使い方が今一よく分かんねーな。

難しいーーー！

ココログから引越しを考えて、たどり着いたのが

アメーバ。

何となくイジイジといじくってる。

まあ、何事も慣れなんだろうが・・・

ランキングも徐々に上がってきたので、もったいないのかな？？

どうでるのかな？

ココログから、引越し考え中。

うーん。雨ですね。

暇です。何と、何と、ふとアクセス数を見ると、本日の訪問者が、

　　　　　　　[E:birthday]100人突破[E:birthday]

自分でも、びっくり。暇つぶしに始めたブログにこんな沢山の人

が来るとは・・・　　皆様ありがとです[E:weep]

・

100人突破記念で、この間のブログに少し書いたが、

不動産業者の事を、社名実名で、爆弾[E:bomb]発言満載のホームページ発見！！

正直、初めて見たときはびっくりした。

悪口・批判の雨嵐。

まあ、2チャンネルとか見ても同じようなものだが・・・

実際見てみて、本当だなと思うこともあったし、面白かったので、

興味がある方は見てください。

「口コミ！不動産」　ていうサイトです。皆さん知ってるかな？？

知らない方は、一度見てください。

↓↓↓↓↓　　　　始めてみたときは、結構衝撃的だった。

http://www.fudosan-joho.com/

一般のエンドユーザー様も勉強になると思うが、

同業者に見てもらいたい。

大手さん、中堅の不動産屋さんが、沢山登場します。

あなたの勤める会社も登場してるかも？？？[E:shock][E:shock]

・

・

・

おかげ様で、当社は全く出てこなかったが。（少し寂しい）

「どうですか？あなたの会社はありませんでした？」

また、他にもこういうサイト知ってる方。ぜひ教えて下さい！！

ホームページみて、ビックリした方、感想などあれば、

ぜひコメント下さい。

・

・

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なんだか嬉しいもんですね。ありがとです。[E:happy01]

いろいろと、応援、批判などをいただきますが、僕のいる不動産業界の

事実を正直書いているだけですので・・・（ノンフィクションです。）

・

先程、仲のよい、中古マンション業者（中古マンションを買い取り、リフォームして

再販する。名前を出せば不動産業界の人なら、大体知っている。）

の販売の部長さんと、お茶して話してると、部長さんの一言。

部長　「何社かの不動産屋から、同じお客の申込が入るんだよ。

　　　　最近、本当にそういうのが増えてね・・・」

■説明■

一般のエンドユーザーが、何社かの不動産屋と付き合いをして、価格交渉

などを何社かに依頼したりして、一番条件を良くしてくれた会社から購入しようと

思い、何社にも買付（不動産購入申込書）を書く。

正直、我々業者から見るとありえないし、やってはいけない事。

ただ、最近のお客は、我々不動産屋より、かけ引き、交渉上手だ。

インターネット等の発達により、とにかく色々な知恵、知識がすぐに手に

入るのでだと思うが・・・

◇本当に今のお客は交渉上手です◇

我々不動産業者の力不足、説明不足ももちろんあるが、明らかに

不動産屋をバカにした行動を平気でするお客もいる。完全な確信犯。

ただ、気を付けていただきたい。本当に気に入った物件でそういう

事をすると、購入できた物件も購入できなくなるケースもあるのだ。

仲介手数料半額の会社などもあるので、計算するとそっちの方が

お得だと思い、紹介して、購入申込書も書いた不動産屋を一方的に

断り、他の不動産屋で契約する方も増えているが、一点気を付けて欲しい。

色々な不動産屋と付き合うのは、悪いことではないが、購入を決めれば、

一社に決めないと、後々、面倒くさいトラブルになる場合もある。（抜き行為など）

実際に、裁判等でお客が負けるケース（判例）もたくさんある。抜き行為と

なれば、最初に紹介してもらった会社にも仲介手数料支払い命令が出るので、

大損するケースもあるのだ。

・

その部長さんの会社は、数社から申込が入るお客は、その時点で、

断るそう。（そういうお客には販売したくないそう。信頼できないし、業者間で

揉め事が起きる可能性が高いから。）

・

僕も新人の頃は良くあった。

一生懸命紹介してお客をご案内した物件。

１年後位にその物件の前を通り表札をみると　「えっ！！」

何度もご案内した僕のお客が、その物件に住んでる。

他の業者から、買ってたのだ。（何回も僕が案内したのに・・・）

悔しくて、本当に家に行って怒鳴りたい気分だった。

同業者の皆様も一度くらいは同じ経験ないですか？？

本当に切ないですよね[E:weep][E:weep]

・

また、長く書いたが、本当に一部のお客様の話。

９割以上のお客様は普通のいいお客様です。

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※あくまで、個人的意見と経験。別に家相、風水等を批判してる分けじゃないよ。

■上記は家相の例です。磯野家の家相らしい。

まだ、僕が売買仲介の現役で営業をしてた時。

何組か、そういうお客に出会った。

・

すごくいいお客さんで、仲の良さそうな典型的な幸せ家族の

物件を案内して、何件目か忘れたが、

客　「この物件に決めます！」

と嬉しい一言。ただ、その後の一言が痛かった。

お客　「あとは、家相の先生に相談して、結果がよければ購入します。」

ゲゲーー！！来たか。家相の先生への相談客。[E:shock]

とりあえずは、にこやかに笑って、

僕　「いいですよ。ぜひ先生に相談してみて下さい。」

・・・後日・・・

お客　「先生が家相が良くないというので、他の物件を紹介して下さい。」

と明るく断り。

・・・同じような内容での断りが3回位続いた時・・・

僕　「そんな事言ってたら、一生家なんか買えませんよ。どんだけ

　　　偉い先生か知らないけど、先生が死ねって言えばあんた、死ぬんですか！」[E:angry]

まだ、僕自身、短気で、知識もあまりない頃だったが、かなりイラついて、お客に

怒ったことがある。確かこんな内容をお客に怒鳴った。（今、考えたらバカだった。）

結局そのお客は、購入どころか、こっちから断った。何回も案内して、毎回

先生の駄目で断られるのが僕自身、納得できなかったのだ。

■風水羅盤　中国や香港で活躍している風水師がマスコミなどに出てくると、必ずと言って良いほど写真のような板を大事そうに持っていますが、それが風水羅盤です。

その頃、僕に営業を教えてくれてた先輩に後で説明すると、笑って言われた。

先輩　「そんなの簡単だよ。その先生の名前や住所聞いた？？」

僕　　「いえ、全く聞いてないです。」

先輩　「その先生の所行って、今度は良いこと言ってくれってお願いすれば

　　　　いいんだよ。もちろんお礼金もって。」

先輩は何度かそういう手を使っているらしい。

正直その手を使ったのは、僕は一回切りだが、

実際うまく言った。（謝礼金はご想像におまかせします。）

家相・風水・方位・占い・他

別に全てを否定するわけではない。ちゃんとしている先生はいるし、

きちんと家相等を見てもらって幸せな家を買ってる人もいるだろう。

ただ、逆に信頼しすぎて損をしてる人も沢山いると思う。

僕個人いいなと思う先生は、駄目な所はあるが、その部分を直す方法もアドバイス

してくれる先生だ。（風水などに多い）

・

あくまで、僕個人的な考えだが、家相、風水、占いなどの先生も、それを

商売にしている人は、一件目の相談物件にOK出すはずがないと思う。

１回の相談でOK出すと、相談料（謝礼金）も1回で終わる。

簡単な理屈だ。儲けを考えれば、何だかんだ、何回も相談に来てもらった

方が確実に先生は儲かるのだ。[E:dollar]

僕が先生だったら、最低でも5回。引っ張れるだけ引っ張ってやる。[E:dollar]

だって、それで、家族をやしなってたら、当然の事だ。

・

しつこいようだが、全ての先生の批判ではない。一部の人だ。

不動産売買をやってる方、

「では家相を先生に見てもらってから」

の一言で、やる気をなくす方。心配しないでください。

「めんどくせーーー！！」　と叫びたくなる営業マン。

僕も同じです。正直、今もそうです・・・・

まあ、後は良い先生が増えるのを期待するだけかな[E:happy01]

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先日、司法書士の件での反響が以外に多かったので、

アクセス数の少ないうちに、不動産売買営業マンの事実を

お伝えします。

あんまり大きな声では言えないが、

全国呼び名は様々だが、僕の生きてきた不動産業界用語だ。

･･････････････････・・・・・・・・

★実録・業界用語★

　【担ボ（たんぼ）】　

意味：担当者ボーナスを略した言葉。聞いた話だが、関東圏で、使われる

用語らしい。関西圏では【キックバック】と言うらしい？？（違ってたら、

気軽にコメントで突っ込んで。）

簡単な話、会社を通さずに、直接、営業マンが受け取る謝礼の事だ。

･･････････････････・・・・・・・・

どういう場合に担ボがもらえるのか？

たとえ話だが、

売主が５，０００万円で販売している物件があるとする。

５，０００万円で販売してるが、売れそうにもないので、価格を

下げようかと思っている場合、仲介の担当に一言

売主　「この物件、満額（５，０００万円）で、販売してくれたら、担ボ出すよ。」

営業マン　「ほんとですか？客付け頑張ります！！」

そして、仲介営業マンが、5,000万円でこの物件を販売した場合、

売主から、会社には内緒の謝礼金が営業マンに支払われるのだ。

その時の物件の状況、利益率等、仲介業者の絡み具合（その物件を

入れたなど）によって、額は違うが、1万円～何百万円という担ボ（謝礼金）

が、営業マンに支払われるのだ。

会社によっては、担ボを受け取るだけで、クビや、大手業者なども担ボ等の

謝礼金受け取りを禁止している会社が多い。

だが、実際分からないように貰っている営業が入るのは事実だ。

正直、会社から貰っている年収分以上を、担ボで稼ぐ営業マンもいる。

あんまり、書きすぎると、一般のエンドユーザーの方は

引いちゃうかな？

まあ一昔前と比べると、本当に減ったし、今は領収書等も

百万円を超えると、個人名だと駄目だったりするので、（税制上）

担ボ自体は減っている。？？

ただ、やはり大手と違って、仕入れ等でも、小さな会社だと、担ボなど

の付加価値を付けないと誰も情報をくれない。

世の中そんなに甘くないのだ。

担ボ（謝礼金）を払わなくても、高級料理店、高級クラブ、キャバ等の接待

など日常茶飯事だし、謝礼金を払っているのと変わらない。

逆にこういう接待するほうが、お金が掛かる場合もある位だ。

こういう制度は、不動産業にかかわらず、どの業界にも少なからずあると思う。

・

・

一般のエンドユーザー様も呼んでくれてたら、一言。

あくまで、一部の不動産屋の話。

大手や、有名会社だから安全とは限らない。

小さい会社で真面目にやってる会社もある。

あなたの眼力が正しければ、営業マンは自分の貰える予定の担ボ分も削って、

価格交渉などしてくれるだろう。

あなたの信じた営業マンを信じるしかないのです。

まあ、担ボの額にもよると思うが・・・・

売主　「仲介屋、お主もなかなかの悪よのう。」

なーんて言ってたりして。

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どーもです。

昨日のブログ「実録！！司法書士争奪編」は色々コメントもいただいて、

ありがとです。

今日から仕事始め？頭はボケてやる気が出ない。なんだかなー。

元気を出す為に自分のパソコンに、

相武紗季ウィジェットをつけた。

相武紗季ウィジェット付けたい方は、下記へアクセス！！

http://www.athome.co.jp/news/campaign/win2008/widget/

アットホームの回し者でもないし、別に相武紗季のファンでもない。

普通にかわいいし、好きだが・・・・・

こんなの。

パソコンの画面上で、時計を表示しながら、時間によって、

コメントが変わる。

pm７：００には「お疲れさま～～」と言われたが、

そんな時間に帰れるかーー！！

まだまだ仕事中。[E:weep][E:weep]　切ない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

今日は、朝から新宿のとあるブローカーさんから、物件の

メール、FAXの嵐[E:typhoon]

「６月に飛ぶ会社の物件だよ」

とたくさんの物件資料。

とある小さめ？のデベロッパーＫの物件。

うーーん。またか。本当にこんな話しが多いです。

聞いた話だけど、倒産などする会社の社員の

ほとんどが実態を知らないケースも多々あるそう。（突然[E:bomb][E:annoy]）

今年は入社した、新卒君などは、かわいそう過ぎる・・・・・

まあ、若いから大丈夫か。本当に危険なのはある程度、

年収もらっている管理職クラス。理由はいろいろだが・・・

　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　　　　　　　　　　　　　↓↓↓↓↓↓

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いやー。

何でこんな休みって、終わるのが早いんだろうか？

毎回、連休最終日の夜、「もう少し、遊べばよかった。」「あれやっとけば良かった。」

と反省。皆さんはどうですか？？充実しました？？　　　　

今回の話は、司法書士の話だが、今から確か２～３年前の話。

売買仲介メインで僕も動いてた時の話だ。

物件は、大手不動産S（誰でも知ってる。１週間に１回は売却求むチラシが入る所）

が専属専任の売却依頼を受けてる中古物件で、

うちの会社が客付け。（買主の仲介は当社。売主の仲介は大手）

契約等もスムーズに進み、決済の段取りをしていた所、

S社営業　「司法書士は売主の知り合いがいるんで、そこでいいですか？」

の一言。

当社営業　「いえ、司法書士は買主の知り合いの所でお願いしたいのですが。」

と反論。

簡単に言うと、売主側、買主側、双方が自分の所の司法書士を使いたいとの事。

僕の認識してる慣習では、司法書士は買主指定にする場合が多い。

（新築など業物【売主が不動産屋】の場合は売主指定が多いが・・）

だが、今回は珍しくS社の担当も折れない。

S社営業　「どうにか、今回は売主指定でいいですかね。売主細かくて・・・。」

当社営業　「うちの買主も司法書士が知り合いなので・・・。」

双方が折れない。

当社の営業マンも入社して１年位の新人君だったので、僕が介入。

S社の担当に僕から電話を入れた。

当社「そんなに売主がウルサイなら、別に売主指定でいいですけど、ちなみに

どこの司法書士ですか？」

S社「○○司法書士なんですが・・・」

当社「○○司法書士[E:sign02]・・・珍しいねS社が。」

後は、双方が大笑いのもと、折半で成立。一時期はこういう事件が多かった。

・

◆一般のエンドユーザー、話が見えない方への解説◆

不動産の登記には司法書士が必要になる。

司法書士ももちろん仕事でやっているので、案件が必要。

案件（仕事）を沢山もらいたい場合。手っ取り早いのが、お客を紹介

してくれたら、紹介料を払えばいいんじゃないか？

そう考えた司法書士は、紹介してくれて、登記が終了すると、不動産屋の

担当に直接、紹介料を支払うのだ。（額はさまざま。５００円の商品券から、ビール券、

中には現金払いもある。相場２～５万円位かな。もっとくれる所はあるが）

今回のケースは、双方が使いたい司法書士が同じだったと言うことだ。

今でこそ有名な司法書士事務所になったが、当時はまだ知ってる人は少なかった。

ちなみにそこは、５万現金支給。

結局、S社、当社の担当が仲良く５万を折半して終わったのだ。（笑）

･･････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・

うーーーん。

言っちゃった。[E:shock]

ただ、弁解ではないが、毎日がんばっている営業マンにとっては、

大きなボーナス。[E:dollar]

ローン代行料で、何十万円もぼったくる会社も未だにある中、この位

は大目に見ていいんじゃないかと、思う。

何の業界でもこういう話はあるんじゃないかな？？

反論ある同業者様もいるかと思いますが、あくまで僕個人の意見。

でも、こういう話すら、知らない純粋な営業マンも沢山いるんです。

業界に何年かいると、嫌でもこういう話に遭遇します。

では・・・・[E:happy01]

・

・

　　　　　　　　　　　　　↓↓↓↓↓↓

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うちの会社は、買取もやってるし、業販（業者に物件を仲介する）もやる。

最近、なんだが心理瑕疵物件が増えてる気がした。

少し調べてみた。

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・

　　　　　　　【年間自殺者３万人超　９年連続】

　　　　　　　【交通事故死者数の５倍】

　　　　　　　【イラク戦争で亡くなった米兵の１０倍】

上記は、ギャグじゃないです。自殺は良くない事です。

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・

普通に調べてみると、年間３万人超の方が自殺されてる。

統計によると、交通事故死者数の５倍！！！

恐ろしい話だと思う。ちなみに僕は怖がりなので、書いてて

思ったが、こういう記事は二度と書きたくない。

・

本当に最近、そういう物件の情報が多かったもので、調べてみた。

心理瑕疵物件（色々種類はあるが、多いのは自殺物件）

やはり、理由が理由だけあって、相場より安い（当たり前か！）

業者もそういう物件を得意とする会社もあれば、一切手を出さない

業者もいる。（後者の方が圧倒的に多い。）

僕個人的に販売等はしたことはないが、今までの経験で何度か

同僚が販売したり、案内はした事がある。

実際、「全く気にしない。」「安いから別にいいよ。」

と言う、割り切ったお客様も沢山いるのだ。

ちなみに僕は無理かな[E:weep][E:weep]　怖がりなもので・・・・・

・

たまに言われることがあるのが、少し相場より安い物件を

紹介すると、

「何かあった物件ですか？」

と意味深な質問をされる。

でも、心理瑕疵物件を隠して販売するようなイケイケ業者は、ほとんど

いないと思う。

判例等でも業者が負ける例が圧倒的に多い。

新築建売住宅を販売する際、以前あったアパートで殺人事件があった。

かれこれ２０年以上前らしいが、もちろんアパートを取り壊して、新築を

建てるのだが、それでも重説【重要事項説明】に書いた位だ。

・

実話だが、去年の話。

○○区のマンションだが、もともとの持ち主様はお部屋で自殺。

その物件を買い取った業者がリフォームをしたら、

その部屋をリフォームした担当がまた、自殺。（場所は別）

聞いた時はゾッとした。

それでも、物件は売れたみたい。

きちんとお払いはしたみたいだが・・・・・・・・

・

皆さんはどうですか？？

相場よりは安く購入出来ますよ。

すごくいい場所で、凄くいい家、何だか相場より安い。

もしかしたら・・・・・・

・

もっと書く予定でしたが、書いててブルーになったんで、

やめます。

次は明るい話題で。

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仲介手数料とは・・・・・・・・・真面目に考えてみた。

自分の勝手な思い込み、意見なので、気にしないで読んでくれれば。

法的、業法の部分での違いはドシドシ突っ込んでOKです[E:weep]

････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・　

宅地建物取引業法(昭和２７年法律第１７６号)第１７条第１項(現行第４６条第１項)の規定により、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額を次のとおり定める。

･･･････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・

「しょせんきれい事」にしか、聞こえない人も多いだろう事をあえて書く。

仲介手数料

今、ネットで仲介手数料で検索すると、出てくる出てくる。

「手数料半額」「手数料無料」「手数料定額」の文字・文字・文字

別にそれが、駄目とも思わないし、実際、仲介手数料って高いなと

思ったことは何度もある（実際の取引で）

・

①仲介手数料半額、無料になれば、もちろん買主はお金が得する。

②仲介手数料を正規手数料で払えば、もちろん買主はお金を損する。

極端に①、②で分けたが、そもそも不動産購入は、人生にかかわる大きな

取引だ。

もちろん手数料が安くなれば、得だが、それだけでいいのか？？？

実際に買主は、本来仲介手数料を支払う仲介業者から、受けるべき

サービスを受けているのか？？？

お金うんぬんではない部分を今日は問いたい！！

実際、今までの経験、現状の職場からも言える事だが、大体の営業マンは、

「これを言ったら、買わないんじゃないか？」

「別に気が付かなければ、言う必要もないし、もめても業法上問題ないだろう」

「とりあえず、万が一にそなえて、書類に明記はしても、わざわざ契約時に読み上げて

説明しなくていいだろう。」

という、営業マン【仲介人】の勝手な都合で、買主は負わなくてはいいリスクを負う。

結構危険な取引（僕の目から見て）でも、一般の素人さんの買主は、

「これが当たり前ですよ。大丈夫です。」

と担当の営業マンに言われると、ほとんどの買主は、なんら疑問をもたないまま、

取引を進めていく。

それでも、買主は取引が終了すれば、その仲介業者に対して、物件価格の３％強

という高額な仲介手数料を払うことになる。

取引が終わった後、ふと耳にした情報から、自分がどれだけ危険な状況にさらされ

ていたかを知った時の買主【消費者】の味わう不信感はどれだけの物か！！

正直、不動産営業マンのレベルの低さ、プロのしてのモラルの低下が現実の

問題なのは、事実だと思う。

別に宅建持ってない営業は駄目だとか、学歴がどうとか言うつもりは、一切ないが、

多少なりとも、業法、不動産知識を勉強してないと・・・・・

ちなみに勉強嫌いの僕でも宅建、マン管、損保資格は持ってる。

会社によっては、「宅建の勉強する暇あれば仕事しろ」「宅建取ったら営業が

出来なくなる」など非常識な会社もまだあるみたいだが・・・

・

長々書くと、何を言いたいのか分からなくなるが、例えると、タクシーと似たような

物だと思う。

A社はサービス満点だが高い・B社はサービス最悪だが安い

C社はサービス満点で安い。

極端な例で、A・B・Cに分けたが、一般的には皆さんCを選ぶだろう。

だが、実際外にでて、タクシーに乗る場合、C社をえらべるだろうか？

たまたまA社が来れば乗るし、B社が来れば乗る。こんなもんじゃないか？

極端すぎるが、不動産仲介もこんな感じだ。

現地売出しでの一発客などいい例だ。契約するまで、「売主も仲介会社も

聞いた事がない、または知らない」

なんて買主を今まで何組見てきたか。たまたまその仲介会社に紹介して

もらったので、その仲介屋で決めた。結構適当な買主が多い

・

また話が脱線したが、

仲介手数料が０ならいいのか？半額ならいいのか？

仲介手数料を正規で払っても満足する契約も絶対にあると僕は思う。

・

一番いいのは、手数料が０で、プロとして完璧な契約が出来ればいいのだが。

・

また、余談になるが、知り合いの会社で、仲介手数料半額を大々的に広告して、

営業を始めた仲介会社があったが、今は正規に戻した。

聞くと、同業のクレームも凄かったそうだが、別れの物件で、手数料半額で、

細かいお客など来るとやってられないと怒ってた。

売主によっては、手数料半額を広告しすぎてるので、売出自体を任すことが出来ない

と断られた事があったそう。（同業のクレーム、圧力によると考えられる）

・

僕も業者なので、同業批判ばかりしてもしょうがない。

買主もマナー違反の客。非常識な客。クレーマー的客など沢山いる。

不動産はクレーム産業だから仕方ないと言われても、納得できない客もいる。

手数料倍くれてもこっちから断りたい客もいる。

今は一応、自分の判断で断る事も出来るので、実際に、あまりに理不尽な

客にははっきり言った上で、取引は出来ないと断ることもある。

・

買主側（消費者）も多少で良いので、知識を入れた上で、不動産業者と、

向き合えば、営業マン（不動産屋）の対応も違ってくるだろう。

実際の僕の営業であった実例など、読むと得することもまた書きます。

・

手数料０、手数料半額も、もちろんいいのだが、業界を変えていく新しい

何かがあればと考える。（答えは出ない）

いい案あれば、コメントください。

・

長々全部読んで頂いた方。ありがとうです。[E:happy01][E:happy01]

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