みなさんは不動産投資でどの様に買っていくか

という作戦を練ったことはありますでしょうか？

最近よく、融資が出るなら買います！！

という方がいらっしゃいます。

それその買い方したら次いけないのになぁ、、、、

と思ってしまいます。

確かに融資が好条件で出て買えたら嬉しいものですが、、、、

それで終わってしまうのと、

そこまで好条件ではなくても買い進められる買い方をしていく方、

短期的にみたら前者の方がいいかもしれません、

しかし3-5年後には前者と後者の間には埋められない大きな差が開いていると思われます。

またそれからも広がる一方なのではないでしょうか。

みなさんもなぜ不動産投資をしているのかを

物件を買う前にもう一度考えてみましょう！！！

練習のために、、、と変な物件買ってしまい1年くらい身動きが取れなくなってしまった方も多くいらっしゃいます。

という感じで30までにはセミリタイア出来るよう頑張ります(=ﾟωﾟ)ﾉ

そのお話しをさせていただきます。

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いつもの様に楽待で物件探しをしている最中その事件？はおきました。

☆区分マンション実質利回り20%！！家賃保証付き！！

もーこれは問い合わせるしかないですよね！

全然土地勘のない所だったのですが、、

すぐ問い合わせさせていただきました。

不動産屋『この物件かなりお問い合わせ多くて早く買い付け出さないと終わってしまいますよ！』

と言われました。

やはりかなり来るんだろうなと思い急いで購入申込の雛形を送ってもらいました。

送ってもらって、いざ記入しようとすると、、、

※売主の応諾が得られた際は売買契約の締結をしていただきます。

と購入申込の下の方に書いてありました、、

ん！！？？？

なんだこれと思い、少し物件を調べてから買い付けを入れようと思い。

家賃保証の内容を詳しく聞いてみました。

不動産屋『弊社で毎月55000円で家賃保証させていただきます！9月に改正が入るのですが、下がっても1割下がる程度だと思いますよ！』

自分『いきなり解約されたりとかはあるんですか？』

不動産屋『入居が全く入らないエリアなどでしたら改正の時期の解約はありますが、この物件は今の段階では解約の話しは出てないです。』

との事でした、、

あまり問題はなさそうだなと思い、

物件の家賃相場を調べてみました、、、、

物件名で検索した所、

出るわ出るわ、

家賃保証55000円なのに対して、

同じ間取り.同じマンション名で募集が19000円........:......

しかも問い合わせしてる会社の募集図面............

すぐ不動産屋に問い合わせしてみました。

不動産屋『階が違うんで、オーナーの意思で、担当が違うんで分かり兼ねます。』

はいもうアウト！！！

家賃保証で利回り高くして高く売却して、

9月で家賃保証解約するつもり満々ですね、、、

スピード勝負の今の市場を上手く使って、

今すぐ契約しないと、持っていかれますよ、と煽り、なおかつ区分マンションという

現金ですぐ契約できる金額帯で調べる間も作らず契約させるというシステムなのでしょう。。

すごく巧妙だなと思いました。

みなさんも是非是非気をつけてくださいね。

(´；ω；｀)

皆さんは何故不動産投資をしようと思いましたか？

早く仕事を辞めたいから

他の人よりいい生活をしたいから

子供に資産を残したいから

少し余裕が欲しいから

税金対策で

なんとなく

など、不動産投資は色々な目的で投資される方がいらっしゃいます。

また目的が違えば探す物件は異なるケースが多いです。

まれにCFを狙わないと買い進んで行けない様な方が、一棟目で税金対策物件やかなりロングスパンでのキャピタル狙い物件など、

難しい物件を

不動産屋に勧められて購入してしまい、二棟目の足かせになってしまうパターンが多く見受けられます。

不動産屋がいい物件と言っていても、

どの方にとっていい物件なのか、自分のライスプランにあった物件なのか、

を把握してくれる不動産屋、

そんな事を相談できる不動産屋の営業を見つけられるとかなり強力な武器になるといいですね。

特に自社物＋家賃保証などは詐欺まがいなケースも多いです。

次のブログでは問い合わせたらほぼ詐欺だろこれ、

という不動産屋がいたので、名前は出しませんがメールのやり取りを写真付きでお話しさせていただこうと思います。

皆さんも気をつけてくださいね。

少し遅くなりましたが、マイナス金利で不動産投資はどーなるの！？

プラスなのマイナスなの？？

という質問をよくいただくので、なんとなーく書いてみます。

まずマイナス金利とは、、

私達が銀行にお金を預けるとごくわずかですが、利息がついてきますよね。

マイナス金利は単純にその逆です。

と言っても私達がお金を預けてて金利として銀行に取られるわけではなく、

私達が預けている銀行が、お金を預かりすぎて日銀に預けると手数料取られるみたいなイメージですね。

ですので、銀行は貸し出して少しでも日銀に預ける金額を減らしたいと思うのではないかと言われています。

ですので金利が下がったり、融資のハードルが下がったりという可能性があります。

不動産投資にどう影響が出るかと言いますと、

これからされる方にとっては、融資が受けやすくなり、金利が下がるかもしれないという所で参入し易くなり、プラスになると思います！

ですが、参入し易くなるので、物件価格の高騰が予想されます。

既に持たれてるいる方にとっては、物件価格の高騰は言わずもがな、凄いプラスですね。

という両方にプラスな展開になってくると思われます。

ですが、融資が受け易くなる＝変な物件でも売れてしまうという所があるのでら今まで以上に変な業者の暗躍も想定されます。

業者選びだけは気をつけてくださいね。

最近義母に不動産投資の良さを熱血指導しているものです！←笑

なぜ数ある投資の中で不動産投資を選ぶ人が多いのでしょうか。

単純に、

税金でもメリット

相続でのメリット

リスクが低いから

レバレッジを効かせられるから

自己資金を使わなくてもすむから

最悪の事態が起きても保険で賄える等リスクの分散がしやすいから

など色々あると思います。

もっと簡単に考えてください。

株やFXなどは本当に勉強しないと、勝てるのは一握りですし、勝つ人がいる分負ける人がいるという世界だと思います。

不動産投資はどうでしょうか。

単に売不動産の売却といっても、

相続、離婚、自己破産、転勤、等安くてもいいから現金化したいという物件がたまにですが確実に出てまいります。

また個人間売買のメリットは新築等でなければ、新車の車などの様に買った瞬間に値崩れをしません。買った金額で売りに出せるという事になると思います。(よほど変な物件を、つかまなければ)

単純に安く買えれば、高く売れます。

ほぼリスクは無いと考えていいレベルだと思いますし、

売主さん、も自分達も満足な、誰も損をしないというこれ以上ないビジネスモデルだと思っております。

問題は融資ですね！←笑

あとは不動産屋に騙されない事←これ大事

そんな感じで攻めていければなーと思ってます！！

今買わないでいつ買うの！！(=ﾟωﾟ)ﾉ

融資がおりるうちに、資産形成頑張ります！

以前購入した宇都宮のアパートの砂利を撒いてきました

いやー地味に大変ですね！

これで雑草さんとはおさらばですね！

でも庭をやってやっとオーナーになったという感じがしますね！！！

また最近CF最優先のお客様によくお会いします。

CFを作って自己資金を増やして次の物件へという方ですね。

正直少し怖いかなと思いました。

確かにCFは優先すべき事項であると思います、

しかし今の相場でCF最優先にしてしまうと、地方の築古、調整区域、等になってくるのではないでしょうか？？

また実際にその様な問い合わせが増えて来ております。

不動産投資において最大のリスク

空室

これを蔑ろにしすぎなのではないでしょうか。

ある程度のCFが溜まったら→入居が良くないと溜まりません。

資産の入れ替え→評価and入居率が低いと、出口が全く見えなくなる可能性があります。

今だけを、見るのであればもちろん評価より高利回り優先はCFが溜まっていくと思います。

ですが、それから買い進むには他の金融機関の目処がたっていないと、終了してしまうのではないでしょうか？？

次の融資先も見つからないのに、とりあえず目先のCFを求めてしまうと、

空室、トラブル、等が続くと出口が見えないため、リスクが大きくなると思います。

不動産投資はババ抜きだという話しを聞いた事があると思います。

皆様の物件がババにならないよう。

是非ある程度評価の出てる物件を買って行っていただけたらなと思います。

満室想定利回り20パーセント越え！！

土地値1750万程

ここ1年でトップを争う物件ですね(´；ω；｀)！！

完全に中間省略会社が買って行ってしまう様な物件です。

是非是非ご確認下さい(´･Д･)」

と営業は置いといて、

こんな物件であれば、

静岡銀行、公庫、SBJ、で組める物件だと思います。

静岡銀行であれば25年

公庫であれば20年

SBJだと17年

もちろん属性次第ですが、こんな感じになってくると思います。

皆さんも融資の事で、ここ知ってよー等あれば共有できたら幸いです！！←笑

こんな物件買いたいなぁ(´；ω；｀)

なかなか更新率が上がらず申し訳ないです。

今日は自分が買いましたアパートを悪いところ、失敗した所を包み隠さずお話ししたいと思いたす。

みなさんは築10年以内のアパートなら、多少瑕疵が出ても施工会社が無償で直して貰える物だと思っていませんか？

思ってないって、、？笑

私は思ってしまっていました。

なので今回買ったアパートが築9年のアパートでしたので、

10年経つまでに瑕疵探せばいいから、売買契約瑕疵担保免責でも全然いいですよー

と言い契約をし、引き渡しをしてしまいました。

もちろん、物件状況報告書の、雨漏り、シロアリ等はには全て知りませんでした。

築9年だし、当分ランニングコストはほとんどかからないだろうなと、、、、

引き渡しまでの間に1/4入居だったアパートが引き渡し前日までに全室申し込みが入り、

いやーやっぱあの物件は埋まると思ったんだよー見る目あるなー俺、、、

などと余裕をかましておりました、、、

引き渡し当日、

引き渡し終わったし、元付け(兼管理会社)に挨拶行こうかなと、思っていたら調度元付け(兼管理会社)より電話がかかってきました、

「101と102が先月退去した時に水染みみたいなのがあるんですが、

どうされますか？」

(＊´д｀)??

ちょとまてちょとまてお兄さん

きーてねーよ！！

売主は知ってるのか？と確認した所、売主には言ってないとの事。

なぜ言わなかったのかと聞くともう売買契約を交わしていたからと。

まぁいいや！！品格法で施工会社に直してもらおう！！

、、、、売買してるんなら直せないですねー、、、、

品格法は売買の際、その権利を承継しなければ、買主にその権利は承継しない。

尚それを承継させるかは施工会社次第、

との事でした。

おいおいと、

引き渡し前に管理会社が売主に言っていたら品格法で無償で直せたんじゃね？

あれこれ管理会社何をしてくれとんだ、、

まだ自分の物件だったから良いものの、、

良くないけど、、(´；ω；｀)

これが仲介させてもらって買っていただいた物件だったら、

完全に裁判沙汰になるようなレベルだと思います。

契約書上では引き渡しまでの瑕疵は売主負担の修繕ですからね。

これが不動産業界の怖いところか、、と思わされました。

でも本当に仲良くさせていただいてるお客様などではなく、本当に良かった、、、

いや良くないけど(´；ω；｀)

そんな感じで、本当に無知という事は罪なんだな、と自覚しました。

買う前に出来る最善を尽くすべきでした。

そんな感じで、みなさんは失敗しないでくださいね！

また物件を買うときも、仲の良い不動産屋がいい条件にしてくれるであろう、、

とは思わないでくださいね！

意外と不動産屋は融資付け以外の知識はほぼありません！！

これは私が戸建を買った時により強く思いました。

地元に根付いた親子2代でやってる不動産屋から新築を買い、

新築の控除や給付金、税金関係等聞いたのですが、

お客様によって違うと言われ相手にして貰えず自分で調べました。

融資付けのときにエビ出してるからわかるだろうが、と思いましたが、、笑

ただ単に知らないんだなと。

皆様もより自分の事を考えてくれる業者さんと出会えるとですね！！

自分ももっと勉強しときます！！

笑

そんな感じでアパートの砂利引きをしました。

あと1日かかりそです。

頑張ります！

最近流行りのDIY皆さんはどこまでお金と時間をかけてやられますか？

費用対効果など、色々考えてバランス事なのかなと思っていましたが、

最近すごい方にお会いしましたので、お話しさせていただこうと思います。

築年数不明、既存不適格、再建築不可

というどの投資家さんに聞いても敬遠するような物件を買われたというお客様のお話しです。

もちろん私も、それは流石に厳しいのでは、共担にもなりませんよ、

と色々お話ししていました。

ですが、半年後、、

DIYというレベルではありませんが、ほぼフルリノベーションをして、

利回り20パーセントで回っていました。

その人曰く、再建築不可こそ面白い、

利回り高くできるから、長く持って、前の土地少し買えて再建築可になればラッキーだし。

ならなくても長く持てばいい。

と言っておりました。

本当に目からウロコが落ちた様に感じました。

こんな買い方、こんなCFの出し方があるのかと、、、

もちろんある程度のキャッシュを入れなければならないので、ある程度の物件を持った後になるのかなと思うのですが、

もちろん出口は中々見ずらいですが、利回り20%を越えてきたら話しは変わります。。

仲のいい建築士さんも今から作らねばと思わされた１日でした。

皆さんは仲のいい建築士さん、リフォーム屋さんはもう既にいますでしょうか？？

もしいないようであれば、、、、、紹介はできないので、

一緒に探しませんか？

固定資産税評価額12300万円！！

販売金額1380万円！！！

売り保養所！笑

これ現金で買えばトラストで10000以上引けるんですかね？？

まぁそんな現金はないんですが、、、

月曜日に聞いてみます！！！

もしトラストで共担になりうるのであればかなり面白いのではないでしょうか？？笑

という仕事中の素朴な疑問でした。