なぜ、多くの人は、他人に家賃を払い続ける人が多いのだろうか？

不動産は、入社半年くらいで住宅ローンは組めるようになります。

できれば丸一年あればなお更良いですけれど。

家賃75000円で住むと、それは、年間90万円を所有者である貸主にプレゼントするお金です。

でも、月々の支払いが、2000万円のお部屋を住宅ローンで買って、

管理費、修繕積立金15000円で、住宅ローンが60000円で、

あわせて月に75000円で住んでいる人は、

元本が着きに40000円くらい減っているので、

45000円で家に住んでいるという計算になります。

そして、買ったほうが、良い部屋に住めます。

上記の計算でいくと、10年後には、残債が480万以上減るわけです。

お部屋の条件によっては、税金の控除だって受けられます。

年間で10万円とか払ったはずの税金が戻ってくる事だってあるんです。

でもって、月の支払いが75000円でも、

買ったほうが良い部屋に住めると言う理由の通り、

人に貸したら、90000円とか10万円とかで貸せたりします。

もちろん、敷金とか、礼金とか、更新料なんかも借りる人から貰うわけです。

で、一年買うのが遅れると、

75000円の家賃1年分、90万円と、

減るはずだった残債の48万円、あわせて、138万円という機会損失が発生する訳です。

一年間で、138万円の機会損失を、今まで何年間続けているんですか？？

と、僕は率直に思います。

ただ、買って住むだけ、しかも、貸したら儲かる。

そういう物件を見つけるのに自身が無いのであれば、

色んな不動産屋さんに相談するといいと思います。

138万円の10年間で、1380万円です。

貯蓄性向が低いとか、どうとか前の日記で述べていますが、

一人暮らしでも、支出に占める、貯蓄性を高めるには、家を買って住む、

これが一番手早いでしょうね。

個人金融資産の流動性のあるものは、どうだ、とか色々とざっくり前回の日記に上げていますけれども、

では、なぜ、日本の貯蓄性向が下がりつつあるのか、

それを不動産屋的な視点で見ていきます。

まず、第一。

東京都内において、単身者世帯が増え続けている、というデータがあります。

要は、人口が流入し続けているのです。

また、都内に実家があっても、一人暮らしを始める人も、とても多いです。

それは、どういう事を意味するのか。

不動産を貸す人、借りる人、その2者の間で家賃という金額が動き、

家を持っていない人は、貸家をもっている人に対し、お金を払わなければならないのです。

言い換えれば、一部の富裕層の高級物件や、借り上げ社宅などの厚待遇の人を除いて、

借りざるを得ない人は、お金を吸い取られるシステムになっているのです。

仮に、給与が額面で30万でも、税金や、社会保険がひかれて、25万くらいでしょうか？？

そこから家賃を7万5000円を払えば、可処分所得の３０％が大家さんに持っていかれるのです。

ずーっと家を買わないで、一人暮らしをすると、10年間75000円の家賃だと、900万円になります。

これが実家からの通勤であれば、900万円を自分の口座に留めておく事ができたのです。

一人暮らしをすると、光熱費、インターネット、食費、もろもろとお金が必要です。

10年の家賃900万円と、一人暮らしでかかった経費を考えると、あわせて1000万円にはなっているはずです。

また、大家が、いかにして大家となっているのか、それを今の潮流も含めてざっくりと書きますと、

おそらく、年金対策、家賃収入、などの理由でサラリーマンの人が、アパートやビルを買うケースが

増えている、という背景もあります。

ファイナンスの力によって、少ない自己資金と、高い担保力の不動産をもってして、

普通のサラリーマンの方が、人に貸すための不動産を買っているのです。

これは、知っている人も多い話です。

ただ、知っているだけの人も多い話なんです。

こういう事をしたら、儲かる、

というのを知っているだけでは、何も生み出しませんし、

何も行動しないのであれば、知る為の勉強さえもムダだと思います。

投資用の不動産を買え、とは言いませんが、

是非、一度、細かくシュミレーションをしたり、物件を見に行くべきです。

まぁ、これは余談です。

話を戻して、高齢者になるほど、預金の性向も高いし、年金や社会保険の掛け金に対する率も良いのが現状で、若い人ほど、本来は貯蓄性向を高くしなければならないのが、現状です。

お年寄りにもっとお金を使ってもらい、

若い人にその動いたお金が収入として回ってくるようにしないとな、と思いますね。

日本の貯蓄性向の低さ、これをどう考えるのか。

僕は都庁の住宅局の人口動態をみて、

日本人がみんなシェアハウスだったら、貯蓄性向あがるのかもな、と思う反面、

自宅を買えるのに買わない人、自宅を買う事をためらう人が多ければ多いほど、

この不動産という商売は繁盛するのだろうな、とも思います。

日本は国内で償還しており、高い個人金融資産、貿易黒字、などなどの理由で、

まだまだ安全だ、と言っているのもよく聞きますし、

日本でも国債の危機が起こる、という話も良く聞きます。

僕は金融株を多く保有しているので、

金融に直結する債権の話はとてもナイーブなのですが、

中々、自分なりの結論にたどり着きません。

ひとつは、

日本の貿易黒字の内訳や、増減を今後どう捉えたら良いか、

そして、もう一つは、

個人金融資産の推移はどのようなものか、

この２つのポイントが読めないのです。

企業のファイナンスとして、日本国をみれば、

どんどん借入を起こしても良いと思いますが、

その裏付けたる、個人、企業を含め、２０００兆円程度あるといわれている、金融資産が、

どこまで預金として、国債消化に金融機関から間接的に国にファイナンスし続けられるのか、

それが不安な訳です。

個人の流動性の高い金融資産は８００兆円～１０００兆円程度だと思います。

企業の預金も、借り入れがどれだけあるかは不明です。

日本の可処分所得を元に貯蓄率の統計が示されているデータを

見ていたときに、先進国の中でも相当低い結果でした。

最近だけで言うと、アメリカよりも低い結果だった気がします。

年金世代は預金を取り崩して生活する人も多いでしょうし、

若者も預金ができない世帯が増えているのだと、思います。

で、この話の続きは、日本の預金の行方について、

次のブログで不動産的な見地から述べてみたいと思います。

みんな仕事を頑張っているのはもちろん、

お金を沢山稼ぐという事に誇りを持っている人ばかりです。

なにも、お金を稼ぐのは悪いことではないのです。

人よりそういう才能が優れているから、

お金を稼げるのです。

関わる人が全てウィンウィンになる仕事をして、

お金を頂く。

これは、まさに幸せな事だと思います。

僕は不動産という仕事をしていて、日々思うことがあります。

対局的に見れば、日本という国の国力、資産、購買力、

海外からの資金の流入の減少、人口減少、失業率の低下、、、

などなど、挙げればキリが無いくらい、マイナス要素の多い国の、

不動産の未来なんて、決して明るくない、

だから、不動産の未来も明るくない、

そういう考えの人も多いと思います。

でも、そういう考えの人が多くいて、

僕は良かったな、と思うわけです。

それは、不動産の現実を知らない人が多いから、

僕らが稼ぐことができる、のです。

家は買ったら得か、損か、

そんな記事を良く目にします。

そんなの迷っている時点で、アウトなんです。

賃貸が損で、購入が得です。

もちろん、モノによりますし、福利厚生で家賃補助が相当手厚いのなら、

そちらのほうが得ですが。

また、不動産投資は損か、得か、

こんなのも迷っているようではアウトです。

相続の時の不動産の評価や、

家を売る場合、貸す場合、

持っているビルの空室が高くて困っている場合、

色んな現象が起こって、

確かに損をしている人も多いわけです。

やりようによってはいくらでも稼げるのが不動産の世界です。

やりようが下手くそな人、

不動産屋の言いなりになって、収益マンションや、

一戸建てを買った人は、もう現状維持の生活から抜け出せる事はできないでしょうね。

要は、毎月損をしつづけても貸すしか出来ない不動産、

引っ越したくなっても、売ると損するから、住み続けるしか無い家、

こういう不動産が世の中の半数以上を締めているでしょうね。

それでもいいんです。

僕の周りや、一部の知っている人が、

僕らの言うような、「やりよう」によって、沢山稼げるチャンスと言い換える事ができるからです。

人の失敗に付け込んで、、、、、と言われるかもしれませんが、

悪く言えばそう言われるかもしれません。

でも、逆を言えば、助けてくれてありがとう、損はしたけれど、

少ない損失で済んだよ、早く教えてくれて良かった、

となるわけです。

要は、利益最大化を標榜する僕にとっては、

損失最小化は、表裏一体のものなのです。

キレイ事に聞こえるかもしれませんが、

それが生き馬の目を抜く不動産業界なのです。

明日は先月名刺交換した百枚以上の名刺の整理をしようかな。

僕はお給料の低い人ほど、早く家を買うべきたと考えています。

それは、支出に占める貯蓄性向を高めるためです。

他人への支払い、自分への支払い、というカテゴリで説明します。

例えば、平均的な給料かどうかわかりませんが、

月に額面３５万、手取り２６万の２５歳の人がいます。

男性でも女性でもかまいません。

家賃手当が高い会社であれば、住居費が実費で２万とか３万程度で済む場合もありますし、

家賃手当の平均が３万円程度かと思うので、

家賃９万円の部屋を借りて、実質６万円の出費だとします。

手取額が２６万円のうち、６万円は大家さんに支払うのです。

要するに、他人への支払いです。

では、家を買った場合はどうでしょうか。

２０００万円くらいの部屋を買うのであれば、

住宅ローンの支払いで５７０００円くらいで、

修繕積立金、管理費を足して、支払いが７万円くらいです。

ただし、住宅ローンの支払いの中身が、

だいたい３００００円～３５０００円が元本返済に当てられています。

７万円の支出のうち、３万円が自分への支払いなので、

４万円が実質の負担です。

２年間で１００万円くらいは元本が減るという計算です。

独身時代はあまり意識しないのでしょうね。

２５歳くらいの若い女性は、家を早く買うべきだと思います。

30㎡～３５㎡くらいの広さで、築５年程度で、２５００万円程度の物件を買って住んでいれば、

ローンが月に７００００円、修繕積立金、管理費で１５０００円だとして、８５０００円で、

割と広くていい部屋に住めます。

３０㎡を超える部屋の場合、城南、城西であれば、１０万円以上の家賃は確実にとれるといっても

過言ではないので、将来的に貸してしまってもかまいません。

ものによりますけれど、３５㎡なら１２万以上はとれるとは思います。

85000円の支払いのうち、４００００円～４５０００円は元本が減っているので、

少なくとも４００００円は自分への支払いです。

じゃあ自分への支払いとは何かというと、

自分の資産になっているかどうか、です。

最初に２０００万円で買ったマンションが、

６年間ローンを払い続けて、残債が１７００万になりました。

じゃあ、今売ったらいくら？

今貸しに出したらいくら？

そういう考えをしてもらうのです。

今売ったら１９００万円であれば、

２００万円の貯金をしたのと同じです。

今貸しに出して、ローンとの差額でプラス２００００円を取れるなら、

年間２４万円の利益です。

そういう資産を持つことができているかどうか、

の違いです。

もっといえば、

値下がりしない物件、

値下がりしづらい物件、

貸しやすい物件、

家賃が維持できる物件、

そういうポイントを押さえてマンションを探す必要があります。

このエリアはダメ、

この物件はダメ、

そういうのを知っている不動産会社の人であっても、

不動産会社の人は、自分が儲かる物件を強くすすめてくるので、

やはり第三者に選んでもらうのが良いでしょうね。

どうしようもない物件をかって、

売るに売れない、貸すに貸せない、

仕方がないから住み続けたり、

損をして売ったり、

そういうケースも多くあります。

不動産を買いたいなぁ、なんて少しでも思った方は、

僕に相談してみてください。

無料で相談のります☆彡

なーんかカッコイイんだよなぁ、、、

と思いながら、日本VS北朝鮮　戦をみていましたけれど、

気になるのはザック監督の腕時計です。

IWCっぽいけれど、どうなんでしょう？？

紳助のしていたロジェ・デュブイの５００万とかする腕時計は、

てカッコイイけれど紳助に似合ってなかったなぁ。。。

それに、不動産屋さんが付けていたら、

メチャメチャ嫌みだろうなぁ、

と思ってました。

紳助は腕時計好きなんでしょうね。

中居くんと宮根さんはシャネでべただけど、

目がいてしまうのは、ブラックのクロノグラフが欲しいからかなぁ。。。

かくいう僕は、今は有名じゃない腕時計を付けている事が多いのですが、

映画のカイジで香川照之さんが演じる利根川の付けている腕時計というのを最近知り、

あぁ、、、イメージ悪いかもなぁ、、、と思うようになりました。。。

表参道ヒルズ　DEL　REY　CAFE

中野の焼肉屋さん

カルビがうなぎみたいな食感で、

とけて無くなります！

キムチとかお惣菜関係が食べ放題で、お得☆彡

芸能人のサインも沢山ありました。

上司に御馳走になりました！

白碗竹快楼　赤坂店のランチ

水餃子とやきそば☆彡

たまに贅沢するといいね！

赤坂店以外にどこにあるんだろう？

でもって、楊州商人でレタスチャーハンも食べたし、

スーラー湯麺も食べたし、、、、

今日も贅沢にお魚のランチも食べました。

あーでも、体調悪いのが続いているので、

もう少し万全にして、内蔵の疲れも癒したい所です。

でもそれは、利益を追求していくという資本主義という精神から見れば当然なわけです。

政治の世界でも、外交の世界でも、同じでしょうね。

一体誰を信じていいのか？

お互いの思惑を推測しながら、自分の利益追求の方法を、

自分なりの戦略で行わないといけないのです。

野村證券の人と話をしていても、法人営業の人などは、

外資系証券会社との戦いでもあるので、

よりグローバルな戦いをしている訳です。

本当はゴールドマンサックスの事をずーっと書きたいなと思ってはいますが、

長くなるからまたいつか。

８月初旬から弁護士絡みの相続不動産で、競売の前に任売にしよう、

という交渉をしていました。

ネットでも「いわくつき物件」として出てくるような土地です。

２億１２００万円という価格で最終的に買った、

城南では有名な会社の会長と僕は懇意にしていましたので、

その会社が買う権利を取得した際にすぐに電話をいただいて、

２億８０００万円で売ってやろうか？と言われました。

しかし、僕の働く会社では、利益最大化をすれば、その土地から３億５０００万円の利益を生み出せる、

という収支をはじきだし、２億４０００万円で買う、という提示をしていました。

２億８０００万円で取得しても、利益は出るのですが、

投下資金に対する利益率が落ち込むので、その値段では買いません。

話を戻して、その取引が成立したのは２億１２００万円です。

それは何故か？

間に入る人たちが一番もうかるのは、２億1200万円での取引形態だからです。

弁護士も間に入っている不動産会社も、買った不動産会社も、

全ては自分の利益の為に動いている訳です。

食い物にされているのは一般の人たち。

相続で土地を売却する時、

不動産を買うとき、不動産を売る時、

不動産を借りる時、

不動産業会はまだまだ魑魅魍魎の世界です。

銀行からの債務圧縮を前提に、

とある会社と社長の所有しいる一棟不動産、駐車場の売却話があります。

それは１０億円規模のものです。

銀行は不動産を売って債務を圧縮してくれさえば良いので、

売主である会社、およびその社長が儲かればいいわけです。

これもまた、どこの会社に売るかは、一番高い金額を提示した会社かどうかではなく、

その会社の社長や、その会社の意思決定権者に、

いくら得をさせるか、という裏交渉になってくるわけです。

社長に数千万円、担当役員に一千万円、などのお金を握らせて、

それなりの適正価格で不動産を取得できれば良いわけです。

たとえ、それが１０億円でうれなくても、９億円で売れても問題が無いわけです。

政治の世界でも同じような事がおこっているだろうし、

民間の経済活動の中でも同じことの繰り返しなのだろうなと思うわけです。

海外で何かの権利を買うときや、何かしらの交渉をするとき、

もっと、もっと魑魅魍魎とした世界が繰り広げられているのだろうな、

と思います。

なんて思う今日この頃です。

ミッドタウンのレジデンスは、オークウッドプレミア、リッツ、ミッドタウンレジデンシィズ、

の三つがありますが、やはり、リッツのレジに住みたいなぁ、と思うわけです。

ミッドタウンレジデンシィズは、当初、入居者が思ったほど集まらなかったので、

SOHOの利用もOKとして、積極的に客付した、と入居者が言っていました。

今はそれが問題視されだしたので、SOHOとしてはNGになっているそうですが、

実際に法人が借りて事務所としているケースもまだまだ多いでしょうね。

六本木ヒルズも、色々と分類できます。

ただ、それはさておいて。

安いお部屋で賃料５０万くらいから、

高くて２００万くらいから、というのが六本木界隈の高級レジデンスの相場です。

借りる人いるのかなぁ？と思う人もいるのでしょうけれど、

まず、サラリーマンで年収2000万円以下の方は無縁の世界かもしれません。

サラリーマンで年収2000万円以上だったり、

経営者だったりする方は、家賃が高くても経費として計上する事で、

高い、安いという価値基準だけで決めて住んでいないかもしれません。

会社の経費なら数百万円かかろうが、税金収める事を思えば、

お得だ、と思っている人の割合がどれくらいかは不明ですけれども。

僕がリッツのレジデンスがいいなぁ、と思うのは、

入居審査が厳しい、その魅力です。

変なパーティが少ないかな？

とか、変な商売をやっている人が少ないかな？

といった、信用が何となくあるわけです。

パークタワー青山も、一時期、入居審査に小論文があった、

と聞いたことがあります。

そういう堅さが良いわけです。

年収が１億円ある人が、高い家賃を払っていても不思議ではないし、

確定申告をする上で、借りている家も経費として計上している人も多いでしょうね。

会社経営者ではなくても、年収が２０００万円くらいある人は、個人会社などを持って、

資産管理なんかもしていたりします。

あと、年収１億円ってのは、

月に９００万円くらいってことですよね？

普通に税金を収めると、税引き後で、５５０万くらいですよね。

節税をすることをオススメする訳ではありませんが、

年収が高くて、高い家賃を払っているのをもったいない、

と思う人は、ちょっと庶民的すぎるかもしれませんね。

もちろん、いただいたお給料の中から税金を差し引いた後に家賃を月に１００万円払っている人も、

大勢いるでしょうね！

ただ、そういう方は、家賃がもったいないので、シティタワー麻布十番あたりを買うことをオススメします。

会社を経営していて、年収を高くする事もいいですし、

売上が１００億円あって、経常利益が３０億円あっても、

年収が４００万円でもいいんです。

ただ、最近税務署もうるさいので、

やはり、ズル賢い発想はやめて、節税なんて考えないほうが、

尊敬できますし、社会的意義も感じるので、

そういう方が増えるのを期待します。

しっかり納税する、これは大事ですね。