https://ameblo.jp/america-ooya/ アメリカ不動産投資 - ニューヨーク編アメリカ大家がアメリカ不動産投資を自身の体験をもとに分かりやすく解説します。時には業界のタブーに触れることも。投資法や市場の日米比較は日本で投資するあなたの常識を変えてしまうかも。 ja
前回は海外のニュースが、十分に詳細が検証されずに、表面的に
解釈され、伝えられているという問題点を指摘しました。

アメリカの経済指標や株価は日本の株価を左右する重要なものと
なっていますので、堅実なみなさんにはぜひ、多角的に、
できれば現地の生の情報に触れていただきたいと思っています。

米国雇用統計の裏に潜む真実

日米共に金融緩和から株高、不動産高などの
資産価値の上昇(バブル?)を引き起こし、アメリカでは一部、
実体経済の回復も見られるものの、日本では昨年は
実質マイナス成長だったとか。

日本ではこれから、第三の矢による実体経済のてこ入れが
行われていくものと思います。

それでは前回の続きとして、日本で誤解されている
可能性のあるアメリカ不動産関連の情報として
アメリカの不動産市場は「バブルに向かっているのかどうか」
という点を見ていきたいと思います。

まず、みなさんはあの米国株高をどう見ておられるでしょうか。
これも意見の分かれるところですね。
しかし、米国は2015年に利上げがほぼ間違いなく実施され
そうなので、そこで真価が問われることになると思います。
米国株に追随する日本株が実体経済が改善する前に、
下落に転ずるようなことにはなってほしくないと思っています。
まあ、大丈夫でしょうけど。

本題に入りますが、アメリカ不動産がバブルであるという
「根拠」はまず、どこから来ているのでしょうか。

確かに不動産価格は順調に上昇しているのですが、
バブルの根拠として論じられているものは実は
Affordability(入手しやすさ、値ごろ感)なのです。

カリフォルニアやテキサスの一部地域でずば抜けた
価格上昇があることはこのブログでも紹介していますが、
それらは大手不動産情報会社のRealtyTracによると
全米の1%ほどだそうです。しかもテキサスに関しては
雇用や所得の上昇などの経済指標の裏づけもあり、
バブルとよぶにはふさわしくないとの見方もあります。

バブルの懸念をAffordabilityの観点からみてみると、住宅価格の
上昇が賃金の上昇を上回っているという理屈になります。
そしてそれは事実として実際に起こっています。
これに関しては以前、以下のブログ記事で紹介しています。

大統領に提出された衝撃のレポート

現在の「所得の伸びが鈍い状況」からすると住宅価格は
12%から15%ほど下落してもおかしくないという意見です。

これが私がしつこく、若い世代の活力の云々を
取り上げる理由であって、株高や失業率改善に見られるような
よい指標が、人々の収入面にはまだ現れていないのです。

ホワイトハウスに提出されたレポートですから、インパクトは
それなりにあったと思います。しかも誰かがこういった見出しで
記事を書いてしまうと詳細を吟味する前に、それが真実として
一人歩きしてしまうのが怖いところです。

上のブログ記事の中でも述べたのですが、株価と比較すると
不動産価格はまだまだ上昇余地があるといえるのですが、
所得の伸びから見ると「値ごろ感」は消えつつあるといえます。

しかし、それが「バブルなのか」というと、
どうなんでしょうねー。金融緩和の局面では
昨今の日米の事例からも明らかなように、
株や不動産といった資産価値が先に伸張します。

現在の不動産価格がバブルであるとするならば、
株価に関してはどうなのかがもっと活発に議論されてもよいと
思うのですが、それほどでもないようですね。

日本でも実体経済がマイナス成長である上に、
円安によって対外的に資産価値が目減りしている
にもかかわらず、(円安だからこそ？)高騰している
株価や不動産に警鐘を鳴らす声があるわけです。

両国政府はこれがバブルで終わらぬよう、経済の成長戦略を
重ね合わせていくわけですね。

私も以前、以下のような「議論を呼ぶ記事」を書きました。

米国は再び金融危機に向かうのか？

この記事では「住宅取得のハードル」を下げるために、
融資基準を緩和する新しい政策について書いています。
この政策が「危険な賭け」ではなく、有効な成長戦略の
一つとなるものと政策立案者、並びに今後の運用を
信じたいと思います。また、そう願ってやみません。

「*** 人気ブログランキングへ
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米国は量的緩和が奏効し、株高から雇用回復を含む
実体経済の回復へと上手く舵を切ったように見受けられます。

日本のニュースでも概ねそのように報道されている
のではないかと思います。

劇的な改善をみせる失業率の推移(下図)



海外のニュースなどは大雑把に表面だけが捉えられがちです。

実際はデータを集計する機関、報道機関の考え方、それを記事に
書く人の主観などによって見方は大きくばらつきます。

これが日本語に翻訳されて皆さんに届けられるものによっては
「少し、違うんだけど。」と思えることがあります。

この言われてみれば当然のことを意外と見落としがちで、
信用のある個人や団体から説明を受けると結構、
真に受けてしまうものです。

米国雇用統計の裏に潜む真実

この記事では政府系金融機関であるファニー・メイの
チーフ・エコノミストの話として、就業率は1999年以来の
回復だとしながらも労働市場への国民の参加率が
1977年以来、最低の水準である側面を問題にしています。

12月の雇用統計の結果

労働市場への国民の参加率が減少すると当然、競争が減るため、
現在の雇用数が増加する局面では
就業率が劇的に改善しているように見えます。
名目と実質の差を見極めねばならないということです。

女性の就業率上昇が一服した後、労働人口の高齢化と
若年層の高学歴化により、近年では労働市場参加率は
下がる傾向にあるようです。

減少傾向にある国民の労働市場参加(下図)



それと同時に賃金の上昇が鈍い点も取り上げられています。
特にミレニアル世代と呼ばれる若年層の活力が乏しく、従来は
主だった住宅購入層と考えられていた若者の住宅市場への参入が
目立って減少していることを私も度々、論点としてきました。

こういった懸念材料に対して、すばやく対応してきた
アメリカ政府は今回も、「はじめて家を買う人」に対して
融資基準を大幅に下げるという荒治療に乗り出しました。

米国は再び金融危機に向かうのか？

金融量的緩和が株価を押し上げ雇用を軌道に乗せるまでの
実績を上げたように、この融資基準の緩和が住宅市況の
起爆剤として不動産市場を底上げし、
ひいては自信を失いつつある若者に「住宅と家族と夢」を与え、
経済循環を促し、賃金の上昇にまでつながっていくことを
私は心から期待しています。

これと関連して日本で誤解されている可能性のある
アメリカ不動産関連の情報としてアメリカの不動産市場は
「バブルに向かっているのかどうか」というものがあります。

これに関しては次回、取り上げてみたいと思います。

「*** 人気ブログランキングへ
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もう数ヶ月前の話になると思いますが、当時取り組んでいる
案件として、以下の物件を披露しました。

ネット利回り10%の高利回り物件

いろいろ考えた結果、購入を見合わせることにしました。

アメリカ不動産投資においてもこういった多世帯アパート
(Multi Family)が富を構築する上で、手っ取り早い手法である
ことは事実です。それは少ない自己資金でレバレッジを効かせ、
大きな物件、高いキャッシュ・フローが狙えるからです。
短期間で規模を拡大するにはとても効果的な方法の一つです。

上記が利点であるとすると、欠点は以下のようになります。

1. キャピタルゲインが家賃上昇との相関関係程度ににとどまる。
(収益還元法でレントロールから物件の価格が決まってしまう。)
2. 入居者の質が高くない。家賃も低め。
3. 兼業大家が自主管理するには手間がかかる。
4. 一棟アパートは売却にも時間がかかる。
5. 三世帯以上は役所のインスペクションが
定期的に行われるなど、面倒も責任も増す。

簡単に言ってしまうと戸建てやコンドが人気なのは、
値上がりしやすく、売りやすいからです。
投資の妙味は「値上がり益」とも言えますからね。
規模が小さく、扱い易いのも素人には取り掛かりやすいですね。

戸建てのほうがアパート一棟より、値段が高く売られいたり
するのは私の活動する地域ではよくある光景です。

やはり、素人がやるアメリカ不動産投資の王道は
Single Familyとよばれる戸建てやコンドミニアムなのか？

日本では不動産投資というとほぼキャッシュ・フロー狙いと
同義語で論じられていますが、海外、特に新興国では
キャピタル・ゲイン狙いが主流ではないでしょうか。

アメリカでも地域によりますが、戸建て投資家には
そういった感覚の人が少なからずいます。
キャッシュ・フローがそれほど出なくても
構わないといった人達です。しばらく保有して
高値で売り抜けることを目的としているからです。

それにしてもアメリカ不動産投資は単純です。
なぜなら、家賃も不動産価値も右肩上がりで、
上昇していくからです。家賃もたとえネガティブ・
キャッシュ・フローから始めたとしても値上げできるので、
そのうち、ポジティブになります。
賃貸需給も逼迫しているため、なおさらです。

- 伸び続ける家賃と不動産価格 -



アメリカでは不動産は減価しないので日本でいう積算という
考え方がありません。役場のTax Record上では積算価格
(みたいなもの)は基本的には年々増額され、固定資産税も
増えていきます。リーマンショック後には不動産価格が
下がったので、役場に文句を言って税金を下げてもらった人も
それなりにいたようです。また、どんな築古でも30年ローンが
おりるので、融資も単純明快です。帳簿上、減価償却は
築何年でも一律、購入時点から27.5年という
日本の感覚からすると不可思議なものです。

米国株も暴落時の振舞い方さえ身に付けていれば、
とても安定した資産であるということが下図から分かりますね。
これもただ長期保有さえしていれば、
勝手に何倍にも上がることが歴史的に証明されています。

- 伸び続ける株価 -



「値上がり益」を当てにするのはギャンブルと同じで私が
株取引を嫌う理由の一つです。いくらかっこいいことを
言っても99%の人は相場が上昇しているときにしか、
利益を上げていません。暴落時に丸裸になるのが、素人
というものです。私は長期保有のインデックスや投資信託だけ
勝っていて、短期取引や個別銘柄では相場が上昇しているとき
だけしか、勝てないという典型的な負け組みです。

私の株取引の例でも明らかなように、私でも長期保有すれば
勝てるのです。不動産は短期売買する衝動に駆られることが
ないのが、私に向いている投資法だといえます。

アメリカの不動産や株式のように長期的に上昇しているものを
長期保有している限りは誰も負けようがないのです。
そうすれば、大きなキャピタルゲインを得られ、
賃貸経営にありがちな処々の問題に囚われることなく、
不労所得を得ることになります。

キャピタル・ゲインを最も狙える戸建てやコンドに傾倒する
合理的な理由はここにあります。

不動産を保有している間は賃貸運営のわずらわしさから
離れることはできませんが、将来の値上がり益が
期待できるのであれば、それも相殺できて余りあるのでは
ないかと思います。

これが、一棟多世帯アパートとなると賃貸による収益が
主だった収入となるため、アメリカのような
キャピタル・ゲインを狙えるマーケットでは魅力が
乏しいということもできるわけです。

ただ、この先どうなるかまでは誰にも分かりません。
アメリカ人のメンタリティーとしては今後も経済も人口も
資産も伸び続けるであろうという確信のない、しかし
それでいて楽観的なものではなかろうかと思います。

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いつも堅い話ばかりしているので、今日は少し
趣向を変えてお届けしようと思っただけです。

私がホームセンターで芝生用の土袋(Top Soil)を
カートに積んでいると、いかついお兄さんが
私の背後に陣取りました。

早くしろと急き立てられるのかなと思っていると、

--------------------------------------
いかついお兄さん：
Why are you getting this over that one?
どうしてあっちじゃなくこっちの土を買おうとしてるんだ？
This is $2 and that one is $1.50.
これは2ドルもするじゃないか。あっちなら1.5ドルだぜ。

アメリカ大家：
This has more organic matters.
これには腐葉土がたくさん入っているんだ。
That one is more like...just dirt.
あっちのは、、、ただの土だ。

いかついお兄さん：
I guess that will do it.
俺にはあれで十分だ。
$1.50 for a bag of dirt!
ごみ(土)をつめた袋が1.5ドルかよ！
--------------------------------------

といった感じでした。お粗末さまでした。
知らない単語は無かったのではないでしょうか。
でも、この程度の会話が英会話を勉強している人にさえ、
簡単ではないことは私もよく知っています。

自分もそうでしたし、今でも簡単なわけでも
自信があるわけでもありません。

今日のキーワード
organic matter
matterはingredientと置き換えることができます。
そうするともう少し、かしこまって聞こえます。
これは有機成分とでも訳しておきましょうか。

That will do it.
これは覚えておくと非常に便利です。
場面に応じていろいろな言い回しに応用できます。
「役に立ちそうだ」、「十分だ」、「有効だ」、「いけそうだ」
といった感じです。

$1.5
これは会話ではdollar fiftyと言われることが多いです。
その他にa dollar and a halfや省略してdollar-halfなどと
聞こえてきます。one dollar and fifty centsとも言えます。
会話の前後によってはone fiftyでも通じます。
ただし、$150もone fiftyといわれますので、
文脈で掴むしかありません。

上の英文は文法的にも、また、一字一句正しいかどうか
保証の限りではありません。
しかし、これが結構、日常で、十分であったりする一例です。

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ブログを始めてもうすぐ一年。おかげさまで
たくさんの人に立ち寄っていただけるようになりました。

不動産関係の方、海外在留邦人、海外起業、
海外投資や英語に興味がある方などです。

別にオチはありませんが、今までどおり、
マイペースでやっていきたいと思います。

それではみなさん、よいお年を！ ]]> https://ameblo.jp/america-ooya/entry-11971149433.html Wed, 31 Dec 2014 07:05:23 +0900
今回の話題はアメリカ不動産投資に携わるものとして、
ひいては投資の分野に関係なく、どの投資家にとっても
見逃すわけにはいかないものです。
緊急速報としてお伝えしたいと思います。
といっても、バタバタしているうちに記事が書けなくて、
時間が経ってしまいましたが(汗)。

Housing Crash Round 2という刺激的なタイトルの記事(原文)。

住宅市場バブル崩壊に向け油を注ぐ懲りないアメリカ

アメリカ不動産のサブプライムローン問題が金融危機、
リーマン・ショックの引き金になったことは
みなさんの記憶にも新しいことと思います。
それ以降、金融機関の融資姿勢はなかなか厳しいものでした。

政府は「はじめて家を買う人」に限って今まで20%必要だった
頭金を3%で家を買えるよう融資基準を下げることにしたのです！

融資の基準を下げると今まで家を買えなかった人に
チャンスが与えられる一方、不良債権といった
焦げ付きのリスクが上昇するのです。

これまでのアメリカの景気回復は株価上昇によって
牽引されてきた側面があり、しかもそれ自体、
金融緩和によるところも大きく、
実体が伴っているかどうかも、いまひとつ疑問でした。

最近は雇用統計を含め、いくつかの経済指標で改善が見られる
ようになってきましたが、しかし、実体経済においてはそれほど
実感できるものでもないという意見もあります。

私もその意見に賛成の一人で、その中でも私が注視しているのは
ミレニアル世代(Millennials)の動向です。

Wikipedia - ミレニアル世代

ミレニアル世代というのは2000年以降に成人となった
若い世代という意味らしいです。
34歳以下の大人と言い換えることもできると思います。

アメリカの若い世代の活力が乏しいことを
このブログでも何度か取り上げてきました。

彼らは定職を持っていなかったり、安い賃金でバイトや
インターンをやっていたりと日本のフリーターや
ニートを彷彿とさせます。

当然のことながら、購買力が弱く、家を買って
家族を持つという今までは当たり前と考えられていたことが
難しくなってきています。

家賃も高騰して家計を圧迫している上に、
家を買うための頭金20%を蓄える余裕がないのです。

現在では「はじめて家を買う人」は全体の29%で、
歴史的平均値である40%を大きく下回っています。

政府のこの度の措置は以下の条件で
この年末にも開始されるということです。

1. はじめて家を買う人
2. 返済額は所得の43%まで(社会通念では3割)
3. 十分な信用のある人
4. 所得が購入する地域の中央値より低いこと
5. 30年ローンに限る
6. Mortgage Insuranceの義務付け

株価と比べるといまひとつ上昇力の鈍い不動産市況も
これで爆発するのか？
まだ前回の悪夢が覚めやらぬ間に、
賛否両論が沸きあがっています。

「アメリカは税金を使って政府公認の
金融危機を再び始めるつもりなのか？」

悪夢の再来とならないよう願うばかりです。

「*** 人気ブログランキングへ
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前回、貧困などの問題から資産価値が下落する地域がある一方、
カリフォルニアやテキサス州の人気地域の不動産価格が
すさまじく上昇している様子をお伝えしました。

沈み行くアメリカと飛翔するアメリカ

今、読み返してみると、二極化に関する考察が
十分になされているようには思えませんね！

それはまた別の機会ということにして、東部の雄、ニューヨークは
いったいどうなっているのでしょうか。

マンハッタンは私の眼中にないので(高すぎるので)
よく分かりませんが、外的要因による影響も受けにくく、
価格は上昇しているものと思われます。

私の活動地域はニューヨーク市を除く、
ニューヨーク・メトロポリタン・エリアと呼ばれる
マンハッタン郊外のニューヨーク、ニュージャージー、
コネチカット州です。これらはトライ・ステート(Tri-state Area)
ともよばれています。

下の地図をクリック！



赤い米粒ほどのものが世界に冠たるマンハッタン島です。
この図からもニューヨーク州の9割はマンハッタンの通勤圏外で
ニュージャージー州の北部がマンハッタンの一大通勤圏と
なっていることが分かると思います。
この図は私が加工したもので、あまり正確とはいえませんが、
大まかなイメージは掴めるのではないかと思います。

特にマンハッタンの北西に位置するニュージャージー州の
バーゲン郡は郡単位では全米で最も所得の高い地域である
といわれています。セレブの豪邸が点在するアルパイン(Alpine)
という町もあり、オプラ(Oprah Winfrey)などの有名人が30億円の
豪邸を物色したりする地域として知られています。
どういうわけかビバリーヒルズ(Beverly Hills)のように
有名ではありません。

ウィキペディア - ニュージャージー州バーゲン郡

これらの地域は全米屈指の人気地域にもかかわらず、
不動産価格は意外にもリーマン・ショック前の水準に
戻っていません。まだ八割ぐらいではないでしょうか。
言い換えると今後数年間、非常に有望な地域である
ということができます。

これはいったいどういうわけなんでしょうか。
それはForeclosure(物件差し押さえ)のシステムの
州による違いが原因なのです。

差し押さえには「Judicial」と「Non-judicial」
の二種類があります。judicialというのは「司法の」とか
「裁判の」というふうに訳されますが、要は差し押さえの
手続きに裁判所が関わるかどうかということなのです。

これがJudicialであると司法手続きが必要になり、
物件が差し押さえられるにも、それが市場に流通するまでにも
何年というかなり長い年月が費やされます。

そのため、Judicailシステムを採用している州では不良在庫が
掃けるのに相当期間を要することになります。
NY、NJ、CTのいずれも司法手続きが必要な州であるため、
未だに差し押さえ物件の在庫数が他州より多く、
上値を圧迫しているというわけです。

JudicialとNon-judicialを採用している州のリスト(超重要)

これらの州のほかにマサチューセッツ、ペンシルバニア
フロリダ州などがJudicialのみを採用している主要な州として
挙げられます。こうしてみると東部が多いですね。
これらの州の人気地域はいずれも不良在庫の減少と共に、
これから価格が上昇するであろうと思われます。

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ご協力いただけるとうれしいです。 ]]> https://ameblo.jp/america-ooya/entry-11963196744.html Thu, 11 Dec 2014 08:53:28 +0900
今回は地域による「沈み行くアメリカ」と
「飛翔するアメリカ」の対比から、
その二極化に焦点を当てたいと思います。

アメリカは州が違えば、法律も税金も免許証も異なります。
それでは不動産の市場がどれほど違うか見ていきましょう。

アメリカ不動産投資において最悪の三つの地域

不名誉なタイトルを付された三つの州は最悪がイリノイ州、
二番目がニューメキシコ州、三番目がミシシッピー州となりました。

これらの州の中にも良い地域は必ずあると思いますが、
こういった地域に共通して言えるのは貧困率や、犯罪率が高く、
そして人口が減少しているということです。

こうなると貧しい人だけが残るか、集まってくるようになり、
富裕層が離れていくことになります。
町や州の予算は貧困や犯罪対策に向けられ、中間層や富裕層が
望む教育や福祉対策はなおざりになります。

不動産価格は驚くほど安く、年々価値は減少していきます。
300万円程度で戸建てが買えるのはこういった地域で、
賃貸物件の利回りが非常に高いのも特徴です。

これらが全米平均の足かせとなるのとは対照に
全米平均を引き上げるバブリーな地域もあります。

アメリカ不動産投資におけるバブリーな地域

上の記事では特にカリフォルニアやテキサスの人気の成長地域で
この傾向が見られるとしています。これらの地域では短期間に
不動産価格は底値から1.5倍から2倍の上昇を見せており、
すでにリーマン・ショック時のバブル崩壊前の最高値をも
更新している地域もあります。

こういったキャピタル・ゲインの著しい地域はもはや
賃貸での利回りを期待するのは非常に困難な一方、
短期間で数百万から数千万円レベルの値上がり益(転売益)が
見込める場合もあり、しかも物件の回転も速いため、
フリップ(Flip)とよばれる転売が活発に行われています。

記事ではニューヨーク、マサチューセッツ州の一部とミシガン州の
デトロイト周辺の一部地域で程よい上昇が見られるとしています。

さらに99%の地域ではまだ、バブル状態にまでは
至っていないということだそうです。

全米平均では未だ、リーマン・ショック前の水準には
達しておらず、そのレベルに到達するまでには
まだ何年もかかるのではないかと思われます。

次回はなぜ、カリフォルニアやテキサス州が
ニューヨークを差し置いてこのような上昇を
見せるのかその理由をお話したいと思います。

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新しい入居者に12/1から遅れることなく住んでいただくために、
洗濯機と乾燥機の取付け工事を急ピッチで進めてきました。

一番大きなクローゼットがウォーク・インできるほどのサイズで
場所も地下の給水、排水管設備のちょうど真上に当たるので、
このクローゼットの一部を洗濯機置場として
改造することにしました。

何もない、ただ少し大きいだけの普通のクローゼットだったので、
電気配線、冷温給水管、排水管、ガス管それに排気ダクトの工事と
その他、細々で二世帯分100万円弱(洗濯機、乾燥機コンボ含む)
かかりました。便宜上、$1 = ￥100とします。はたして安いのか
高いのか。私の感覚的には洗濯機、乾燥機二台ずつ含んでなら、
高くはないと思っています。

次は投資効率ですが、この工事で家賃の値上げ相当額は
一世帯あたり$50と考えています。単純に考えて、ひと月に
二世帯から$100しか余分に入ってこないわけなので、
100万円相当を回収するには100ヶ月(8.3年)かかることになります。
厳しいですね。

利回りで考えると、この工事費100万円を物件の取得費に合算して
計算すると、ほんの少ししか利回りは向上しません。

しかし、客付けのとき、問い合わせで一番多いのが、
「ペット可ですか」と「洗濯機、乾燥機は付いてますか」なのです。
数字には出ない競争力というやつですね。
客を選ぶ立場になるためにはやはりこれがないと駄目です。

テナントさんにもとても喜んでもらえ、顧客満足度も
アップしました。最初は工事に協力してもらえるかとか、
次の更新時の値上げに同意してくれるかどうか心配しましたが、
取り越し苦労に終わったようです。

当初、本物件の利回りを家賃$1450ずつで計算していましたが、
来年からは$1500 + $1525 (現況$1450 + $1525)になります。
9月に買ったときは既存のレントロールが$1350 + $1395だったので、
私の思惑通りの結果へと前進することができました。

今回も役場に改築許可申請を出して、インスペクションも
合計二回行われます。最後のFinal Inspectionは
形だけになることが予想されますが、来週の予定です。
まだ、気を抜くのは早いかもしれませんね。

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何を言い出すのかというようなタイトルですが、
このタイトル、書ききった後に付けた(変更した)ものです。
以下、よければ最後まで読み進めていただけると嬉しいです。

それでは本日はアメリカ不動産投資における賃貸の敷金、礼金、
仲介手数料などについてお話したいと思います。

正直言って、日本のことはよく覚えてないのですが、
私が日本に住んでいたころは敷金、礼金は家賃2ヶ月分ずつ
なんてこともあったような気がします。

アメリカでは礼金というものは存在しません。
敷金に相当するものはSecurity Depositといって、
退去時に返還されます。ニューヨーク近郊ではデポジットは
家賃1ヶ月から2か月分ぐらいが多いようです。

Security Depositに関してはニューヨークにはあまり
うるさい決まりはないのですが、ニュージャージーでは
とても厳しく、デポジットされている銀行口座の情報と、
その利率を開示する義務があり、毎年、契約更新のたびに
その期間に稼いだ利子を払うように規定されています。

その上、敷金にも1.5か月分という上限があり、
犬、猫などのを飼う場合のペット・デポジットなどがあっても
トータルで1.5ヶ月を越えることはできません。
運用上、本当にそこまでやっているのかなーという気がします。
私はやりますけど。法令順守主義なので。

賃貸契約の中には「Normal wear and tear」という文言があって、
「日常生活で発生するような汚れや傷」という意味なのですが、
これに関しては免責しましょうというのが一般的な理解です。

つまり、とてもあいまいな言い回しですが、私の経験からも
「少々のことは大家が負担しましょう」と同じことだと思います。

私が賃貸に住んでいたときも、全額返ってきましたし、
私も返却しています。今月末に退去する既存の住居人にも
全額返すつもりです。私がオーナーになってからわずか3ヶ月の
付き合いでしたが、とても協力的な方でした。

私も戦略的にそうなるように日々のコミュニケーションを
欠かしませんでした。人間の心理として新しいオーナーが
来ると、「どんなやつだろう」と構えて当然です。

この方の場合、家賃が市場価格を大幅に下回っていたため、
次の更新時の家賃の値上げを通告し、
それに伴って退去の話になり、新しい入居者の内見に
ご協力いただかなければなりませんでした。

その上、洗濯機と乾燥機の工事まで、彼が居住している間に行う
必要があったため、協力を取り付けることは欠かせませんでした。
「自分が出て行ってからにしてくれ」といわれても当然なわけです。

私のような明らかに言葉の不自由な「ガイジン」は
それなりに考えて動かないとやっていけません。
交渉のコツは世界共通だと思いますが、簡単に言ってしまうと
「なめられないこと」と「相手を思いやり、認めること」です。

私は自身の英語力に大変、引け目を感じていますが、
交渉においてはそんなところは微塵も見せません。
「なめられない」ためには堂々としていながら、
理路整然と主張し、同時に相手の立場にも理解を向けることです。

仲介さんや管理業者を通すと入居者やその希望者と信頼関係を
築くより前に、家賃が高すぎるとか、安易な値引きの提案だとか、
「退去間近の入居者の利益にならないことは頼みづらい」とか、
弱音が先にきます。当然のことかもしれません。

英語ネイティブでもこんなものですよ。
いや、英語ネイティブには申し訳ない。
英語どうこうの問題ではなく、
オーナーは身銭を切っているわけで、真剣ですから。
やはり英語力というか言語力より、まずは本気度、責任感などの
「気持ち」すなわちハートであると言いたかったのです。

話が大幅にそれてしまいましたが、仲介手数料は
不動産屋さんなどの仲介業者を通した場合は借り手(入居者)が
一か月分を仲介さんに払うのが慣例となっています。
管理会社が間に入っている場合は大家は
一か月分を管理会社に払います。

私の場合は宣伝活動、内見、契約を全部自分でやりますので、
この費用はサービスしています。最強の大家です。

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先日から賃借人の選考基準ということで3回に渡って
その方法をご紹介しました。

私のこのたびの客付けのほうも順調に進み、
以下の3つのプロセスを終えて、今回はその後の
手続きについて触れていきたいと思います。

賃借人選考基準とその過程 - 1
賃借人選考基準とその過程 - 2
賃借人選考基準とその過程 - 3

今回の方はまだ転職して間がなかったため、
前の職場まで経歴調査のため、お電話させていただきました。

この間、この方にもう一度お会いして、運転免許書の
コピーと給与明細書と署名済みの経歴調査同意書の
オリジナル(原紙)を受け取りました。

電話でお話しした人は口を揃えて、He is a great guy.とか
He is very reliable.を連発していたので、一安心です。
私は直接この声を聞くのが楽しくてやめられません。

これでこの方に入居していただくことを決断して、
契約書(Lease)の作成に移りました。私はこれも自分でやります。

今度は自分が急がないと、よい人に逃げられてはたまりません。
がんばって一晩で仕上げました。

といってもこのご時勢、テンプレートが無料で
ダウンロードできますので、関係ないところを削除したり、
物件特有の条項を追加したりするぐらいで済みます。

私は本業でも契約書関係に携わっていますので、
小さい変更であれば、それほど困ることはありません。

先週、無事にサイン済みの契約書を交換し、一ヶ月目の家賃と
Security Deposit(敷金)を受け取りました。かれこれ一ヶ月
かかりました。内見に二週間、調査と契約に二週間ですね。

内見は調査、契約中もあまり身は入りませんでしたが、
継続して行いました。サインをもらうまでは
どうなるか分かりませんからね。

最後の契約書のサインとデポジットの受け取りで、
計三回、この方にお会いしましたが、お会いするたびに
本当に素晴らしい方に巡り合えてよかったと思っています。

しかし、ほっとしている場合ではありません。
洗濯機と乾燥機の取り付け工事を同時進行させており、
月末までに終わらせないといけません。
明日も現場に出て、指示だー！
自主管理大家の賃貸運営物語は終わりません。

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