またまたしばらくぶりの更新です（笑）

気がつけば、不動産投資をはじめて早、8年余り......

はじめた頃のＣＦ（キャッシュフロー）は僅か13万円ほどでしたが

こつこつとメゲることなく、継続した結果、保有運営棟数13棟　部屋数121室になりました。

借入金も.....はい。とんでもなく増えました。

当初設定した当面三年の目標はクリアし、さらにその後も新たに設定した五年先の目標もほぼクリア！

そこでまた、新たな目標設定を検討しています。

今後は、棟数を増やすことよりも、売却と購入を平行して行きながら、ＣＦのＵＰを目指します。

不動産投資の収益は出口を迎えなければ確定しません。

私もこの八年間で購入した物件のうち、何棟かは売却しました。

売却をしながら、ＣＦと戸数を微増させる！

そんな目標になりそうです。

あとは、より具体的に数字を検討してみます

さあ、また一踏ん張り！

頑張ります！！！

私、最近県外での物件探しに飛び回っています。

このブログのIDもパスも忘れていました(;^_^A

で、本日久々にインしました。

おかげさまで地元での運営戸数も９０戸となり、入居状況もまずまず。

ところが、ここ最近岡山での競争は激しくなる一方(ﾉω･､)

で、県外にまで物件を探しに行ってます。

ところが、県外でお金を引っ張るのにはやはり、県外に支店を出し、登記も行い、

ご当地の金融機関との取引を開始しなければなりません。

やっと、支店登記も終わり、いよいよ本格的に県外物件の購入に向けてスタートが切れる状態になりまし

たヾ(＠°▽°＠)ﾉ

新しい地ではまた一からのスタートになりますが、がんばってやって行こうと思っています。

皆様、今後も温かいご支援、宜しくお願いいたします。

久しぶりの更新です。

本日はタイトルにもありますように

リスク軽減策　　です。

不動産投資は、非常に有利な投資手法ですが、やはり様々なリスクがあります。

物件ごとにリスクの内容が異なりますので、対処方法も千差万別！です。

今回ご紹介するのは、弊社がつい先日取得した

貸し店舗　のリスク対策です。

オーナーチェンジの時点で既存の契約残存期間が３か月（３年契約ですが残存は３か月でした）

好立地の店舗ですから、空リスクはかなり限定的でしたが、それでも空リスクはあります。

仮に空いても退去予告期間を半年見ていましたので、りテナントにはそれほど苦労はしないと考えていました。

しかしながら、オーナーチェンジの日から新たに３年契約に変更できればそれがベストであると考えました。

売買仲介の労をとってくださった業者さんに依頼し、私の要望を店子様へ提示して頂き、

新たに３年契約を締結するということで合意できました。

もちろん、期間満了前の解約もなくはないので、完全にヘッジできたわけではありません。

ですが、既存の契約をただ継承するよりは、はるかにリスクは低減できたと思います。

短期解約の違約金の定めに付きましては、当方の要望と、先方様の要望にかなりの乖離がありましたが、

これも「歩み寄り」によって既存の契約をただ継承するよりははるかにいい条件で合意が得られました。

「貸店舗」で尚且つ、一店舗のみでしたので、いわゆる「ゼロか１００か？」という案件でした。

かなりのリスク低減ができ、一安心といったところです。

これでまた次なる物件の取得に向け、攻めの姿勢で臨めます。

守りを固めて、果敢に攻める・・

とっても大切なことだと思います。

またまたご無沙汰してしまいすみません。

この間に、テナント物件を購入しました

テナント物件については、あまり積極的ではなかったのですが・・・　マクロ的には。

ですが、そこはやはり不動産です。

個別性が強いので、この物件はＧＯ！でした。

この物件を購入することにより5年前に7年計画で設定した目標がかなりはっきり

と見えてきました。

ことこつと

一歩一歩

愚直に

継続する

当初は全く見えていなかった頂がはっきりと見え始めています。

そこまでたどり着ければ、一旦走る速度を落とし、次の5年間の戦略を

じっくりと立てようと思っています。

慎重にじっくり考え、次の方向性と目標が決まったらまた脇目も振らず、軸をブラ

すことなく走り続けようと思います。

途方もないかとさえ思えた目標も小さな一歩を愚直に歩み続けることで

確実に近づくのだということを改めて実感しています。

ローマは一日にしてならず

千里の路も一歩から

究極の真理！　　だと思います。

皆様はどう思われますか？

本日は弊社が５つ目に購入した物件です。

この物件は軟弱地盤の上に建ち、唖然とするほどの状態でした。

わたしも３０年近く不動産に携わっていましたがここまで酷いものは・・・

２ＤＫ１０戸ですが、当時入居していたのはこの物件が新築された時からの方がほんの僅か。

１０年位は新規の入居者はいませんでした。

この物件の購入を検討してるといった時、周りの方みんなに反対されました。

特にウチの奥さんは「パパ何考えてるん。やめて～！！」と悲鳴を上げていました。

長年付き合いのある不動産業者の方にも「森田さん、本気？大丈夫なん？？？」

と言われ始末（汗）

でも私はルンルンしてました。

で、購入と同時にリノベに取り掛かり・・・

工事完了後、二か月で満室になりました。

今現在、弊社が運営している中では利回りナンバー１の物件です。

ちなみに

施工前

施工後

エピソードをひとつ。

この物件に融資をして下さった金融機関の支店長さんが、

「社長、物件を見に行ったんですが、あまりにも変わり過ぎていて、通り過ぎてしまいました」

今も、満室稼働中！！です。

「不動産投資」と言うと構えてしまう方も少なからずいらっしゃるかもしれませんし「難しそう」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

で、今日は「シンプルに考える」というテーマにしました。

不動産投資は一攫千金ではなく、根気のいる地道な、しかし非常に有利な投資手法です。

まず、物件を選ぶ時のポイント・・・最も大切なものは何だと思いますか？

利回り？構造？新築後の経過年数？

確かにいづれも大切な要素の一つではありますが、「最も大切」なものではありません。

最も大切なのは、「安定的な入居が見込めること」

です。

稼働率が良ければ、多少利回りは低くてもリスクが極端に軽減されます。

で、「シンプルに考える」です。

当り前のことですが「資産増」に向かうには、支出よりも収入が多ければいいわけです。

以前もお話しましたが、月収が１００万円でも支出が２００万円ならたちまち破綻。

月収が２０万円でも支出が１５万円なら資産増に向かいます。

驚くような高利回りの物件には、高いリスクが伴うことがしばしば見受けられます。

私が最も重視しているのは「安全性」と「確実性」です。

安全で確実な物件を相当戸数保有運営できれば間違いなく「資産増」へと進みます。

まずは３年から５年、で、次の３年、或いは５年。

この位のスパンで戦略を立て、コツコツ地道に繰り返す。

あとは「レバレッジ効果」を意識することです。

本来、投資の利回りは自己拠出資金に対する利回りを見るべきです。

巷で言う「表面利回り」は実際の投資資金利回りとはかけ離れたものなのです。

分かり易く実例を挙げますと、

自己資金２０００万円を投資して当初の予定表面利回り１２％の物件。

かたや自己資金５００万円で行った当初の表面利回り８％の物件

前者の方が一見いいように見えるかもしれませんが・・・

前者の自己資金に対する最終の１年あたりの利回りは約９・９％。

後者の自己資金に対する最終の１年あたりの利回りは約３８％。

不動産投資の利回りが確定するのは出口を出た時です。

出口戦略は重要です。

が、確実性が高い物件は出口に強いです。

ですから、運用中の利回りは多少低くてもいいのです。

月に１００万円の家賃が入り、８０万円が返済や運営経費にかかっても、月２０万円は手元に残り、

尚且つ、借入金の元本は減っているわけです。

シンプルに「入居の見込みが確実で、その物件一つでのキャッシュフローはそんなに高額でなく」

てもそんな物件を相当戸数もてば、、、安泰かな？と思います。

超高利回り物件なんてそんなにあるものではありません。

ですから入り口部分での「表面利回り」にこだわり過ぎていると、なかなか物件を購入できず、

結果的には資産増へ向かうスピードが遅くなります。

一つの物件で大きく稼がなくてもいいんです。

そこそこの利回りで確実に回る物件

こういった物件を増やすことが資産増への早道なのではないでしょうか？

ご参考になさってみてください。

お近くにお住まいの方は、（株）ＣＳクオリティまでご来店頂ければ、弊社が実際に運営している物件

の生データを包み隠さずご覧頂けます。

弊社のノウハウをお役立て頂ければこの上ない喜びです。

「シンプルに考え」　　「確実なものを」

ですね！

今日は「四棟目」ではなく「四つ目」です。

なぜか？？

それは一棟物ではなく　区分所有建物だからです。

区分所有建物・・・分かり易く言うとマンションの一室のことです。

マンションの一室はそれぞれが独立した一個の建物です。

登記簿の表題部には、

「一棟の表示」と「専有部分の表示」なるものがあります。

一戸建てとは登記の仕方が異なります。

で、四つ目となりました。

正確には四つ目と五つ目です。

岡山市某所に建つマンションを二部屋一度に購入しました。

１ＬＤＫと東南角部屋の２ＬＤK

売主様はお一人様

所謂すでに市場に出ている物件ではなく、「森田さんが買うならオーナーに話をしてみますよ」とある業者様からお話を頂きました。

で、条件によっては売っても良いとのことでした。

入居者はすでに入居中につき、新たに募集する手間は不要でした。

となれば、あとは投資として合うか否かだけ！

立地は入居需要の旺盛な場所。

価格の折り合いも付き、購入しました。

この物件も購入以来フル稼働中！！

この物件の魅力は出口戦略が簡単！なところです。

朝日プラザサウスフロント

利回りはまあまあといったところですが・・・出口が簡単って言うのは

魅力的です。

この物件は、詳しい分析もしないで物件を見て即、現地から物件をご紹介下さった不動産業者様の社長に「買付」の連絡をさせていただきました。

思えば借り入れができるかもどうかも分からないという条件で買い付けの意思表示に快諾して下さったＩ社長の寛容な対応がなければ購入することは叶いませんでした。

一物件で初めての一億超えでしたが、幸運なことに牛借入もでき、なんとか購入にこぎつけました。

正直、当時はそんな大きな額今の私には借入は不可能だろうと思っていましたが、思いや社の将来的なビジョンを熱く語りました。

すると、奇跡のような回答が・・・

ご融資させて頂きます。

今、考えるとこの物件が買えたことにより、色んな事が前に進み始めたような気がします。

１Ｋ　２０戸、ＲＣ４階建のマンション

アーバンネット新屋敷です

来月末日に一部屋退去予定ですが、この物件も非常に稼働率に優れています。

この物件は　株式会社ＣＳクオリティが開業して約半年後に購入しました。

いわゆる「オーナーチェンジ＆リースバック」物件です。

利回り的には当社が保有している物件のなかでは最下位ですが・・・

稼働率はぶっちぎりのＮＯ１

なんと・・・当社名義になったその日から一日も休まずに稼働してくれています。

この物件は、長年お付き合いさせて頂いている方から購入させて頂いたので、とても安心して契約ができました。

安心＆安全・・・不動産取引において最も大切なことだと思います

目標（目先、当面の到達目標）が見えてきた今日この頃・・・

ちょっと足取りを振り返ってみました。

今までは、振り向きもせずただ走ってきましたが・・・この５年間は走ることと考えることを同時に行ってきました。

目先の目標を達成したら次の５年の目標を設定しなければなりませんので、少し立ち止まり、振り返り、そ

して考え、反省点を洗い出してみようと思います。

まず、私の不動産投資の第一歩となったアパート・・・大学生にターゲットを絞った物件でした。

この物件には「家主と管理会社の物件に対する思いと温度の違い」を勉強させてもらいました。

当初、管理会社に任せっきりにしていたせいで、ワンシーズンを棒に振ってしまいました。

で、次のシーズンが始まる前、私自身が積極的に戦略を立て、動いたところ・・・２週間で満室になりました。

それまでの約１０か月間はなんだったのだろう・・・

入るはずの物件に入居希望者が集まらなかった原因、それは私が「人任せ」にしてしまっていたことでした。

岡山市大和町　ＹＯＵ　ＣＯＲＰＯです。