時間がたつのが早い…と思うのは年をとればとるほど早く感じるらしいです

今年も残りわずか…今年の汚れ（滞納）は今年のうちに

さて、今日は外国人の入居者様とのトラブルについて

最近、東京オリンピックに向けてなのか、日本の文化、サブカル好きな方が多いのか、はたまた自国より住みやすく治安が良いせいか外国人の方が多いように思います

入居中は最低限の契約内容は理解していても退去後、特に原状回復についてのトラブルの相談を受けることが増えてきました

そもそもですが原状回復費用を負担するという概念自体がない場合が多いからです。

中には契約内容について説明したと主張しても、急に日本語がわからなくなる人も

これを退去してから追いかけて説明するのは非常に難易度が上がります。

このトラブルについては退去時の立ち合い時に念入りに、できれば書面で確認、サインさせることでかなり理解度は変わります。

また、少しでも日本語の理解が怪しいと感じたら、入居者様に弁護士・司法書士を代理に依頼させてください。職場等の日本人でもいいです。

弁護士・司法書士と聞くと難しいような気はしますが、日本語が理解できず原状回復等が理解できない相手と話すよりはよほど話が前に進みますし、破産等でなければ公平に払うべきものは払うというスタンスの方が多いので前向きな話ができます

ただしその際はエビデンス（証拠）が必要となりますので、賃貸契約書、原状回復工事の明細、入金明細等の準備は必要となりますので準備は必要です

転居先も日本国内であれば住民票で調査し追うことも可能ですので、相手が外国人だからと泣き寝入りしたり、諦める必要はありません

ともかく全てにおいて、日本人特有の「他人に迷惑をかけることは悪」という概念そのものが全く通じる相手ではない前提で全てを行うことが重要です

今年の夏は本当に短くあっという間に終わってしまいましたね

半袖のワイシャツでは肌寒くなってきました

衣替えをするのが面倒なので、9月いっぱいは半袖で乗り切っていこうと思ってます笑

みなさん秋と言えば何を思い浮かべますか

僕はベタですけども食欲の秋ですね

最近会社の方から痩せた痩せたと言われるので、美味しい物を食べて

冬を乗り越える為に脂肪を蓄えようと思っております。

さて今日はよくトラブルになりやすい、原状回復について、お話をしたいと思います

そもそも原状回復とは何なのか

賃貸借契約書には必ず「借人は退去時に原状回復を行い物件を明け渡さなければならない」等の

記述が書かれていると思います

ここで、貸主と借人で原状回復についての解釈の違い、つまりどこまで原状回復をしないのか

という点で揉めてしますケースが多いのです

トラブルの未然防止の為に国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を

作成しています

トラブルを未然に防ぐ為にも、契約時に退去時の修繕範囲や敷金の返還条件を確認しましょう

また入居時と退去時には当事者が立ち会って室内の現状をしっかりと確認しましょう

入居時にキズや汚れを確認し、同様に退去時にも修繕が必要な部分を当事者で確認をしましょう。

さらに入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト等を作成したり、写真と一緒に情報を共有しておくと、意見が食い違った時にトラブルを早く解決できます

何かあればオリエントまでお気軽にご相談下さい

18日連続雨です…つまり今のところ8月に入ってからずっと毎日雨ですが、それはそれとしてカラッと頑張っているカンリーマンです

今日は賃貸借契約に欠かせない連帯保証人のお話しです

そもそも連帯保証人とは契約書上の賃借人様と連帯して債務を負い、催告の抗弁権、検索の抗弁権が認められない保証人のことを指します

つまり賃借人様と同様の支払い義務を負い、「賃借人にきちんと請求して集金してほしい。向こうが払わないなら払う」等（催告の抗弁）や、「賃借人の方がいいところに勤めてるし実家も金持ちだからきちんと調べて向こうから集金してほしい」等（検索の抗弁）がないということになります

ご依頼いただく案件を見ていますと連帯保証人様にあまり請求していないケースもよく見られます

「賃借人様ご本人様じゃないから請求しにくい」、「会ったことも話したことも無いから言いにくい」等理由は様々ですが…

でも本当に集金したいのであれば連帯保証人様に協力していただくべきです

連帯保証人様の多くは契約した時点で保証している認識はあります

特に賃貸借契約の場合は実印の押印と印鑑証明の添付が必須なのでわからないはずがありません

支払いたくないがために「書いた覚えがない」等の言い訳をする方も一部いらっしゃいますが

それが滞納している現状を遅れて伝えると「なぜもっと早く言ってくれないのか」、「もっと早く教えてくれたら転居させたのに」等々の連帯保証人様の立場になると理解できる答えが返ってきます

早い段階から露骨に請求しなくても常に連絡しているといざというときに味方になって協力してくれたり、一時的に立替えてくれたり、退去を促してくれたりと解決に向けてかなり有効に動いてくれます

もし保証人様になかなか連絡できていない管理会社様、オーナー様がおられましたら味方につけるためにも早々に連絡することをお勧めします

厳しい暑さが続いていますね～

海でも行きたいところですが、おかげさまで、毎日大忙しです

さて、今回は家賃滞納の理由について少しお話したいと思います

皆さんは賃借人が家賃を支払えない理由を正確に把握していらっしゃいますか

よく、家賃が支払えない理由を賃借人に聞いてみると、

・忘れていた。

・忙しくて銀行に行けなかった。

・急な出費があり、お金が無い。

・財布を無くした・・

上記の答えが良く理由として挙げられます

ではこの理由は本当なのでしょうか？？

答えは殆どの確率で「NO」です

これまでたくさんの賃借人と関わってきた弊社からすると、嘘か本当かはなんとなく、分かります

では、本当の理由は何かというと、他の債務の支払いや、遊興費などの浪費なんですよね

しかしこれらの理由を最初から正直に話す賃借人は少ないです。(ﾉ_-｡)

賃借人の、その場限りの言い訳を鵜呑みにしてしまった結果、取り返しのつかない長期滞納に陥ってしまった(:_;)そうなってからオーナー様からご相談を頂くことも良くあります

家賃管理において重要な事は、滞納の長期化を未然に防ぐことに尽きます

したがって、滞納の本当の理由を把握し、賃借人の収入状況と、負債状況を知る

そのことを、意識して賃借人と話を進めていけば、長期滞納になる前に、解決策が見つかる事が多いんですよね

悩めるオーナー様困ったときは是非！株式会社オリエントまでご相談ください

暑い熱い季節になりましたね　何と今日の最高気温は34℃でした

日中は外に出る事が多いので溶けそうになってますが、、、

この後、暑気払いを控えているので日が暮れるにつれてテンションが上がってきてます

さて、本日は原状回復について少しお話しをしたいと思います。

実際、原状回復費用を巡って貸主と借主との間で見解の違いがよくあるんです

ガイドラインでは、借主が負担する原状回復の範囲は、借主の善管注意義務違反、故意・過失などが

ある場合とされています。

例として、壁に空けたピンの穴も現状回復の範囲に含まれると思いがちですが通常使用により生じる価値減少になるんで実は含まれないんですよ💡

上記の事で、よく借主と貸主から板挟みになる事もあるんですが、

しっかりクッションとなりいつも柔軟に対応させて頂いております

これからも高級クッションになっていくため日々努力してまいります

7月に入って急に暑くなりましたね

これで梅雨明けとなれば、いよいよ夏本番です

やっぱり繁忙期に比べ、この時期は入退去が少ない時期になりますので、

オーナー様からのご相談も少し落ち着く傾向にあります

じゃあ、炎天下を避けて一日中クーラーの効いた事務所でゆっくりしているかと言うと。。。

とんでもありません

梅雨入りから、夏の終わりにかけては、オーナー様からのご相談こそ落ち着くものの、

入居者様からの問い合わせが非常に多くなるんです

「天井から漏水しているんですけどどうしたらいいですか」

「クーラーの調子が悪いんですぐ直して欲しいんですけど。。。」

「ゴミ捨て場のゴミ袋がカラスに破られて、生ゴミが臭いんです」

その度にオーナー様や修繕業者に物件状況を問い合わせたり、大至急マンションに向かったりで、

正直ゆっくりしているヒマなんて全くないんです

私達カンリーマンは、滞納家賃の問題をオーナー様の立場に立って解決させて頂く事だけで無く、

入居者様からの物件に対しての相談を解決する事も、重要な役目なんですね

オーナー様からも、入居者様からも信用と信頼を勝ち取ってこそ、真のカンリーマンだと言えるのです

また明日から、暑さに負けずに頑張りますよ

それではみなさん、またお会いできる日を楽しみにしております(^O^)/

カンリーマン3です

6月も終わりに向かい本格的な夏到来ですね

本日のテーマは、滞納している入居者様とのファーストコンタクトについて、、、

まず滞納家賃の集金は、入居者様とのファーストコンタクトが非常に重要だと

先輩カンリーマンに口を酸っぱくして言われています

なぜなら初めての会話次第で、二度と連絡が取れなくなってしまう事もあるからです。

ファーストコンタクトでいかに上手く交渉するかは、事前の情報収集がポイントです

ご依頼を頂く際に、オーナー様に直接お話を伺いに行くのですが、

入居者様の情報や、今までの滞納の経緯、交渉内容をよくヒアリングします。

情報が多ければ多いほど、その情報をもとに、入居者様がどういう人物なのか、

イメージをしながら話が出来ます。

一見、重要そうではない事がとても重要な情報だったりします

先輩カンリーマンによると年齢が分かるだけで大分違うそうです。

次に大事なことは入居者様から話しをさせることです

滞納には必ず理由があります。一方的に家賃を支払うよう交渉するのではなく、

なぜ滞納することになってしまったのか、一時的なことなのかなど、原因を聞き出した上で

入居者様と一緒に解決していこうという気持ちで解決策を提案します

誰もが最初から心を開いて話しをしてくれるわけではありません。

地道な交渉で解決に繋がるよう、社員1人1人が心掛けております。

そうすればオーナー様の問題も、入居者様の問題も解決に繋がり、

トラブルの無い安心な賃貸経営を続けることができます

参考になればうれしいです

では！カンリーマン3は今日も汗をかいて皆様の問題解決に励みます

新人カンリーマン2です

新人とはいっても入社して9カ月がたっております笑

そろそろ名前を変えたいですが、いい名前と出会えておりません

なのでもうしばらくはこれで行きます！笑

さて今日は、家賃滞納を事前に防ぐ為に入居審査で、大切なことを

お話したいと思います

まずは、家賃を支払っていく面で1番大切な、収入ですね

入居希望者がどのような職種、雇用形態、勤続年数、給料などに、

着目してみましょう

いっけん「給料が高ければ大丈夫だろ」と思ってしまいがちですが、

雇用形態が非正規社員や派遣社員の場合は、源泉徴収票や給料明細書などの

提出を求めて、ヒアリングした方がベストでしょう

次に万が一滞納が起きてしまったことを考え連帯保証人の地位、関係性をよく

確認しましょう

連帯保証人の方が家族、親族の場合、滞納が起こった時に請求が行ってしまうことに

プレッシャーに感じて滞納が生じにくくなるという効果があります

あとは、連帯保証人の方の収入もポイントです

連帯保証人がとういった職にあり、収入が十分かについてもしっかりと

確認をしておきましょう

連帯保証人にも支払い能力がなければ、家賃を集金できず、最終的に大家さんが泣き寝入りと

なってしまいます

とはいっても、このご時世入居者の方を厳しく選んでいては、空室が埋まらないかと思います

そこで、弊社の存在価値があるのです

何かあればぜひご相談下さい

僕のニューネームも募集しています笑

すっかり暑くなりましたよね…

5月後半から真夏日が何度もありましたが今年の夏は暑くなりそうです

暑さに対応できない暑苦しい体型の新人カンリーマンです

さて、いろんなオーナー様、管理会社様、不動産会社様とお付き合いさせていただいておりますが、その中で気づいたことを…

滞納家賃の集金について、それぞれ様々な特徴のご担当者様がいらっしゃいますが大きく分けて下記の3パターンが多いのではないでしょうか

法的な手続きが得意だが実地での交渉等は少ない方

厳しくビシバシと督促し多少強引な手段でも集金につなげる方

厳しく締めつつも緩める箇所を残しながらコントロールして集金につなげる方

三者三様で長所・短所があります。

ご自身のタイプを考えて偏らずに柔軟に対応するのが一番回収につながると思います

まずの方は明け渡し訴訟や差押え手続等に長けており回収に対する知識は多いのですが、集金がお金のやり取りである以上、対人間との関係になります。知識があってもコミュニケーション力が不足していれば円滑には進みませんまた法的手続きも「無いものは払えない」方には無意味な事も…

次にの方ですが、恨みを買う上に何かと感情的な部分でしこりが残ることがあります。気の弱い相手には効果的ですが、そうでない方には逆効果になることもあります連絡が取れなくなり苦労したり、支払い意思が無くなり開き直ったり…

相手を見て判断して効果的にそういった手段を使うことをお勧めします

最後にの方ですが、集金につながるのはこのタイプの方が一番多い気がします当社もこのパターンが多いです。イメージよりも意外と優しい管理会社なので　ただ、緩めすぎると相手の言いなりになったり、立場をわきまえない言動を受けたりすることになりますのでやはりそれなりの経験が必要となります

結論としてはベースをとして相手によってを織り込む形で集金つなげるのが一番かと思います　滞納しているとはいえ、少しでも払いたくない（他に使いたい）と入居者様が考えているお金を払っていただくのですから、時には叱り、時には宥め、柔軟に対応しつつパワーバランスを崩さないよう上手に使い分けることが必要かと思います

まあ、簡単なようで難しいことなんですけどね

これから暑くなりますが、体調等崩さないようにどうぞご自愛くださいませ

カンリウーマンです

日に日に気温が上がって、暑くなってきましたね

カンリウーマンはそろそろ扇風機を出そうかと考えているところです

さて、最近は思わぬところで未清算金が発生してしまったという大家さんからのご相談がありました。

その大家さんは家賃の保証会社を利用していた為に、家賃滞納が発生しても保証してもらえると安心されていたみたいです。

ところが、いざ家賃の遅れが発覚した時には保証会社への報告期限が過ぎていたという事でした

家賃滞納は誰もがしてしまう可能性がありますし、いつ発生するか分からないので、管理も難しいと思います。

近頃は家賃保証会社のように、大家さんのメリットになるようなサービスも色々と出てきているのではないかと思いますが、サービス内容の確認や見直しをして、順調な運用をして頂きたいと思います。

もちろん私たちはいつでも、管理に関するご相談やご質問をお待ちしております

それではまた！