法人を設立して、今後に向けて新たに築古戸建てを仕入れようと意気込んでいた。

前回、購入時に３，４ヶ月で９０件近く内見し、心がボロボロになった（笑）ので

今回も覚悟を決めて内見していたのだが、６０件で４件の購入。

最大指値幅　７３０⇒２３０

最小指値幅　５００⇒１８０

もっと効率的に買えたかもしれないけれど、個人的には驚くほどトントン拍子だった。

なぜ、買えたのか、振り替えってみたところ、前回までと明らかに変えた点は

「人との接点を大事にする」ということ。

これまでは、つい物件欲しさに前のめりになってしまい、感謝の気持ちが足りなかったと思う。

今回の内見時には、仲介さんとの時間に重点を置いて臨んでいた。

内見数は２００は超えているため、物件のポイントなどは、特に負荷なく確認ができていると思う。

なので、物件の確認作業より、仲介さんとの接点にエネルギーを避けたのがポイントかなと。

尊敬する人が教えてくれたのは、こういうことだったのかと少し腹落ちしました。

曰く

「大事にする順番は間違えないようにね、大事なのは「人」だから。

お金を優先しないようにね。

ひと　＞＞　もの　＞　かね

お金欲しさに順番を間違えがちになるけど、一番大事なのは「ひと」だよ」

今後も、何を大事にするのか、順番を間違えずに歩んでいこうと思います。

ふんどし王子、通称、ふん様が度々おっしゃるのは、

「土地の割に家賃が取れる」

つまり、歪みがあるということですね。

富山と東京の公示地価を比較すると

東京　　　平均103万9873円/m²

富山市　　平均6万5493円/m²

１７倍近い開きがあります。

対して、ワンルーム家賃　※スーモ調べ

東京（千代田区）　６．６万

富山市　　　　　　４．９万

そんなに離れてません。なので、同じ家賃を得ようとするなら、土地が安い富山の方が良いですよね。

資産性とか、難しい話はここではほっておきます（笑）

ただ、富山に行くことは難しいので、自分なりの「富山」、つまり土地の割に家賃が取れるところを探せばよい訳です。

以下、手順は難しくないです。

①スーモなどで、対象エリアの平均家賃を調べる

https://suumo.jp/chintai/soba/

②対象エリアの土地（公示地価など）を調べる。

https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

https://toushi.homes.co.jp/owner/

③家賃　÷　土地　で、土地に対する家賃の割合を調べることができる

例）

候補１：６万（家賃）　÷　６万（土地㎡）　＝　１

候補２：６万（家賃）　÷　１２万（土地㎡）　＝０．５

⇒候補１の方が、土地に対して、取れる賃料が高い。

例）富山

あくまで参考程度ですが、傾向を掴むことは大切だと思ってます＾＾

今はネットでいろいろな情報が飛び交っているので、必要な情報を先に調べておくことで

歪みを視覚化できます。

ただ、調べることも大事ですが、行動することはもっと重要なので、ある程度調べたら行動してみましょう＾＾

その一歩を支える手助けになれば幸いです。

築古戸建てに興味が湧き、

沸き立つ興味を行動にすべく、

２０１８年１月より書籍を読みあさり、５月から内見開始。

結果、同年９月に初めて戸建てを１つ購入できました(^^)

個人で保有している物件をまとめると以下になります。

①２０１８年９月
埼玉県
価格：１１５万
リフォーム：３０万くらい。だいたいDIY
賃料：5.5万
利回り：３７％

５．５×１２　÷（１１５＋３０＋３０）
年間賃料　÷　（物件＋諸経費＋リフォーム）

②２０１８年１１月
埼玉県
価格：２００万
リフォーム：２０万くらい。だいたいDIY
賃料：６．２万
利回り：２９％

６．２×１２　÷（２００＋３０＋２０）
年間賃料　÷　（物件＋諸経費＋リフォーム）

③２０１９年９月
埼玉県
価格：１５０万
リフォーム：９０万くらい。外壁塗装以外、DIY
賃料：６．０万
利回り：２６％

６．０×１２　÷（１５０＋３０＋９０）
年間賃料　÷　（物件＋諸経費＋リフォーム）

年々利回りが下がっていってます（笑）

１，２件が良すぎて、なかなか買い進めることができなかったのですが、２０１９年９月に９０件近く内見してやっとこさ購入。

しかし、今後は直すため、平日は仕事後に現場、土日もDIYと本当に精神を試されました、まったく不労所得ではなかったです（笑）

なので今後の課題は以下になります(^^)

①職人さんへの発注の見極め
②業者さんから直接物件を紹介してもらえる関係作り

今までは最安系だったのですが、今後はバリューアップにも挑戦して、地域最高家賃を狙っていきます！