今日は利回りについて書きます。

投資業界では利回りとは普通表面利回りをいい、これがクセ者です。

表面利回り＝家賃収入×12か月÷購入価格

ですから家賃が7万円、物件価格1800万円なら

7万円×12÷1800万円＝0.0466≒4.67％となります

この数字が高いか低いかは別として

新築ワンルームマンションの場合はこんなものです。

しかし注意していただきたいのは

実質利回りはというと・・・・。

まず購入には

登記費用、ローン会社手数料、販売元ローン事務手数料、

火災保険、一括修繕積立金、印紙代、固定資産税日割り分etc

購入諸経費として70万円ほどかかります。

（新築の場合は諸費用サービスしてくれる会社が結構多い

　なぜなら価格にのっかているから）

ですから、実費の場合価格は1870万円と考えるべきでしょう。

さらに家賃7万円には

・マンションの管理費（4000円～7000円ぐらいかな？会社によって様々）

・修繕積立金（1000円～2500円？）

合わせて5000円～10000円程度が含まれますので

実質の手取りは65000円～60000円ほどです。

しかも修繕積立金は確実に上がると思っておいてください。

販売時に少しでも手取りを多くするため修繕積立金は販売時安くしている会社がほとんどです。

将来的に修繕積立金は10000円くらいになります。

（なかなか値上げせずに粘っている販売会社も多いようですが、おそらく修繕費はかなり不足していることでしょう）

さらにさらに

マンションの管理費とは別に賃貸の管理料として

月々3000円～5000円ほど取られます。

これは毎月取られる場合と一年分まとめて取られる場合があります。

目安は家賃の5％です。

また確定申告の手続きに10000円～30000円取られるケースもあります。

会社によって違いますが、

なかには営業マンが確定申告をしているケースもあります。

これは完全に税理士法違反ですね。

いったん確定申告は出来ても、後から税務署から「おたずね」が来るってことも

結構あります。

※購入時に営業マンは都合のいいことを言うのでしっかり確認しておいてください。

その他　一年目は不動産取得税がかかります。

これは15～20万ぐらいでしょうか。

こういったものを計算に入れると

新築ワンルームマンションの実質利回りはかなり低くなります。

今日はこのくらいで・・・。

この空室リスクに対して販売会社がよくうたうのが家賃保証制度です。

しかしこの家賃保証制度、いくつかの注意が必要です。

まず期間です。

販売から５年とか１０年とか、期間の定めがある場合です。

期間満了後は保証してくれません。

２つ目は、

２年更新など更新制の場合があります。

営業マンは

「自動更新ですから、ずっと保証は続きます。」

なんて言いますが実際は更新時に家賃の見直しがあり、

２年ごとに保証額を下げられるケースがあります。

また更新時、販売会社からの解約も可能です。

３つ目は家賃補填。

これは空室期間だけ家賃を補てんしてくれるものです。

この場合も購入から５年間、最大3か月とか期間にご注意を。

あと悪徳営業マンは

売買契約をすれば家賃保証がついているかのような口調で

契約を迫りますが、実際は売買契約と家賃保証契約は別の契約です。

さらに、

いざ空室になって、家賃保証にしたいと業者に申し入れても

なかなか家賃保証契約を交わしてくれない業者もあるようです。

これは中堅以下の業者の多いようですが・・・。

賃貸のつかない部屋を家賃保証するのは

会社にとっても負担になりますからね。

（まとめ）

家賃保証制度の細かい規定や手数料は販売会社で様々です。

営業マンの言うことを鵜呑みにせず

必ず書面でご確認ください。

それから

なんといっても不動産は販売会社の保証制度ではなく

物件の良し悪しで選ぶようにしてください！

さてワンルームマンション経営で

営業マンが話すメリットで一番注意してほしいのは、

税金対策です！

セールストークで

「ワンルームマンション１件で

　所得税と住民税あっわせて約30万円の還付がある」

というようなことを言う営業マンがいます。

確かに不動産は

不動産所得＝収入-必要経費で赤字になれば、

他の黒字の所得（給与等）から差引できます【損益通算】

[※土地にかかる利息部分を除く]

ここで注意してほしいのは赤字になればです。

営業マンはよく

「減価償却費のような帳簿上の赤字や

　家賃で返すローンの利息、

　さらに交通旅費、飲食代等も雑費で経費計上するので

　実際の収支はトントンでも

　帳簿上は▲100万円ほど赤字が出る。

　これが節税効果につながる」

と言ってきます。

あらかたウソではありません。

ただし、減価償却費の設備部分は当初の減価償却費を多くするため

定率法（15年）を用いているため3～4年で極端に少なくなります。

あと雑費については

「白色申告ですので領収書の添付義務はないので

　実際の出費に関係なく、１件当たり30万ほど経費計上すればいい」

というようなことを言う人もいます。

この雑費のために、税務署から「おたずね」がきて修正申告させられ、

逆に延滞税（14.6％）まで払うケースもあります。

長々となりましたが結論を言うと

ワンルームマンション経営での所得税と住民税の節税効果は

購入から3～4年程度で、しかもそんなにたくさん税金の還付があるわけではない

ということです。

ただし、購入諸経費（登記費用、ローン事務手数等）を購入時負担している場合は

1年目の税金の還付は結構あります。

ですから

「毎年退職まで年間30万円ほど税金が安くできます！」

とか言って資金計画に節税効果を収入に入れてくる営業マンは

要注意です！！

突然ですがワンルームマンション投資の

電話営業を受けたことありませんか？

自宅や携帯に突然知らない番号から着信。

または勤務先にまで個人名でかかってくるなど・・・。

昔は03（東京）や06（大阪）からが多かったですが

最近は050（ひかり電話）が多く、電話料金削減の為だけでなく、

発信地が分からないようにする狙いがあるようです。

あとは携帯番号、PHS、非通知も多いですね！

内容は

①安定収入源（年金対策）

②生命保険かわり（団信）

③税金対策（所得税・住民税）

として都心のワンルームマンションを買いませんか？

というもの。

電話が多い職業は

医師、歯科医師

公務員、団体職員

上場企業勤務者

病院勤務者等々。

これらの職業の方は

マンションを買う際のローンの融資が受けやすいのです。

（これについてはまた別の機会の書きます）

当然ですがワンルームマンション経営にも

メリット、デメリットがあります。

これもまた後程。

ではでは今日はこの辺で・・・。