自社で分譲開発をしている中堅の企業さんの話

 

大きな土地を購入した場合、道路などの街区を設計して分譲開発を行う事もするが、150坪くらいの土地を地主さんから直接購入して、分割して売る事も多い。

分割の内容によっては売りにくい土地が残ることや、開発をしてみたが事前の市場調査の予想に反して、付加価値が低く、金額を下げないと売れない土地を、中堅の企業さんだと、土地の仕入れと販売を兼務している場合があり、日々、自身の仕入れた土地について、肝を冷やしている事があるとの実情を聞いた事がある。

会社として販売促進をするという方向性となると、公開物件として、仲介不動産会社に情報をおろして販売を進めるが、その方向性が決まる前となると、自社で未公開物件として抱えている状態になることもある。

 

土地の仕入れから、分譲して販売をするとなると、事業採算性について銀行からもチエックを受ける為、決算時期に向けて通常の販売方法と違う事を試したりするそうです。最終的に買い手が見つからない場合は、建売業者などに土地価格をかなり交渉され買い叩かれるという事になり、それだけは避けたいところ。

そうした状況では、そうならない為にも、案件のある地域の工務店に直接購入してくれるお客様との繋がりを求めて直接営業をしにこられるという事がありました。

 

また、以前あった出来事としては、中堅の不動産会社さんが、自社で土地の分譲開発をして自社販売をしている案件で、どうしても売れ残った土地について、次の分譲開発の土地取得の為に銀行融資を受ける上で、現在の自社開発で事業が完了していない所があると次の開発に融資が下りないという事情で値引き販売がされたという事もありました。

 

小さい会社だと、不動産会社の社長自身が経験により市場調査や価格の査定ができるので、あまり、売れ残るという状態にはならないようだが、中堅となると、一般社員が仕入れや販売を行っているため、売れ残り物件を抱えているという状態になるようです。

 

結論として中堅（社員50人以上）の不動産事業者のそうした未公開案件の情報を上手くすくい上げに行くことができると良い土地が購入できることになるという話です。

仲介不動産会社を通さないで開発業者が直接取引でお客様に提供したいとの希望で5000万円程度まで価格交渉可能な物件として計画地周辺の工務店に情報提供をしているとの事です。かなりお得な情報が来ましたので、このブログを見ている方で西永福駅近くで家作りを希望している方を知っていましたらご紹介下さい。

ご連絡頂ければご紹介できます。

乱文ですみません。取り急ぎご報告です。

追伸

開発事業の決算があり契約さえ出来ていれば引渡しは都合に合わせてくれるそうです。

サービスはお金を払えば全ての人が同じサービスを受けられると考えていると、同じ金額を支払うのに最低限（義務の範囲）のサービスしか受けられない、なんて残念な事になっていたりします。

サービスを受けている側が、少しだけサービスをし易い姿勢で物事に望むと、サービスをする側は知らないうちにサービスを多くしてしまうという結果となります。

価格以上のサービスを受けたいと思ったら、そうした工夫で受けられるサービスが良くなるという事実を認識しておくことがお勧めです。

不動産購入の場合、一番大切なポイントは良いお客としての印象が残せるかです！

所有者を含め関係者に対して、良いお客様としての印象を残せれば、購入申し込みの時に値引き交渉の成功確率が上がるというお得な状況にもなります。

3000万円の案件を2500万円で購入できたという経験もしたことがあります。

不動産会社の担当者に対しても同じ事です。

担当者に良い良印象を残す為にも、物件が売りやすい。つまりは営業成績に繋がりやすいお客様であるかが重要です。

初回にお会いした時に、自分達が探している土地の条件が明確で、相場観があり、世帯年収の範囲内の総資金計画かという事があまりに現実と離れてしまうと良い印象を残せません。

年収については、世帯年収でもかまわないので、なるべくお金に余裕のあるお客様として、印象を付けおき、実際の案件は無理のない家をつくりたいという説明で、出せるけど出さないんだという見せ方が、不動産会社の担当者をやる気にさせるのもポイントでもあります。

比較検討をしようと話を聞きにいって、より分からなくなってしまうと感じる方がたくさんいるのですが、住宅会社選びの方法について、ここだけ抑えれば良いというお勧めの方法があります。簡単だけど、お客様が家づくりで失敗しない為の重要なポイントです。

それは、自分に合った良い会社を選ぶ前に、

「選んではいけない会社」に気を付けるという事です。

次の３つのポイントだけ気を付けて下さい。

その要素がない会社であれば、絶対に安心して家づくりを進めることが出来ます。

細かい理由や説明はそれぞれあるのですが、またの機会にそれぞれを説明したいと思います。

とりあえずは是非、心に留めて置いて下さい。

①契約を急がせる

②他社の悪口を言う

③意味もなく値引きをする

これだけの注意点なんです。

良い会社さんは沢山あります。

その中で、自分達の予算とイメージにあう家を提案してくれる会社で進めることが出来れば、絶対に後悔の無い家づくりができます。

どうでしょうか？気が楽になりませんでしょうか。

失敗しやすい会社のポイントを理解して避ければ、

失敗するという怖さが無くなると思います。

そうなれば、沢山ある選択肢の中で、自分のセンスにあう会社を自由に選べるということなんです。

少しでも得をしたい。というような損得勘定が強いと、実は失敗というとても危険なゾーンに足を踏み入れてしまってたりします。

自分の希望とする家に近い施工例があるのかを基準に、予算に無理のない会社で、担当者と気が合えばその会社がお勧めです。

簡単だけどとても大切なポイントなので、しっかりと覚えて、そして興味のある会社さんにお話を聞きに行ってみて下さい。違いがわかると思います。

値引きをしてもらい住宅を購入すると一見お得感があり満足感がありますが、その後に行う沢山の打合せを重ねて作り込むという注文住宅では、打合せを重ねる時に追加される見積り価格に対して割高感を感じてしまったり、打合せの内容が値引きを引き出してしまったことによる対応に感じてしまうなど、不要な駆け引きや不信感が生まれてしまうという危険がある事があまり知られていないんです。

また工事期間中になると、よい木材でしっかりつくられていないのではないのかと不安になり、過度に木材の割れや節などの有無を気にすることになったり？

ちゃんとよい職人でつくられるているのかと、現場の職人さんの粗探しや、ちよっとしたことに不信感をもったり？

工事期間が早い事に、段取りがスムーズだったという受け止め方をしないで、荒い仕事ではないのではないか？などなど様々な不安がよぎる事になったりします。

本当は適切な品質の家が完成したとしても、値引きをしたということで、お客様のほうが不要な心配を膨らませ、結果的に不安が残ってしまうことになります。

工場で生産している車など性能や品質が一定のものであれば、値引きはお得なことであるが、これから作る注文住宅となると、いちじのお得感が何十年という生活の時間をへて不安感になる危険があることを知って頂きたいんです。

値引きというお得感の演出に期待をするのではなく、最初から正直な金額の提示をする会社の方を選ぶ事が、家作りで後悔しないポイントであり、意味もなく値引きをする会社を避けた方が良いという大きな理由なんです。

経験的に成功率が一番高いと思う土地探しの方法は、

「土地より人を探す」という方法です。

土地を探すといっても、土地探しについて様々な知識をお客様が十分に熟知できれば、ご自身のご要望にあった敷地を探す事ができるのですが、なかなか難易度が高い探し方になります。

私がお勧めする方法としては、十分な専門知識があり、そして、お客様の考えをしっかりと受け止める事のできる不動産屋さんの担当者に出逢えるかがポイントで、その人に一任して代りに探してもらうという方法です。

土地は、流動的でタイミングもあると思いますが、人は土地に比べるといなくなる事が無いので、良い方にめぐりあうことは可能だと思います。

※特に良い人は会社への定着率も良いと思います。

つまり、土地探しを目的としていますが、人探しを先にされる事が、一番のポイントだと考えています。

また、一任するというのもポイントで、不動産屋さんも人間です。

良い人ほど、責任感も強いです。完全な信頼をお客様のほうから寄せた場合、信頼に応えることが人として、なによりも重要な事になりますので、懸命に探してもらえる事に繋がります。

建売住宅を購入するのと、注文住宅を購入する事の大きな違いとして、建売住宅は、完成された物を購入するため、そこに、関わる人との相性はあまり関係ないのですが、注文住宅については、これから行う計画という行為を一緒に行う為、担当者との相性が、建物の内容に大きく関わるという事があります。

そなると信頼のおける人を探す為には、専門的な知識ではなく、お客様のこれまでの経験をフル活用される事で道筋が見えてくると思います。

最近の土地探しの方法としては、スマフォのアプリを活用した方が、自分達の求める条件を満たす地域は相場感としても見つけやすいです。

「ホームズ」というサイトは、職場からの通勤経路、駅からの徒歩移動距離などをサクサク検索できるので、利便性を検討するのにお勧めです。

「スマイティ」というサイトは価格.comが運営するサイトだけあって、地域の住み心地を口コミを活用して情報を収集していて割と、地域での生活をイメージするのに参考になるサイトです。

この二つのサイトで地域が確定できれば、不動産会社の担当者に自分達の意向を話すときに、内容が伝わりやすく、ご希望の物件を紹介しやすくなりますので、是非検索をして見て下さい。

地域にある大手の不動産会社だと、営業マンは担当地域の未公開物件を持っています。

大手の不動産会社だと一般のお客様が売却相談をしやすく情報が集まりやすいからです。

また、所有者を含め関係者に対して、良いお客様としての印象を残せれば、購入申し込みの時に値引き交渉の成功確率が上がります。

また、未公開案件の情報が出るタイミングで一番多いのは、

１年間の中でみると９月と２月です。

相続関連で親族が集まりやすい時期に話がまとまるという理由があるそうです。