポータルサイト」<br><a href="https://disaportal.gsi.go.jp/">https://disaportal.gsi.go.jp/</a><br><br>◇─────────────────────<br>　地盤を調べたければアプリで<br>◇─────────────────────<br><br>ご承知の通り日本は地震大国ですが、地震が起こった時の被害の大きさは家その<br>ものの耐震性はもちろんですが、その土台である土地＝地盤の強さも関係してき<br>ます。<br><br>戸建住宅を建てた方はご存知かと思いますが、ボーリング調査を行い地盤が弱け<br>れば地盤改良が必要になります。<br>私の自宅も地盤改良が必要で、地盤を強くするために相当数の鉄杭を地面に打ち<br>込み、その上に家の基礎を作りました。<br><br>何年か前に土地の液状化が問題になりましたが、地盤の強さも土地を選ぶ際の重<br>要なファクターの一つです。<br>ご自宅や購入を検討している土地の地盤を調べたければ、今はスマホのアプリが<br>いくつかありますので、インストールすれば地盤の強さを調べることができます。<br><br>◇─────────────────────<br>　今後は不動産評価にも影響か？<br>◇─────────────────────<br><br>武蔵小杉では、台風19号により多摩川の水が排水管から逆流し、タワーマンショ<br>ンが林立するエリアが浸水したり、停電によりポンプが動かず、タワマン全戸で<br>断水、トイレが使えない状態になったりしたそうです。<br>そうしたことから、固定資産税や都市計画税が減免されても良さそうですが、今<br>のところその可能性は低いようです。<br><br>台風などによる水害や風害、土砂崩れなどが発生する可能性については、今まで<br>もそうしたリスクをある程度は不動産の評価に織り込んでいたとは思います。<br>ただ、今後はよりシビアに見ていく必要があり、土地が存する場所的な問題だけ<br>でなく、その建物がどれだけ災害対策をしているか、災害に強いかという点も、<br>取引や評価を行う上での重要度が増していくものと考えられます。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>災害が発生すれば自身の生活に直接的に影響しますので、できる限りの備えをし<br>ておくべきですが、しばらく何も起こらないと危機感も薄れてしまいます。<br>我が家も備蓄している水や食料がいつの間にか期限切れになっていたりしますの<br>で、改めて点検する必要がありそうです。<br>&nbsp;</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12557280414.html</link>
<pubDate>Fri, 13 Dec 2019 10:03:45 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>マンション高値が続くワケ</title>
<description>
<![CDATA[ <p>「最近、マンションって高いよね～。戸建の方が安いんじゃないの？」といった<br>声を身近でお聞きになったことはありますか？<br>実際、新聞折り込みのチラシを見ていても、マンションって高いなと感じる方は、<br>意外と多いのではないでしょうか。<br>今回は、マンション価格の動向と高止まりの原因について触れてみたいと思いま<br>す。<br><br>◇─────────────────────<br>　首都圏新築マンションは6089万円<br>◇─────────────────────<br><br>不動産経済研究所の調査によると、今年1～10月までの首都圏新築マンションの<br>平均価格は6089万円で過去最高に近づいている、との報道がありました。<br>最多価格帯ではなく、あくまで平均ですが、非常に高いなとの印象をお持ちでは<br>ないでしょうか？<br>一般的なサラリーマンの年収ではもはや手が出ない領域、と言っていいかと思い<br>ます。<br><br>では、全国のマンション価格推移はどうなっているのか？<br>国土交通省の不動産価格指数を調べてみたところ、2010年平均を100とした時に、<br>2018年8月で143.0、2019年8月で147.8と、対前年同月比で3.4％アップになって<br>おり、全国平均でもマンションの価格は上がり続けているようです。<br><br>ちなみに一方の戸建ですが、同じく全国の価格指数でみると、2018年8月で101.8、<br>2019年8月で100.9と、対前年同月比で0.9％マイナスになっており、マンション<br>と対照的な結果となっています。<br>個人的には戸建好きなので、「戸建もガンバレ！」という気持ちです。<br><br>※国土交通省「不動産価格指数（令和元年8月・第2四半期分）」<br><a href="http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000195.html">http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000195.html</a><br><br>◇─────────────────────<br>　東京23区内は今後も高値で推移か<br>◇─────────────────────<br><br>日本不動産研究所の発表によると、東京23区内の新築・標準タイプ（専有面積40～<br>80平米未満）のマンション価格は、2025年まで平米あたり100万円代後半から中<br>頃へとほぼ下がらず推移するとの予測で、今後も高値が続くとの見通しです。<br><br>今年4月に東京都不動産鑑定士協会が行った、不動産鑑定業者や仲介会社、賃貸<br>会社、開発業者らへのアンケート調査結果では、東京23区内のマンション価格は<br>1年後にはやや下がるとの見通しですが、こちらも大きくは下がらないとの見方<br>が強いです。<br><br>※日本不動産研究所「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測／2019下期」<br><a href="http://www.reinet.or.jp/?p=23293">http://www.reinet.or.jp/?p=23293</a><br>※東京都不動産鑑定士協会「東京都不動産価格等動向調査結果」<br><a href="https://www.tokyo-kanteishi.or.jp/jp/activity/research/tokyodi">https://www.tokyo-kanteishi.or.jp/jp/activity/research/tokyodi</a><br><br>◇─────────────────────<br>　なぜ高止まりが続くのか？<br>◇─────────────────────<br><br>高くなってしまったマンション。手の届く人がなかなかいないのに、なぜ高止ま<br>りが続くのでしょうか。<br><br>東京カンテイの調査によると、2018年に東京都で売り出されたマンションの価格<br>は、新築・中古ともに平均年収の10倍を超え、新築13.3倍、中古10.5倍だそうで<br>す。<br>ちなみに、京都、神奈川、沖縄でも、マンション新築物件は平均年収の10倍を超<br>えているとのことです。<br><br>価格が下がらない理由には、以下の３つの点が挙げられます。<br><br>１つ目は、立地の良い不動産の価格が高騰しミニバブル状態となっており、特に<br>駅近の物件はその傾向が強いこと。<br>２つ目は、上記に加え、インバウンドの影響で好立地の土地はマンション開発業<br>者と大手ホテルチェーンの奪い合いになり、その分がさらに販売価格に反映され<br>ていること。<br>３つ目は、体力のある大手にシェアが集中し、販売期間が長くなっても価格を高<br>く維持する傾向があること。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>実際、不動産鑑定士協会のデータベースを見てみると、駅近の物件で相場の1.5<br>～2倍で取引きされている事例があり、調べると某有名ホテルチェーンが建って<br>いたりします。<br>売切り型のマンションより、インバウンド需要で中長期的に収益をあげ、尚且つ<br>いざとなったら売却できるホテルの方が高く買えるのは、何となく感覚的にも分<br>かりますよね。<br><br>※東京カンテイ「新築・中古マンション価格の年収倍率 2018」<br><a href="https://www.kantei.ne.jp/news/release/674">https://www.kantei.ne.jp/news/release/674</a></p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12553380827.html</link>
<pubDate>Fri, 06 Dec 2019 11:01:55 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>「路線価」は万能ではない？</title>
<description>
<![CDATA[ <p>8月末に東京地裁で、「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」との判決が下っ<br>たそうです（日経新聞11月19日）。<br>通常、路線価の付いている地域（付いていない地域もあります）では、それをベー<br>スに土地の相続税評価額を計算しますが、今回の判決で否定された事が波紋を広<br>げています。<br>では、何が問題だったのでしょうか？<br><br>◇─────────────────────<br>　「取引価格の8割程度」と言われているが<br>◇─────────────────────<br><br>路線価は実勢価格の8割程度と言われており、一つの目安にもなります。<br>とは言え、土地は個別性が強い上、実勢に比べて路線価は上下させにくい面があ<br>ります。例えば、路線価が急に上昇したら相続税も急騰し困る人も出るでしょう<br>し、その反対の場合は税収に影響が出ます。<br><br>今回のケースでは、亡くなった男性が生前に購入した2棟のマンションの合計を、<br>相続人が路線価などから約3.3億円と評価したところ、国税側が「路線価による<br>評価は適当ではない」と判断しました。<br><br>実際に男性が購入した金額は、2棟合計で約13.9億円と、約4倍だったそうです。<br>国税当局の不動産鑑定でも約12.7億円と、購入金額に近く、路線価とはかけ離れ<br>ています。<br><br>◇─────────────────────<br>　国税が抜いた「伝家の宝刀」<br>◇─────────────────────<br><br>国税当局は、男性のマンション購入時期が死亡する2年半～3年半前と比較的最近<br>であったこともあり、節税目的であり「相続税の申告漏れにあたる」と今回のケー<br>スを問題視しています。<br><br>財産評価基本通達には、評価が著しく不適当と認められる財産の価額を国税庁長<br>官の指示で見直すことができる、という規定があり（総則第6項）、今回は国税<br>当局がそれを適用し東京地裁も認めた形になりました。<br><br>一方、原告の相続人らは判決を不服として控訴しているそうです。<br><br>◇─────────────────────<br>　規定の適用に課題<br>◇─────────────────────<br><br>公平性の観点から、極端な節税が問題視されるのは仕方ないかと思われます。<br>しかし、明確な基準がないまま上記の規定が適用されると、濫用の恐れもありま<br>す。<br><br>節税目的での不動産取得は広く行われていますし、もちろん悪いことでもありま<br>せん。<br>ただし、今回のようなケースが頻繁に起こると、期待したような節税効果が出な<br>いリスクも考慮しなくてはならず、不動産取引にも影響が出る可能性があります。<br><br>従って、路線価評価に例外があるのであれば、安心な不動産取引を行う上でも基<br>準策定が喫緊の課題となりますが、路線価と実勢価格との乖離をどう見るかなど、<br>課題も多そうです。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>ちなみに、ごく稀ですが、路線価よりも鑑定評価額の方が安くなるケースもあり<br>ます。路線価は実勢価格の8割程度ですから、その土地に余程の個別的な事情が<br>ある場合に限られますが・・。<br>&nbsp;</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12549659593.html</link>
<pubDate>Thu, 28 Nov 2019 10:47:45 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>「所有者不明土地」が売却可能に？</title>
<description>
<![CDATA[ <p>新聞やニュースでご覧になった方もいるかもしれませんが、国土交通省と法務省<br>で、所有者の全容が分からない土地の売却が可能になる仕組み作りを進めている<br>そうです。<br>来年の通常国会に関連法改正案の提出を目指すとの事ですが、今回はその概要と<br>課題についてご紹介したいと思います。<br><br>◇─────────────────────<br>　所有者不明の土地は九州本島より大きい<br>◇─────────────────────<br><br>もはや深刻化してきている所有者不明土地問題。政府や国交省も対策を急いでい<br>ますが、なかなか追いついていないのが正直なところかと思います。<br><br>国土計画協会の調査・発表によると、2016年時点で所有者不明の土地面積は約<br>410万ヘクタール。九州本島の土地面積が約367万ヘクタールとの事ですから、そ<br>れを超える面積です。<br>調査時点から3年ほど経過した現在は、所有者不明土地の総面積はさらに増加し<br>ていると考えられ、いかに土地の有効利用を阻んでいるか、その経済的不利益の<br>大きさを感じて頂けるかと思います。<br><br>尚、調査等の詳細は同協会の下記ページ下段「最終報告」にありますので、ご興<br>味のある方はご覧ください。<br><a href="http://www.kok.or.jp/project/fumei.html">http://www.kok.or.jp/project/fumei.html</a><br><br>◇─────────────────────<br>　一部所有者でも土地の売却が可能に<br>◇─────────────────────<br><br>仕組みの概要ですが、現在は土地が共有の場合、全員の承諾がなければ売却でき<br>ないところ、一部の所有者のみでも売却を可能にしようというものです。<br><br>例えば、ある土地が相続で3人の共有となり、1人が連絡先不明で承諾が得られな<br>い場合、2人の持分しか売却できず大きな障害となっていました。<br>新たな仕組みでは、2人が売却したい場合、不明所有者1人の持分について金銭を<br>法務局に供託する事で、残りの土地の持分を取得し共有関係を解消できるように<br>します。<br><br>因みに、共有土地の賃貸や造成等の整備については、民法上の管理行為（252条）<br>や変更行為（251条）に該当し、過半数の賛成や全員の同意が必要でしたが、こ<br>ちらも不明となっている人以外の所有者の承諾で可能にするとの事です。<br><br>◇─────────────────────<br>　大きなビジネスチャンスだが課題も<br>◇─────────────────────<br><br>総量で九州より大きな地積の土地が円滑に売却・賃貸できるようになれば、ご承<br>知の通り、間違いなくビジネスチャンスは大きく拡がります。<br>非常に喜ばしい事ですが、課題もいくつかありそうです。<br><br>課題の一つ目は、不明者の探索です。<br>仕組みを利用するにあたり、登記簿や固定資産台帳等の調査、行政機関や親族等<br>への聞き取りも必要との事で、いわゆる一般の方が行うにはややハードルが高く、<br>代行可能かどうかは今のところ不明です。<br><br>もう一つは、「公告」が前提となっている事です。<br>他の所有者が異議を申し立てる機会を与える為ですが、一般にはあまり知られて<br>おらず、本当に公告だけで済ませて良いのかという課題が残ります。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>所有者不明の土地は山林だけでなく、都市部の宅地も少なくないようですので、<br>仕組みを上手く活用できれば、経済的インパクトもかなり大きいと考えられます。<br>詳細はこれから更につめていくようですが、来年法案成立、再来年施行とスピー<br>ディーに進む事を期待したいです。</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12547650533.html</link>
<pubDate>Fri, 22 Nov 2019 14:16:09 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>借地権と底地の微妙な関係</title>
<description>
<![CDATA[ <p>特に市街地や中心地では、建物の敷地が借地権である事も少なくありません。<br>お寺の多い某高級住宅地の土地を調べてみると、戸建住宅が建っているのに土地<br>はお寺の所有で借地権が設定されていた、なんて事もありました。<br>今回は、そんな借地権とその対にある底地について、価値の考え方や割合につい<br>て考察してみたいと思います。<br><br>◇─────────────────────<br>　借地権とは？<br>◇─────────────────────<br><br>借地権は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と借地借家法で<br>定義されていますが、要は「地代を払って建物を建て他人の土地を利用できる権<br>利」と言えます。<br>借地権には旧法（借地法）による借地権と新法（借地借家法）による借地権があ<br>り、新法による借地権は普通借地権と定期借地権に分かれます。<br><br>一般的に言う「借地権」には、旧法の借地権と新法の普通借地権があり、内容に<br>差はありますが、両者には正当事由が無ければ地主側は更新を拒絶できないとい<br>う大きな共通点があります。<br>一方、定期借地権は契約期間が満了になれば借地権は消滅しますので、上記の借<br>地権とは性質が大きく異なります。<br><br>※過去ブログで「事業用定期借地権」について書いた記事がありますので、ご興<br>味のある方はご覧ください<br>→<a href="https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12534360129.html">https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12534360129.html</a><br><br>◇─────────────────────<br>　借地権の「価値」とは？<br>◇─────────────────────<br><br>では、借地権の「価値」とは一体何でしょうか？<br>他人の土地に建物を建てて長期間その土地を専有できるという事は、もちろん価<br>値がありますよね。<br>でも、それだけではありません。<br><br>契約期間が長期に及べば、地価がどんどん高くなっても地代はそう上げられず、<br>客観的に見て低廉な地代で土地を利用できる場合があります。<br>また、借地権設定時・更新時に一時金が支払われる事があり、それによって毎月<br>の地代が安くなっている場合もあります。<br><br>これらは、いわゆる「借り得」というメリットを借地権にもたらし、当然ながら<br>その借地権の価値を上げる効果があります。<br>逆に、借り得があまり無い借地権には、その分価値も魅力もあまり無いと言えま<br>す。都心の超一等地なら別かもしれませんが・・<br><br>◇─────────────────────<br>　借地権と底地の関係は？<br>◇─────────────────────<br><br>借地権と底地は当然ながら一対の関係にありますが、その割合はどう見ればいい<br>のでしょうか。<br><br>一つの目安は、国税庁の路線価図にある借地権割合です。<br>A（90%）～G（30%）まで、七段階で借地権割合が示されています。<br>ただ、路線価図が無く、固定資産税評価額の倍率で評価する地域もありますので、<br>そのような地域内であれば、近隣や類似地域の路線価図にある借地権割合を参考<br>にされるのもいいかもしれません。<br>※路線価図→<a href="http://www.rosenka.nta.go.jp/">http://www.rosenka.nta.go.jp/</a><br><br>上記は単純な計算方法ですが、一時金が支払われている借地権の場合には、更新<br>時期が近づけば一時金の支出が近いので価値は下がり、一方の底地は一時金の収<br>入が近いので価値は上がります。更新直後の場合は、この逆ですね。<br><br>また、借地権と底地を足せば所有権の価値？と思う方もいるかもしれませんが、<br>実はそうではありません。借地権も底地も完全所有権の状態にある土地よりも流<br>動性が低く、その分、経済価値も低くなります。<br>従って一般的には、「借地権」 ＋ 「底地」 ＜ 「土地の所有権」 となります。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>借地権と底地の価値を評価する場合には、その割合を考えた上で、両者の合計が<br>土地所有権の価値にならない事、更に一時金の額や時期、契約内容等も検討しな<br>ければなりません。<br>なかなか微妙で複雑な世界ですね。<br>&nbsp;</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12545483907.html</link>
<pubDate>Fri, 15 Nov 2019 10:14:08 +0900</pubDate>
</item>
<item>
<title>不動産ポートフォリオによる改善戦略！</title>
<description>
<![CDATA[ <p>不動産を所有していると、当然ながら経年と共に古くなり、修繕費はかさみ、賃<br>貸物件の賃料は下がり収益力も落ちて、資産としてのリスクは高まります。<br>そのまま手をこまねいていても、行き詰ってしまう可能性がありますよね。<br>今回は、多数のビルを所有する不動産オーナー会社に対し、ポートフォリオの分<br>析、資産組替えにより、リスク軽減を図ったコンサル事例をご紹介したいと思い<br>ます。<br><br>◇─────────────────────<br>　築40年以上の物件が1/3<br>◇─────────────────────<br><br>依頼者は国内の都市部にビルを多数保有し、その多くを賃貸物件として活用。<br>ただ、保有物件全体の1/3が築40年以上と古く、自社グループでの利用が7～8割<br>で、地方物件が約15％を占めていたそうです。<br><br>課題として、老朽化に伴う収益低下と、将来、建替え時期が一斉に到来した際、<br>負担が一気に増加し経営を圧迫するという点が最初に挙げられます。<br>次に、自社グループでの利用度が高いため、移転先の確保等が障害となり、建替<br>えが円滑に進まない可能性があります。<br><br>また、地方物件が1割以上と多いので、管理が非効率になっている ことと、今後、<br>地方経済縮小の影響を受ける懸念がありました。<br><br>◇─────────────────────<br>　ポートフォリオ改善施策を提案<br>◇─────────────────────<br><br>上記の課題に対し、保有物件の査定とポートフォリオ分析を行い、以下の提案を<br>行ったそうです。<br><br>■以下の物件購入によるポートフォリオ改善<br>　・築浅でグループ使用を前提としない賃貸用物件<br>　・グループが賃借している第三者の物件<br>　・将来のグループ使用に適した立地の物件<br>　・グループ使用物件の近隣で再開発される可能性がある物件<br><br>■出口戦略の検討<br>　・築古ビルの計画的な建替え計画の立案<br>　・建替プロジェクトの時系列的な展開と資金計画の提示<br>　・重要性の低い資産の見極めと売却<br>　・売却代金の建替え資金への充当<br><br>◇─────────────────────<br>　持続可能な不動産戦略へ<br>◇─────────────────────<br><br>依頼者は提案された施策の一部を受け入れ、資産の入れ替えを進めているそうで<br>す。<br>従前の保有不動産の管理のみでは、この先、資産の老朽化とともに行き詰りも懸<br>念される状態でしたが、不動産の新規取得、開発、売却を組み合わせて、持続可<br>能な不動産戦略への転換を図ることができました。<br><br>いかがでしたでしょうか。<br>複数の不動産を所有されている場合は、一度、保有不動産の現状を良く把握した<br>上で、資産の入れ替え等を検討されてみるのもいいかもしれません。<br>&nbsp;</p>
]]>
</description>
<link>https://ameblo.jp/abbd-3285/entry-12543372078.html</link>
<pubDate>Fri, 08 Nov 2019 12:15:42 +0900</pubDate>
</item>
</channel>
</rss>
