https://ameblo.jp/atsuta333/ J-REC公認不動産コンサルタントのサラリーマン大家が、不動産投資に役立つ情報をお伝えします。 ja 不動産投資をやってみたい！という人が増えているそうです。


先日、メリット、デメリットを書きましたが、
他の投資と比べると安全性が高いと思うのかも
しれませんね。


では、その中で実際に物件の取得までいたる方はどのくらい
いるのでしょうか？


以前、聞いた話ですが、「物件を買いたい」と業者さんに
話を聞きにいく方の中で、実際に購入までいたる割合は
10％くらいとのことでした。


やはり、金額が大きくてこわい、もっと利回りが高い物件が
あるのでは・・・　

などの理由で、結局、買えないという方が多いようです。


たしかに不動産投資は一般的に金額が大きいので、知識が
不十分な状態で買うのは危険だと思います。


逆にいえば、きちんとした知識・ノウハウを身につけた上で
買えば、リスクが低く、どんどんと物件を増やすことが可能に
なるということですね。


まずはきちんとした知識を身につけることが早道ではないでしょうか


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にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11968776744.html Thu, 25 Dec 2014 09:40:12 +0900 先回は不動産投資のメリットを書きました。

では、デメリットはなんでしょうか？


①空室リスクがある

②家賃の下落リスクがある

③金利上昇・資金リスクがある

④地震・火災などのリスクがある

⑤老朽化に伴うリスクがある

⑥管理上のリスクがある

・・・

まだまだありますね


ただ、他の投資と違う点があります。

それは・・・

「自分である程度、リスクをコントロールできる」

ことです


当然、知識が必要ですが、物件の購入前にこれらの
リスクへの対応をしておくことができるのは
不動産投資のよいところですね。



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にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11966127806.html Thu, 18 Dec 2014 17:37:47 +0900 最近、不動産投資の希望者がふえているそうです。


では、不動産投資のメリットはなんでしょうか？


①直接、働かなくてもお金が入ってくる

②レバレッジを利用できる

③節税効果を得ながら資産を運用できる

④生命保険料が節約できる

⑤インフレヘッジにもつながる


このあたりが代表的でしょうか。


もちろん、単純ではありませんが、良い物件を買うことが
できれば、可能かもしれません


反対に、不動産投資にはデメリットもあります


デメリットは先に把握して、対策を打っておくことが
重要ですね。

こちらは、次回、書きたいと思います。


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にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11965772173.html Wed, 17 Dec 2014 19:32:25 +0900 最近、雑誌で、地主さんが大きなアパートを
建てたところ、数年後には半分もうまらずに
苦しんでいるという記事を目にしました。


さすがに50％の空室率では経営は厳しいのでは
ないでしょうか


一方で、空室が出てもすぐに入居者が決まる、
中には順番待ち！という物件もあります。


この差は何かと考えると、立地は当然、重要ですが、
管理会社とのコミュニケーションや物件に手を入れて
いるかということもあると思います。


つまり・・・


「大家さんの行動力」です。


何もせずに満室になるという時代は終わったと思います。


買う前に買った後のことも考えることが大事ですね。


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にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11965225331.html Tue, 16 Dec 2014 11:11:04 +0900 不動産投資家にとっては、ほんとうにこわい言葉です。


そうです。。


「デットクロス」です


実際にお金は出ていかなくても、経費にすることが
できる減価償却費は年々、減っていきます。

逆に、実際にお金が出ていくのに経費にできない
元金返済分は年々、増えていきます。


この２つの金額が逆転するポイントを「デットクロス」といいます。


デットクロスを迎えると、実際に手元にのこっているキャッシュよりも
申告所得のほうが多くなるので、財務状態の悪化につながります。

ですから、本当は物件を買う前に、いつごろ、デットクロスを
むかえるのか、対策をどうするかを検討しておく必要があります。


ちなみにですが、
「不動産実務検定」の講座では、
対策についてもマスターできます。


http://www.j-rec.or.jp/study/first.html

言葉の定義だけでなく、対策まで教える講座は
少ないと思いますので、
慌てる前に勉強されると良いと思います。


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]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11964991164.html Mon, 15 Dec 2014 19:15:33 +0900 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換の
媒介を締結した時には、遅滞なく所定の事項を記載した
書面を作成して、記名押印のうえで、依頼者に交付しなければ
なりません


なお、媒介契約には３つあります。


①一般媒介契約


②専任媒介契約


③専属専任媒介契約


①一般媒介契約は、同時に２つ以上の不動産業者に
依頼することができます。

②専任媒介契約は、依頼した不動産業者以外に、他の
業者に対して重複して依頼することはできませんが、
依頼者自身が取引の相手方を見つけることはできます。

③専属専任媒介契約では、自己発見取引もできません。


それぞれ、もっと細かい決まりがありますが、まずは
どんな契約なのかを理解すればよいと思います


物件を買う時、売る時、両方に関係しますので、
とても重要ですよね。



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にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11963820151.html Fri, 12 Dec 2014 20:46:25 +0900 １棟目のアパートの話ですが、300万円安く買えました。


その時はジツは偶然だったのですが、
不動産実務検定で勉強して、実践的な知識がついた今は
その要因がわかります。


売主さまは地元の大地主さんだったのですが、
この物件は相続の関係で売却を希望されていました。


そして、仲介業者さんは売主さまと昔からつながりが
ある地元の業者さんでした。


私が当時、あまり考えずに300万円の指値をしたところ、
売主さまは反対された様ですが、業者さんが、「相続の
スケジュールに間に合わなくなる」と話されたようです。


仲介業者さんは専任専属媒介だったので、自分で決めて
しまいたいということもあったのでしょう。


当時はたまたまいろいろな要因が重なったのですが、今で
あればもう少し戦略的に購入の検討ができると思います


次回は、取引形態について書きたいと思います。


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にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11963265067.html Thu, 11 Dec 2014 11:18:43 +0900 １棟目のアパートを買ったときの話です。


当時はあまり知識もなく、「何か良い物件はないかな～」
と思いながら、有名な物件紹介サイトを探していました。


ある日、築年数が13年の木造アパート（1K×6）をみつけ、
仲介業者さんに連絡をしたところ・・・


ちょうど、退去者が続いたところで、6部屋中2部屋しか
入居者がいませんでした。


問い合わせと並行して、地元の銀行に融資の打診をしている中で
この状況を話したところ、


「はじめての物件購入で、これだけ空室があると厳しいですね～」

と、言われてしまいました


こんなスタートでしたが、この物件を安く買え、
ずっと満室経営を維持できています。


後半は、なぜ、安く買えたのか・・・

偶然ではありましたが、ポイントがあったので書いていきたいと
思います。



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]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11962830453.html Wed, 10 Dec 2014 09:43:54 +0900

数年前に購入し、ほぼ土地値で立地的には良かったので
購入したのですが・・・


この物件は・・・


「修繕費がやたらとかかる」


のです。


今年に入って、現在までにゆうに７０万円を超えています！

ちなみに、融資で買ったので、月のキャッシュフローは５千円弱です。


当時は不動産実務検定の資格取得前で知識が乏しかったので、
「これは！」と思い、買ってしまいました。


今なら買わないです。


不動産投資は金額が大きいので、きちんとした知識を
みにつけてからスタートしたほうがよいですね。


はたして、この物件をどうすべきか・・・


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]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11962436777.html Tue, 09 Dec 2014 10:07:02 +0900 はたして「J-REC公認不動産コンサルタント」になると、
なにができるようになるのでしょうか？


1.不動産コンサルティング能力が身につく

土地活用、賃貸経営、不動産投資のプロフェッショナルとして、
自分の資産運用はもちろん、コンサルタントとして、大家さんや
地主さんの相談に応えることができるようになります。


2.ＳＧ（スタディーグループ）を作り、認定講座・検定対策講座を開催できる

各種講座の募集や開催を通して、賃貸経営を向上したい大家さんや
地主さんの仲間が増えるようになります。


3.各種フェア、各種企業・団体での講演活動の機会が増える

体系的な知識を持つプロフェッショナルとして、各種企業のセミナー講師の依頼に応じて、紹介されることもあります。


実際、たくさんの受講生にたいして、認定講座をひらいている講師も
大勢います。


この場合、受講料の３～６割が収入となるので、本業以外の副収入を得ることができます。


すぐに実践できて、収入にも繋がる資格はめずらしいですね。


機会があれば、ぜひ、チャレンジしてみてください




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]]> https://ameblo.jp/atsuta333/entry-11961317626.html Sat, 06 Dec 2014 15:35:28 +0900