https://ameblo.jp/bukken-info/ ブログの説明を入力します。 ja
基本的に出口戦略ですが、私の考えは回っているのであれば売らない方向で考えます。
不動産は売るにあったっても多額のお金がかかる為です。
※売る場合1【税金を加味しても売却益が得れるため】
※資産入替2【修繕がかかる時期に差し掛かったので10年～15年の間に売却】
※建て替え3【場所のいいところに中古を買い、減価償却も使い切ったら新築へ】
の3個の場合のみです。

★節税対策★
前回は基本的な節税でしたが、
基本的に節税はもっとできます。
※私は不動産投資を元に給与、不動産所得ともに税金ほぼ0です。
　安易に法人化し、節税という方もいますが、大事な個人所得の税金を減らすことを忘れてます。なぜあんなに法人化が流行っているか？儲かるのは誰ですか？税理士です（笑）

・私が行っている主な節税対策【澤村様の場合もすべて可能と思います】
・自家用車のローン利息
・区分所有のアパートの事務所可による何割かの経費計上【ローン利息分含む】
・日常経費【光熱費、ガソリン代、打ち合わせ交際費】
・小規模事業共済
・経営セーフティ共済
・ふるさと納税還付金【意外といいです】
・確定拠出年金
・経費購入パソコンなどの一括計上
・減価償却
・その他プライベート経費の理由づけによる経費計上
・フリーローンの経費活用
など数えればきりがないです。支払いに関してはまとめれれるものはまとめて、指定銀行のプラチナカードを使い元金を減らしながら、経費で落とし、1石２鳥です。
まずは経費を理解し、現金という大切な物を貯め、BSの純資産を増やしていきましょう。

]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12131345514.html Sun, 21 Feb 2016 21:39:46 +0900 いよいよ明日から確定申告の受付がはじまりますね！！
おそらく多くのサラリーマンは確定申告なんて関係ない！
なんて思っていますよね。
はっきり言って損してますよ。
日本は、「申請主義」をとっています。
自分で勉強して、自ら聞いたり申請したりしないと、
役所・税務署から何も動いてくれないし、教えてくれません。
つまり、「知らない」ということは損をし続けるということです。
脱税➡犯罪
節税➡合法
です。
不動産投資のうまみはインカムゲイン（家賃収入）、キャピタルゲイン（売却益）の他、節税が最もおいしいです。
それは・・・「減価償却費」「経費」です。
詳しくは割愛しますが、課税所得が減る＝税金が減る。
なかには、本当は年収2,000万円なのに所得が課税所得が0近くになり、
税金が、〇〇〇万円還付された方や、お子さんの保育料が無料になった方もいます。
所得がない＝社会的弱者とみなされるからです。
実は日本のサラリーマンの99％が知らない、本にも書きにくい節税方法があります。
おそらく税理士の先生も知りません。もし知ってても教えてくれないケースがあります。
さらに、不動産投資をしてなくても、ほとんどのサラリーマンが実践できる門外不出の節税方法があります。詳しくは情報解禁できませんですが。
ぼくのお客様で知ってた人は、顧問税理士付の富裕層の方であっても今のところ一人もいませんでした！！
もちろん住宅ローン現在、医療費控除や特定支出控除といったメジャーなものではありません。
普通のサラリーマンでもできちゃうんです。
さて、今日も電卓を叩きまくりますか！！もうすでにボロボロです。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12129032454.html Mon, 15 Feb 2016 13:12:38 +0900 中には、法人化すれば必ず節税できると思っている方もいます。
学校や会社で税金のことを教えてくれないので、
そう感じることも仕方のないことかもしれません。
恥ずかしながら、僕も広告代理店の営業マン時代は、
それぐらいの知識しかありませんでした。

でも、僕が今まで相談を受けてきた経験から言うと、
実は法人よりも、個人の税率の方が低いケースがほとんどです。

税率には、物件の表面利回りと同じように、表面税率というものがあります。
個人の表面税率は、所得税・住民税を合わせると下記のようになります。
　　　　　課税所得金額　　　　　　　　　税率　　控除額
　　　　～　　　195万円以下15%-
195万円超～330万円以下20%97,500円
330万円超～695万円以下30%427,500円
695万円超～900万円以下33%636,000円
900万円超～1,800万円以下43%1,536,000円
1,800万円超　　　　50%　　2,796,000円
これを見ると、195万円までの課税所得の人は税率15%ですが、
195万円から330万円の課税所得の人は20%の税率です。
でもその後の「控除額」を見ると、97,500円とあります。
これは、195万円までは15%の税率で、
195万円から330万円までの税率が20%なので、
195万円までで取り過ぎた5%分を引いているのです。
わかりやすい計算式で表すと、課税所得330万円の人の税金は
195万円×15%＋（330万円-195万円）×20%＝562,500円
となります。
この場合の税率は、
562,500÷330万円＝17%
と表面税率よりも3%落ちることになります。
これを実効税率といいます。
物件で言うと実質利回りのようなものですね。
もちろんお勤め先からお給料をもらっている人は、
給与所得に上乗せで、不動産所得がオンされますので、
不動産所得に対しては表面税率が、そのままオンされる場合がありますが、
不動産所得だけの人の場合は、
課税所得が1,000万円でも、実効税率は27.6%です。
法人の実効税率は約30%ですので、
個人の方が実効税率は低いんですね。

ですから、なんでもかんでも法人化すれば
節税ができるということはない、ということを覚えておいてくださいね。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12128017416.html Fri, 12 Feb 2016 20:39:10 +0900


表面利回り（％）＝満室想定家賃（年額）÷購入価格

で計算されます。



例えば家賃収入年額1,000万円の不動産の価格が1億円である場合には

1,000万円÷1億円＝10%

と計算されます。



表面利回りは高いに越したことはありませんが、それだけに目を奪われてはいけません。

①　表面利回りが高くとも、空室を埋められなければ想定したほど家賃が入らない

②　購入価格には仲介手数料・不動産取得税・登記の費用などの諸費用が含まれていない

③　経費を差し引いた実質利回り（グロス）や税金を差し引いたキャッシュフローはこれより相当低い

という点にも注意しなければなりません。



一般に物件の立地が良く、築年数が浅いほど価値がある（価格が高い）ので表面利回りは低くなります。

立地が悪く、築年数が多く経過しているほど価値がない（価格が低い）ので表面利回りは高くなります。





まとめ

表面利回りは高い方がよいが、それだけで物件購入の決め手にしてはいけない。

表面利回り分だけ現金が残るわけではない。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12126828165.html Tue, 09 Feb 2016 15:40:11 +0900


積算評価は、銀行がその不動産を担保としていくらで評価しているかの目安になります。



（例）給与年収1,000万円の方が積算評価1億円（掛目0.7）の不動産を8,000万円で購入しようとしている場合

①　購入後の資産　1億円×0.7＝7,000万円

②　購入後の負債　8,000万円（フルローンと仮定した場合）

バランスシート（資産－負債）＝△1,000万円

となり頭金が1,000万円又は給与年収から1,000万円の返済の見込みがあれば融資が出ることとなります。

（注）金融機関によって積算評価の仕方、掛目は異なります。



つまり融資を受けようとする際、また次回の融資の際にも積算評価は高い程有利ということになります。



肝心の積算評価の計算方法ですが、金融機関によって異なる上に公開されているものではありません。

一般的な計算方法として

土地：正面路線価×面積（㎡）

建物：再調達価格×床面積（㎡）×（耐用年数－経過年数）÷耐用年数

（再調達価格の目安：木造15万円、鉄骨17万円、RC20万円）



「これが金融機関の計算方法で間違いありません！」というものではありませんが、１つの目安にはなると思います。



まとめ

積算評価は今回融資を受ける際だけでなく、次回の融資にも影響します。

積算評価の出ない物件を購入すると、2棟目・3棟目と買い増しができなくなる可能性があるので注意して下さい。

という手法が多く使われています。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12125696673.html Sat, 06 Feb 2016 14:52:02 +0900 いわゆる「閑静な住宅地」というのは
第一種低層住居専用地域に指定されている場合が多いです。

こういった土地は、容積率（敷地面積に対する、
建物の床面積（延べ床）面積の割合）が
８０％や１００％でなければならないという規制があり、
２階の高さまでしか建てられません。

たとえば、世田谷区や杉並区では、
都市型新築アパートに適した
容積率２００％の土地というのはほとんどありません。

ではどうすればいいか？

次回に続きます。
]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12125331331.html Fri, 05 Feb 2016 14:53:14 +0900 新築アパートならば、自分で一から企画できます。

建築士のIさんからも細かく話を聞き、
土地の選び方にポイントがあることも分かりました。

それまでの地震の不動産投資経験からも考えた結果、
私は「新築アパートを本格的にやってみよう」と決めたのです。

その後、私は2014年10月頃から土地探しを始めていきました。

資料を読み込み、人に会い、現地に行き、
さまざまなリサーチを重ねた結果、
次のような条件の土地が都市型新築アパートに適していることがわかりました。

●ベストは東京２３区内
●最寄り駅から徒歩１０分以内
●土地の広さは５０坪以下。旗竿地でも可
●坪単価が１００～１５０万円
●容積率は２００％
●接道部分の道路幅が２ｍ以上あれば、道路付けが悪くても問題ない

都市型新築アパートを実現するには、
まず土地を安く仕入れることが第一条件です。

しかし、知人の不動産屋に頼んでも、
２か月たってもいい土地がみつかりません。

あまりにも知人からの反応が薄いため、
自分で探すことにしました。

不動産情報サイト（ホームズ、ノムコムなど）で調べてみると、
たくさん物件が出てきました。

少しコツがあるのですが、「不動産投資用」ではなく、
「マイホーム用」の宅地で検索してみると結構ヒットするのです。
]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12124974350.html Thu, 04 Feb 2016 15:38:17 +0900 結果的に手元に残るキャッシュフローが出やすいのが特徴です。

たとえば、地方の積算価格が高い中古ＲＣマンションを購入した場合と
東京の好立地に新築アパートを建てた場合の固定資産税には違いがあります。

物件の金額が同じであれば、
都市の新築アパートの方が固定資産税は安くなるでしょう。

地方は積算だけ高くて収益が少ない物件もありますから、
それに比べると利回りが出る都市の新築の方がキャッシュフローは出やすいのです。

自己資金がほとんどかからない

中古物件の購入に際し、多くの金融機関では
「自己資金を１～2割出してほしい」と言われます。

しかし、新築物件の場合はフルローンが出やすいです、

まずは資金計画をしっかり立てたうえで、
銀行には希望融資額を高めに伝えておきましょう。

その後、建築コストをうまく抑えることができれば、
その努力が銀行への評価や、自己資金を抑えることにもつながっていきます。


修繕がほぼ10年いらない、
中古を買って20戸中4戸エアコンを変えないといけなくなったら？
たちまち年間20万のキャッシュフローが下がります。

外壁が塗ってある、屋根がしっかりしているだけではないんですよ
修繕は中のリノベーションにもお金がかかるのです。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12124898314.html Thu, 04 Feb 2016 10:58:25 +0900 ▼シェアハウス管理者

一般賃貸物件と違って、
シェアハウスの場合は、入居者と管理会社との距離が近かったりします。

シェアライフのトラブルの仲裁に入ってくれるのも管理会社ですし、
また管理会社がイベントの企画をしてくれるケースもあるので、
最初の契約の時以外、退去まで会わないってことはあんまりありません。
※そういうところも当然ありますが。。

なので、
物件を選ぶことも大事ですが、管理会社を選ぶことも大事です。

では、
『どういった管理会社がいいのか？』
と聞きたくなるかと思いますが、
その答えはたくさんあるので、簡単に答えることは非常に難しいのです。
ただ、絶対に必要なものもあって、
それは、
“ホスピタリティー”
です。
入居者のために快適なサービスを提供しようとする精神が一番重要ですよね。

そういったところは、
内覧のスタンスによく出てくるので、
内覧してくれる人も要チェックです。

・しっかり細かいところまで説明する人もいれば、ご自由にどうぞ！って感じであまり説明しない人もいます。
・資料を持って、一生懸命説明する人もいれば、賃料と間取りだけしか説明しない人もいます。
・入居者の要望を一生懸命聞いてくれる人もいれば、「早くしないと満室になる」と急かす人もいます。

相手の立場にたって一緒に考えてくれる。
そんな当たり前のことですが、それをやってくれる人とやってくれない人がいますので、
そのあたりは、キチンを見極めしたいところですね。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12124796091.html Thu, 04 Feb 2016 00:12:37 +0900

今日はシェアハウスの出口戦略についてです。

通常、「投資」といった観点から分析した場合、

入り方と、同じくらい出口戦略について考えなければいけません。




例えば、１００万円を投資するとして、

その投資する商品をいくらで買って（入口）、

どのくらいの期間保有し、

いくらで売却（出口）すれば、いくら儲かるのか？

それが、投資家の思考回路だと思います。




そのため、投資家としてシェアハウスを見た場合も、

同様に出口戦略について考えておかなければなりません。




その前に、通常の収益不動産（一棟アパート等）についてはどうでしょうか？

出口先としては、同じような投資家に収益不動産として売るケースが大半です。

そのため、賃借人がいる状態で、そのまま売却します。

このような「貸家」は、所有権という権利が、賃借権によって制限されます。

つまり、所有者が建物を壊して新しい建物を建てたいと思っても、

賃借人に出て行ってもらってからでなければ、建て替えはできません。

そのため、価値が下がることがあります。

「ことがある」と、書いたのは、収益不動産の特殊性からです。

収益不動産のニーズは家賃収入であることがほとんどなので、

空室は敬遠され、満室が歓迎されます。

そのため、満室物件の方が「収益不動産としては」価値が高くなります。




さっきと言ってることが逆ですねｗ

満室（賃借人がいる状態）の方が価値が高いなんて。



でも、本当のことです。

単純な不動産としては、賃借人がいない方が価値は高いけれど、

収益不動産としては、賃借人がいた方が価値が高い。

その不動産の現時点における最有効使用は何なのか？

このまま収益不動産として家賃を稼ぐ方が良いのか、壊した方が良いのか？

それは物件ごとに異なります。

この辺が不動産の面白いところですね。

って、思うのは、不動産オタクだけでしょうか？ｗｗ




例えば。

築４０年以上経ったボロボロのアパート。

１０室中、２室しか借り手がいないような場合。

その場合は、借り手がゼロの方が一般的に価値が高いです。

なぜなら、新たに賃借人を募集するよりも壊して、

立て替えた方がニーズが高まり、高く売れる可能性が高いからです。

その際、賃借人に出て行ってもらうのに、いくらかのお金がかかります。

引越し代。

だけで済めば良いのですが、それだけで済まないケースも多々あります。。

場合によっては一室あたり２００万円ほどかかったなんてことも。。。

その分の費用や時間、労力が価格を押し下げてしまうのです。

これは、日本における賃借人の権利が非常に強いために起こる問題です。




一方、築５年しか経っていないＲＣ造の一棟マンション。

ほぼ満室稼動で賃料もしっかりとれている。

これは、そのまま収益不動産として売却した方がニーズが高そうです。

この場合は、賃借人がより多く入っていた方が価値は高いでしょう。

賃借権という所有者にとってはマイナスの権利が付いていたとしても、

それに付帯する「家賃収入」の方が、メリットが大きいからです。





さて、本題のシェアハウスはどうでしょうか？

シェアハウスへ入居する際に交わす契約は、定期借家契約がほとんどです。

しかも、半年くらいの短期のもの。

これは、通常の賃貸借契約と比べて、賃借人の保護が弱い契約です。

簡単に言うと、賃借人がいくら泣いても叫んでも、

半年という契約が切れて更新もしなかったら、そこに居座ることができません。





そのため、所有者としては、借り手の募集を止めた後、

最長でも半年経てば、全室空室状態の建物になるため、

建物を壊して、更地として売却することが簡単にできます。

更地というのは、土地の上に建物等が無い状態の土地のことです。

一番、自由度が高い状態なので、色々な人が買い手になります。




■　土地を買って一戸建てを建てたい個人

■　建売業者

■　隣地所有者


などなど。

需要が多ければ、価格は上がるので、高く売れますよね。

そのため、シェアハウスの出口戦略としては、

シェアハウス（収益不動産）のままで、売却するという選択肢の他に、

更地として売却するという選択肢もあるんですね。




この辺のことって、あまり語られる機会は少ないのですが、

実はすごく重要なことなんです。 ]]> https://ameblo.jp/bukken-info/entry-12123959830.html Mon, 01 Feb 2016 20:36:09 +0900