「価格の高いマンションでも騒音は聞こえてきますか？」

「タワーマンションでも騒音は聞こえてきますか？」

マンションの価格差の殆どは立地と住戸面積によって決まる。内装グレードも関係しているが、そんなものは僅かなものだ。特別な防音マンションでもないかぎり、生活騒音をゼロにすることなど不可能。億ションだろうが、ヴィンテージマンションだろうが、タワーマンションだろうが、生活騒音は付物だと思って住むしかない。生活騒音がそんなに嫌なら、山奥の戸建に住んでみてはどうか？マンションというのは、ある程度鈍感でなければ快適ではない。かすかな足音が聞こえたくらいでギャーギャー文句を垂れるような人は、明らかに向いていないのだ。

自治会の場合、マンションを借りて住んでいる賃借人も構成員となるが、管理組合では賃借人は構成員とはならない。そして、区分所有者であれば、当然、管理組合の構成員となる（強制加入団体）が、自治会は原則として加入するかしないかは任意である。

このように、自治会と管理組合は構成員も目的も異なる組織であることから、管理組合が自治会費、町内会費を支払ったり、区分所有者から強制的に会費を徴収することは、マンション管理組合の目的の範囲外となる。したがって、管理規約で管理費から自治会費等を支払うことと決めても、この規約の効力は認められない。

昨今、アベノミクス大不況（未だにアベノミクスで好景気だと思っている人がいるようだが）により、マンションの管理費、修繕積立金すら払えない者が多くいる。これから滞納管理費等のある住戸が中古市場に沢山出回るようになるので、中古マンションを検討している人は絶対に覚えておいてほしい。

例えば、マンションがＡ→Ｂ→Ｃと譲渡（売却等）され、ＡＢＣがそれぞれ各自の管理費等を滞納していた場合どうなるのか？結果は、なかなか恐ろしいことになる。Ａは自分の滞納管理費等を、Ｂは自分の滞納管理費等に加えて、Ａの滞納管理費等を、そしてＣについては、自分の滞納管理費等は勿論、ＡＢ両方の滞納管理費等も支払わなければならないのだ。

こういうことを避けるためにも、中古マンションを買う際は、しっかりと調査しなければならない。買った後に気付いても遅いのだ。

単刀直入に言ってしまうと、駐車場使用料が滞納されている中古マンションを買った場合、新所有者（特定承継人）は管理組合から請求されたら支払う責任を負わなければならない。滞納管理費、滞納修繕積立金、そして滞納駐車場使用料までも・・・なぜなのか？

駐車場使用料も管理費や修繕積立金と同じく、やはり「建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うため」に要する費用と解されるから、区分所有法の定める特別の保護の対象となるわけだ。

新築マンションの購入はギャンブルに近いが、中古マンションは現物を見て、管理状況までも調査することができる。私のブログには中古マンションを買う際のヒントが沢山書かれているので、是非、参考にしてもらいたい。ツイッターもフォローしておくことをオススメする。

過去に「山科ハイツ事件」というのがあった。この事件は、専有部分をオウム真理教の教団施設として使用し、マンションの住民に不安を与えるなど「共同の利益に反する行為」をしているとして、管理組合理事長が区分所有法60条（占有者に対する引渡し請求）により、賃貸借契約解除、専有部分からの退去を求めた事件だ。

この区分所有法60条（占有者に対する引渡し請求）は、宗教団体施設にも対処可能である。しかし、この事件で分かったことは、「怪しげな宗教団体が入っている」というだけでは認められることはないということだ。専有部分からの退去という排除効果がある強力な法律なので、教団の反社会性、危険性等を管理組合側が証明する必要がある。

このマンションに怪しい宗教団体が入っていると分かった時には、どうすればいいのか？まずは弁護士かマンション管理士に相談すべきだ。素人だけで、信者の出入り状況、騒音の有無程度、専有部分の使用方法、違法駐車、平穏を害する事情について証拠を集めて記録化することなど不可能。素人だけで行動を起こすと、下手をすれば、知らずに違法行為をしてしまい、教団側から訴えられることも考えられる。

「マンションは管理を買え」という言葉がある。おそらく分譲マンション管理業界が自分らの利益を確保するために必死で広めたものだろうが、マンションの資産価値維持の為には、それだけ計画に沿った管理が重要なんだということを言っているのだ。

昨今、日本の経済事情、ゼネコンの衰退、欠陥マンションが多数発覚、建築資材の高騰などで新築マンションの供給数は大幅に減っている。こういうこともあり、中古マンションの成約戸数がどんどん伸びているのだ。あなたは中古マンションに興味があるだろうか？検討しているなら、覚えておいてほしい。

住宅情報誌などで「中古マンションの管理状態は、ここをチェックする」みたいな特集をよく見るが、そこにはこんなことがよく書かれている。①共用部分がしっかり清掃されているか？②掲示板の掲示物が古いもののままではないか？③駐輪場の整理整頓状態はどうか？はっきり言って、これらは素人だって思いつくものばかりだろう。当然、マンション管理のプロもここは見る。しかし、しっかり管理されているという確証と自信を得るための部分はここ以外にあるのだ。それはどこなのか？ヒントは外から見ても分かる部分だ。この答えは、これからも住宅情報誌に書かれることは殆どないだろう。

正直、築30年超の物件はオススメできない。建物の老朽化、住民の高齢化など大きな問題を抱えているからだ。日本の年金制度では、今後、高齢者世帯の管理費等滞納問題は激増するはずだ。

国土交通省マンション総合調査では、築30年超のマンションとなると、管理費、修繕積立金を一年以上滞納している区分所有者が存在すると答えた管理組合の数は、調査対象の24％と四分の一にも達している。

空室の多いマンション、管理費等滞納者の多いマンション、賃貸化の多いマンション・・・これらは、築30年超マンションで多く見られるものだ。かなり立地の良い場合は別として、素人が安易に古いマンションに手を出すと痛い目にあう可能性はグッと上がるだろう。

各国の高層マンション事情を調べると、イギリスでは「小さい子供がいる家庭は四階以上に住まないように」という制限があるし、やはりスウェーデンでも高層住宅の子供は病気にかかりやすいとして「子供がいる家庭は五階以上に住まないように」と指導されている。フランスでは、1973年に高層住宅の建設を禁じる通達が出され、建設はストップしたままだという。

日本を見ると、東京湾岸エリアでのタワーマンション建設はもう暫く続くが、これらを購入している、憧れているのは日本人と中国人（現在、豊洲市場問題でどんどん逃げているという話も出てきているが）くらいなものである。おそらくこの現状を見て、多くの欧米人が笑っているはずだ。

半年もすれば飽きる眺望と健康では、どちらが大切だろうか？もう一度あなた聞いておきたい。

「毎日、賃借人が夜遅くに楽器を大音量で演奏し、隣や階下の住人に迷惑をかけている。」

このような場合、賃借人だけの問題ではなく、貸している人にも責任が出てくる。「建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」という分譲マンション特有の義務は賃貸人となった場合にも消滅しないからだ。この賃借人の迷惑行為が続くかぎり、賃貸人であるあなたも非常に危ない立場にある。管理組合から何らかのアクションがあるだろう。

このような問題が起きたら、賃借人が管理規約、使用細則、賃貸借契約に違反しないよう注意し、それでも全く改善されないようであれば、ただちに賃貸借契約を解除するべきだ。賃貸人であるあなたも賃借人と一緒になって他の区分所有者に迷惑をかけていると言っても過言ではないのだから。

契約の解除については、賃借人からの報復、逆恨みが怖いといって何もしないでおく人がいるが、賃貸借契約を甘くみるなと言いたい。他人に自分の家を貸すということは、それなりの覚悟が必要なのだ。