いきなり急な訪問にご対応頂きこの機会をつくって頂きまして感謝します。質問したかった事を思いつくまま出してしまい申し訳ございません。情報交換する事でお互いにウインウインになるような今日の会にしたい。

ソウル都市部でトランクルームを76ヶ所運営している。自社で開発したアプリと連動している。

弊社は主に日本の郊外で360件のコンテナ型ストレージを運営しており建物型トランクルームはこれから建設予定なので、前回、御社のトランクルームを見て興味をもった。

IOTシステムを他社にも販売されているのか？できれば弊社でも取りいれたい。IOTによる自動化により、76ヶ所（5,000室）を担当者3人だけで管理する事を可能にしている。カカオトークによりレンタルの問い合わせも3人が対応している。本社の社員は50人で、３人以外は広告やテックの開発をしている。

弊社では利用者の募集窓口と管理をするのに１０人以上いるので、極めて少人数で対応できる事は素晴らしいと思う。

少額からでも投資できる。運営はコチラがやる。２０％配当する。

日本にはキュラーズやエリアリンクなど既にストレージを展開しているがテクノロジーは私たちが先行していると思うので、直接、日本に進出する事を考えていた。

創業者は、ストレージが埋まる事がわかったし、テックによりもっと成長できると考えた。日本のストレージ市場は既にインフラがあるのでテックによってもっと伸ばせると思う。アメリカ人のストレージ利用者は10％に対し日本人は１％なのでまだまだ市場はあると思う。人口が減る所でもストレージ市場はもっと発展すると思う。ソウルでは一人暮らし世帯が50％なのでストレージを利用する。

最初の店舗は有人管理だった。28店舗目から無人管理になった。アメリカやヨーロッパのストレージは夫婦が住み込みで管理しているのが主流で

あり、無人管理は理想的だが本当にそれでやっていけるのか疑問に思う。人件費をかけないように保険や警備会社との連携を整備している。IOTは運営コストを減らせるし、お客さんも楽に利用できる。アメリカでも無人管理システムはまだ無いので私たちが進出するチャンスがあると考えている。

3人で７６店舗（5,000室）を埋める努力はどうやっているのか？1室の料金が日本の倍になっている。オープンから6ヶ月で稼働８０％にはなる。オープンする前に広告を出している。地域により価格が違う。需要が上がると料金も上げる。東京都心の不動産価格は高かったように思う。不動産価格が料金にも反映している。

管理担当者3人が、部屋をロックするQRコードを管理しており、湿度も管理できる。専用スマホアプリのQRコードで利用者は入室できる。

システムの店舗の状況をスタッフが共有できる。稼働率も一覧で確認できる。さらに利用客の情報を店舗ごとにマーケティングしている。

1店舗あたりの損益分岐は50％で6ヶ月～8ヶ月で達する。コスト50％には家賃は含まれるが建築コストは含まない。店舗が増えても人件費がかからない。弊社は建築コストを含むので損益分岐は70％～75％でみている。

オンライン検索以外には広告費を使わない。今はネットでランドマークの店舗を宣伝している。大手不動産会社とも提携している。クレジットカードの信用によりスマホで契約できる。１ヶ月分の保証金は入れてもらう。滞納があれば内容証明で

通知して、荷物を別の場所で管理する。店舗内にカメラを設置しており６ヶ月分の湿度も記録しているので、問題があればシステムでわかる。問題がある場合は外注の警備会社が現地に出動する。

利用者の構成、性別、年齢などのマーケティングデータを稼働を上げるために利用できるし、物流や引っ越し、インテリアなどの他の事業にも展開できると考えている。将来的には家を借りるのも私たちを利用するなど生活全般に携わる事業をやって行きたい。利用客からアンケートをとっている。

ＩＴシステムを御社に提供する事は可能だと思う。日本進出にも支援してもらえるのでしたら、今後、情報交換していくためにも秘密契約を結ぶか。

客からの要望でまだ無い地域にトランクルームをつくる。今後、御社が日本に進出するのであれば、逆に弊社が邪魔にならないでしょうか？

そこは柔軟に考え、日本市場に関わっている会社と協力していくのも効率が良いと思う。ＩＯＴを提供して利用料をもらうとか。日本の会社には提案した事があるのか？投資だけをやりたいという日本の会社と連絡をとっている。システムについては現状、自社トランクルームの為に開発しているが、将来的にはストレージ用のシステムとしてアメリカに輸出したいと考えている。ベンチャーキャピタルへの上場も考えている。

私は２０年以上、色々なビジネスをやってストレージに行きついた。このストレージ事業を自分の最後のビジネスにしたいと考えている。弊社の売上の内、４分の１をストレージが占めている。

ＣＰは機械販売もやっているので売上の半分を占めている。

 

「トランクルーム・不動産視察」

１号店の通路にあるコンセントに鍵をつける、柱の角に縞鋼板を取り付けるなどの

工夫はすぐにでも取り入れる事ができる。

視察したマンケイブが１棟６０００万とのことだが、こちらの感覚ではかなり高い

と感じた。これは物価だけの問題なのか設備に価値があるのかなどの疑問が残った。

「ジェイソン物件視察」

一つ目に見たキャンピンカーポート案件についてゴールドコーストやブリスベンの

ちょうど間に位置することで双方の需要が流れてくること、そして高速の入り口に

近いことでこれから伸びてくる土地だと言う事が鮮明に理解できた。

またオーストラリアでは計画から建築完了まで長い期間を要する中でその間にも

値段が上昇すると言う感覚が初めは理解できなかったが「未来から逆算する」

という考えを教えていただきこちらもかなり納得できた。

他にも社長の皆様の会話を聞いている中で、改めて不動産において

「情報」「考え方」「タイミング」が購入において重要だと感じた。

「セミナー」

国土の広さの割にはほとんどが砂漠なので使える土地は意外と少ない事

そして土地の値段が上がってきていることからスペースが少なく

トランクルームの需要が増えている。

もともとはハリケーンなどの災害から起因していると思っていた需要が

そうでなかったことに気づけた。

また、やはりジェイソン夫妻は運営において決断と判断が的確であると感じた。

その背景には根拠づけるデータ管理がしっかりできている事が起因している。

「その他」

ゴールドコーストの店舗はガラ空きの状態。数店舗あったUGGも全て店舗が

無くなっていた。それでもテナントオーナーは値段は絶対に下げない。

下げるくらいなら空室の方がマシだと言う。今は年間のキャッシュフローよりも

物件の価値や評価額を下げないようにすることが優先。

上記を踏まえるとオーストラリアの不動産の価値の上昇はいつまで続くのか

頭打ちはいつなのかが気になる所。

〜その他得た情報〜

・問い合わせの際空きがないとイメージが悪いので常に人気のあるタイプを

　４室空けている。

・値上げの際はロイヤルカスタマーからせめていくなど客層をリスト化し順番に

　行なっていく。値上げを拒まれたら解約はせず、ランクの低いタイプに移動提案。

・オーストラリアではコンテナ型は不評

・あちこちにレンタサイクルがあったが管理方法や仕組みが不明。一度調べる。

・マンション管理においてオーナーに対して６ヶ月の定期報告義務を

　設けられている。

・オーストラリアは日本と違い法律や契約書が全て。入り口に全て手を打っていれば

　負けることは無い

〜今後の研修への要望〜

飲みの場で聞いた社長の皆さんの不動産購入の背景についてはとても興味を

持ちました。

皆さんの不動産購入のきっかけや決め手などを正式なセミナーとしてお聞きできれば

有り難いです。特に普段交流を図れない若い社員からすれば日々の生活では

得ることのできない内容ですので。

また他にも不動産の視察をしたいです。特にモデルルームはいつも良い刺激となり

日々の仕事にも活かせれていると感じています。これからの日本の管理には

デザインセンスが必要事項となりつつありますので現地で海外のセンスに

触れることはかなりプラスになると思います。

上記とは別にトランクルームやマンケイブが建つ前の更地の状態も見てみたいです。

建築後は価値をイメージできますが何も無い状態で未来をどうイメージするかなどを

知るためです。

〜次回以降の参加社員選考基準〜

・中堅層の多くは固定概念で固まっている

・数字結果を出している社員＝インプット、アウトプットのできる社員では無い

・目に入った情報、耳で聞いた情報を日本に持ち帰り変換してほしい

・トップセールスマンと企画力のある社員は別である

・他社との交流を研修の場限りで終わらせてほしくない

上記の情報を踏まえ数字結果を基準にはせずに情報を形にする事ができる

（できそうな）メンバーを選定する。

5日目、最終日の予定は主に帰国ため、郊外に関しての情報のみ。
フランスの農家は基本10万円くらいの月収しかなく、生活も苦しく成り手が

減っている。しかし、ワイン農家は別格で裕福な生活が出来ると言う。

通常の農地はかなり安く、収益性が悪いため価格も安い値段にならざるを得ない。

日本と構造は似ている様な気がする。後継者問題は深刻のようだ。

市街化農地など日本の問題なども次回行く機会があれば意見交換をする必要がある。

4日目、本格的にパリ市内を見て歩く、不動産は実際に歩いてみないと立地や

その他の情報は入ってこない。歩きか、もしくは自転車での情報収集が大切だと

改めて感じる。
郊外のエリアに大型開発をしている。ロンドンと同様に街が郊外に広がっている。

今まで人気がなかったエリアも再開発することで、人気のエリアに変えていく

試みをしている。
一方、一部の郊外のエリアは景観を保つため開発を厳しく規制をしていて

さらに建物を建築することすら出来ないエリアをつくっている。

パリ市内は景観を保つため、いわゆる旧市街と比較的規制の緩い新市街があり

旧市街は高さ制限、景観に関する規制により、外側の見た目は変更することが

許されていなくて内側の改装のみ許可される。したがって、古い景観を活かした建築

技術も進化している。一方、新市街は近代的なビルも目立つ。

エリアによって街の違いが一目瞭然なのは、国や市がしっかり方向性を定めて

開発していることが窺える。日本も同様にすべきである。開発の方向性が

バラバラで街に統一感がない。
ちなみにフランスで昨年一番高く売れた物件は、20億ユーロの宮殿のような

中世を思わせる物件。

3日目、パリへ移動。午後、パリ市内の不動産チラシなどを見て、価格をチェック。
パリ北駅の治安が少し悪い。駅周辺に浮浪者がいて街も汚い。

コロナの影響がここに出ている気がする。
パリの住宅も世界各国と同様で、1万人（？）位ずつパリ市内の人口が減っている。

年収の割には不動産が高すぎるのと、コロナ禍での仕事の仕方の変化よるもの。

また、フランス人の一番の趣味は庭いじりなので、郊外の一戸建てに移住する人も

少なくない。
夕飯は和食の蕎麦屋さんに行くが、日本人は皆無で、味も現地のフランス人向けの

ものが多い。フランスにおける日本文化への理解度も感じる。

2日目、友人社長が所有の物件を視察し、カンタベーリーの田舎町の物件も視察。

社長の物件はとても手に入らない。カンタベリーの田舎町は比較的不動産価格も

安定している。しかし、カンタベリーでも2ベットルーム2バスルーム80㎡くらいで

6000万円と現実的な価格になっている。

ロンドンは郊外にどんどん街が広がっており、昔の日本で言う公団という感じで

所得の低い、校区の人気のない所でも再開発が進められている。

面白いのは、再開発の典型パターンはサッカー場のリニューアルとセットで

マンションが建てられる場合も多いという事である。

ロンドンへの投資はどうなのか？ロンドンのEU離脱の影響は？ポンドの価値は？

などをしっかり見極めないといけない。アイルランド再統合やスコットランドの

連合離脱をエリザベス女王亡き後にも止められるかが焦点のような気がする。
円安で隠れていて気がついていないが、ポンドは近年稀にみるほど下落しており

今が購入の好機との見方もある。

また、トランクルームは郊外に点在しており、日本よりも拠点が多く

生活に密着していることが窺える。コンテナタイプもあると思うが

今回は時間がなくて見学には至らず。