https://www.kenbiya.com/.../differentiation/5790.html...

共有部は入居希望者さんが内見に来る時に建物外観と同時に目にするもの

いくら部屋の中をリフォームしていても、ステージングをして着飾っていても、ポスト周りにチラシが散乱していたり駐輪場が整理されておらず自転車が出しにくい、廊下にゴミが捨てられていたり天井には蜘蛛の巣がかかっていたり…

こんな物件ではいくら部屋にお金や手間をかけても入居希望者さんは逃げてしまいますよね。

せっかく退去前に募集開始してネット経由で申し込みが入ったとしても、内見後に申込みが撤回されたり…

心当たりのある方いらっしゃいません？あまり清掃に手をかけていないんじゃありませんか？

うちも昔はそうでした、というか当時は清掃業者に依頼していたのですが物件の清掃に来ていなかったんですね（詐欺に近い）←でもオーナーもあまり現地に行かずにほったらかしにしてたのでしょうがない面もありました。

そこで私はこの状況を打破するべく行動することにしました。

初めは週に1回物件の清掃をして入居者さんと会話をして、「この物件はオーナーさんが巡回していてキレイにしている物件なんだ」という意識を植え付けていきました。

するといい結果が伴ってきます。

散らかっていたチラシがちゃんとゴミ箱に捨てられるようになり、粗大ゴミの不法投棄がなくなり、ゴミ捨てのマナーを守ってくれるようになり、家賃滞納がチョコチョコあったのがなくなり…

結果、今では月に1〜2回見回りに行く程度で満室経営を続けています。

退去があっても内見まで行けば成約する手のかからない物件になりました。

私が代表をしているカイロス住宅サービスで巡回清掃をしていますが、うちを使って欲しいということではありません。

多くのオーナーさんが共用部にあまり意識がいってない気がします。

床の高圧洗浄はいつ頃やられたでしょうか？

床の汚れを放置していると臭いの原因となりますし、空気が滞って重たい印象になります。

年に1度でいいので物件のリフレッシュをされてみてはいかがでしょうか？

これは私の満室経営の秘訣の1つであります^_^

【お知らせ】

7/26〜27に東京ビッグサイトで行われる賃貸住宅フェアに「カイロス」という名で初出展します。

ここでは清掃と空室対策コンサル両方とも相談できるようになってます。

ご来場の際はぜひブースまでお越し下さい^_^

城南3代目大家から改名しました。

皆さんDIYされてますか？

今回は安価で簡単に出来る、コスパのいいDIYのご紹介です。

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Beforeを取り忘れるという失態…

なので作業途中の写真です。

築35年の物件なのでレトロな色味となっています。

↑

Afterです

パリッとしました！レトロな雰囲気のキッチンがよみがえりました😊👍

内見者さんは水回りを気にされます。

特に女性はキッチンを気にされるのではないでしょうか？

これで内見時の成約率UPですね😁

今回はコスパのいいDIYを紹介しました。

今回使ったのは「リアテックシート」といいます。

下記のリンクからご購入いただけます。

粘着シート 木目 リアテック カッティングシート サンゲツ リアテックシート 122cm巾 TC-4169

楽天市場

322円

久々のDIY

今回は「バリカー」の交換をしてきました

こんな曲がるほどの衝撃…

どうやったらこんなに激突するんだろ？

1本取り替えるのに10分ほど✨

慣れれば2〜3分でいけそう👍

見栄えの他、防犯性もアップして良いことづくめ！

ご希望の方はバリカーの交換承ります

前回の続きです。

解体が終わり、数日経過した後に今度は既存のブロック塀の基礎がどのようになっているか確認に行った時の話です。

現場を確認してみると・・・

ない！あるはずの「隣地の擁壁」がないんです！

隣地は数年前に新築した際に50cmほど盛り土をしています。
 

道路面から見たときにやけにピッタリくっついてるけどまさかなー。
 

表面上くっついてても中は擁壁で仕切ってあるだろうと考えていましたが、とても甘かったです。
 

数cmのコンクリ層の下から土や砕石がこんにちは！
何も区切れてないじゃないかー！

今は問題ないからいいんだけど、こちらが将来的に建て替えするときにどうするんだろ？と思ったので隣人さんに確認しに行きました。
 

するとまったく気にしていなかったとのことでした。
 

こちらが建て替えするときには隣人さんはおそらくご存命でないと思われ、相続人さんと争いになるのは嫌だったので今回しっかりと話し合うことになりました。

結果・・・
 

フェンスを新規でたてるのは費用がかかるため、境界上に切れ目を入れてもらいこちらのブロック塀と隣地を切り離してもらうことになりました。


不動産は代変わりしてしまうとしてしまうと当時のことを知っている人がいなくなってトラブルになりやすいため気が付いたら早々の解決をしたほうがいいと考えています。

これでしばらくは安心ですね。
 

とある所有物件についてのお話です。

アパートの駐車場を広げられないかな～と考えていた時のことです。

駐車場には使っていない物置があり、それを除去すれば1台分確保できそうでした。
 

であればと、早速インパクトドライバーを持って撤去開始。
 

ものの30分ほどで解体完了！

 

しかし、ここで問題発生！隣地との境界に立っているブロック塀が表面上カナリ傷んでおり、叩いたり揺すってみたりして大分劣化していることが感じられました。

そこで考えたのがブロック塀を壊して、フェンスを建てよう！ということになったのです。
 

そのため、隣地の方に了承を取りブロック塀を解体する運びとなりました。

相棒はディスクグラインダーと振動ドリル。
 

外構初心者にはハードルが高いですが、大きな音と埃が舞うため出来るだけ短期間に済ませます。
 

道路に面しているため通行人に破片が飛び散らないように自作の囲いを作り養生します。

また、ダイヤモンドディスクで切り込みを入れる際に物凄い粉塵が舞うのでシートを被せ、集塵機を使用して念には念を入れて作業を進めました。
 

その結果、6mのブロック塀と4mの擁壁に2日間ほどかかってしまいました。
↑
初めての振動ドリルと、ダイヤモンドディスクに戸惑ったり、足らない部材を買い足しに行ったりと余計な行動が多かったのが原因です。←今なら1日あれば解体、掃除まではいけると思います。
 

解体したガラ（コンクリートガラなどの産業廃棄物）が土のう袋になんと80袋！！！多分2トン弱くらい。

友人に応援を頼み、パワーゲート付きのトラックを出してもらい、初めての産業廃棄物中間処理施設へ！

事前に電話連絡をし、事務所にて契約手続き（ここで産業廃棄物排出事業者として契約を行います）

その後、マニフェストを持ち、受付1へ！ここで台貫に乗り重量計測（産廃を下した後にもう一度計測する）。

計測後、粉塵舞う処理施設内に誘導されます。

粉塵が舞い、可燃物ほどではないにしろ少々臭いが…。

処理施設内の高さは数十m、広さは広大、1.2階とフロアが2つあるようです。

アジア系から黒人系の外国人に日本人がチラホラ。

初めての経験なので異空間に来たようです。

指定された場所で停車し、ガラ袋を全て手下ろしします。

誘導係だった黒人系のお兄さんが車の下から手伝ってくれます。

なんて優しい人。

少し離れた場所ではダンプが荷台を上げ（このことをPTO：パワーテイクオフと言うそうです）一気に下ろしています。うらやましいです。

下ろし終わったら受付２へ移動し台貫に再び乗り計測、代金を現金で支払います。

領収書を受け取って終了。

この領収書兼マニフェストの控えは5年間取っておいてと言われました。

排出業者さんには保管義務があるようです。

3日間全身を酷使したため、翌日を休日にして一日寝て終わりました。
んー、建築業界の人には頭があがりませんね。

前回は司法書士さんに依頼して相続人が見つかったお話まで書きました。


司法書士さんが探してくれた相続人の住所あてにお手紙を書きました。

内容は、
・亡くなってから現在まで家賃が未入金であること（生活扶助に関してはお亡くなりになった月末分までは区が負担してくれます。）
・相続に関しての権利について
・遺品（大家にとっては残置物）を引き取るのかその権利を放棄するか
・残置物になった場合撤去費用がかかること
以上を踏まえた提案をします。今回は遺品に価値の高い物が無かったため、「遺品に関して一切の権利を放棄し大家サイドで処分をさせてくれる代わりに、撤去費用など一切の損害賠償請求を行わないこと。」というニュアンスの同意書を作成しました。


相続人へ手紙を投函した数日後、知らない番号から着信がありました。

それは相続人の一人でした。

相続人同士で話し合いをし、ご本人とは一度も会ったことがなく、全て放棄させていただきたいという内容でした。

その他、大家さんに迷惑かけたのでその分は請求してくださいとのこと。←なんていい人なんだ
 

もちろん、それは考えていないので安心してください。この件に関しては同意が取れれば基本的には終了の旨お伝えして、何かあれば連絡しますとだけ伝えて電話を切りました。

勝手に、何を言われるんだろうと一人でドキドキしていましたがすんなりいってよかったです。いい人もいるもんだ。

残置物撤去の同意書をいただいたので後日、回収業者さんにお願いして回収してもらいました。
 

わかっていましたが、畳には例のシミが残っていました。

このあとは特殊清掃と原状回復工事となりそうです。出費が…あたたた(+o+)

しかし、加入している火災保険で孤独死の際の保証もつけていて適応となったので、数か月分の家賃保証がありました。

結果、未払い分の家賃プラスαとなりました。

 

一般的に事故物件となったあと、数回転するまでは告知義務があり家賃の減額をしないと入居が決まらないということが現実にあります。

築浅の物件だとなおさらダメージが大きいと思います。

この件をきっかけに以前にも増して孤独死の予防について考えるようになりました。

全5回に渡ってお送りした孤独死の記事ですがこれで終わりです。
 

孤独死は万全を期していても完全に防げるものではありません。
 

しかし、深刻な状態になる前に状態を軽くできるものでもあります。

私が今回の孤独死を教訓に行っているのは、月に1回は入居者さんと顔を合わせることです。

引きこもりがちな方は訪問させていただきます。

最悪の事態を回避することに一役買っていると思っています。

あとは訪問サービスを使うことですね。

よく知られているのが「ヤクルト」「訪問看護」「宅配弁当」などです。

これらを組み合わせていくことでより安心して不動産経営ができるかと思います。

弊社でも巡回清掃の際に、訪問させていただく「安心見守りサービス」を開始ししました。

インターネットが普及し、ネット通販など、人と会わずに生活が成り立ってしまう現代社会で対面式のサービスというのは中々少ないと思います。

先日、幸いにもガイドラインが施行され、病死での孤独死は基本的には事故物件とはならなくなりました。（腐敗が進んでいれば別）

これで敬遠されがちだった高齢入居希望者の受入れが進むことを願っています。

前回の続きです

前回は司法書士さんに入居者さんの縁故の方を探してもらっている間に残置物撤去ができないため、臭気が蔓延するのを防ぐためにオゾン脱臭器を採用したとお話ししました。


今回は司法書士さんに身内調査依頼したその後のお話です。

司法書士さんに依頼し数日後にTELあり。

相続人見つかったとのこと。
 

何回か結婚して、何人か子供がいる。←今は離婚して独身
 

早々に見つかったことへの安堵感。


しかし、これから相続人であるお子さん達と交渉するのかと思うと気が重い・・・

ま、判明していなかったら年単位で解決まで時間がかかるみたいだったのでよかったです。



今後の流れとしては、相続人が見つかったため遺品整理会社に遺品のリスト作成してもらい、それをもとに相続人の方と相続放棄をするのか相続するのかお話をしてきます。



また進展があったらアップします。
 

所有アパート孤独死②の続きです

もう辺りが暗くなっている中、金属とグラインダーによるすごい音と火花が！
 

あっという間に破壊してくれ警察官が開錠、中へ入り現場確認（私は扉の外から応援）

するとすぐに一人警察官の方が私の所に来て「おそらく亡くなっています。社会死の状態です。」と伝えてくれました。

腐乱しかかっていたみたいでこの後は警察署に運ばれて検死が行われます。
 

その後死亡診断（死体検案書）は監察医にて記載され、区が指定した葬儀社に渡されます。

葬儀社の担当者より連絡があり、身寄りがないため死亡届に届出人として大家さんのサインがほしい旨伝えられます。

代筆で対応可能とのことなので代筆をお願いしました。

警察、役所、葬儀社がうまく連携してくれたためここまでは私の負担はほとんどありませんでした。

そう、ここまでは・・・


時間軸が前後しますが、あまり気にしないでください。何となくで読み進めていただければ幸いです。

身寄りのない方で、役所でも連絡を取れる方を把握していなかったので残置物の撤去で問題が・・・
 

大家サイドとしては一刻も早く部屋の中を片付け、現状回復をし減額してでも再度貸し出したいのです。
 

しかし、残置物を勝手に撤去して後から親戚だと名乗ってきてトラブルになる可能性があるとのこと・・・
 

そのため、親戚や知人の捜索をしなくてはならなくなってしまいました。
 

警察でも捜索はするみたいなのですが、形式的な物だそうです。

・・・となると弁護士や司法書士に依頼し探してもらうことになるそうですが、お金がかかる上に時間もかかる、、、その間は残置物に手を付けられない。

早速ではありますが、いつもお世話になっている司法書士さんに相談をして、その先生が依頼を引き受けてくれることになりました。

その間、臭気が残っている場合は周囲の入居者さんに迷惑がかかったり、、、
そのため、「オゾン脱臭器」を導入しました。

Panther-J | 株式会社カイコーポレーションwww.kaicorp.co.jp

これで臭気の原因となっているものを取ってしまおうというわけです。
 

開口部を締め切ってスイッチオンその間は高濃度オゾンが発生しており人体に害になるため１日放置して起き、翌日換気をしようやく中に入ることができます。

そうすると今までのイヤなにおいが無くなっていてビックリ！表層の臭気は化学分解されるそうです。
 

木部の深いところに浸み込んだもの臭気までは難しく、その場合は大工仕事が必要となりますが、犬や猫などのペットの臭いやタバコの臭いなどある程度の臭気に対応しているようです。

 

「相続」・「争族」あなたはどちらがピンときますか？

私は父方・母方（祖父母含める）どちらも相続を経験しています

前提として父方・母方共に家督相続の考えが残っています

今回書く「争族」は母方の相続で起こりました

今回の記事は「争族」から「遺留分減殺請求」を行うに至った経緯や、「争族」にならないようにどのような対策が出来るかを書いてみました

母方祖父が亡くなってから数十年の月日が流れ、祖母も亡くなりました

祖父が亡くなった際は急逝だったこともあり相続対策は全く行っていませんでした

そのため遺産分割協議を行った経緯があります（この時は祖母と長男に寄せた配分でしたがひと悶着ありました）

そんな経緯もあり、今回は遺言を作成し、しっかりと相続対策を行なっていました

その内容は不動産スキーム、保険金スキーム、養子スキームetc...を駆使しての適切と思われる節税、相続対策でした

遺言の内容は、長男一家に寄せられるだけ寄せて、その他の相続人には遺留分のみの配分となっていました

通常であれば遺言があって遺留分もらってるし、波風立たずに粛々と手続きを終えることになると思います

しかし、前回の相続時の遺恨があったので、このまま終えてはならないという気持ちがありました

そこで遺留分減殺請求するにあたって試算をしていくこととしました

多くの相続に共通する項目で、金融資産より不動産のボリュームが多いことがあります

不動産は実勢価格、路線価評価、相続税評価とその金額が大きく異なってきます

どの程度差が出るかは私は税理士でないですし、ケースによっても異なってくるので言えませんが、大方1.2～2倍ほど異なってくると予想されます

遺留分減殺請求を考える際はこのように不動産の評価額について試算することが大切だと思います

最後に「争続」に発展しないために、家督相続をするにしても他の相続人へのフォローは必須だと思います

◎なぜ・どのような思いで家督相続にするのか？

◎相続時にどの程度の配分になるのか？

◎相続へ向けてどのように対策をしていくのか？

この辺りを事前に被相続人含めて話し合えると感情的に納得でき、争いに発展しにくいと思います

ただ、話し合い自体が難しいですが、残された相続人たちがこれまで通りの関係性を維持できるようにしたいですね

#遺留分減殺請求 #相続 #争族 #争続 #家督相続 #相続コンサルタント #空室対策 #不動産

本日は屋上外壁塗装の勉強会に行ってきた話です。

我々不動産オーナーの悩みの種が10年～15年に1度訪れる「大規模修繕」というイベント。

今回は塗装店主催のセミナーに参加して塗料の選び方、施工業者の選定方法などを勉強してきました。

皆さんは塗装を行うときに誰に依頼しますか？

建物を建ててくれたメーカーや工務店？最近はホームセンターでも営業広告を出していますね。

もしくは町の塗装やさん？思いつくのはこの位だと思います。

正直どこを選んでも正解不正解はありません。(一部除く)←後述します。

なぜなら、それぞれメリットデメリットがあるからです。

オーナーさんの意向によって変わってきます。

では、そのメリットデメリットを述べていきます。

①ハウスメーカー
メリット　：・その家を建ててもらった安心感　・ネームバリューがある　・施工管理がしっかりしている
デメリット：・営業広告費がしっかり乗せられていて高額になりがち
　　　　　　・施工は下請け・孫請けが行う→中間マージンを取られているので施工が下位になればなるほど利益のために手を抜かれやすい

②工務店・ホームセンター
メリット　：・店舗数が多く相見積もりしやすい
デメリット：・基本的に業務は下請け以降が行い、窓口は現場のことは把握できていない　・意思疎通が難しく、返答も時間がかかる　・現場管理も甘く、最も手を抜かれやすい

③塗装店
メリット　：・施工業者が元請けであるため意思疎通が容易　・自社施工であるため施工費が抑えられる
デメリット：・店舗により知識や施工技術に差がある　・安いけど心配　・いい仕事してくれるかもだけどすごく手を抜かれるかも

【信頼できる業者を見つけるポイント】
・自社施工をしている

・足場を持っている

・HPでの口コミがいい

・工程写真を撮影し報告をしてくれる

・情報開示をしてくれる

【悪徳業者を見抜くポイント】
・地場ではなく遠方から来ている

・訪問業者である

・初めは安価であっても高額な追加費用を請求してくる

・最初から高額で難色を示すと急激な値引きをしてくる

・不安をあおるような言葉を使う、この日までに契約してくれとあおってくる　　

【対策】

・知識を持つ

・相見積もりをする

・知識があることを業者に伝える

・下請けでないことを確認する

・直接塗装店や実際に塗装している職人に依頼する←一番はやはりこれでしょうね！

【塗装の種類】
大きく分けると水性と油性の2種類に分けられ、油性はさらに油性と油性2液に分けられます。

・水性
　【メリット】
　においが少ない　塗りやすいので手間賃が安く済む
　油性と比較して塗料が安価　1回塗りで仕上がる(塗料の粒子が粗い)
　ローラー等の備品が使いまわせる
　【デメリット】
　汚れやすい　薄めてごまかしやすい
・油性
　【メリット】
　汚れにくい　光沢がキレイ
　粒子が細かいので1回塗りか2回塗りか素人でもわかる
　【デメリット】
　臭いがきつい
　塗料が高価　塗りにくく技術が必要
　2回以上塗らないと仕上がらない　備品が使いまわせないため施工費が高価になる

【塗料の構成】
①水性1液(主剤のみ)
②油性1液(主剤のみ)
③油性2液(主剤＋硬化剤)

【注意点】
①主剤を規定の量の水で薄めて使用する
　→薄めるための水を目視でなく計量して混ぜているか確認する
②チョーキング現象が3種類の中で1番早く出現してしまう
③硬化剤がなくても固まるので、入れずに済ませてしまう職人がいるため注意する

工程
下塗り→中塗り→上塗りの3工程が基本。場合によっては下塗り2回の計4工程になる。
一斗缶あたりの目安の塗布量
下塗りシーラー100～120㎡ フィーラー50～60㎡　中塗り・上塗り 水性80㎡　油性100～120㎡

【最後に】
安価に仕事を受けてもらうポイント！

これはどの業界にも言えることですが、閑散期を狙う事です。

塗装業界の閑散期は「2月」、「6月」、「8月」であるようです。

工期を指定せず、この時期で構わないので安くならないか交渉してみると比較的安価に見積もってもらえる可能性が高くなります。

大規模修繕は賃貸経営におけるコストの中でも非常に大きなウェイトを占めています。「自社施工をしていて信頼できる業者さん」に見積もり、依頼をしてみるのはいかがでしょうか？

ちなみに清掃業の繁忙期は1月後半～4月、6～9月（エアコンクリーニング）、12月（エアコンクリーニング）です。

夏場のエアコンクリーニングは特に超過密日程になっていてお待たせすることもしばしばあります。

必要な時にキレイな空気のエアコンを使っていただきたいのでぜひ繁忙期前にご依頼ください。