https://ameblo.jp/cool-nyanko/ 本音を言えば角がたつ。 口に出せばクビになる。腹に溜めれば病気になる。建築 不動産業界の裏表 知ってる限り教えます。ここでの話を信じるも信じないも貴方次第です。 ja
不動産業といっても多種多彩で
主要なところでは
部屋を借りる貸す
家や土地を買う売る
言葉くらいは、聞いたことがある
競売といったところでしょうか？


地上げ専門や投資専門
任意売却・競売専門
ブローカー等も不動産業です。

今回は、一般の人が万が一
住宅ローンが払えなくなった時に来る
任意売却専門会社のお話です。


この話は、特別な用語が出てくるので
出来るだけ判りやすい言葉で書きますね。

①金融機関や系列保証会社から督促状が届き

②裁判所から競売申立があつた旨の通知があり

③競売決定通知書が届く

ここから、あなたの家の周りに
見たこともない車が入れ替わり立ち代り
様子を伺っています。

勿論、次から次訪問されます。
インターホンで出ないと
大声で名前を呼ばれて
ドアをノックされたり

時には、夜８時頃に訪問するなんて業者もいます。

この情報は、どこから来たのか？

裁判所です。

この物件が
競売決定されましたという公告がされ
直接裁判所で情報をとってきたり、
この情報を売るデータ業者から購入して
訪問するのです。

任意売却専門会社は
宅建業法や貸金業法など遵守なのですが、
人の弱みにつけ込んで、

家はおろか　貰えるはずの引越し代まで
奪っていきます。

競売落札人には、引越し代を払う義務は
ありません。しかし強制執行よりはいいと
多くは小額でも出してくれる事が多いのですが

競売になると引越し代がでないとか
私が個人で貸してあげるからとか言われ
借金をつくらされてしまう業者もあります。

本来、任意売却とは

普通の不動産の売買と変わりません。

どこが違うかといえば、
①売主が金融機関や保証会社になり
所有者でも選ぶ権利も拒否する権利もない

②売却が決まるまで、住んでいてもいいが
売却が決まっても決まらないでも
退去しなくてはならない。

この２点くらいです。


引越し代については、債権回収会社にもよるのですが
小額でも出る事もありますよ


家まで訪問し、任意売却を薦める業者には
私の知る限り、悪徳な業者が多く法律のグレーゾーンを
言いように解釈し、不運に見舞われた人を
食い物にしています。

債権会社には、安い査定額で交渉
（安い＝借金額が減らない）

回答が高い売却金額の場合

①住宅流通機構への登録後、登録証明書を発行し
すぐに取り下げ情報が市場に出ないようにする
登録証明書は債権会社に送り、販売しているように
見せかける。

②そして、報告書に問い合わせがない等を理由に
販売額の引き下げ交渉

買取出来る金額になったら、
③幽霊会社や個人の名義貸しで購入させ

④次に自分の会社で買取る

⑤そして販売

この際に中間省略を利用し、登記簿に
③の名前が記載されないようにする


債務者（あなた）には
引越し代も出ないし、競売になって
強制執行になったら、行く場所も無くなるし
今のうちに引っ越せば、近所にも気づかれない。
あなたのためにも、ご家族のためにも一日も早く引越しなさい。


引越し代なら、個人的に私が貸すし、
利息もいらないから、少しずつ返してくれればいいからと
早期引越しを迫ってきます。

これは、あなたのためなんかじゃなく
私がこれで儲けるのに、いつまでしがみついてんのよ！
早く引っ越せと言っているのです。

そして今回、競売対象になった物件以外に
車・土地・会員権等の確認をします。

これは、自己破産を薦めるためです。

売却額と住宅ローンの差額が
△５００万円あった場合、
無担保債権（担保なしの借金）が残ります。

そこで、自己破産をしたほうがいいと提案するのです。

自己破産しないで、あなたに万が一の事が
あると家族に借金が残ると言ってきます。

えっ？自分だけならまだしも
家族にこれ以上の迷惑はかけられないという
あなたの気持ちにつけ込んでくるのです。

財産放棄という方法をとれば良いので
深刻に考えないで下さい。


これは、資産を持っていては自己破産が出来ないし、
おおっぴらに売却すると債権者に差押られるから、
私に譲りなさい（つまり、タダで持っていかれるのなら
私が買えば少しでも足しになるでしょ）という事です。


たしかに、他の資産がある時に差押され事はあります。
ただ、それにはその人の資産である証明をする事が必要と
なりますので、計画的に隠したという資産か、相当な
因縁で潰してやりたいとかでない限り考えにくいですね


それに無担保債権は（担保なしの借金）ですよ
家を売り、他に換金できるものがない以上
払えませんと開き直ったら終わりですよね


だから、金融機関では不良債権扱いにするために
任意売却の条件として自己破産をするというところも
ある位ですから・・・


そうそう、任意売却って特殊でも何でもありません。

普通に経験があれば街の不動産屋で充分出来ますし、
そちらに頼むほうが、法律に則って安心ですよ。


看板背負って、普通の賃貸や売買をやっているって事は
下手な事は出来ないし、責任があるという事ですからね


不動産の場合、専門とか特殊だから、仲介業者じゃ出来ないとかいう業者は
気をつけて下さい。

大げさに、同情したり泣いたり、あなたのためにとか芝居がかった担当者は
曲者です。　


当たり前の事ですが、契約書・領収書にメクラ版は押さないで下さい。

実印は預けてはいけません。

この状態になる人のほとんどが、助けてもらえると信じ任売屋の言うがままに
なり易いのでご注意下さい。



話が長くなりましたが、最後まで読んで頂き有難う御座います。

では、また






















]]> https://ameblo.jp/cool-nyanko/entry-11842954900.html Tue, 06 May 2014 09:41:31 +0900 FC加盟店の不動産業者に
している企業のお話です。

関東圏より関西圏の方が
馴染み深い企業で、
不動産屋の悪しき商慣行を
逆手に取り、不動産業界を変革する
異業種で、不動産を知らない素人でも
不動産屋になれる。

FC加盟店になれば、全てサポート
するというのです。
業績不振やもう少し拡大したいと
思う中小企業経営者が
ターゲットです。

特に卸・小売業者にとっては、
大きなお金が動く不動産屋は
一発逆転がのぞめる業種

極端に言えば、八百屋も魚屋も
知識やキャリアがなくても、
私の言う通りにすれば
不動産屋になれる。

年商倍増も夢じゃないチャンスと
いうところでしょうか

特殊な知識とキャリア
そしてコネクションがなければ
出来ない仕事と思っていたが、
それが可能ならばと加盟してくれるのですが、そんなに簡単にはいきません。

直営店や好調店の見学会や中小企業では決して出来ない教育研修システムの体験等をさせて企業力を見せつけるのです。

そして、加盟を促す。

何だか見え見えの手法ですが、
中小企業の二代目・三代目は
加盟する事が多いようです。

親父の時より大きな会社にしてやる‼
という気持ちがそうさせるのか、先代のままでなく自分の力を試したくなるのか？それは判りません。

この企業にとって加盟店がお客で、加盟料を支払って貰い、上手く育てばロイヤリティ以外に販促グッズやイメージキャラクターのチラシや看板 サービスの購入が有り、新しい加盟勧誘の広告塔にもなってくれるのです。

勿論、他のFC制度企業と同様に
売上上位会社や個人を表彰する全国大会もあり、指揮を高めていく事も忘れていません。

この企業自体は、破竹の勢いで
FCの数を増やして、フラット35を扱うローンセンター・買取専門部署・
リースバック・賃貸部署等を新設して
います。

それでは、加盟店はどうか？

脱会していく会社も多く
相談しても、言われた通りに
やっていないからです。

費用や人員の問題で出来ないと
告げれば、改善策ではなく、
他の加盟店はこうですと
資料メールが届くだけで
結局、精神論に行き着いてしまう。
まあ、担当のスーパーバイザーも
ド素人だったりするんですけどね。

何処のFCシステムも同じようなものでしょうが、不動産経験のないド素人相手にド素人が管理して、そのド素人店から不動産を買って仲介手数料を支払うお客が気の毒です。

確かに悪しき商慣行がまだまだある不動産業界ですが、知識と経験・コネクションは絶対必要です。

まずは、不動産屋の免許番号の確認と
担当者が取引主任者であるか
不動産業界のキャリアの確認位は
最低限した方がいいでしょうね。

では、また








iPhoneからの投稿 ]]> https://ameblo.jp/cool-nyanko/entry-11841021820.html Sun, 04 May 2014 12:04:00 +0900 思える昨今
宅建業法やコンプライアンス遵守が当然の社会ですが、形を変えて悪徳不動産業者も生き残り、はたまた、異業種をかき集め不動産のFCを拡大する企業もあり、不動産業界は更に激化して来ている様子です。

こんな事を書くとこれからマイホームと考えている人に不安を与えてしまうかもしれませんが、多額の住宅ローンを抱える事になるのですから、良い業者かどうか？しっかりと見極め賢く購入して欲しいものです。

情報収集は、検索サイト(スーモ•アットホーム•ホームズ)かと思いますが、
新築戸建でも 媒介と書かれているものは、仲介手数料の支払いがあります。

仲介手数料って何だ? 情報紹介料とガソリン代 融資のお手伝い料ですね。それにしては、高額ですよ。
2000万円の新築なら66万円とTaxです。

中には、民間金融機関への融資でも5万円から10万円とTaxも別途で請求される事があります。

勿論、仲介手数料は成功報酬ですので、マイホームの引渡(決済時)に支払うのですが、契約時に半金を支払い、残りは引渡し時という業者もあります。

何処の業者がどうとか、いいとか悪いとかいうつもりはありませんし、皆さんキチンとしていると思うのですが、
申込時に申込金を預かったり、契約時に仲介手数料の半金を支払わせるのは、単にお客を逃がさない為の手段ですね。

業者が売主から直接預かっている物件(専任)なら、そこでしか購入出来ない物件ですので、仲介手数料の支払いは必要不可欠です。しかし、他業者物件の紹介であれば、仲介手数料が無料と言う業者に依頼をすれば余分にお金を使う事も有りませんね。

最近では、都内ばかりか千葉や埼玉なんかでも仲介手数料無料の会社があります。

本当に無料になるのか？何かあるんじゃないか？思いませんか?
それが大事なんです。

疑い過ぎは、いい買い物が出来ないのでNGですが、納得出来るように質問してみて下さい。

自社売主の会社は当然ですが、
①他業者の物件でも無料か？
②無料になる条件があるのか？
③自分が気になる物件があれば、それを紹介してもらえるか？
④購入後の対応
キチンと確認して下さい。

出来る事出来ない事を返答せずに、
大丈夫を連呼するようであれば、要注意です。

トラブルになる可能性が有ります。
他の業者を当たりましょうね

それでも、商慣行に基づいて仲介手数料を支払う方が安心という人は、支払って下さい。

何故なら、冒頭で書いてあるように
高額な買い物ですから、納得する事が重要なんです。

万が一家に不具合があった場合に
仲介手数料をケチったからとネガティブに思う事はあってはならないからです。


マイホーム購入は夢と希望でポジティブに



次回は、売主が知らない系列不動産会社の手口か
異業種からの不動産FCを更新しようと思います。


では、又

ここに書かれている事は、個人的な見解であり、何かを特定するものでは有りません。フィクションかノンフィクションかは読まれる方にお任せします。
















iPhoneからの投稿 ]]> https://ameblo.jp/cool-nyanko/entry-11840369609.html Sat, 03 May 2014 17:27:59 +0900