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今の現実問題　社会の仕組みとして

衣食住のうち　やはり住として　不動産を所有するメリットは必ずあると思います。

社会情勢が悪かろうが人はなんとしてでもどこかに住むわけでございまして、

皆様がみなさま、ホームレスになろうことはございません。

合理的と考えられる価格で入居家賃は決まっておりまして、

それに適合する条件で我々大家さんは住まいを提供すればよいわけでございます。

但し、市場が限定されている場合、例えば駅近とか、ファミリーであるという広さ

その場合は特定的な価格が用意されます。

市場価格とは乖離されてしまうわけでございます。

適切な価格に落とし込むという作業は買う時に必要になりますが、

売るときはうまく限定的な、特定的な、特殊な価格で売却を使用と考えるわけでございます。

これはある意味　アービトラージとして至極普通のことでございます。

相手を騙さずに、うまく落とし込むわけでございますね。

地域を分析して、その物件の個別性を評価して、対象不動産の適正価格を知ること

これは次に物件を購入する時に適正価格で購入が出来るようになるというメリットにもつながるわけでございます。

個別要因は多々影響を受けるわけではございますが、その不動産の生み出す

収益をしっかりと評価して、そこから逆算して価格をしっかりと決めていけば、おのずと

買う人は決まってきます。

キャッシュフローが生み出される物件はすぐに売らずとも、ずっと保有するということがベターなわけでございまして、

本来ならば、土地値で物件を購入して建物価格なしが一番理想なのですが、

なかなか東京にはそんな物件ございません。

千葉にもないですね。

茨城も・・・あまりないですね。

利回りは最低15%を確かに意識はしていきたいのですが、ううむ、、、

最近は不動産市況は全く活発ではなくなってしまったため、僕の周りでもみんな冷めています。

私は一人頑張っていきます♪

地方物件なら積算価格同等もしくはそれ以下の売買価格で攻めていくことは可能ですが、

難しい。

スルガ銀行の融資が締まり、西部信用金庫も厳しくなっています。

つまり、不動産価格が下落しています。

まだ日本政策金融公庫は使っていませんが、いずれ・・・個信気にせずに使いたい。

オリックス銀行は使わないが、築が経った自分の保有している木造物件などは是非出口としてオリックス銀行を

使って頂きたい思います。

今はまだ2期目の決算を迎えた法人ばかりですが、徐々に決算書を良くしていくことも考えなければなりません。

法人に残るキャッシュフローをうまく利用したり、、、

あるいは法人の社内規定を充実させて、うまく個人へお金を動かしたり、

決算書を良くしていくことが大切です。

但し今のような合同会社の乱立は所詮、銀行側の評価は、融資をする時の評価は、個人と一体となった

私を見ているのであって、結局は、個人の属性ありきで、法人を合わせて評価をするというものでございます。

多くの銀行に当てて、融資の評価を知りましょう。

さすれば、道は開かれん。

市場での価格と銀行での価格が乖離していることは良くあることではございますが、

それを個人の属性でカバーするのか、売主からのプレッシャーでカバーするのか、あるいは

担保評価が取れる、代表者保険や預金担保、あるいは、共同担保などでカバーしていくかなどと様々

投資家として考えていくことは多いかと思います。

銀行が出してきた評価と売買価格で乖離があった場合に、その物件を買うのか買わないのか、、、

それが問題ではございますが、

最終どうするか、指値して、いい感じで仕上げて、買わないのか、、

あるいは、自己資金をどの程度入れて、買うのか、、、

それが問題だ。。。

収支計算を基に、しっかりと収益還元法を用いて不動産価格を評価してもらっても、

結局は今の不動産価格と乖離をしてしまっている部分は大きいので、

やはり購入時から高値で購入してしまっているケースは多いと思われます。

将来の保有し続けた時に、5－10年してやっと残債が減り、市場価格にまで適正に落ちてくる、、、

そういったところを狙っていかなければなりません。

自分はプロではないですが、

プロが考える理論や知識は常に勉強しようという姿勢は崩してはいけないと思います。

最終的には常に思うことですが、上物・つまり建物を壊して更地にした時に、いくらでdeveloperは買ってくれるのかなど、

考える出口戦略は多数あると思われます。

勿論、高値で購入することは一番良くないのですが、

市場に出回っている、多少高値の物件はあまねく購入していくということも大事です。

あとは、時の流れを味方につけて、次へ進む。

5年後を見据えた投資戦略でございます。

建物価格がなくなっても、土地値として評価が出来て、利回りも多少ある、

それで、銀行返済と固定資産税とトントン、さらに、プラスになっていれば、保有していても、

いつでも売れる物件に変わるわけでございます。

そんな物件を増やしていきたいですね。

手出しが少ないケースがほとんどではございますが、

時には3,000万円近く投入して物件を購入しているケースもございますので、そのお金がいつのタイミングで回収できるかなども

重要なポイントになってくるのではないかと思っております。

4月に私が支払った固定資産税や不動産取得税の税金は軽く3,000万円になります。

つまり、ものすごい金額です。

本当に高いです。

結局、不動産投資で永遠の命題ですが、、支払わなければならない税金との戦いでございますね。

本業での年収もさることながら、副業での支払う税金もヤバいです・・・

いったいぜんたい、この日本はどれだけ税金を取る国なのだろうか。。。

ほとんど法人で物件を保有しているため、法人税をお支払いしていますが、

まぁ個人の所得税よりは安いですね。

入居率をとにかく高く維持していく所存でございます。

現在95%

入居率を高く維持していくために、時には家賃を下げたり、広告費を上げたり、

リフォームをきれいにしてもらったりなどが必要となるでしょう。

客付け業者に対してどれだけ美味しい思いをして頂くかなど、大事なところになってくるのかなぁとも思います。

募集費用はしっかりと払いましょう。

今やインターネットでのしっかりとした募集をすることが早期の客付けに繋がりますのでね。

家賃を下げるよりも、客付けに払うＡＤを高くする方が物件の価値としては下がりませんから。

でわでわ。今日はここまでにします♪



 

五苓散エキス2.5 gをホスコ・・・基剤に入れます。

細かくすりつぶす作業などを薬剤師にお任せしていましたので、自分は

湯煎でホスコを溶かして、あるいは電子レンジで溶かして、

溶けたホスコにすりつぶした五苓散を入れていきます。

座薬コンテナにあとは流し込んで自然冷却するだけです。

冷蔵庫ではなく、自然冷却が重要みたいです。

冷蔵庫保存で3か月以内に使用するということでした。

実際は・・・五苓散はめちゃくちゃ効きます。

ナウゼリンはあまり使用しませんが、、、

五苓散はとても良いという印象です。

Acute Gastro Enteritis: AGEに対して、

非常に良く使用します、五苓散ですが・・・

こどもの漢方薬の量は0.1～0.2 g/kg/dayとなっておりますが、

成人を1とすると、

7歳で2分の1

3歳で3分の1

1歳で4分の1

です。

実際は、漢方薬は大雑把なもので、投与量を決めて良いと思われます。

あと、飲み方ですが、

漢方薬は吸湿性が強いので、結構分包とかで作ってもらっちゃったりすると、

べちゃべちゃになったりもします。

つまり、銀紙に包まれたまま、朝分を1/2, 1/3とか飲んだ後に、また銀紙で包んでおけば

その日じゅうに使用するイメージで問題ないのではないかと思っておりますが・・・

でわでわ♪

最近めっきり寒くなりましたね。

RELVAR ELLIPTAを処方しまくっています。

自分もレルベアを使いまくって、結構良くなりました。

喘息に対して使用します。

ビランテロールトリフェニル酢酸塩

という立ち上がりの比較的早い気管支拡張薬、β刺激剤と

フルチカゾンフランカルボン酸エステル

の混ざったドライパウダーインへらーです。

フルチカゾンフランカルボン酸エステルはステロイドとしては優秀です。

咳が余りにも続く場合は一度ご相談下さい。

施設患者様も咳嗽の訴えが最近多くなりました。

加湿器付けましょう。

誤嚥しないように必要ならトロミ付けましょう。

咳嗽反射がある方ばかりですが、段々とそれも低下してきます・・・

仕方ない・・・

秋の花粉症の方も最近はよく外来に来られます。

どうしてだか、鼻水が出る方

ディレグラを一度使ってみてはいかがでしょうか。

フェキソフェナジン塩酸塩・・・つまり抗ヒスタミン薬が入っており

それに塩酸プソイドエフェドリンが配合されているという優れものです。

エフェドリンは麻黄として、葛根湯や麻黄湯にも入っております。

小青竜湯にも入っています。

あのですね、血管を収縮させるわけですな。

その代わり、高血圧症、冠動脈疾患とかある人にはまぁ少し注意をした方がよいかもっす。

あとは最近出た

ビラノアとか

デザレックスですかね。

両方ともに処方します。

アレルギー体質は

先天的なものがかなり最初から誘因としてかなり絡んでいるケース

後天的に喘息やアトピー性皮膚炎を発症する環境要因が強く絡んでいるケース

喘息やアトピー性皮膚炎などのありふれた疾患でも、疾患の発症や重症度に影響を与える遺伝的な因子（疾患感受性遺伝子）があるとしても、やはり後天的な要素、つまり環境の要因は強い。

遺伝の効果は勿論ありますが、しっかりとした予防で比較的対応できる患者様も多いのが現実だ。

アトピー性皮膚炎患者の皮膚には、バリア機構の傷害のために黄色ブドウ球菌が高頻度で検出されます。

黄色ブドウ球菌が産生する毒素がスーパー抗原としてT細胞を活性化し病態の慢性化に重要な役割を果たしております。

同様に、幼少期の気道への細菌の定着と喘息との関連が示唆されております。

アトピー性皮膚炎患者で、

明らかにフィラグリン遺伝子に変異がある人がおります。

これは間違いなくそういう体質っす。

表皮角層に存在し表皮細胞の分化を調節することで皮膚バリア機能に重要な役割を果たしているフィラグリン遺伝子です。

但し、こういうADの方でもしっかりと保湿をして、必要時には抗炎症薬であるステロイドを使用しましょう。

逆流性食道炎から起こる喘息なら、半夏厚朴湯などが効果的です。

あまりぜーぜーしているのであれば、気管支拡張薬を使用しましょう。

細菌性感染を起こしていれば、マイコプラズマやクラミジア、百日咳カバーでクラリス錠200 mg×2回を7日分投与すればよいでしょう。

クラビットまでは使わんな。

ジスロマックSR成人用ドライシロップ2 g分1を1回のみ投与でも良いかもしれません。

痰切りは大体処方しちゃいますね。

咳止めは・・・アスベリン程度でしょうか。

インフルエンザのシーズンになりましたが、基本ラピアクタは使用しません。

点滴で使える抗インフルエンザウイルス薬ですな。

だいたいイナビル20 mg2キットを出してしまいます。

一発で終わりますしね。

タミフルは75 mgを2カプセル

解熱薬はカロナール位にとどめておきましょうね。

あまりPL顆粒は私は処方しません。

風邪の引きはじめならば、葛根湯

高齢者ならば香蘇散とか使いますね。

かなり咳ひどい場合に時々メジコンを苦渋の思いで処方しますが・・・

咽頭痛はトランサミンです。

ムコソルバンは1日1回で大丈夫な薬がありますので、それですね。

風邪が治ってきたが、いまいち倦怠感だけ残る方には補中益気湯が最強でございます。

さ、今日はこれ位にしましょう。

そろそろクリニック終了です。

今から当直に行かなきゃ、内科救急。

CPAから、不整脈から、脳出血・脳梗塞、なんでも見ますよ♪