昨今関西の民泊事情はと言うと、どんどん撤退者が増えて行ってます

まぁ転貸でやってた人が撤退を余儀なくされて居るって言う方が正解ですけど、ウチは相変わらず高稼働率で今日も元気に稼働中です（笑

とは言え、民泊新法が出来るのもあと僅か、新法が制定されれば180日縛りは必須

って事で、取っちゃいました、簡易宿泊所許可

つい先日消防と保健所が来てようやく許可が下りて来ました

まぁここに至るまでには相当な高い山が有ったのは言うまでも有りません

ホント有り得ないほどの消防との格闘話が有りますが、消防も保健所も流石お役所！

通常なら無い筈の建築安全課の指導まで入ったので、許可が下りてくるまでの苦労と言ったら涙なしには語れません

ちなみに工事着工したのが昨年6月の事、工事一旦完了したのが昨年10月

それから更に消防から追加工事を言われ、追加工事を実施したのが今年の2月、許可取得出来たのが今年の4月、って事で工事着工から許可取得まで約10か月掛かってます
これがどんなにハードルが高かったかを物語ってます

これだけハードルが高いと、簡易宿所許可申請する人は相当少ないだろうな、と思ってましたが、思った通りで相変わらず簡易宿泊所は市内で全く伸びてません（苦笑

でも友人や知り合いを巻き込んで、簡易宿泊許可を取得して「合法民泊友の会」を結成し、第1回生が物件を取得して現在ウチの近所で開業に向けて絶賛工事中です

まぁ一人は新築、もう一人は中古物件で行う予定ですが、新築の方は問題無く許可取得出来るでしょうね～もう一人の中古物件の友人は許可申請する為の役所協議に私の知り合い設計士さんを紹介したので、問題無ければ取得出来る筈です

この設計士さん、ちょっと変わり者で自宅でゲストハウスやっておられます

もちろん自宅ゲストハウスも自分で許可取得ｗｗ

そして全部自分で運営中、って言うかそんな設計士って暇じゃ無いでしょ？って思うんですけど、趣味でやっているんだそうです
最初の物件こそは行政書士を使ったり、自分でも役所に行って協議して来たりしましたが、やっぱり図面を提出しなきゃいけない事や役所協議に慣れていると言う意味では、行政書士より設計士の方が有利です、最後の許可申請書だけ自分で提出すれば行政書士法の受任も免れますので問題有りません

そして今年、私も今回取得した簡易宿所物件とは違う、また別の簡易宿所をオープンさせる予定で絶賛工事中～ぬぁんと！規模がデカい総ベッド数45と言う巨大物件です

その為に宿泊部を立ち上げ、外国人スタッフを雇い入れました

オープン予定の場所はインバウンド需要ど真ん中、平日でも観光客で溢れ返っているエリアなので、許可さえ取得出来れば勝ったも同然！

稼働率90％位を目指したい所です

前にも記事にした通り、大家業（不動産賃貸業）は斜陽産業なので、日本の人口がこれから減って行く事を考えると、老人相手に不動産を活用するか、若しくは外国人相手に不動産活用するかの2択しか有りません
私は自分がこれから高齢者になって行く世代なので、自分と同じ世代相手の商売するのが嫌で、外国人相手に商売する事に決めました

その為人を雇い入れ、教育をし、新しく宿泊業と言う大海に船出しようと思います

ちなみに、今まで回しているAirbnbの部屋は新法が制定されたら予約入っている分だけ消化してしまって後は普通賃貸に戻す予定です

普通賃貸の安定収入も必要、でも宿泊業の事業としての収入も必要です
頑張って行こうと思います～！！

この2月3月、本気で忙し過ぎてブログログインすら出来て無い日が続きました(ーー;)

今日大口の契約が終わったので、これでやっと一安心です^^;

先日Airbnb用に部屋を借りて転貸で回している事業者さんの社長さんとお話する機会が有りました。この事業者さん、かなりキッチリした法人さんで、東京の一等地に本社を構える会社ですが、社長さん・・・・めっさラフな格好でしたｗｗ

何たってジーンズにフリースと言うい出立ち、そして鞄はアディダス・・・・・

でも事業規模かなりの事業者さんです

本格的に事業として民泊運営をしており、そんな中のお話で撤退を余儀なくされた物件の話を聞きました

何でも、転貸可能だと聞いていた物件が、実は管理会社の承認だけしか貰っておらす、実はオーナーさんの承認は無かったと言う話

それを民泊運営していた事をオーナーさんにバレて撤退を余儀無くされたとの事

きちんと契約書を確認して無かったオーナーさんも悪いと思うのですが、そりゃオーナーさんが2軒隣に住んでちゃバレるよ、って感じです（苦笑

予約が入っていたゲストは他の運営物件へ何とか移って貰ったそうですので、どうにかなったそうですが、他に物件が無かった時にはどうなるんだ？って思いますね～

あぁ～恐ろしや((＞д＜))

Airbnbホスト仲間に聞いた話で、昨日ドラえもんが現れたの！って言われて、はっ？となりましたが・・・・どうも話を聞くと、6人組のグループで宿泊だったのが、どう考えても押入れで寝た7人目が居るらしいとの事でした(苦笑

ホント世の中色んな事が有りますねｗｗ

お蔭様でウチのリスティングは絶好調！この3月4月はほぼフル稼働状態です

予約が入らないとイライラする事も有りますが、予約が入ってくると調子良いモンですｗｗ

3月も終わり、お花見シーズン真っ盛りで益々稼働して行きそうですね～

頑張ろうと思います(*^_^*)

民泊が解禁になると言うニュースが出てましたね～

コレを聞いて要件などを確認し、益々危機感が出て来たのは私だけでは無いのではないでしょうか？
現在Airbnbの登録件数はうなぎ登り、全国に急速に進み東京、京都、大阪が上位登録件数を独占してます（3月1日現在全国登録件数3万件弱）

同じ関西圏とは言え、そこまで登録がまだ無いウチのエリアでも昨年から比べると登録件数は倍以上伸びました、レビュー件数とスーパーホスト制度で、まだ何とかかろうじて？エリア検索掛けるとトップページ表示されるリスティング部屋ですが、この4月のスーパーホストは落ちる事が確実に分かっているので、色々と手段が他に無いか考え中です

数が多くなってくるにつれて益々やる気を無くすホストってどうよ！って感じなのですが、価格競争に書き込まれるなら端から価格競争に巻き込まれない市場に行くのがベスト

ブルーオーシャン市場を目指すのが一番良い手法で有ると思っています

元々大家業（不動産賃貸業）と言うのは斜陽産業です

ここで勝ち残って行く為には立地しか有りません（キッパリ！）

この度ウチの物件の中でそこそこ高額な物件を売却に出していた所、買付が入りどうも売却出来そうな雰囲気がします（一応契約日決定）

この物件、田舎エリアの物件なのでそろそろ売却したいと思ってました

ずっと満室稼働しているし、賃貸需要が無い地域でも無いので、所有してても良いかな？と考えてましたが、この市況が良い時期に売り抜ける方が良いと考えてそこそこ高値で出していたら、買付入っちゃいました^^;

せっかく手にする（であろう）売却益を使って何か他の収益の柱を立てたいと考える様になり、色々と模索した結果、次のビジネスに乗り出す事にします

ヒントは大家業にも繋がる民泊にも繋がる新ビジネスです

とは言っても世間様では普通に広まっているビジネス形態ですが、調べて行く内にウチの近隣エリアではほとんど皆無だと言う事が分かりました

それを地域最安値にすれば儲からない筈が無いって思います（笑

それを可能にする為、今は下調べ調査に忙しい日々を送っていますｗｗ

今月も東京出張2回の予定・・・・・orz

ブログ更新頻度が落ちてますが、時間を見付けて更新して行きたいと思います～

頑張ろうと思います！

退去後の元ペット部屋でのリフォーム工事も終わり、そろそろリスティング部屋として準備をして行かなきゃいけないんですが、本業が忙し過ぎて全然そんな暇が有りません・・・・・

既にベッドは搬入済みなのですが、組み立てている暇が無い(ーー;)

家具家電類も買いに行く暇が無い、ネットで期日指定して手配したら済む話ではあるのですがケチな私としては出来る限り抑えれる部分は抑えたい、IKEAへも行きたいしニトリにもホームセンターへも行きたい

でもその時間が無い・・・・苦悩中です^^;

ふと気が付いたんですが、私ピンク好きみたいです（苦笑

淡いピンクじゃなくってショッキングピンクの様なカラーのピンク

最近よく着ているセールで買ったラルフのカーディガン

このカラーと同じタイプですｗｗ

今日普段使っている自分の持ち物を改めて見てると、携帯カバーもペンケースもカバンも財布も全部このカラーが入ってました（苦笑

何だろ？歳とって派手傾向に有るのかな？((+_+))

って言うのも、今回準備する予定のお部屋、キッチンカウンターにピンクが入ってますｗｗ

こんなキツイカラーじゃ無いけど、淡いピンクです

そしてクロス（壁紙）カラーはオレンジ・・・・・

置く家具が結構限定されるんですよね（;´▽｀A``

家具を無難にホワイト系で統一するか、若しくはこげ茶系で統一するか？悩み中です

部屋のカラーって写真を撮影する時にアクセントになるので、とても大事だと思っているんですが、引き締まったカラーを持って来ると写真映えが非常に良いです

AirbnbのSEO対策の鍵は写真がポイントだと思ってます

色んな部屋が有る中から選んで貰おうと思ったら、1発目に検索される写真がとても大事

無難なホワイトの壁紙に茶系の家具に味気無い家電類、大多数がそんな写真で埋められている部屋の中から選んで貰わなきゃいけないので、集客の鍵はやっぱりアクセントが有る写真だと思います

せっかくの日曜日なんですが、今日もお仕事真っ最中～

多分今日は終わるまで帰れません（泣

頑張って仕事早く終わらせて、次の部屋の準備に取り掛かりたいです！

先日知り合いのご近所Airbnbホストさんとカフェミーティングして来ました～

待ち合わせ場所も超地元ｗｗ
そんなカフェで男女合わせて6人、平日昼間から得体の知れない感じです（苦笑

まぁその6人の中で私が知っているのは2人だけだったのですが、初めてお会いした方に紹介プロフィール写真と一緒の人だ！と驚かれたんですが・・・・・結構ホストもゲストもプロフィール写真を別の人物使っている事が有る様ですね^^;

大体綺麗系のお姉ちゃんが写っているホストは業者さんだよ、とお聞きしました

知らんかった～ｗｗ

私自分のプロフィール写真ちゃんと自分の顔をアップさせてあります

そうすると、来てくれるゲストの人、大体私の顔を一発で当ててくれるから面白いです

多分写真のメガネが印象的なんだろうな、って分析してます（苦笑

今日も、ガスファンヒーターが動かない！とクレームを聞いて部屋まで夜8時過ぎ駆け付けました

本日のゲストは中国人親子3人組

両親全く英語喋れず、私中国語ワカリマセ～ン(^▽^;)

娘の予約者は友人と出かけてて留守、って事で全くコミュニュケーション取れず

画面を見てみるとチャイルドロックが掛ってます、ファンヒーター品番調べて、スマホで品番を検索すると取説が出て来たので、確認してチャイルドロック解除、僅か5分で終了でした

意思疎通は出来なかった物の、直ぐにホストの私だと分かってドアを開けてくれましたし、帰りにお茶のお土産まで貰いましたｗｗ

こんな事も真面目にホストやっているからだと思ってます

カフェミーティングで、ホスト同士の話題と言えば、大体どうやって検索順位を上げる事が出来るか、って所に尽きるんですが・・・・・一足飛びに検索順位を上げる方法は無しです（苦笑

地道に真面目にホストをやらなきゃ、良いレビューだって貰えませんし、良い評価だって貰えません

私は質の悪いゲストを受け入れるのが嫌なので、最初っから値段交渉に来る人はお断りしてます
決して激安と言われるタイプの価格帯では有りません

それでも予約を頂けるのは、ホストを始めて10か月、真面目にホストをこなして良いレビューを蓄積して来たからだと思います

SEO対策的な検索順位を上げる方法も有るには有るそうですが、やっぱり内容だよな～って思います

自分でAirbnbを予約して泊まりに行った部屋が汚いとか、予想と大きく違うとか、レスポンスが遅いとか、やっぱりゲストの立場になって初めて分かる事って沢山有ると思いますので、ゲストとしてAirbnbに泊まった事が無いと言う方は、是非他の部屋へ泊まって見る事をお勧めします(*^_^*)

今月の1K部屋、ちょっと予約が少な過ぎて泣きそうでしたが、先日どかんと3週間の予約を頂き無事高稼働率へと返り咲きました（笑

他の部屋は相変わらず高稼働で絶好調です

円高が進んでいてドルレートが気になる今日この頃ですが・・・・・

このまま円高・株安と言う最悪な状況にならない事を祈ってます

大家としてはこの2月3月は1年で最も忙しい繁忙期！

お仕事の方も頑張ろうと思います～！

毎日忙し過ぎるほど忙しくて、ホント目が回りそうです(ーー;)

どう考えても手が足りない、そろそろ新しいスタッフを募集しよう！と思っていた時に偶然再会した人からウチに修行に来たいとお声が掛りました（笑

コレも何かの縁だと思います、ウチなんぞにわざわざ修行に来たいと言ってくれる物好きな人なんてそうそう居ないと思いますので、有難くお受けしようと思います^^

さて、先日繁華街部屋のエントランスに設置して有る火災警報器が鳴り響いていると言う事で、入居者さんから連絡を貰い直ぐに駆け付けました

繁華街部屋の有る物件は全部で16室有ります

その内3室がAirbnbのリスティング部屋です、各部屋には自火報の探知機が有り、1棟丸ごと連動している為、何処かの部屋で火災が発生すると一斉に各フロアの警報機が鳴り響きます

直ぐに英語スタッフへ連絡を取り、今居るゲストの緊急連絡先へ電話して、安全かどうかの確認をしてもらいました、真っ先に疑ったのは・・・・・ゲストが部屋で焼き肉でもしてもうもうと煙が上がってたんでは無いだろうか？って事です^^;

しかし物件へ到着して見ると、火災警報器の集中制御板エラーランプが付いているのは、１階とEVシャフト、１階部分にも確かにリスティングの部屋は有りますが、ちょうどゲストさんが部屋から出て来ていて部屋でガスを使用したかどうか聞くと、今は何も使用してないとの事

他の１階の部屋は不在でした

となると怪しいのはEVシャフトです

EVシャフトの塔屋天井に煙探知機が付いてます

消防点検業者に連絡し、EVメンテ業者へ連絡し次の日次ぐに見に行ってくれる事になりました
多分いきなり警報ブザーが鳴り響いたので、相当ゲストの方はビックリして、パジャマで飛び出して来てました（苦笑
まだ夜の７時ですけど、もうパジャマですか？^^;

これが悪いレビューに繋がらなければ良いんですけどね～

来週もバタバタしていると思います
頑張ろうと思います～！

さて、勇気を出して撤退を決めたお部屋、もちろんAirbnbの予約はクローズドにして普通賃貸にて募集をしてました、部屋の中には家具家電がまだ置いたまま

1月末に他の部屋が空く予定なので、そちらへ全部引越し作業をしようかと思っていましたが、一応広告チラシには家具家電付きで家賃＋1万ならOKと書いて募集

今週末近所の賃貸業者より、部屋の案内行きます、お相手は法人さんですと連絡が有った時に「ところでこの部屋民泊での転貸可能ですか？」と聞かれたので、全然OKですよ～とお伝えしてました

そんな案内の報告が昨日入り、物凄く気に入ったようなので直ぐに借りたい、もちろん家具家電付きで！って事でお申込み頂きました（苦笑

Airbnb撤退した部屋だとは言ってません、相手は東京に本社を構え、関西でも大阪、京都でAirbnbをやっている法人ホストです

こちらの地域は初めて稼働させるそうで、できれば20室ほど確保したいとの事

なので、ウチの物件で他の物件の空いてる2室を紹介してあげた所、そっちも気に入り合計3室共借りたいとの事、いやぁ～喜んで！！って感じです（苦笑

ちなみに今回決まった3室、決して安い部屋じゃ有りません

だってどれも間取りは2LDK～3LDKと広めの部屋ばかりなので、3室合計すると月額35万位になるかと思います、稼働率の問題も有りますが、その賃料赤字無しで払えるの？って思いますが、まぁ・・・・何としても集客してくるんでしょうね～（苦笑

元々転貸可能物件にしてある為高めの賃料設定なのに、更に初期費用部分を、この仲介業者は1か月分多目に貰うんでウチに頂いても良いですか？と言ってきやがった位です(￣ー￣；

って言うか他に転貸可能物件なんてほとんど無いから、この部屋を逃すと他は有りませんよ、位は言ってるんでしょうね、息を吐くように嘘を付く不動産業者は決して信用してはいけません（苦笑

Airbnbを新しいエリアで開拓したい法人さんとしては頑張って下さいとしか言えませんが、その部屋が繁盛部屋として稼働するなら、別の部屋で同じ様にリフォーム掛けて自分でもう一度稼働させるってのも有りかも？なんて思います（笑

新規で取得しようかと思っていた物件が残念ながら融資が通らず流れてしまったので、次の物件を物色中です、まぁこればっかりは仕方無いと思うしかないです

それにしてもセンター駅徒歩2分の立地は惜しいとしか言いようが無い！

本気で欲しかったですが、現金で購入出来ほど安い物件では無く、現金買いできる知り合いの大家さんに情報投げておきました、きっと購入されてウチにリフォーム案件として回って来そうな気がします（苦笑

月末の退去を終えて次の部屋の準備をしなきゃいけません
頑張ろうと思います～！！

昨日の夜、本日より予約のゲストさんから急きょ宿泊人数を増やしたいと連絡が有りました
所が！システムで何度宿泊者変更を出してもシステム上反映されず、今からルクセンブルクを出るので関空到着の朝9時までに連絡が欲しいと言われて焦りました(ーー;)

メッセージも反映されず、システムエラーとしか思えない

朝一サポートセンターへ速攻電話！やっぱりシステムエラーだとの事でしたが、出来ればサイトログインへはインターネットエクスプローラーでは無く、Googleクロームでログイン下さいとの事です

えぇ～そんなの聞いて無いよ！Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

Airbnbホストグループで組んで有るサイトでも経験豊富なホストの方々へお聞きしてみましたが、そんな事例聞いた事無いと言われてしまいました^^;

唯一ログイン、ログアウトをし直すと良いかもしれないとお返事を頂いた方が有ったのですが、やってみたけどダメでした・・・・・

まぁ結局サポセンから変更して貰ったんですけどね～

ホントAirbnbのシステムってエラー多いと思います

何とかして欲しいって思うのは多分誰しも共通の事項なんじゃ無いかな？

有難い事にこの1月2月、閑散期と呼ばれている中ウチの稼働部屋はほぼ80％くらいの稼働率で予約済みです、相変わらず一番人気は2LDK部屋ですけどねｗｗ

ちょっと寒くなって来て風邪を引き掛けている感じなので早めに帰ってゆっくり暖かくして熟睡しようと思います～

繁華街部屋のガス会社から、リスティング2LDK部屋のガスが緊急停止してます

復旧ボタンを押して下さいと連絡が有りました、ウチの繁華街部屋は1棟丸ごと、わざわざ都市ガスからLPへ変換して有ります、ガス会社の方でメンテナンスをしてくれるからなんですが、ガス料金も都市ガス並みに下げて貰っていて、ガスファンヒーターを各部屋設置して有ります

エアコン使用されるよりガス代の方が安いからなんですが、どうもゲストがファンヒーターを切り忘れて外出しずっと付けっ放しにしていると使用制限が掛って緊急停止してしまう様です

ちょうど別の物件へ行く用事が有ったのでついでに緊急復旧して来ました

復旧ボタンはガスメーターに有るので、部屋の外から復旧出来ます

ピコピコ赤ランプが光っている所を数秒押し続けて復旧完了！これでお湯が使用できます

ゲストが外出している時間帯で良かった～(´∀｀)

でもゲストへはハウスルールにも書いて有る通り、外出時にはエアコン、ファンヒーター類は電源を切ってね！と書いて有るので、メッセージで厳重注意、何だかんだでチョコチョコ呼び出しくらうAirbnb関係のクレームやゲストへの対応

こんな対応部分を業務委託管理会社にお願いしている人は苦労しなくて良いんだろうなぁ～って思うとちょっと羨ましくも有り、でも管理会社に委託していると絶対に得られないであろうゲストとの交流はやっぱり自主管理ならではなので、自分で手が回らなくなるまでは頑張ろうって思っています

まぁ自主管理とは言っても、ウチの場合はメッセージ対応も清掃もウチのスタッフにお願いしているので、私が対応しているのは緊急クレーム処理だけなんですけどね（笑

その他の自社物件管理しているのと同じです、基本ウチの物件は管理会社に任せてません

全部自分で管理してますので、何が来ても怖くないですｗｗ

今日も知り合いの方から空き部屋が有るんだけど、リフォームってどうするの？部屋を募集するのにはどうやって業者さんに依頼するの？と色んな事を聞かれました

賃貸募集するのは良いけど空室になるのが怖いわ～とも・・・・

空室が怖くて大家やってられるか！って思います（苦笑

この繁忙期になれば必ず出るのが空室の処理、退去立会へ行ってリフォーム若しくは原状回復の手配をして、募集を掛ける、コレの繰り返しです、モグラ叩きと一緒

空いては埋めての繰り返し、入居中どんなクレームが発生するかなんて分かりませんし、それを処理するのも私の仕事の内です

って事で毎日お仕事も頑張ってま～す(＾～＾)