湘南フルローン大家さんの自己資金0円・低属性なのにフルローンで不動産投資を行ってきた軌跡 https://ameblo.jp/daijinmin/ パートナーの窮地を救うため、自分望まない不動産投資に踏み切った湘南在住の不動産投資家が、常識を覆す手法でRCマンション2棟と区分数室のオーナーにとなる為全物件をフルローン（オーバーローン）で取得してきた非常識な不動産投資法を紹介・開示 ja フルローンの為のS○○銀行活用法1　支店を選べ https://ameblo.jp/daijinmin/entry-12060170141.html Mon, 10 Aug 2015 10:34:52 +0900 フルローン・オーバーローンを引く為に 絶対にしてはいけない青色申告④
■青色申告では貸借対照表を作成しなければならない事
■貸借対照表を作成する事で現預金欄に預貯金額を記載しなければならない事
の2点である旨を記載致しました。

何故、この事が自己資金0円でフルローン、オーバーローンを引いて不動産投資をする道を完全に塞いでしまう結果になるのでしょうか？

それは・・・・

貸借対照表が2期分以上あると資金移動表が作成出来てしまい、既存の収益不動産からの家賃収入と現預金の残高との矛盾が生じる場合はそれが白日の下となってしまうからなのです。

金融機関は従前以上に自己資金額、自己資金割合には敏感になっており、S銀行等で給与収入の○○倍規定等の上限に近づけば近づく程、その度合が強まってきます。

よって現在は年収以上に自己資金の多寡が融資の成否即ち不動産投資の成否を決定します。

その為には売主様・仲介会社様・金融機関の融資担当者の創意工夫・協力が必要となりますが、青色申告はその道を塞いでしまうからなのです。

これ以上の詳細はブログでは控えますね。

]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-11590606750.html Sun, 11 Aug 2013 15:36:42 +0900 フルローン・オーバーローンを引く為に 絶対にしてはいけない青色申告③
前回、青色申告特別控除を受ける事が出来る理由に遠因があると記述いたしました。

今回はいよいよその理由を明かさせて頂きます。

と同時に、不動産仲介会社及び売主を兼任する物元から、属性が低い方が、単に1棟目をフルローン（正確には諸費用を含めた全取得費用の融資を受けるオーバーローン）で購入するだけではなく2投目、3棟目もフルローン（もちろん読者の皆様には御理解頂けると思いますが、オーバーローン）で購入する為に、是非とも65万円の青色申告特別控除に惑わされ、青色申告をしてしまう事が無いようにご注意頂ければと思います。

そもそも物件を取得出来なければ、青色申告特別控除もそれを通じた節税効果何もありませんから･･･。

さて本題です。

青色申告特別控除を絶対に避けなければならないその訳は・・

それは貸借対照表を作成しなければいけない事。この1点につきます。

何故なら…

貸借対照表には流動性資産の部で現預金の記載をしなければならないからです！

そんな事は当たり前の事だと思われると思いますが・・・

ここに最大の落し穴があるのです。

通常1棟目を購入されたら、2棟目以降の購入＝融資は1期分の確定申告を経てからとなります。
（勿論自己資金を相応に御持ちの方や1棟目と2棟目を同時決済する等、いくつかの裏ワザを駆使する方法もありますが、自己資金が本当に0円の方の場合、それは基本的に不可能です。）

そして2棟目以降の購入時には、青色申告をされてしまった方は貸借対照表の流動資産の記述によって、自己資金についての金融機関の認識に対する様々な工夫が基本的に不可能になってしまうのです。

その事で、自己資金0円の方がフルローンを受ける道はほぼ閉ざされてしまうのです。

何故なら・・・・





]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-11581189804.html Sat, 27 Jul 2013 19:02:49 +0900 フルローン・オーバーローンを受ける為に絶対やってはいけない青色申告② 引いて融資を受けなければならない人間が青色申告をしてはいけない
理由、年収が低めで属性が低い方がフルローン、オーバーローンを引く為に
絶対に青色申告をしてはいけない理由・・・・・。

それは青色申告特別控除を受ける事が出来る理由に遠因があります。

青色申告と白色申告の最大の違いは、青色申告が現金出納帳、固定
資産台帳等の各種帳簿を作成し、最終的には損益計算書だけではなく、
貸借対照表を作成しなければならないのに対して、白色申告では帳簿は
整備する必要がなく、提出するのは損益計算書だけで済む点にあります。

損益計算書は文字通り、一定期間の損益を纏めた表、貸借対照表は
一定時点の資産・負債状況を表現した表です。

この二表と各種帳簿の存在により税務署は、申告者の申告内容が正しい
ものか、また不作為の存在等を、疑念を生じた際には上記2表と領収書及
び通帳の資金移動履歴等から調査・判明する事が可能となります。

故に税務署は青色申告で確定申告をする方に対しては60万円という多額
の青色申告特別控除という誘因まで設けて納税者を出来るだけ青色申告
に導こうとしています。

税務署にとっての当該メリットは、我々特殊事情から低属性でありながらフル
ローン、オーバーローンを引いて収益不動産を購入しようとトライされる方にとっては
大きなデメリットをもたらします。

このデメリットは単に帳簿作成作業が煩雑で大変という以上の決定的なビハインド
をフルローン、オーバーローンを引こうとする方にもたらします。

それは何故か・・・？

次回、ブログで記載致します。
]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-11514254384.html Fri, 19 Apr 2013 11:21:09 +0900 フルローン・オーバーローンを受ける為には絶対に絶対にやってはいけない青色申告 本業があまりに多忙になり、更新を怠ってしまいました。
本日から再開致します。

さて、私を含めて低属性の収益不動産購入希望者がフルローン、というよりはオーバー
ローンを受けて収益不動産を2棟、3棟と購入してゆく為に絶対に行ってはいけない確定
申告の方式があります。

それは・・・・・。

巷間、一般的な不動産投資の関連本には青色申告を行うことで、①65万円の青色申告特別
控除を受ける事が可能、②妻などの家族を専従者として専従者給与を支払い、経費化する
ことで所得の分散効果で節税が可能、③赤字の繰越が出来る為、同様に節税が可能と判を押
したように必ず青色申告をすべしと背中を押しています。

なるほど、確かに65万円の青色申告特別控除は収入から経費を控除した後の所得に対しての
控除ですから、サラリーマン大家さんが5,000万円程度の物件を2棟、3棟レベルで所有する
程度の事業規模の場合には絶大な節税効果を発揮します。

この点については私を含め、誰も異論がない事でしょう。

次に専従者給与ですがこちらは様相を異にします。
専従者給与は一般的な御家族の場合は奥様を専従者にするでしょうが、その場合現在はまだ
制度化されている配偶者控除が受けられなくなります。

配偶者控除は38万円ですから、相応の専従者給与を支払い、給与所得と不動産所得の合算値を
勘案した所得分散効果が最大になる金額を支払わないと世帯当たりの節税効果は限定されてき
ます。

よって高利回の収益不動産を相応の規模で所有しないと意味がありません。

最後に赤字が繰り延べられる事についてですが、こちらは一般的な不動産投資本に書かれてい
る通り、融資を継続的に受ける為には1円で確定申告を黒字で締める事が何より重要であり、
節税面だけを見ればその通りですが、不動産投資の拡大には全く意味がないものとなってしまいます。

ゆえに・・実利面では青色申告特別控除が主たるメリットという事になります。

し・か・し

我々低属性の人物がフルローン、オーバーローンを受けて不動産投資を拡大してゆく為には
この程度のメリットなど全く意味が無くなってしまう大きな大きなデメリットが青色申告に
はあります。

それは・・・・・

次回以降、詳細に御案内して参ります。
]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-11511009573.html Sun, 14 Apr 2013 07:56:34 +0900 フルローンの為の戦略的融資対策② 回は期末に何故融資審査が緩くなるのか、その理由について記載致しました。
理由は当り前ですが年度の貸出しノルマを支店全体で達成する為です。（サラリーマンの方からすれば当り前ですよね。）




但し審査基準が変更される訳ではない事も記載致しました。ではどうして伸びるのか？それは融資担当者（営業）が審査部門を

通す為に、見ないで済む事は見ないし、審査は営業部門の要請？圧力？を受けて審査スレスレの方を審査基準に合致するように

努力（？）誘導（？）する為なのです。

つまるところ支店全体がとにかく融資したい訳です。




そんな時自分の案件を優先させるためには必要な資料を整理整頓して一式用意しておく事画です。

所謂銀行融資資料セットについてはたくさんの不動産投資本で記述されておりますので今回はあえて触れませんが、それらの本で

抜け落ちている大事なポイントがあります。

それは・・・




全ての資料はＡ4サイズにコピーして各資料毎にホチキス止めではなくクリップで留めて銀行へ提出する事です。




金融機関では融資担当者が稟議書を起算して順次稟議回覧規定に則り稟議を回してゆく訳ですが、その過程では本部の審査部門や関連部署等に資料を受け渡す局面が多々あります。その際、FAXを送るにせよ、PDF化するにせよ、A4に資料サイズを統一しておけば、担当者はスムーズに資料を読み取らせる事が出来る訳です。単純な事ですが3月の金融機関の融資担当者というのは正に戦場で鉄砲の打ち合いをしている状態です。そんな時に資料一つで一々手を煩わせたくはないとうのが彼らの本音なのです。




私のブログを拝見して下さる方はブログタイトルが「湘南フルローン大家さんの自己資金0円、低属性なのにフルローンで不動産投資を行ってきた軌跡」というくらいですから、自己資金が少なかったり勤続年数が短かったりとヘンデを負っている方が多いのではないかと推察しております。言わば私と同じような境遇・環境下にある方々です。




そのような方々（私を含めて）にとって、テクニカルな事以前に一番重要な事は、不動産仲介業者はおろか融資担当者にとっては本音で言えば出来るだけ係わりたくない成約可能性の低い客である事を充分に自覚した上で、そのハンデを克服すべく、出来るだけ相手の手間を省く、その事によって成約可能性は低い客だけれども手間は少なくて済むなと思って頂く事なのです。


]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-10790084337.html Fri, 04 Feb 2011 17:45:54 +0900 低属性の方の為の戦略的融資対策① 前回はリボ払いやカードローンを利用した人間には全く希望がないわけではない旨を記述致しました。その根拠や具体的な方法についてはいずれかの機会に記載したいと思います。
今回は月を跨ぐ延滞をしてしまった方の場合ですが、これは正直厳しいです。方法が全くないわけではないすが、限りなくグレーな手法となってしまい、お奨め出来ません。

そのために、②、③で延滞等の事故記録だけは絶対に履歴が残ってはいけないとお話した訳です。


今日からは一旦、個人信用情報機関の事は中断して、年度末が近付いた金融機関の実際の融資審査について何回かに分けて記載してゆきます。


多くの不動産投資家及び収益不動産購入の指南本で9月の中間決算時と3月の年度末決算時には銀行融資の審査基準が大幅に緩み、融資が出やすいと記述しています。これは本当なんでしょうか？単なる噂でしょうか？


結論から申し上げます。これは本当に真実です。多くの不動産投資本では融資に関する事は事実を誇張して表現されているケースが多いのですが、これだけは逆に矮小化されて表現されているケースの方が多いです。


極論すれば属性が低く、自己資金が少ない、あるいはかつての私のように自己資金０円、頭金０円でフルローン、オーバーローンを引こうという場合、この中間決算及び年度末決算しか可能性がないと言っても言い過ぎではないくらいです。（他の月に可能性が全くないという訳ではないですが・・・・）

とりわけ今日現在近付いてきた3月の年度末決算の時期は通常の時期、特に上半期の融資実行とは別の銀行

かと思うくらいです。


但し融資が出やすくなるのは決して審査基準が緩くなる為ではありません。S銀行やO信託でさえ、期の途中で審査基準が変更されるという事ではあり得ないのです。


大本の理由は皆様もビジネスマンのご経験がある方ならお分かりですよね。当たり前ですが通常の企業の売上に相当する貸出の年度ノルマを達成する為、期の締め時期には必死で融資を伸ばそうとするためですよね。でもそれによって審査基準が変更される事は絶対ないのです！

では何故にこの時期に伸びるのか？


続きは次号で。




配偶者の連帯保証人なしで総額１０億円の融資を受けた方法
http://www.infotop.jp/click.php?aid=262101&iid=55939 ]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-10775139486.html Fri, 21 Jan 2011 15:23:35 +0900 低属性の方がフルローンを引く為に個人信用情報機関の登録項目で絶対NGな事⑥ 前回の投稿ではCICが何故運転免許証の登録番号を本人照会に利用し始めるのか、またその理由故に今後は全国銀行情報センター、CCB、全情連も同様に追随する事が想定される事、それ故に消費者金融での借入やカードローンの利用、クレジットカードでのリボ払いの利用は現に慎むべき事、また1カ月を超える延滞を絶対に行ってはいけない事を記述致しました。


それでは上記に該当する方は不動産投資の為に全くフルローン、オーバーローンを引く事は出来ないのでしょうか？希望は最早全くないのでしょうか？

いえいえ決して諦める事はありません。延滞記録がある方はまだしも、カードローン、リボ払いについては金融機関の特殊事情を利用し裁定取引（アービトラージ）に近い現実を利用する事及びある理由を用意する事及びある機関の協力を得る事によってクリア出来る可能性が格段に高まります。


実際に2010年9月に私の友人もこの金融期間の特殊事情及びある理由の用意を行う事、そしてある機関の協力を得る事によって実際にクリアしました。


この友人の場合は新築住宅を2004年に購入したばかりでした。従って不動産投資関連書籍でよく言われ典型的な負債資産を抱え、尚且つ自動車購入の為のオートローン残債が約100万円、更にカードローン残額約70万円、リボ支払約残90万円を抱えた状態で、なんと不動産投資としては初めての物件をオーバーローンにて購入しております。

しかも預金残高0円です。


ちなみに住宅を負債資産と記述した意味は、ロバートキヨサキ氏の言われる収入を生み出さない資産という意味でもそうですし、新築住宅ですから建物の表示登記及び所有権移転登記が終わった瞬間にディベロッパー（この場合は工務店）の開発利益分は転売価格は値下するという意味でもそうですし、一部の金融機関を除き大半の金融機関が担保評価に利用する積算評価で住宅を評価した場合、評価額が2010年時点の残債務額を
大幅に下回るという意味でもあります。


このように記述してみると、多くの不動産投資家が執筆された不動産投資本で
①不動産投資を始める前に住宅ローンを借入れての住宅購入は行わない（融資枠、与信枠を使ってしまう為）
②カードローン、リボ払い等消費に対してローンを使ってはならない。
③自己資金は最低物件価格の1割+諸費用を用意しなければならない。
という記述と真っ向から反対の状況です。

そんな逆風の中、オーバーローンを可能にした手法はいずれまとめて見たいと思います。
ちなみにここで記述した手法は一部の不動産投資家の間で行われているグレーな手法とは全く異なります。
ある組織という書き方も怪しい表現ですが決して全くそんな事はない全うな物です。


続きは次号で

]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-10768525506.html Fri, 14 Jan 2011 23:02:49 +0900 低属性の方がフルローンを引く為に個人信用情報機関の登録項目で絶対NGな事⑤ 前回はCICが本人照会を行う際に今年から住所・氏名・電話番号以外に運転免許証の登録番号を使用する旨を記述致しました。

またその理由は一部の方々が行っていた限りなくグレーに近い行為を排除する為であろう事を記載致しました。

それは・・・。実は今まで恐らく金融機関（この場合は銀行ではなく消費者金融系ののノンバンクと推定されます。）に勤務されていた方がその実務上の知識を利用して始められたと推定しておりますが、今までの照会項目の内、氏・名、住所、生年月日、電話番号がAND条件で検索されていた事を利用し、この照会変数の内、いくつかを変更する事で、金融機関が個人信用情報機関に融資申込者の信用情報を照会した際に過去の延滞記録
を照会されないようにする行為が一部で横行していたのです。

CICの照会項目の変更は運転免許証の登録番号を照会項目にする事により住所・氏名・電話番号を変更しても
本人特定を行うという事を目的にしています。

ここまで記述すれば本ブログを読んで頂いている皆様にはもうお分かりですね。
住所・電話番号は変更可能ですし、氏名も状況によっては変わりますよね。今までその方法は住宅ローンを借りたい方で独身の時に延滞履歴がある方で、現在はきちんと収入があり多重債務状態に陥ってはいない方に裏テクニックとして使用されていたと聞いています。

今後は基本的にこの方法が使用で出来なくなるという事であり、従前にも増して、カードの延滞やカードローンの使用、消費者金融からの借入を行ってしまうと金融機関からその事実を捕捉されてしまい、不動産投資への扉を閉められてしまう事に繋がります。

ですので初回に申し上げた絶対に①月を跨ぐ延滞をしない②カードローンを使用しない③クレジットカードの支払方法でリボ払いを絶対に設定しない、この3点が重要になってくるのです。

今後はＣＩＣに追随して全国銀行情報センター、CCB、全情連も免許証の登録番号を利用する事が想定されますのでこの基本的な事を徹底する事をお奨め致します。

一方で、延滞はないものの過去に消費者金融で借入を行ったり、リボ払いを使用してしまったり
といった方には不動産投資をするためのフルローン、オーバーローン融資を引く可能性に対して何の希望もないのでしょうか？
次回のブログで簡単に記述致します。
]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-10766492024.html Wed, 12 Jan 2011 22:13:16 +0900 フルローン融資を引く為に個人信用情報機関の登録項目で絶対NGな事④ 本日は信用情報機関の内、不動産投資において低属性の方がフルローン、オーバーローンを引く上で現在最も留意しなければならないCICについて記述致します。

現在最も留意しなければならない理由は新年早々の日経新聞記事を読まれた方ならもしやあの事かと思われた方もいらっしゃるかもしれません。

それは・・・

個人信用情報機関は通常、金融機関からの入力項目の内、氏名、住所、電話番号、生年月日、この4項目をAND条件で検索し融資希望者を特定し、従前の借入履歴及び返済履歴を照会していました。

ところがCICは2011年からこの個人を特定する為の項目に運転免許証の登録番号も利用し、本人特定を行う事となったのです。

ＣＩＣの個人特定項目変更にはある理由があります。これまではその理由を基に、ある裁定取引に近い状況が放置され、それゆえにグレーな行為が近年横行してきました。

これは恐らくインターネットの発展に伴い、それまでは金融機関関係者しか知らなかった事が多くの方に知れ渡り、その結果CIC加盟企業が不利益を被って来た事に由来します。

続きは次回にて・・


]]> https://ameblo.jp/daijinmin/entry-10764831690.html Tue, 11 Jan 2011 07:42:58 +0900