こんにちは　神山です

一戸建て購入後に起きるトラブルとして代表されるのは私道におけるトラブルです

私道といっても、建築基準法で様々な種類に分類されており、それぞれ性質は異なりますが、重要なのは私道の利用制限です

実際に本ブログ宛に相談があったケースを元に詳しく説明していきます。
（道路説明図を添付します）

世田谷区船橋で6年前に購入されたAさんは、私道の問題で現在私道の所有者とトラブルになっています

6年前に新築一戸建てとして、大手ハウスメーカーから住宅を購入し、幸せな生活を送っていましたが、私道の唯一の所有者が亡くなられ、相続で子息に所有権が移転してから悲劇が始りました。新たな私道の所有者は神経質な性格らしく、Aさんの私道の利用に関しての不満が募り、Aさんに対し、私道の利用を拒否してきたのです

しかし、Aさんには契約時に当時の私道所有者から私道の使用許可証を取得しており、対抗要件として私道の利用を主張したのです

このようなトラブルは非常に多く、裁判の判例もあるため、裁判になったとしても結果はおおよそ想定出来ます。
今後Aさんと私道所有者との裁判になった場合、結果は私道の利用は歩行・自転車のみ利用でき、自動車の利用は認めないということになるでしょう。いくら新築購入時に私道の自動車も含む無償通行の承諾書を取得していても、生涯絶対的な私道の利用を約束したものと実はなりません。（ここが一番仲介会社の説明が曖昧な部分）私道は所有者以外の第三者を含む一般通行を許容する性質を有するものなので、歩行や自転車による一般公衆の私道通行は制限できないものの、自動車の通行に関しては所有者の利用を大きく損なう可能性が高いと判断され、利用を制限されると思われます

つまり、私道通行の承諾書を交わしていれば、極めて私道利用を受けられた事にはなるが絶対ではないということです。この辺の事情を十分理解しなければ安心安全な住宅購入は出来ません

結論として、この問題を解決する有効策はありませんが、予防は可能です

そこで私が考える私道に関しての予防方法を何点か記します

私道に接道する一戸建てを購入するにあたって購入前の確認事項は

①前面私道より、公道に至るまでの間に何人の私道所有者がいるか？
②①のうちの何人に私道通行掘削承諾書を取得しているか？
③購入一戸建てはその私道に対し、どれだけ所有権を有しているか？

は少なくとも確認する必要があります

基本的に私道の私有者とうまくお付き合いする以外は私道利用を維持する方法はありませんが、購入戸建てが私道の持分を持いれば、私道利用を例え拒否されたとしても、対抗要件として道路利用の主張もできるでしょう

もし、万が一、私道の持分も全く持っておらず、私道の全ての所有者から通行掘削承諾書を取得していないのであれば、可能な限り、仲介会社へ取得努力をしてもらう事をお勧めします。それでも取得が難しい場合には、将来的に私道の自動車通行が出来なる事を覚悟しなければならないでしょう

他にもこういった面では書けない、あるいは言えない事もあります

いつも言うように、優秀で信頼できる仲介業者や営業マンとの人間関係の構築、あるいはプロの不動産マンとの人脈形成などをするのが一番良い方法です。一般的な業者とあなたという付き合いでは、相手も商売ですから必要以上の情報開示や気遣いをしてくれる保証はありません

要は【家さえ売ってしまえばそれでＯＫ】というのが業者の本音です

ですから私はそういう業者を許しませんし、愛する不動産業界がそういう悪徳業者の責任でイメージダウンするのも悲しいのです。少しで多くの方に安心して満足できる住宅購入のお手伝いとしてこのブログでも無料アドバイスしてます。もし現在、東京都内で住宅購入をお考えの方がいらっしゃれば、私でよければ全て無償でアドバイスしますのでお声かけ下さい。３０年以上のキャリアで都内の不動産業界に君臨していた立場ですから不動産事情で分からない事は一切ないです

自分で言うのもなんですが、私が良いところはお声かけ下さる方と利害関係がないという事です。私はお金を貰う事はありませんから、私に無料アドバイス希望する方には何ら負担もありませんし、気軽に声がかけられます。ですから沢山の方から相談の声を貰ってます

でもこれがアドバイスにお金がかかるとか、現在も私が不動産業務をやっているとなれば色々な意味で警戒心が出ます。そういう面を考えると今の私は皆さんにとって非常にフェアな立場にあります。このフェアな立場が沢山の方から相談される理由になってると自負しております

どうぞ、私、神山まで気軽にお声かけ下さればと思います

4月23日

神山です

住宅購入後に何かしらのトラブルになることが多々あります。その中で一番大変なのは周辺の居住者との揉め事です。これは本当に面倒な事であります。多くの方はその家に一生住む可能性が高いですから、近隣者とのトラブルは死活問題なのです

注意しなければいけないのは以下の３点

①隣地所有者との境界線が明確に定まっているか？
②前面が私道であれば、私道の所有者から得られている権利
③隣地居住者からの目隠しの設置依頼があるのか？

他にもありますが、少なくとも上記3つは把握ついておきたい事項です

ここでつい先日もあった実際のトラブルをご紹介します

①平成23年に建築条件付き売地で豊島区南長崎で購入したAさんは境界が定まっている旨、仲介業者から確認をし、契約に至る

↓
建築中何度か現場に立ち寄るが、隣地居住者とはち合わせ。今度引っ越してくる旨を伝え、ご挨拶するが、その際に購入した土地に対し、敷地の境界が定まっていないと伝えられる

↓
早速仲介会社、売主に確認したが、隣地との敷地の境界は確定しているとの事。後は、売主が隣地と一度話し合う機会を設けるとの仲介会社からの伝言

↓

その後、隣地の方と話し合った結果、納得してもらえたと伺い、自宅の完成後、引渡しをうける。しかし、引越し後、隣地の方から再度隣地の境界が定まっていない旨伝えられる。境界杭を確認するも、隣地との塀は内済みにも関わらず、自己の所有塀だと主張される

↓

再度、仲介業者、売主に確認するも、正確な答えももらえず、間にも入ってもらえず、隣地の方ともめること６年。隣地と顔を合わせる度に、罵声を浴びせられ、妻はノイローゼ気味。どうにもならなくなり、買い替えを検討することとなる

これは他人事ではなくて、住宅購入時には頻繁にある問題です。言い方が悪いですが、最近の方は陰険な人が多いので、近隣者であっても先に住んでいたというだけで陰険な対応をしてくる主婦などが多いです。特に５０代以上の年配女性に陰険な方が多いです

とは言いましても、これは業者も含めた販売側と購入側のミスであり、事前に回避できた問題であると思います。売主は、買主に対し、残代金支払日までに、本物件につき現地にて境界標を指示して境界を明示する義務があり、隣地との境界立会い印を交わした上で、境界確認書たるものを購入者に提示することが望ましいです。けして売主の一方的な主張を信じてはいけません。今は購入者側もしっかりとした予備知識を身につけ、それらにアドバイスをしてくれる不動産知識ある友人や知人などの意見も聞いておくべき時代です

また、皆さん間違えられている方が多いのですが、境界杭が内済みか外済みかは実際の塀の所有を示すものではなく、芯積みであっても、お互いの塀が所有物であるという訳ではありません

隣地との境界は特に先祖代々受け継がれる土地では、口約束などで示されているものが多く、塀を新設した際の出資比率など、曖昧なケースが大半です。その為、相続などによって引き継がれた土地では、隣地との境界にお互いの認識の違いからもめるケースがあります。たとえ大手のハウスメーカーの建売住宅でも、このようなケースがあり、中には裁判になってケースも少なくありません

結論から言えば、いつも言いますように、優秀な仲介業者の優秀な営業マンと人間関係を構築し、そして理想としては私のような専門家との交友などを作り日頃から情報交換をしておき、最善の状態で購入に挑むのがベストです。

今はネットが便利な時代です。私のような存在とも顔も合さずとも専門的なアドバイスを簡単に受けられます。もちろん私は無料でアドバイスしてますから、聞く側にとっては何のマイナスもないことでしょう。後は総合的に皆さんが判断して、実際に購入する仲介業者さんとお話を詰めれば良いだけのお話です

②前面が私道であれば、私道の所有者から得られている権利
③隣地居住者からの目隠しの設置依頼があるのか？

この②と③は次回の日記で説明したいと思います

神山

4月18日

こんにちは、神山です

例年に比べ、自宅を売却し、新居を購入したい所謂『買い替え』のお客さんが増えています

去年の地震自身の影響から耐震性の高い住宅に住みたいという顧客心理が、買い替えを刺激してのことでしょう。

ただ、ここ5年ほどで大きく『買い替え』事情が変化しています。

そのことに気付いていない不動産屋も多く、買い替えの経験が少ない不動産屋の提案に困惑してしまう消費者が多数見受けられます。本ブログに対しても相談が多くきます。

≪買い替えが難しい理由≫

・銀行が住宅の買い替えローンの特別商品を取り扱わなくなった
・大手仲介会社に依存した売却方法を選択する人が多い事
・買い先行or売り先行のメリット・デメリットの把握不足

買い替え案件は不動産営業マンからすれば、長期的なお客様との付き合いが必要な為

『面倒で手間のかかる案件』なのです

買いだけ、売りだけの案件の方が短期間で安定した売上げが望めますからね

短期的な売上げを上げたいが営業マンの提案は例え大手不動産屋であっても大差はなく、誰も本当に良いアドバイスはしてくれません

今更ですが、住宅購入をお考えの方に言っておきますが

【ほとんどの仲介業者の営業マンは、あなたに良い家を売るためにサービス提案をしてるのではなくて、自分の歩合給の事だけを考えて何とか家を売ろうとしてる事が背景に強くある事を忘れないでください】

だから私は再三に渡り言ってます

優良な業者のその営業マンと二人三脚で家探しをしないとダメだと

買い替えの話に戻りますが、どの方法が一番お客様にとって最適か

・売却物件の売却予想価格・売却希望価格
・売った時の売却益（売れた際に手元に残る現金）
・売却物件の残債・融資銀行の残存期間・金融機関
・自己資金
・年収・年齢
・新規購入物件の要望
・売却したい時期・購入したい時期（住みたい時期）

によって大きく変わります。そのあたりを踏まえて提案をする事が必要で、最も大切なのは常に最悪を想定した買い替え方法を選択することが重要です。

『運良く自宅がこの価格で売却できたら・・・』

なんて事を基準に買い替えをするようであれば、非常に大きなリスクが伴います。

買い替え提案ののプロは意外と少ないです。私が知る限り、大手の買い替えは最悪です。また地場の不動産屋でも経験豊富な営業マンじゃないと危険です。こういう案件は信頼できる業者や営業マンを紹介して貰うに限ります

因みに、よく知人や親族からの紹介だから安心などと何の根拠もなく心を開く方がいますが、それも危険です。どうして安心と言い切れますか？もちろん知人などの紹介ですから騙しはしないでしょう。でも不動産のプロとして手腕が良いかは別じゃないですか？そういう面からして一般消費者はお人よしな方が多いです

知人＝安心＝不動産手腕も良い

こういう式を勝手に作り上げます。そんな保証などありませんのでご用心を

それであれば、本当に手腕の高い仲介業者などをプロから紹介される方が絶対安心です。今はネットの時代です、少しで評判と違ったり、嘘吐かれたり、騙されれば書き込んだりできます。そんなリスキーな事をしてまで優良なプロが目の前の利益に目が眩み軽率な事はしないものです。消費者はネットの怖さを逆の意味で利用すべきです

不動産屋は信頼で出来てますから、書き込まれたらそれは大打撃なのです。ですから本当の優良業者や手腕の高いプロは軽率な事はしません。そこをよくお考えください

買い替えにしても、新居を新しく購入しようと検討してる方もよく聞いて下さい

「あなたは良い家に住む事が目的ですよね？」

あなたは大手の家に住みたいのですか？

あなたは知人に紹介された人から買いたいのですか？

あなたは多数が良いという家に住みたいのですか？

あなたはネットで評判だから買いたいのですか？

全部、これは目的ではなくて、手段ですよね？

【良い家に住みたい】という目的を果たすための選択手段ですよね？

けれども多くの人は惑わされて目的と手段を混同します

そして買った後に「後悔」するのです。私はそういうお客様を何百人と見てきてるのです。数千万もの家を買う方を何百人も見てる人間が東京都内に何人いますか？その中の私は一人なのです

その人物である私がこう言うのですから、間違いない真実だと思って下さい

いずれにしても本当に信頼できる不動産マンがいらっしゃるようでしたら、是非、そういう方にお声かけするべきですね。もしそういう方がいないようであれば、私で良ければアドバイスします。もちろん無料です。お金など一切頂きませんのでご安心下さい

神山

4月8日

住宅購入をお考えの方で、不動産屋が頼りないと感じた事ありませんか？

本ブログに対しても

『こんな役に立たない営業マンに仲介手数料など払いたくない』

『道も運転も最悪で、不動産のことを何も知らない』

『こちら要望をいつになっても分かってもらえない』

というメッセージが後を絶ちません。

そのため最近は

『どこか信頼の出来る不動産仲介会社を紹介して欲しい』

というメッセージが増えています

私は30年ほど不動産業界に携わってますが、これでも酷い仲介業者が淘汰された方なのです。ただ淘汰され浄化されたと言っても、やはり竹の子のように次々と新規参入業者も増えてますので根本的には変わっていないのが実情だと思います

そもそも昔はインターネットが流通していないため、不動産に無知なお客さんが圧倒的に多く、詐欺師のような不動産屋が多く存在しました。その名残のまま経営を続けてる「不道徳な業者」があるのも事実です。そういう業者の管理職などは決まって風貌が怖かったり、あるいは「あぁ、昔は悪かったのだろうな」という雰囲気を出したりしてます。人間というのは面白いもので、感覚的にその人の風貌や喋り口調などから感じとるもので「押し売り」に近い形や、やたらと強引な説得力がある上司が出てきた時は注意が必要です

「別に買わなくて結構です」くらい余裕あるが、でも物件説明や不動産知識に関しては尋常ではないオーラが出てる上司が接客に出てくる方が信頼できるかもしれません。これは私の経験上での話です

最近はインターネットが流通しているため、基本的には物件情報も、不動産知識も営業マンより大差なく理解されているお客さんも多いですから、並大抵の営業マンやその上司では頼りない結果になる事があります

私が考える良い不動産屋（営業マン）の条件は

① ないものをないとハッキリ言ってくれる営業マン

② 『気付き』を持たせてくれる営業マン

③ 住宅探しを楽しませてくれる営業マン

簡単なことなんですが、意外と①～③が出来る不動産屋は少ないのです

結論から言うと、どうして今の不動産屋が頼りないのか？

①　お客様の情報収集能力が高まり、リテラシーが高まってる

②　不景気などが原因で不動産業者そのものに余裕がないため押し売りになる

③　今時の若い不動産マンは勤勉でないため、圧倒的な知識量に欠ける

これらの事を考えると、本当に良い営業マンとはどういう営業マンか？

何度も記事で書いてきましたが『お客様と二人三脚で走ってくれる営業マン』なのです

売りたいから売るのではなくて「無い物は無い、買えない物は買えない、ダメなものはダメ」と言ってくれる営業マンです。あなたの事を真剣に考え、二人三脚で物件探しや購入を協力しようと思ってる営業マンだからこそ、そのようなに言うべき事をハッキリと言ってくれるのです

そういう営業マンや、販売責任者を抱えた仲介業者と密接な関係になる事がなによりも先決であると私は思ってます。それが30年以上の不動産キャリアで出た結論です。大手とか売主のサービスとかそういうのはあまり関係がないのです。買い手の皆さんにとって一番の理解者であり味方であり、防波堤となるのは優秀な営業マンを抱える仲介業者なのです。その仲介業者と優秀な営業マンを自分の懐に入れずして満足行く住宅購入などは諦めた方が良いと私は断言できます

私に出来る事と言えば、そういった諸々全ての情報提供や収集、あるいはアドバイスくらいですね。申し訳ありませんが私は売買を手伝ったり、あるいは仲介をしたりはしておりません。私個人が利害に関わる事は本ブログを通して行う事はしてませんし、そういうのはトラブルの元です

ただ、私が培ってきた30年以上のキャリアと、そして現状の不動産業界のリアル情報の提供、あるいは私は絶対的に信頼する仲介業者のご紹介などは可能です。もちろん全て無償です。都内で住宅購入をお考えの方からすればマイナス面などは一切ないとは思います。得る知識が増えてマイナスになることはないはずですし、優良な業者を知る事も悪い事ではないはずです

けれども、私も本ブログはボランティア感覚で行ってますし、私のマンパワーにも限界がありますから、沢山の方からのお声かけに嬉しく思う反面、全ての方に丁寧にお答えしきれてない現実もございます。返答は必ずしますが、対応に遅れが生ずる事だけは事前にご了承願いたいと思ってます

4月1日

神山

妻と良く二人で行く店です

吉祥寺通り沿いにある第一ホテル内にある

鉄板焼きの「むさしの吉祥」です

私は長らく城西地区に住んでますし、城西地区をメインに仕事もしてきました

今も吉祥寺に住んでますが、この３０年くらい都内の不動産事情や消費者の反応を見てきて思うのが、根底にある部分は何も変わらないという事です

その根底とは、まず売る側の意図と買う側の意図、ここで発生する利害関係の相互理解が崩れた時、必ず納得行く購入には至らないという事なのです。買う側も売る側にも意図があります。特に買う側の意図は非常に繊細で強い物です。例えば、出来ない営業マンというのは見当違いな事をお客様に勧めます。相手の意図が全く読めてないがために、結果的に押し売りとなるのです

これは実際にあったお話ですが、あるお客様が練馬駅から徒歩15分内で戸建4ＬＤＫを探してました。予算は5000万円。練馬駅周辺であれば坪単価的にも予算5000万円あれば４ＬＤＫの物件は出ます。でも聞けばこのお客様、もう１年もずっと希望の物件を探してるが、未だに見つからないと言うのです。聞けば、４ＬＤＫは４ＬＤＫでも、広めの４ＬＤＫじゃないとダメだとの事です。ここで相手の意図が読み取れない営業マンはこういう事をします

「広めの４ＬＤＫだと5000万の予算で練馬駅周辺では物件がないので、5200万円くらいではどうですか？」

お客様の予算が5000万と言ってるに、5200万円を勧める。冷静に考えて下さい。5200万円出せば広め４ＬＤＫが買えるなら、１年間も探し続けずに、とっくにそのお客様は物件を探して買っていたのではありませんか？こういう根本的な事に気が付かない営業マンが「仕事の出来ない営業マン」なのです。相手の心ここにあらずの提案を延々として、お客様は既にその時点で営業マンの話などは聞いてません

何故か分かりますか？それは「相手の意図を得てないから」なんです

ここで出来る営業マンは違います。１年間も探してるにも関わらず5000万もの予算で４ＬＤＫが見つからない原因を考え、そしてその原因がお客様側にあるのか、それとも市場の問題かを考えます。もしお客様側に問題があれば、市場の動向や現状を明確に説明するべきでしょう。そして説明した後にハッキリと言うべきなのです

「そんな物件はないから諦めなさい」と

諦められない理由が必ずお客様にはあります。それを執着と言います。その執着を取り除く必要性がどこにあるのか？に焦点を合わせないと、「これはどうですか？」「あれはどうですか？」「じゃあこの広めの３ＬＤＫを間仕切りして４ＬＤＫにしちゃえば良いじゃないですか？」などなど、強引に押し売りを始めます

その時点で、お客様というのは心理的に心の扉を閉ざします

「売り込まれてる」と感じた時点で心を閉鎖するのです。心を閉鎖するだけならまだ良いです。最近のお客様は人が良いので、断りの意見すらくれません。「検討しますね」と優しく言って、後は連絡を遮断します。だからお客様が本音でどう思ってるのかも理解できずに、その愚かな営業マンは他のお客様にも同じような押し売りを繰り返すのです

お客様の意見というのは不動産屋にとってはご金言なのです。お叱りもお褒めの言葉も、全てが参考になる事なのです。それを聞き出せない、言わせられないのは営業マンとして失格です

まぁ、このような堅い話を妻としながら、吉祥寺第一ホテルのむさしの吉祥にて食事を楽しました

3月28日

現在都内では割安感のある価格設定と、間取りやデザインを購入者の希望通りに変更出来る『建築条件付き売地』という売地が凄い勢いで売れています

※建築条件付き売地とは、売主が所有する売地に対し、売主が指定する工務店で建物を建築する条件と、土地の売買契約後3ヶ月以内に建物を建築する建築請負契約を締結することを条件として成立する売地であり、その土地に対し、買主の希望する間取りが入らない場合には（請負契約が締結されない場合）、土地、建物請負の契約が連動して白紙となる物件です

多種多様な要望に間取りやデザインを対応する事で、建売業界の風穴を開けた販売方法ですが、実は現在大変多くのトラブルが発生しています

先日実際に本ブログに相談されたＡさんのケースをお話しましょう。（許可を頂いております）

2011年の11月頃に都内世田谷区に建築条件付き土地を購入されたＡさんは、契約前に簡易的に売主が指定する工務店で、希望間取りを作成し、後日ある程度希望間取りがその土地に対し、建築できる旨を確認し、土地と建物請負契約を同時に締結しました。間取りは建築請負契約時に確定していないものの、締結後2週間で間取り変更しても良いという約束（口約束）であったため、安心して建築請負契約を締結されたそうです

しかし、後日、間取りの打ち合わせ開始すると、隣地からのクレームがあり、その間取りで建築できない、構造計算を行なった結果希望間取りは入らないと一方的に工務店から通告されました

Ａさんは希望の間取りが取り入れられる事を条件として購入したにも関わらず、全く契約前の約束は守られず、契約の無効したものの、仲介会社、売主の双方から土地の売買契約、請負契約の締結済を理由に契約解除を拒まれてしまい、Ａさんはなくなく裁判所に訴えを起こしました

今回のようなケースの他にも

・実際に完成してみたら、約束の間取りで建築されていなかった

・事前に説明を受けた建物仕様ではなく、ランク下の建具が使われていた

・建て付け（建築がいい加減）が悪かった

このような相談が後を絶ちません

そもそも、今回のＡさんの場合、簡易的な間取りの打ち合わせしか行なっていないにも関わらず、3ヶ月間の有効期限のある請負契約を、土地契約と同日に行なっている点が問題です

本来ならば、何度も設計士と建物間取りについて打ち合わせ行なった結果、建築請負契約を締結する必要があるにも関わらず、購入者の無知を利用した詐欺的行為としか言いようがありません。

しかしながら私の知っている限り、建築条件付き売地の契約の約6割は土地契約と同日の建築請負契約を仲介業者が勝手に設定し、間取りの確定をしていないにも関わらず、土地契約、建築請負契約を締結しているのが現実です。

割安感のある価格設定と、間取りやデザインを購入者の希望通りに変更出来るという点に騙され高額な不動産をリスクある状態で購入させられる方が後が絶えません

住宅購入は大きな買い物なので多くの人が初めての住宅購入となります。ですからど素人であるのが当然な状況です。その状況の中では販売側（売主や仲介業者）の言葉や説明が全てになります。もし相手が適当な販売者だったら？相手が最初から騙そうとしていたら？などなど、色々な事が想定されます。でもいちいちそんな事を疑っていたら何事も先に進みません。でも、騙されたくないし失敗もしたくない、このジレンマがあると思うのです

もし皆さんが病気になったとします。色々な病院に行っても治療法なり説明がどこか曖昧で納得できない状況だったとします。でも何件も病院周りはしてられませんから、自分の友人や知人に医者が居れば、その人の助言を貰うでしょう？そしてその知人の医者が言う事と、病院周りの中で言われた言葉、どちらが信ぴょう性ありますか？

これは心理的に知人の医者から言われたアドバイスの方が安心するものなのです。もちろんどちらが絶対に正しいかの保証はありませんが、知人は利害がありませんし、あなたの事を思ってくれてる人ですから嘘は言いませんし、逆に本当に危険な時は危険だと言ってくれるものです。でも病院の医者となれば、忙しいですし、商売ですから薬も処方して儲けたいものです

こういう打算から、本当の医療サービスが受けられずにいる患者さんも必ずいるはずです。でも医者も人間ですから、完璧じゃありませんし、皆さんと同様に仕事してるのです。完璧にこなせない事があっても仕方がない面だってありません。これは【不動産屋にしても同じである】事を忘れないで下さい

５０００万も出して家を買うのだから相手もいい加減な事はしないだろう？とか高い買い物をするのだから、こちらの我儘も何でも通るだろうとか、そんな事を考えても無駄です

住宅購入の前には絶対的なプロの意見やアドバイスがあるか無いかでは雲泥の差になります。このブログがそういう意味で住宅購入を現在お考えの方の参考お役に立てば幸いです

3月25日

不動産探しをする中で、誰よりも良い不動産を手に入れたいと思うのは当然です。特にエリア限定で探されている方にとっては、その情報を入手出来るか出来ないかは大変大きな問題です

本ブログの読者からも

「そもそも未公開物件とはどういう物件なのでしょうか？」
「一般的に公開されていない理由はどこにあるにでしょうか？」

という、ご質問をよく受けます。業者側も知られたくない未公開物件のカラクリをお話します

私の元へ相談をしてきたＡさんは、住宅を探す為に数社の不動産仲介業者に問い合わせを行い、連日のようにかかってくる営業電話で「未公開」「未公開「未公開」と言われて、全く詳しい情報を教えてくれないのにも関わらず、「とにかく物件を見に来て欲しい」と一点張りの営業に不信感を抱かれたようです

現在不動産購入をお考えの方で、これと同様の体験されてる方は沢山いるはずです

そしてこう思ってるはずです

『どうして、そんなに良い物件なら詳しい情報をくれないのだ！！』と

未公開物件というのは、大きく分けて３パターンあります

①一般公開されている物件を嘘で未公開と言っているパターン
②仲介会社が専属専任媒介契約（単独で扱える物件）を未公開物件と言ってるパターン
③他人物物件を未公開物件としているパターン

どのパターンも一般的に物件情報を公開することは少なく、その情報は仲介会社にとって大切な商品となります。その為、簡単には情報を開示しないのです

しかしながら、①、②パターンは交渉や方法によってはより細かく情報を得る事は可能です

①に関しては、物件情報を検索することにより、ある程度の物件情報を入手できるはずです。その理由として、基本的にはどの仲介会社でも紹介できる物件であるからです

②に関しては、専属専任物件はその仲介業者のみ取り扱える物件の為、どんなに情報を公開しても同業他社に紹介できる権限がないので、交渉次第では物件情報を容易に教えてくれるでしょう

問題なのは③のパターンです

そもそも、『他人物物件』の意味がわからないですよね？

基本的に一般公開されている物件は、一部の中古物件以外は不動産会社が所有している（所有権を得ている）
物件です。その為、売主＝建売会社（所有権）と購入者（一般消費者）の売買契約となる訳です

しかし、他人物物件とは、一般消費者が、何かしらの理由（相続問題や借金苦、あるいは離婚、建替えなどで家を手放すなど）で不動産会社（建売会社）に所有不動産を売却する売買契約を締結している状態の物件で、所有権を移転していない状態で先行して売買活動をしている物件です

旧売主＝一般消費者（所有権）→売主＝建売会社（所有権なし）の状態の物件情報です。厳密に言えば他人物物件の売買は宅地建物業法では様々なリスクを伴うため、他人物物件の売買は基本的に禁止されています。非常にグレーな物件ということです（基本的に大手不動産会社は取り扱いできない）

少し話が逸れましたが、③のパターンの物件情報は、所有権を得ていない売主（建売会社）を売主として販売活動をしているため、皆様が紹介されている段階で、その不動産に現所有者が居住している場合もある為物件詳細を紹介できないのです

ただ、いかなる理由や条件があるにしろ数多くの未公開物件を入手し、一般公開物件含めて取捨選択し、相対的に比較しながら不動産探しをすることが良い不動産を探す一番の方法です。実際問題、未公開物件の方が魅力的な場合が多々あります。この業界は公安も形式的に厳しく、また業界内で他社の違反やミスなどを虎視眈々と狙ってるいやらしい面もあるため、未公開という消費者にもお得な可能性があるグレーな物件を売買する事で、そこで発生するミスなどにつけ入り、公安へ密告して営業停止に陥れようとしたりする仲介業者が多数あります

これがこの業界の裏の実態です。悲しい現実ですが、否定はできませんし、また公安もお役所仕事なので、曖昧なルールしか持たないのに役人的で順応性のない動きをしてきます。こういう柔軟性のないお役人と、相手を陥れる事を考えてる同業者同士のぶつかり合いが不動産業界の元気を無くさせてる原因でもあります。役所も民間も自分達で自分達の首を絞めてるという構造です

ただし、実際問題として未公開情報は数多くの問題を抱えてます。売買契約を締結するにしても、数多くの停止条件や一方的な買主不利な条件を付けての契約になります

例えば

・土地面積が小さくなっても売買契約の無効はありません。
・隣地所有者と土地の境界が確定されない場合は、売買契約を無効です。

というような条件の売買契約も少なくありません

ですから素人が仲介業者の口車だけに乗って、明らかに良い未公開情報であってもプロに一度相談しておいた方が無難です。その点に関してお気軽にアメーバの方にご連絡下されば私が無償でアドバイス致します。分かる範囲であればその未公開物件を調べる事も可能ですし、物件によって注意しなければいけない点なども具体的にアドバイス可能です。参考になりましたでしょうか？

不動産マスター

3月16日

もう一度言いますね

【不動産売買契約書】にカラクリがあると消費者でも裁判に負ける事が多々あります

去年に起きた震災後、建物のクオリティに対して注意される方は多くても、その他の条件に注意する方は意外にも少ないのです

今から紹介する件は本ブログで実際に相談してきた方のケースです（許可を頂いて掲載しております）

去年10月頃、都内の仲介会社で契約した新宿区内で新築一戸建てを契約なされた方が私に相談をしてきました。現在も近隣トラブルで裁判ざたとなっています。どのような近隣トラブルかと言えば、戸建の売買契約時には前面道路が公道と聞いて契約したのもの、実は公道ではなく私道であったのです

問題は更に発展し、その私道の所有者より、車の通行を拒否されてしまい最終的には普段生活の為に通行する道路にも関わらず、道路通行料を請求されてしまったのです

こういう意地悪をする人は平気でいますから、法律的には私道の所有者が強くなるので、太刀打ちできないのです。その方はお子さんもいらっしゃいますので、近隣ともめている環境で子育ては考えられず、ご主人も仕事上車をどうしても使用しなければならず、契約の無効を主張して、仲介会社を相手取って裁判を起こしました。

仲介会社は言い訳として、売主が作成した販売図面に公道と書いてあるため、売買契約書に公道と示したようです。そもそも、皆様は勘違いされているようですが、不動産会社が作成する販売図面の事項は全て正しい情報ではありません。実際に正しいかを判断するのであれば、その物件のある区役所などに出向き、関係各所で調査する必要があるのです

そんな事も確認しないで高額な仲介手数料を請求し、平然と仕事をしている不動産屋があまりにも多過ぎるのです。

今、あなたが買おうと検討してるその仲介業者の契約書、本当に大丈夫ですか？

安心、安全な不動産契約をする為には2つの重要なポイントがあります

①物件調査をちゃんと行う業者であること
②責任ある立場で、かつ取引経験豊富な宅地建物取引主任者に売買契約書の説明を受けること

そもそも宅地建物取引主任なんてものは例えば平成23年度には188572人受験し、約16％の3万人近くの合格者が
出る国家資格ですが、そんな資格取得者が立会えば問題のない契約が行えるかと言えば、当然ながらそんなこと
ありえません

重要なのは、資格は勿論ですが、実務経験です。日本という社会システムは資格に依存し資格が全てだと思う風習がまだあります。実際の話ですが、カンニングをして宅建を取得するような者だって存在してます。それくらい適当なのです。お役所、役人が関与する環境というのは非常に形式的で事務的ですから、そんな世界で取得した資格などはあくまで『形』に過ぎず、実務経験豊富で色々な例えや情報提供が出来る宅建主任者じゃなければ、それはただ単に免許を持ってるだけで、素人に半分近いような者が説明してるような事も多々あります

一生に一度の買い物で、そんな適当な仲介業者に委ねて大丈夫ですか？営業マンの口説き文句や物件の良さだけに流されて大切な事を見失ってませんか？

私は何度も言いますが、無知な消費者側にも責任があるのです。厳しい事を言いますが、お金を出すから良いという事じゃありません。よく、お客様扱いをしろと偉そうな態度をする人がいますが、それこそ何を勘違いしてるのだという感じです。お金を出すから偉いのか？そうじゃありません。相互で歩み寄らなければ絶対に良い買い物なんて出来ないのです。偉そうな客は業者に食われます。食われて当然です。業者も人の子です。感情があります。

だからこそ私は言うのです。優秀な仲介業者と営業マンとの人間関係を構築し、そして消費者側も最低限の予備知識を持っておくべきなのです。もちろん、私で良ければ先生のような役割で無料でアドバイスや教授をする事だって可能です

私も良い買い物をして頂きたいですし、嫌な思いをして私が愛して３０年以上も仕事をしてきた不動産業界の印象が悪化するのは悲しいです。どうせなら業者も消費者も双方にとって良い結果となる不動産購入になって頂きたいと思ってます。ですから私の方から予備知識は提供できますし、現在購入を検討してる物件調査や仲介業者の調査だって可能です

それが消費者にとって良い事になるなら、私は無償でお手伝いします。そして各業者にも健全でお客様が幸せになれるような仕事をして欲しいと願ってます。

不動産マスター

3月13日

大地震から今日で１年です。改めて被災者の方へご冥福とお見舞いを申し上げます

今日は、以前から≪契約に対しての質問≫が多いので、その件を具体的にアドバイスをしたいと思います

不動産取引で難しいのは、不動産用語に塗り固められた契約書を理解することです。難しい専門用語を並べ、一番守らなくてはいけない一般消費者を攪乱させて契約をするような行為があまりにも多いのが事実です

また、不動産会社が作成する売買契約書、重要事項説明書は宅地建物取引業法に基づいた事項のみを説明しています。従って、必要以外の事項は説明しなくても良い契約書になっているのです

不動産会社にとっては数多くの中の契約の一つであっても、住宅を購入される方にとっては大変重要な行為です

基本的に契約書に記載されている内容は法的拘束力があるため、あとから何を言っても覆りません。一般消費者が一方的に不利な条件であるならば、最終的に契約の無効となることはありますが、相手は不動産のプロです。数多くの契約経験や弁護士などの専門家を利用し、対抗力のある文面を駆使して契約書を作成します

素人である住宅購入者が専門家が作成した契約書を理解したり把握するというのは現実的に不可能であり、相手が都合良く契約書を作っているとは言っても、それを発見する事も指摘することすらも不可能です

「では、一体どうすれば良いと言うのですか？」と思う方が多いと思います

要は、契約書の中で絶対にチェックしておくべき要点さえ事前把握していれば良いのです

契約書全ては仲介業者の宅建責任者すらも把握などしてません。彼らは事務的に免許を提示して流れとして契約内容を読むだけの存在です。儀式のようなものですから、実際は彼らも良く理解してないのです。彼らが理解してるのはまさに≪要点≫の部分だけです

ですから、お客さんである皆さんも、最初から彼ら同様に要点さえ理解してれば質問して突っ込めるという事になります。このような不動産業界の悪い体質を少しながらも改善出来るのであれば、私にメッセージを頂ければ直接アドバイス致します。もちろん無償で行いますのでご心配なく

インターネットの世界というのは少し厄介で、顔も知らず会った事もない人へコンタクトを取ると、どうしても「有料ですか？」と利害の事ばかりを気になさる方が多いです。何度も言いますが、私が不動産アドバイスや紹介などをするに金銭が発生することなども一切ありませんので、どうぞご心配なさらずに。私は基本的には気さくで陽気なオジサンなので、別に堅くなる事もないですし、気軽に質問頂ければ回答します

不動産マスター

3月11日

こんばんは、不動産マスターです

毎日不動産に関するご相談、質問が増えてます。いつも皆さん、本ブログを読んで頂きましてありがとうございます。先日も相談内容などに関しての記事を書いたのですが、まだまだ私の説明不足のせいか、ご質問をしてくる方を混乱させてる要素があるようです。申し訳ございません

今日は実際に私の元へあった相談例や解答例を具体的に出します

①現在、東京都内で戸建購入のために、ある物件の検討をされてる方へ、私が第三者としてその物件の相場調査＆物件調査＆アドバイスをしました。もちろん全て無料です。今、あなたが買いたいと思ってる物件を第三者で不動産のプロである私が物件調査や相場的に高いか？安いか？他にもっと良い物件がないか？又はこんな探し方をした方が良いなどのアドバイスをします

②既に都内で住宅ご購入が決まってる方に、契約書内容に対し客観的な意見やアドバイスをしました。「業者都合のこのような記載は無かったか？」や「このような記載はちゃんと入ってるか？」などです。もちろん、これらも全て無料でアドバイスします

③どうしても地域や間取り、予算的な問題で要望通りの物件が見つからない方へ、私の人脈や不動産業界の情報を使って、いわゆる【未公開物件】を特殊にご紹介しました。もちろんこれも無料です。私が営利で紹介やアドバイスをする事は一切ございませんのでご安心下さい

④特定の不動産仲介業者が、過去に銀行などの金融機関とのトラブルを起こしてないかを調べました。仲介業者が銀行とのトラブルで融資を受けられず、住宅購入できないパターンが多々あります。消費者は全く知らないだけで、仲介業者が過去にトラブルを起こしてるだけで、あなたはその仲介業者を経由して家を買えないのです。銀行は仲介業者に対してもローン精査をしますから、トラブルの起こしてる業者は審査が通過しません。そういう事情を知らない消費者は常に騙しのターゲットです。これは大損です。逆を言えば、他の優良な仲介業者であればその住宅は買えた事になります。その買えない期間に、他の消費者にその物件を先に買われたらそれでお終いです。こういうケースは頻繁にありますので、実際に私の方で事前にその仲介業者が金融トラブルを起こしてないかを調べてあげる事が可能です

本日は、４点ほど、私が実際にアドバイザーとして無償で相談に乗り、調べてあげて事例です。そしてこの４点は非常に多く、ほとんどの相談者がこの４点に関係する調査依頼やアドバイスを私に求めてきます

全て無料で行ってますのでお気軽にお声かけ下さい

とにかく、無知で愚かな行動によって業者に騙されてはいけませんよ？

そんな馬鹿げた話などないのですから

不動産マスター

３月９日