https://ameblo.jp/afro-com/ 元不動産営業マンがガチで書きます！業界の実態や本音。知っていれば得する情報満載です！！ ja
のですが、町中に不動産屋はたくさんあり、どこの不動産会社にお願いすればいいか悩んだ経験が

ある人は多いと思います

とりあえず大きめの会社に行ってみたら、「不動産会社は業者同士が繋がっていて、他の会社の物件も紹介

できるから他の不動産会社をわざわざ何社も回らなくでも当社１社で全て大丈夫ですから！」

と言われ、安心して他の不動産会社を回らなかった経験ありませんか

確かに、不動産業者はお互いが情報共有していて、１社にお願いすれば他の業者を回らなくていいというの

は事実ですが、利用する立場からみて、それは本当に便利でお得な事になるのか

検証します

まずは結論から、答えは

損です

アパートを借りる・土地や住宅を買う・大家として入居者募集を依頼する、どのパターンでも

不動産会社数社を回る（依頼する）方が、良い結果が出ます

アパートを借りる場合、Ａ社に行ったら希望物件が無く、Ｂ社に良い物件がありＡ社の担当者が電話で

Ｂ社にその物件が空いてるか聞いてもらったら、もう予約済みですとＢ社に言われてあきらめた・・・

という経験あったりしませんか

それ本当にＢ社では予約がはいっていたのでしょうか

Ｂ社が嘘を言っていた可能性があるんです・・・

何故そんなことが起きるのでしょうか？？

それは不動産業者間には「仲介手数料の折半」という制度があり、例えばＢ社が募集を一任されている

物件をＡ社がお客様を紹介して契約した場合、契約者からもらう仲介手数料をＡ社とＢ社で半分半分

にするという事なんです

要は紹介料というか、アフェリエイト的なものですね

契約行為などは全て一任されているＢ社が手続きするので、Ｂ社としては通常作業をしたうえで

収入がＡ社と半々になってしまうんですね

そうなるとＢ社としては、自分達に直接来たお客様に紹介して契約した方が収入が半分にならないので

他の会社に予約済みと言って紹介しないという事が頻繁に起こるわけです

信じにくいかもしれませんが、これ事実なんです


その物件に入居したかったお客様も、その物件の入居募集を依頼している大家さんも

不動産屋の利益優先のために、知らない所で損をしている場合が多いんですよ

アパートを借りる時は事前に調べて、面倒でも数社不動産会社を回る事

そうする事で希望の物件に巡り合える可能性が高くなります

これは土地や住宅を購入したいと考えている方も同じ

必ず情報元の不動産会社に行くことです

情報元の会社に行くことで、取引相手（大家さんや売主さん）との交渉など、話しが早く進みますから

これは、先ほど少し書いた様に、大家さんの立場でも同じなんです

知らないうちに優良な入居者を不動産屋のエゴのために逃している場合もあるので、可能であれば

「一般募集」という形態をとり数社に募集を依頼する事をお勧めします

もし１社に依頼しないといけない事情がある場合は、大家さんから不動産会社に対して

「他社で入居が決まった場合、仲介手数料の不足分出すから頑張ってよ！」

と約束することをお勧めします

数ヶ月空室になる事に比べたら、手数料を払ってでも入居が決まった方が全然お得ですから

不動産会社の実態を把握して、知らない所で損をしない様にしましょうね

クリックお願いいたします
]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10738726073.html Thu, 16 Dec 2010 18:16:09 +0900
持った事あると思います

少し規模の大きい不動産会社や中古住宅の買取に特化した全国展開している、Ｙすらぎなど

「不動産買取します！」と宣伝している会社が結構あるのですが、その買取はどうなのか

解説します

業者の買取は「とにかく安く買う」のが買う側の精神なので、結論から言えば、

損ですね

確かに、現金化出来るまで１０日前後の場合が多く、すぐ売りたい／いつ売れるかわからいのは嫌だ

とい方には向いているかもしれませんが、特別急いでいない方や出来るだけ高く売りたい方は

避けた方がいいです

では、業者の買取価格はどのように決まるかですが、一般的には相場の６０％前後と言われていますが

業者は１円でも安く買うために相場情報の操作を平気でします

昨日のブログに書いた様に、業者は売出し価格の２０％前後の利益を乗せる事を計算して

買取価格を算出してくるので、例えば相場が５，０００万円で売れる物件の場合

２０％の利益（１，０００万円）と取得時と継続してかかる経費を差引いた金額が業者の買取となり

この場合、５，０００万円－利益１，０００万円－経費約２００万円くらいで、３，８００万円となる

のは、予想がつく話しですが、「１円でも安く買う」というのが業者の精神なわけで、

相場情報の操作が行われるのです・・・

これは、本当は相場５，０００万円くらいの物件でも４，０００万円くらいの価値しかないですね

みたいな話しをお客様にするのです

これは営業マンの演技レベル次第ですが、「他に比べたらちょっと敷地が狭い」とか「間取りが悪い」

とか、マイナス要素を言って、売れない雰囲気を作りだします

お客様は、実際の相場はわからない人がほとんどなので、営業マンの言う事を信じるんです・・・

営業マンはそうやって「売れない物件」という雰囲気を作り、買取価格を１円でも安くなるように

相場情報の操作を行います

営業マンは安く買い、売れた時の歩合の事で頭がいっぱいです

はっきり言って、お客様の足元を見ているのです

これ本当の話なんですよ

では、どうすれば不動産業者に足元を見られずに、高く買ってもらうか？？ですが

まず、自分の土地や建物の相場を把握する事です

敷地面積・建物面積・築年数・建物の大きさ等から近隣に売出している物件の相場を把握する事です

実際の相場価格を把握したら、その６０～７０％が買取金額の基準となるので、

相場が５，０００万円なら７０％の「３，５００万円なら売る」とこちらから営業マンに

先手必勝攻撃をするのです

この場合、６０％の「３，０００万円なら売る！」と言うのは絶対ダメダメです

こちらから提示した金額が、不動産業者の許容範囲だとしても、何だかんだ言って値引きして来るから

です

「３，０００～３，５００万円なら売る」という曖昧な金額提示もダメです

この場合、低い金額を基準に値引きして金額提示をしてきますから

相場を把握し、こちらの希望金額を提示すること

これポイントです

不動産業者も、買取して再販する場合、仲介物件と違い利益が高く

買取物件を求めているので、限りなく歩み寄ってくるはず

そして、１社だけでなく数社に見積もりを出させることです

不動産業者に足元を見られないように、こちらも武装し１円でも高く売りましょう

クリックお願いいたします



]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10737527433.html Wed, 15 Dec 2010 13:19:10 +0900

購入時に、気になるのがやはり値下げ出来るのか？？という点です

その物件が「依頼されている仲介物件」なのか「不動産会社が所有している売主」物件かによるのですが

とにかく値引き交渉はしてみる事です

※仲介物件・売主物件の違いと解説は、僕の前のブログを参考にしてくださいませ

不動産会社が売出す際に、値引きを事前に考慮にいれている場合が多いからです

例えば、売出し価格が６，５５０万円の場合、端数の５０万円は予め値引きされるのを含めて、

価格を出している場合が多いからです

経験上、十万円の単位はほぼ１００％値切り出来ると考えていいと思います

また、十万円の単位だけで無く、売出し価格の５％くらいまでは事前に値引きを覚悟している場合が

多いの、思い切って値引き交渉してみましょう


尚、もし購入を検討している物件が「不動産会社が所有している売主物件」である場合は、

更に値引きの可能性大なんですよ

前のブログに書いた様に、「不動産会社が所有している売主物件」は不動産会社の在庫物件であり

利幅が結構あるものなんです

一般的に、売主物件の場合、「売出し価格の１５～２５％前後」が不動産会社の利益になるはずです

そうです！売出し価格が５，０００万円だとすれば、１，０００万円前後は不動産会社の利益という訳です

あー恐ろしいですね・・・・


不動産営業マンの頭の中は、高利益物件を売った時の歩合の事だけ・・・・

まっ世の中そんなもんですが

話しは戻りますが、もし購入を検討している物件が「不動産会社所有の売主物件」の場合、

売出し価格の１０％前後までは、事前に値引きＯＫという通達が営業マンにいっているはずですので、

１０％までは、正直値引きは可能性大です


ただ、これでは不動産会社の「想定内」で終わってしまうので、思い切って

売出し価格の１５％まで値引きを頑張ってみましょう

即決する事を前提に値引き交渉すれば、いけるはずです

「売出し価格は、売主が売りたい希望額」　

だから買う方も、買いたい価格を提示するべき

さあ、不動産も家電と同じく値切って買う時代です

レッツ値引き

クリックお願いいたします



]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10737060124.html Tue, 14 Dec 2010 22:43:32 +0900
検証したいと思います

家賃保証というよりは「一括借上げ」という表現をしますが、要は１０年～２０年間は空室に関わらず

毎月一定の賃料を支払いますという契約になるのですが、契約書には２～３年毎に賃料の改定を

する場合があるとキチンと記載されているのです

では、実際この賃料改定は行われるのかがポイントですが、築後１０年くらいで、全体の５分の１くらいの

物件が賃料改定を管理会社からお願いされているのが現実です。

なぜこのような事が起こるかというと、投資利回りを上げるために、近隣相場よりも高い賃料設定を

するからです・・・

確かに、ハウスメーカーのアパートは他のアパートよりパフォーマンスが高く、同条件の物件よりは

１０％くらいは高く設定しても入居に問題無いのですが、これを２０％以上上乗せしている

物件も少なくありません・・・

どういう事かと言うと、Ｄ和ハウスを例に取って説明すると、アパートの建設はＤ和ハウス本体で

請負うのですが、アパートの家賃設定や管理は子会社であるＤ和リビングという会社が行うのです。

アパートの計画の段階で、立地や設備を考慮して子会社が募集賃料の設定を親会社に提示する訳ですが

「この賃料では利回りが低く契約が取れないから、賃料上乗せしてくれ！」と圧力がかかり

子会社はそれを受け入れるしかないのです・・・・

親会社から言われるので断るのは難しいですし、建物の着工数を伸ばさないといけないので

仕方ないと言えば仕方無いのですが

建物の契約を取るために、相場賃料の異常操作を行い利回りを上げる

これは、どこのアパート会社も同じで日常茶飯事に行われていることなのです。

高い賃料で保証してもらえるのだからオーナーさんから言えば良い事なんですが、

築後５～１０年経過した時はどうでしょうか

毎年新築のアパートは増え続け、最初の賃料設定では到底無理になってきます。

最初から相場より高い賃料設定をしているので、年数が古くなるほど家賃の下落率は高いのです・・

そうなると、管理会社から家賃保証の金額を減らしたいと要望が来るのですね

ハウスメーカーの家賃保証は、最初は良いが、後から厳しくなる可能性が高い　という事です。

それでも、まだハウスメーカーがいいな～と考えている方は、

最初の賃料設定が近隣相場の１０～１５％の上乗せで収まっているか

を確認してみましょう。

この上乗せ額以内であれば、長期間安定する可能性が高いです、これ以上の額で最初から募集を

始めるというのでは、相場の異常操作の可能性が高く将来減額される可能性が高いです


２回に渡って、ハウスメーカーのアパートを検証しましたが、僕なりの結論としては


投資回収という観点から言えば、ハウスメーカーは無し

資金に余裕があり、相続目的や自己満足のためなら有り



という感じですね

遊休地の活用などで悩んでいるのなら、土地を貸すという方法も検討してはいかがですか

]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10732788883.html Fri, 10 Dec 2010 18:46:38 +0900

見た目も高級感があり、家賃保証がつくので魅力を感じている人も多いはず。

では、投資対象としてどうなのかを個人的見解から検証したいと思います

僕が実際に計画から何度も携わった経験のある、大手４社を例にとっていきます

①Ｌパレス
②Ｄ東建託
③Ｄ和ハウス
④Ｓハウス・ハイム　　だいたいこれでわかると思いますので・・・

①～④の順番は僕の見解ですが、着工数が多いと思われる順番です

ここで１つのポイントは、上位２社はアパート専門会社であり、下位２社は住宅等も手がけている会社。

建築費用は、①のＬパレスがこの４社の中では安めで、他３社はだいたい同じくらいかと

それでも、一般の工務店に比べたら１，５～２倍くらい高いですが・・・

では１社ずつ、簡単に解説していきます

①Ｌパレス　
　ＣＭでも良く見かけるレレレのＬパレスですが、壁が薄く隣り・上下の音がかなり聞こえるという

　有名な話ですが、これ本当です

　僕も学生時代に住んでいましたが、かなり聞こえますよ・・・

　これは、建築費用を限りなく抑え、部屋数を確保するという投資的観点からでしょうが、
　はっきり言って建物自体は糞です。

　最近はネット環境充実など、設備はかなり良くなっていますが・・・

　建築費用も他の４社より比較的安く、建物も入居者の事は考えないで部屋数を確保するので、

　４社の中で単に投資回収という点から見れば１番です

　また、賃料を何年か分前払いするという裏技を使い、契約をとっているのも事実です

②Ｄ東建託
　ここもアパート専門の会社ですが、①のＬパレスよりは建物はしっかりしていて、法人契約等

　入居者層は良いです。特に首都圏では特に支持されているらしく、首都圏から地方に転勤で来る

　人から「Ｄ東建託で」と指名されるケースも多くありました

　またメゾネットタイプをいち早く取り入れたりと入居者にはそこそこ人気がありますね

　ただ、会社に問題有りですね・・・

　会社自体も公言しているように、営業マンには軍隊の様なスパルタ教育で、成績の悪い社員は

　容赦無くサヨウナラ宣告されます

　また１人の顧客に対して担当者を決めない「フリーテリトリー制」を採用していて、

　１人の顧客に何人もの営業マンが営業に来ているのを目撃した事もあります・・

　一度、僕のお客様がＤ東建託で建てるか検討していて、営業マンが来るから同席して話しを聞いて

　ほしいと頼まれお宅へお邪魔したのですが、話しが終わるのを他の営業マンが外で待っていて

　終わった途端に、営業に来たという経験があります

　とにかく契約が取れれば良いという会社のスタンスなんでしょうけど、これにはビックリ・・・

　その分、営業マンには破格の歩合が付いていて、４社の中で営業マンの給料はダントツでトップ

　年収1,000万円はざらにいます

　Ｄ東建託の営業を３年くらいやりお金を貯めて、違うアパート会社へ移るという社員が多くいます。

　投資対象的な観点から言えば、可もなく不可もない感じかな・・

　Ｄ東建託で建てるのであれば、Ｄ和ハウスとかＳハウス・ハイムの方がいいんじゃない？？

　と僕なら進めすね

　会社知名度、建物のパフォーマンスは悪く無いですが、とにかく契約を取れればいいという

　会社の方針が

次に③Ｄ和ハウスと④Ｓハウス・ハイムですが２社共に似ている点が多いので一緒に解説します

　この２社はメインは住宅事業なので、そのノウハウをアパートのフィードバックしているため

　建物のパフォーマンスは共に高いです

　間取りや設備も常に新しいものを標準装備しますし、入居者からの支持は高く、そのメーカーの

　アパートに住んでいて満足し、同じメーカーで住宅を建てるという人が多いのは事実

　まっ、会社自体もそういう流れを作るためにアパート事業をやっている部分もありますしね・・

　③のＤ和ハウスは見た目が重厚で男性から支持されるケースが多く、④のＳハウス・ハイムは

　内装がオシャレでキッチン周りが使いやすい点から女性からの支持が多いというのは、

　住宅部門と同じです

　ただ、２社共に外装・内装の選択自由度が低く、同じメーカーの他アパートと見た目がほとんど

　同じになってしまうのが

　また、建築費用が高く３ＬＤＫタイプを４世帯作った時、一般工務店と約1,000万円違った

　という経験があります・・・

　しかし、２社共に営業マンの質は良く、自分達のアパートが割高なのを自負していて

　投資と言うより、相続対策とどうですか？？といった進め方をしてきます

　正直、２社共に投資回収という観点から見れば、無しです

　僕のお客さんにもいましたが、中にはブランド志向で、Ｄ和ハウスやＳハウス・ハイムじゃないと

　嫌だ！！という方もいるのは事実ですけどね・・・


簡単に解説しましたが、結論としては

投資回収が目的ならば、①のＬパレス以外は無し

相続目的や自己満足のためにアパートをやるなら③Ｄ和ハウスか④Ｓハウス・ハイム

土地があったり、どうしても新築して投資回収したいと言うのであれば

地元工務店に頼むがベストです

アパート新築時に建築コストを下げる秘訣が書いた良い書籍も出ていますので

それでも、ハウスメーカーの家賃保証に魅力を持っている人も少なく無いと思うので、

次回はその家賃保証の実態を書きますのでご期待下さい ]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10732588467.html Fri, 10 Dec 2010 13:34:46 +0900

でも、成功して資産数億とかって人は正直、ごく一部の人だけ・・・

競売で安く買うとか、若者向けにフルリフォームするとか、そんなに簡単じゃない

不動産投資はそんなに甘く無い

不動産投資で成功する１番のポイントは、

「出来る事は自分で行う！」

これすごく大事です

物件の定期的な掃除やクレーム対応など、不動産会社に任せられる事も、

可能な限り自分でやる

それは、不動産会社って結構いい加減だから

入居する際は、仲介手数料という収入があるから不動産会社も頑張るけど、

管理という仕事は、金にならないから、結構いい加減にやってる会社がほとんど

不動産会社を信頼しない事

結構大事なポイントです
]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10731730410.html Thu, 09 Dec 2010 17:20:22 +0900

ホントはサイドにマークが無いのをほしかったんだけど・・・

高校生の時に初めてレッドウィング買って、盗まれない様に下駄箱にいれず教室に持っていってた事を

思い出しました

これから末永く、良き相棒としてよろしくです



REDWING (レッドウィング) Irish Setter (アイリッシュセッター) 8165 ブラック


]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10731708274.html Thu, 09 Dec 2010 17:12:10 +0900

何でこんなに不動産屋ってたくさんあるの

と思った事は無いでしょうか

おっちゃんが１人でやってる所から数十人規模の会社まで、町中には不動産屋があふれています

それは比較的簡単に不動産業を開業できるからです

前回書いた様に、不動産屋のほとんどの仕事が「在庫を持たない」商売だからなんです

依頼される物件を貸したり／売ったりするためにお客様を呼び込む、言わば「情報産業」なのです

極端に言えば、電話とFAXさえあれば開業出来るんです

資格や資金等も必要ですが、さほど面倒ではありません。

資格は他人の名義で開業しているって人も数多くいますからね

だから、１～２人で営業している夫婦不動産屋の割合が多いというのが事実

まっ、はっきり言って「道楽不動産屋」ですね。

このタイプの不動産屋に仕事を頼むのは危険ですね・・・・ホームページも無いし。。。

不動産屋に行くなら、従業員５人以上の規模ある会社に頼む方が無難です ]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10729622958.html Tue, 07 Dec 2010 13:45:45 +0900
良く聞かれる質問です

一般的に不動産屋というと怖いイメージが未だに強く、謎な部分が多いようです

簡単には、アパートやマンションを借りたい人達に物件を紹介して手数料をもらう

土地や住宅を買いたい人達に物件を紹介して手数料をもらう

というのが不動産屋のメインの仕事で、そのほとんどが「在庫を持たない」仕事です

「在庫を持たない」というのは、アパートやマンションを借りたい、土地や住宅を買いに不動産屋に行くと
たくさんの物件を紹介されるのですが、そのほとんどは不動産屋が所有しているのでは無く、貸したい大家さん、売りたい売主さんから依頼を受けている物件です


需要と供給を結びつける役目が不動産屋なんです

　　　　借りたい人と貸したい人／買いたい人と売りたい人を仲介する仕事です

だから契約する際に不動産屋の支払うのが「仲介手数料」という名目になるのです

また、ある程度規模が大きく資金力がある会社は、自分達で物件を買って転売したり、自ら大家さん

になって入居者にアパートやマンションを貸したりします。

「在庫を持つ」ということです

良く見かける「開発分譲地」なんて言うのが、不動産屋の「在庫商品」の場合が多く、

前者の「在庫を持たない」仕事よりも利益がかなり高いので、不動産屋としては、この「在庫商品」

を優先的に売るのが事実です

「こちらの物件は仲介手数料がかから無いのでお得ですよ」なんて言うのは全くの嘘八百。

利益が高いから売りたいだけ

ただ、「在庫商品」の場合、物件を所有しているだけで税金などのコストが発生するために、早く売り

たいのが本音。という事は、そうです

値引き出来る可能性が高いという事です

不動産を購入しようと検討している方は、その物件が「仲介物件」なのか、「売主物件（在庫商品）」

かをしっかりと確認しましょう

もしかしたら、予想外の値引きに成功するかもしれませんよ
]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10728703329.html Mon, 06 Dec 2010 15:06:37 +0900

基本的にネットとメールのみなので、安いネットブックで我慢

最近アマゾンで購入したのですが、安い割りになかなかいいです


ただ、キーボードを打った感じがいまいち・・・・

まっ、貧乏人には十分なマシンなので、当分はこれ頑張って行こうと思ってます

【Amazon限定】 MSI Wind U135シリーズ 10インチワイド液晶 NETBOOK ブラック U135-1429JPA ]]> https://ameblo.jp/afro-com/entry-10728658350.html Mon, 06 Dec 2010 14:50:31 +0900