１月に入ってからというもの

お客さんが来るわ来るわ！

大忙しですよ！

そんなわけで久々の更新です。

今日は賃貸の営業から見た最低な管理会社について書きます。

まず定休日があり、電話が繋がらない会社はもうアウトですね笑

そんな会社ははっきり言ってやる気０ですよ！

まぁ定期的に空室資料送信してたりＷＥＢ上で詳細が確認できたりするとこなら

まだましですけどね。　　いややっぱり電話繋がらないと厳しいかな。

しかも結構な割合でそんな状態の会社が多い。

管理会社業界ってまだまだ未熟ですよね。

次に、空室資料を定期的に配信していない会社もやる気ないですね。

日曜や夜などで電話が繋がらなくても

最新の空室資料があればそれを元に最悪

案内だけはできますからね！

まぁカギの所在を空室資料に書いてない会社とかは論外ですけどね。

あとは電話対応が最悪な管理会社も紹介する気なくしますよね。

例えばこないだなんかは札Ｐ宅Ｓ白石のおっさんが電話に出た時なんか

ムサシ：　○○と申しますがお世話になっております～

おっさん：　・・・

ムサシ：　空室の確認なんですが○○の○○号室まだ空いてますでしょうか？

おっさん：　あいてるよ。

ムサシ：　管理費込みの６万円でよろしいですか？

おっさん：　ちがうね。　　　　　・・・管理費は込みじゃなくて無しなんだけど？

ムサシ：　苦笑　　そそうですか。（同じだろば～か）

　　　　　　カギはどうなってますか？

おっさん：　オタクの資料にのってないの？　

ムサシ：　ははい。

おっさん：　　ドコドコのドコ店０１１×××○○○○

ムサシ：　（早口すぎて聴き取れないし）　わかりました！ありがとうございました～（絶対紹介しませんね～）

これは極端な例ですが

良い対応だな～って思える管理会社は数える程しかないですね。

大家さんの大切な財産を管理しているんですから

せっかく紹介しようと思って電話をくれた営業マンに対しては

最低限、自ら最新の空室資料を送りましょうか？くらいは

言わないといけないですよね。

一度大家さんも自分の管理会社に仲介業者を装って電話してみたらいいと

思いますよ！笑

聞き方はこうです！

てきと～エステートと申しますがお世話になっております。

空室の確認なんですが。

○○区のムサシマンションの３０５号室はまだ空いてますか？

カギはどうなってますか？

広告料はいくらですか？　など

空室資料一覧を送っていただけますか？ＦＡＸ番号は～です。

これで空室資料もゲット♪

他にも管理会社がアホで案内しにくい事がまだありますが

次回にします。

久々の仕事で

フリーのお客さんを２組も接客して

電話とメールも入れると５件対応したので

少し疲れました～

さて今日は

物件の外壁や内側から窓に貼る

入居者募集のポスターについて考えます。

以下この作業をブッパリと呼びます。

まずはブッパリをする意味ですが２つあります。

①ポスターを見た通りすがりの人からの問い合わせを得るため

②自社の認知度向上のため（ＰＲ）

Ｊ社、Ｂ社、Ａ社などは基本的に他社のポスターはすべて剥がして

自社のポスターを代わりに貼ります。

それはそれは激しい剥がし合いですよ！笑

一応貼ってはいけない管理会社などは避けるように貼るのですが

空室かどうかなんて事はまず関係なしに貼ります(^_^;)

そんなもの一々確認してる時間ないからです。

そのため貼ってはいけなかった管理会社や個人オーナーから

カンカンに怒って電話がきたりします笑

「うちの物件空室ねぇ～ぞ！さっさと剥がしにこい！」

と言われ剥がしに行くと、出くわしてたまに怒られます。

まぁ怒る理由としては

両面テープの跡が外壁に残るからというのと

現状空きが無いからといったものですよね。怒るのは当然です！

それでもブッパリを会社がやらせるのは

月に数件はブッパリから問い合わせがあり

成約するからです！

正直そこに貼るか貼らないかは、明らかにわかっている場合以外は

雰囲気で個人が判断しているので

ブッパリを禁止していてもどうしても貼られることはあります。

なのでポスターを貼られたくない場合はその都度、根気よく注意するか

いっそ逆転の発想でブッパリ用のスペースを設けるってのが

良いかと思います！

自主管理の大家さんなんかは自分でポスターを作って貼るのもいいと

思いますよ！

アナログですがけっこう問い合わせくるんですよ～

一度ためしてみては？

仲介業者へ営業に行くことについて書きました。

今回はその続きで

その際にどういった情報が営業マンにとって役立つのか

ということについて考えてみましょ～

まず個人大家（自主管理）でなく

管理会社を入れてる場合、

管理会社の資料やけんさくんなどを見てわかる

設備などに関しては説明不要ですね。

そして一生懸命説明を聞いたとしても

その一つの物件の条件に当てはまるお客さんを空室中に

自分が担当する可能性なんてかなり低いわけですよ。

だから適当に聞き流す営業マンも多いと

大家中間の方からもよく聞きますが当然と言えば当然です。

ではどういった情報（物件）の場合、賃貸営業のアンチャンにも

興味を持ってもらえるのでしょうか？

以下４点あげます。

①現在抱えているお客さんのニーズとたまたま合致している場合

②広告料が多く出ていて家賃が安いもしくは適正(決めやすい）

③広告料は普通だが個人バックが出ている

④希少な物件である

①に関しては現在進行形で探している条件と合致した場合

大家さんに対して直接細かい情報を聞けるのでちょうどいいですよね！

②に関しては基本的に仲介営業マンは売上で評価されるので（一部異なる会社があります笑→現在調査中です）できる営業マン程、高単価の物件で決めます！

なので広告料が多く出ていてかつ決め選物件であった場合、社内で情報を回したりすることがよくあります！

③公の個人キックバック（商品券や現金、ゲーム機など）が禁止されている会社もありますが個人バックＯＫの会社の場合、広告料３の個人バックなしの物件より広告料２で個人バック１万円とかの物件の方が断然魅力があるわけです！

会社の歩合のシステムにより異なるとは思いますが私だったらどんな物件であろうと

最後に２択で迷った場合、完全に個人バック有りの物件を押します笑

④の希少な物件ですが

これに関して思いつく限り書きますが

・ペット可である(特にネコ可、犬２匹以上可、中型犬以上可）

・楽器演奏可である（楽器弾けるところほとんどないんで）

・初期費用が保険代くらいで入れる（清掃料などは退去時払い）

・家電付き（主に冷蔵庫、洗濯機、電子レンジあたりがあれば良い）に対応できる。

・事務所利用相談可（業種を予め指定していると良い）

※思いついたら書き足します

上記の条件に当てはまる部屋はかなり少なく、かつ需要はかなりあるもの

ばかりでよく探すので、できる営業マンであればその情報を覚えておくよう努力するはずです！

以上①～④に当てはまる空室情報を持っていけば

忙しい賃貸営業マンも話を喜んで聞いてくれる可能性が高いです！

該当しない場合はジュースやカップ麺などの差し入れでも持って営業に行ってください！笑

そうして高感度を上げればふつ～の物件でもひいきに決めてくれるかもしれません。

次回はけっこう迷惑している大家さんも多い

物件に（勝手に）貼る入居者募集ポスターについて書きます！

年賀状をまともに書くのはきっと１０年ぶり以上じゃないかと。

面倒ですが

一度仲介したお客さんの事をあらためて考えるのもいいものですね♪

今日は

大家自ら　仲介店舗へ客付の営業を行うことについて書きます。

まず管理会社は一日に１～３社くらい空室一覧資料をもって

店舗に来ますが

大家が自らの物件の空室資料を持ってくることは

月に３件もないかと思います。（自分が外出中に来てることを考慮しても）

てかほとんど見ないです。

そういう意味ではやった方がいいでしょうね！

ただ別の記事で書いたように賃貸の営業マンは

売買の営業マンなどと違って一日中忙しいんですよ！ちゃんと仕事してれば

そもそも多くの営業マンは大家さんになんか興味ないわけで

いきなりアポもなくやってきて

忙しいのにズカズカと座りだし

俺の物件を埋めてくれ！なんて言ってきたところで

あ～早く帰ってくれね～かな～　って思うだけです！

なのでその営業のやり方についてはよく考えた方がいいと思います。

私の基本的な考えは以下３点です。

１、暇かと思われる日時に営業する

２、できればアポをとり暇な人ｏｒ暇な時間に対応してもらう

３、座らないで立ち話で終える

１に関しては

まず時期的なもので１月～３月は忙しいですよね。

また土日は忙しいことも確かに多いですがお店の立地によりますね。

土日が暇なエリアもあります。

時間帯としては朝一は管理会社への確認事項や案内の準備など忙しい場合が多いので絶対避けるべきでしょう。

一番いいのは暗くなってからで閉店前までの１時間くらいじゃないですかね～

６時過ぎれば管理会社も終わってるところが多いから

物件出しも急がないし、その日の案内も終わってるだろうし、

やることといえば緊急性のない物が多いから大家さんに構ってあげる

時間も割とあるかと。

ただそれも日によるので

２の電話でアポイントを取って

手の空いている人に対応してもらうのが一番かと。

３に関しては

座る座らないよりは時間の問題ですが

話しても５分。様子を見て１０分ってとこじゃないですかね！

管理会社の人は資料持ってくるだけなんで

１分もいないですからね！

よくお客さんが店に何組も入ってる時点だけが

忙しい時だと勘違いしてる人がいますが全然関係ないしね。

以上の基本を踏まえた上で

仲介営業マンにも得になる情報、モノなどを持っていけば

きちんと対応してくれて

営業の成果が出る可能性も高まるかと思いますよ～

じゃあどういった情報だと営業マンの特になるのか？について

次回書いてみようかと思います！

主に３つに分かれます。

●集客活動

●接客業務

●残務

集客活動としては

・空室ポスターの外張り（一回３０～５０枚）

・店内外のポップ作成、張替え

・スーモなどのインターネット掲載物件の更新作業

・物件の写真撮り→アップロード

・店のブログ更新

・ダイレクトメールの作成

・ポスティング用チラシの作成・印刷・投函

・商業施設への訪問営業（ティッシュや冊子などの配布）

・専門学校への訪問営業（専用のチラシ等を配布）

・管理物件の巡回（写真撮り・ポスター内張りなど）

・管理会社から空室一覧（ＦＡＸ）をもらう

接客業務としては

・対面接客（フリーや諸媒体から来店したお客さんを接客）　一回で決まらない場合も多い。

・メール返信（スーモや自社ネット媒体などからのメール（一日３件くらい）に対して返信する

・電話接客（各媒体からの問い合わせに対応する）

※この準備のために物件出しの作業があります。（１時間～数時間）

残務活動としては

・申込書未記入の代筆

・管理会社と交渉事などのやり取り

・契約金の回収

・登記簿の要約書をとる

・重要事項説明書の作成、説明

・各紹介商品の申し込み（引っ越し、インターネット、Ｊ－ＣＯＭなど）

・管理会社に契約書を取りに行く

・契約書に記名・押印

・保証人への契約書類発送

・日報に売上を計上

・管理会社へ契約に行く（不備がなければ広告料を受領）

・カギの受け渡し

・（ガスの予約）

・入居後のクレームへの対応

その他の仕事として

・店舗内外の清掃

・雪かき

・店舗内の飾り付け

・オーナーへの対応

・他業者への内覧キーの貸出し

集客活動と残務に関しては接客の合間を縫って行うので

接客中以外も忙しいんですよ～

休日も案内入るし、残務もあるので休みもあまり取れないんですよ～

以上賃貸営業マンは意外と忙しいということを踏まえた上で

大家自らが賃貸仲介店舗に赴き、営業することについて

次回書いてみようと思います。

朝っぱらから

先日カギ渡しした入居者から

猛クレームを受け現地まで行って対応

精神的にかなり疲労した。

まぁクレームは迅速に対応し、誠意を見せるに限りますかね。

ただこちらの言い分も言わないとね。

さて今日はＪ社の管理についてまとめておきましょう。

デメリットとしては

①斡旋力が弱い

②社内おさえ３日間

③カギ借り必須

④初期費用が高め

①　社内広告ポイントがないので別に自社管理物件を決める理由がない。

　もっとも店舗数が多いのにもったいないですね。

②　Ｊ口の賃貸営業マンに与えられている権利で口頭だけで部屋を３日間も

　　おさえることが可能。なので空室の確認をとると結構な確率で社内おさえが２日後の夜１９時まで

　　入っておりますとか言われる。そんな物件に２番手で申込を入れるなんてバカなやつはいないので

　　はなから案内しない。

③　管理戸数が多いためか制約キーの保管は各仲介店舗で行っている。（案内キー＝制約キー）

　そのためどんなボロい物件でもオートロックの物件でもカギを借りにいかないと案内できない。

　今まで何度か他の業者が借りていて見れなかったり、夜閉店しており案内できなかったことがあった。

　今では１８時半までの営業時間になったようなのでなおさら。

④清掃料などが高めなので初期費用が高くつく。

メリットは規模が大きいので休日がないことくらいでしょうか。

思いついたら都度更新します！

ムサシです。

大家業を営む傍ら

札幌の某不動産屋にて

賃貸仲介を担当中～

大家の目線を持った

賃貸仲介の営業マンが

賃貸仲介の現場の情報を届けるよ～！

～予定企画～

ふざけた管理会社（担当者）シリーズ

ふざけた入居者シリーズ

ふざけた物件シリーズ

個々の管理会社のメリット、デメリット

など