Ｈ３年築　ＳＲＣ構造　事務所・共同住宅

土地　79坪　建物　430坪

検査済証　あり

現況稼働率　６０％

現状１０％（45,000万円）で価格目線です。

希望者はメッセージください。

何かとバタついている私です

本日は朝から飛行機(^.^)

12時に丸の内でAP

13時半に有楽町でAP

14時に同じく有楽町でAP

で18時半に大阪でAP

目が回りそう(-_-;)

今もこんな夜中だけどブログ更新中・・・

事務作業が多いから仕方ないのだけどね(-"-)

こんな時に思うのが

「人を雇おうかなぁ・・・」

です(-_-;)

まぁいいかぁ忙しいのは。

大阪市中央区に

【サロン（名称は考え中）】を開設します。

内容は

○不動産スキル向上（物件情報の見かた～本当のプロはまで）

○お宝不動産情報の取得（世の中に出回らない物件、プロ転売用まで）

○不動産ファイナンス（融資の引き方、目線、付き合い方）

○事業融資ファイナンス（融資の引き方、目線、付き合い方）

○相続相談

○収益物件管理・運営相談（満室に向けた営業・経費削減）

○証券マンによる本日のお勧め銘柄

○成功率１００％！！驚異の株必勝法！！

○本気の保険活用方法

○新規ビジネスのスポンサー紹介

が一例で要するに、人生楽しく勝つ為のサークルを作ります。

今回の目的の一つで

中途半端な人は参加を断る為に有料サロンにします。

（情報収集目的、仲間意識の欠落などを排除したいのです）

サロンに出入りする人は

・資産家

・サラリーマン高額所得者

・企業経営者（役員）

・私の選んだ不動産屋（今現在2社2名）

・私の選んだ証券マン

・私の選んだ金融マン

・私の選んだ保険屋さん

・私の選んだリフォーム屋さん

・私の選んだ士業の先生

を考えています。

お互いが仲間意識で儲けられる関係を提供します。

自分中心の人は入会後も強制退会させます。

このサロンで共通の仲間、パートナーを持ち共存共栄で切磋琢磨し世の中を勝ち抜く集団にします。

不動産投資を成功させたい人も

今のビジネスを更に飛躍させたい人も

自分自身の考え方や性格を変化させたい人も

チャンスをつかみたい人も

まず、1歩を！！

このサロンのルールは基本的には作りません。

社会の常識と私の好みで判断します。

さて、そろそろ入会方法の発表をします

入会方法は

１．入会金・・・5万円

２．会費・・・・・3万円／月

３．私の面接（合否判定はメールにて返信）

とします。

希望者はメッセージください。

または、こちらにメールください。

johan2000jp@yahoo.co.jp

「サロン入会希望」

3万円が高いと思う人はこのサロンには不向きです。

人生を変えたい人を前提にしています

先行投資を惜しむ人は成功者になれません。

考えるよりまず行動が基本理念です。

自分好みの異性を見て、迷って声をかけないのは一生の後悔です。

人生何があるか分からないでしょ？まず声をかけましょう。

初めは失敗して当たり前です。

初めてでの成功はまぐれです。

経験して、努力して、考えて、悩んで成功するのです。

サラリーマンも経営者も同じです。

誰と出会って、何を感じ、何を学んで、何をしたかで人生が変わります。

成功への近道はここにあると考えています。

では、早速。

融資・・・

12月、1月は壊滅的状況です

アパートローンで有名な某Ｓ銀行

富裕層　・・・　自己資金５％～１０％

高額所得者　・・・　自己資金２０％

そのたサラリー　・・・　基本的に不可

と、本日伝えられました。

富裕層は優遇金利１％を取ると、最安金利１．１７％(-_-メ)

でもね、これの裏返しは・・・

今は貸したくないのよモードです。

理由を推測しましょう

１．大規模な公募増資を控えている。

　　しかも、既存株主の持ち株価値を下げて

　　増資するのに、フルローンは建前が悪い。

２．3月の期末資金をストックしたい。

　　海外は好調だが、国内はまだまだ不良債権処理に追われると推測

３．貸金利益は読めたので、自己資本増強と、海外、国内の債券売買で儲けたい？

　　今のタイミングで儲かる方に力を入れたい？

が、有力な理由かな。

次長、部長級にヒアリングしてもだいたいニュアンスは同じだったので。

姿勢は良いが、内部統制がキッチリ取れていました。

次に、某Ｋｕ地銀

高額所得サラリーマンはどうですか？

上席部長の話は「いや～多分無理・・・」

一言でタイミング的に出したくない。

春まで待ってくださいよ～との返事。

さらに某Ｋｏ地銀

次長「ん～ん・・・・タイミング悪いけど次に繋がりそうですしネタが無いのでやります！」

（ちなみに自己資金1割未満でセット完了）

おっ！好感触♪

最近、ガンガン貸し出しをしている地銀さんです。

取り合えず、資料を渡し、担保評価＋作文です。

さらに、某Ｏ信託銀行

課長「やります！金利は少し高めですが出来そうな案件なので」

（フルローンは金融庁が煩いので１００万でも良いので自己資金を入れろとの指示）

さらに、個人限定の某Ｓ地銀

担当　「もちろんやります！ありがとうございます！」

（ここは自宅共同担保＋金利４％前後のフルローンです。有名ですね）

で、今年の戦略は

気に入った物件が見つかれば

まず、決済優先

最低20年ローンを組み

金利は高くても、1年我慢して

都銀、地銀で借り換えスキームが賢い方法かと。

もちろん、担保不足な物件は手を出してはいけないが・・・

今年はヤバイわ絶対。

　ハッキリ言って悪いです。

　手持ちのキャッシュだけで判断されます。

　資産より資金重視です

２．優良物件もですが物件情報が少ないですよね？

　これも時勢的に仕方がないですが正直少ないです

　まぁあわてる必要が無いのでじっくり待てということです

３．来年の予測を？

　前半は不良債権の処理

　後半にお宝放出

　で、デフレ脱却宣言って感じかと

４．よく出没するお店を教えてください！

　何を思ってか知らないけど、夜の出没先を聞く人が多いので少し公開

　北新地・・・のみ

　個別店名は・・・

　ヒミツ

　でも紹介できる最近のお気に入りのお店は公開

　なにわの姉妹　さんブログ　（店のHPがないので）

　cocoちゃんメッチャ可愛いです！　男のロマンです。

　後、サラリーマンにはこの店、懐にキツイです正直。

　着席●万・・・ボトル●万円・・・チップ●万・・・1人●●万です。

　誰かに連れて行ってもらってください。マジ月給無くなります。（経費以外ではキツイです）

５．どうして良い情報がYさんに集まるの？

　簡単です！人間関係のみ！

６．Yさんの目標は？

　短期目標（2年未満）　流動資金　2億　固定資産　2億

　中期目標（10年未満）　リタイヤ

　長期目標（10年以降）　農家

７．融資のみの斡旋ってお願いできるのですか？

　もちろんやります。

　手数料を取るからには人脈とコネを最大限利用して良い条件をGetします

８．借り換えの斡旋はエリア限定ですか？

　基本的に限定ですが、案件によります

最近、ブログをサボっていたので質問が溜まっていたのを纏めて整理しました。

ご参考に<m(__)m>

人気職業9位はなんと

「キャバクラ嬢」

認知されてきたのか華やかさに憧れてるのか

それとも・・・お金？

結論はなんでも良いが

肝心なのは「目的」かな

なぜ、その仕事を選んで働くのか

働いて何を得たいのか

得たものをどうしたいのか

最終、何がしたいのか

これが大切です

文章だけで理解できた人は

今現在、成功者か現状満足者です

世の中不景気で先行き不安

でもね、生きる目的、働く目的、結婚する目的、食べる目的、遊ぶ目的

目的をもって、毎日を生きている人は

先行きは不安ではないと思います。

考えることが大切なんです。

頻繁に北新地に出没する私から見て

キャバクラ嬢も何パターンかに分類できます

１．本気系

２．取りあえず系

３．お金系

４．夢実現系

が多いかな。

私的には１～３は可愛くても、美人でもNGな人たち。

４は気合い入れて育てたくなります。

年長者の仕事は後輩の育成がメインです

キャバクラ嬢と侮るなかれ

夢実現系の人脈は半端じゃないですよ。

人間のギブアンドテイクを明確に理解している人も多く

これをしてあげるからこれをしてを実行してくれます。

私の場合は

A指名、高級シャンパン、月3回出没とかで

不動産購入見込み客紹介とかをやってます。

キャバクラ1時間の3万程度は惜しくないですよ

この仕事の仕方らな

飲んで楽しんで仕事して結果をだしてお金を頂く

最高でしょう！！

この流れを掴むと

ずーっとこの流れなんです。

業種とかにもよるかもしれないけど

有効なんです

嬢たちも「給料」が増えるので

夢実現の為の貯金ができます

さらに上手の嬢は

「お店（飲食店）出したいからコレ（事業計画）みて♪」

「で、イケると思ったら、BK紹介して♪」

「もちろん、自己資金1,000は出すから」

とか、達人もいました。

（この人は本当にお店を出す気で、今もがんばっています）

目的

来年のキーワードです

まだ間に合うので

自分の為の目的を探してみては？

楽しみにしていてくださった人にスイマセン<m(__)m>

11月、12月は複数案件の進行と契約決済が重なるのでバタバタです。

中には両手案件も・・・

全て自分一人での作業なので大変です(-_-メ)

（その分収入も増えるのですが・・・）

さて、もうお気づきの方もいますが

天下の某S銀行（都銀）も不動産融資を引き締めました。

今までならフルローン若しくはそれに近い条件で融資を引き出せたのですが

11月に入ってからは1割で最高条件

2割は入れてください

サラリーマンに対しては3割は必要とか言いだしているようです

投資ですよ？

そんなに自己資金使えるか！！

こんな状況下なので地銀に頼っている私です(^.^)

某K銀行は金利こそ都銀に負けますが

フルローン又は諸費用も・・・って状況でこの2カ月に3案件実行済（予定2つ）です

物件も激減して（優良な）

買いマインドがピーク状態で継続しているのに

買えないジレンマ

そのジレンマに負けた人が高買いドボン

ん～どうなるのだろうこの先

じっくり構えるのが良いと思うのだが・・・

私はお客に株でもして過ごしましょうって言って遊んでもらっています。

あわてる必要はまったくないので

じっくり攻める時期なんですけどね

①不良債権を抱えるプロ（不動産業者）の買い増し

②アマ（個人投資家、一般法人）の高がい傾向

この2点は謎が多いです。

つい、半年前まで倒産するかもしれない・・・

などと言っていた不動産業者が何故か

「利回りが良いので買いました！」

って報告が・・・

何故に？(－－〆)

どうファイナンスを引いたのか不明ですが

確かに購入していました

（信用組合融資）

ここで推測。

不良債権処理が出来ないと踏んで追加融資で高利回り違反物件を購入させ

そのキャッシュを返済債務に充てている様な気が・・・

って事は・・・自転車操業！？

なんかあやしい雰囲気が・・・

次は

個人投資家の高買いが最近何件も報告がありました

例　築6年　鉄骨造８Ｆ　駅1分　積算評価１．４億

満室利回り　９．８％　検査済証あり　売買価格２．１億

不思議です・・・

場所は大阪でも超不人気駅です

（治安の悪さから）

共同担保も必要ですし　自己資金も必要です

なぜこれを買うのか・・・

相続対策？

でも、本当の相続対策でもないですし

また

築１４年　ＲＣ造４Ｆ　駅１５分　ファミリー　積算価格２．２億

満室利回り　９．９％　検査済証あり　売買価格２．６億

これはエリアは合格ですが価格が・・・

次の出口はどうするのでしょう？？

仮に都銀最安金利１．３％３０年を考えても

月額返済８７２，５７２円

手残り１，２７２，４２８円

ここから管理費、建物維持費、固定資産税、都市計画税、などなど・・・

恐らく手残り８０万くらいかと・・・

で、１０年保有して売却しても

ローンが最長２０年しか組めないので利回りを求められるので

売買価格が大幅に下落しますよね？

下手をすれば末梢金額以下って事も・・・（怖い怖い）

儲かるのかこんなので？って思うのです

最近は物件が極端に減ったので

みんなが勘違いして無理買いしてる気がするのです

で、そんな状況を利用して金融機関も不良債権処理と併せて貸し込みをしてる気が・・・

悪循環だな

しばらく様子見だな。

でも、そんな折うれしい話も

「Ｙさん、法人はあれでいいので次は個人の相続対策のために物件を３月位をめどに頼むよ」

と。

うれしいですね<m(__)m>

つい最近取引したばかりなので次のリクエストです。

頑張らなくちゃ！！

VISTA　32bit　HOME　premium　→　Win7　64bit　professional

への変更です。

以前よりメインマシンの動作が不安定だったのでこの際思い切ってアップグレードしました。

結果は・・・・・

安定度　　◎

快適度　　○

ソフトの対応具合　　○

コストパフォーマンス　　○

XPとの比較　　△（XPの方が軽いです。ただトータルでは７の方がいいかも？）

HDD温度　◎◎　以前より動作が少なくなり冷えています

概ね満足です。

７になって大きくアーキテクチャが変更された訳でもないので

VISTAの不安定を嫌っていた人は乗り換えがいいかも？

作業は快適です（*^_^*）

さて、昨日は顧問税理士の紹介でお客様を紹介してもらいました

その人は

去年のリーマンショックでなんと

６億の現金を失った人です。

でも、非常に明るい人でした(^^ゞ

元々、事業で儲かったいたらしくその貯えを投資信託につぎ込んでいて増えたのにリーマンショックで倍失ったってパターンみたいです。

この人の目的は安定収益。

会社はすでに金融商品運用会社化していて、株や投資信託の配当のみで運営されています。

現在、６億の金融資産、不動産なし、借入は過去５０年間したことがない人です。

はじめは１億の現金で買える不動産・・・

話し込みました(^^ゞ

１億で買える現実を・・・

実物も見てもらいました。

で、途中に５億の物件も見てもらいました

結果は・・・

金融機関からそんなに借りられるのなら借りて大きな物件を買おう！

でした。（この間、金融機関の部長に電話して説得行為もありました）

（なにせ借入をしたことがないので・・・しかも６０歳を過ぎていて相続対策も全くしていないのです）

（この会社の株式評価など税理士から説明があり、不動産を取得して株式評価を下げて）

（子供さんたちに株を譲渡して相続対策するメリットを説明しました）

（面白いことに、この人は自宅も賃貸です。）

世の中は広いです(^^ゞ

さて、物件探しするか(^^ゞ

H社長　「Yさん例の物件値段下がりましたよ～」

私　「マジすかぁ！？」

私　「で、お幾ら万円です！？」

H社長　「F工務店とM銀行の債権合計２．５億承認です」

H社長　「で、不動産取得税、固定資産税、ノンバンクのハンコ代、所有権者ハンコ代が１０００万」

H社長　「スタート26,000万です！」

私　「計算中・・・」

私　「イケでしょ！！絶対に！」

私　「一等地の駅から５０ｍ以内で幹線道路沿いで築7ヶ月は無いですよ！」

私　「Mさんで行きましょう！！１Fは自家使用で飲食店しますので」

H社長　「Mさんなら最適ですよ！今回のF工務店の物件を今年に買ってますし」

私　「でしょ！でしょ！」

私　「今すぐ電話しますね！ハンコ押してって」

私　「電話中・・・」

私　「Yです。いけますぅ？」

私　「え～っと・・・買いましょう！コレ！！」

Mさん　「ん？？コレって？」

私　「以前ちょろっと話した物件でY橋駅真上のビルです」

Mさん　「・・・ん？ガラス張りの？」

私　「2.6憶です！１Fからの均しで１０．５％です」

私　「積算2.3憶、で収益還元2.5憶です」

私　「最悪、例の物件を共同担保に入れて買いましょう！」

Mさん　「・・・（たぶん計算中でした）」

Mさん　「OKです！絶対に行きましょう！！資金は作ります！」

私　「なら明日の朝一に印鑑お願いします！」

Mさん　「10時に現地で良いですか？」

私　「はい！！」

H社長　「早っ！！(^^ゞ」

私　「予算のバッファも持ってくださいね！一応、工務店の任意売却なので」

Mさん　「大丈夫です！その辺りは楽勝です」

私　「では明日！」

私　「決まりました！！」

H社長　「早いですわ！！結論！」

私　「いいんです！私が合格でMさんも合格なんですから」

H社長　「そりょ他は勝てんわ・・・この早さは」

H社長　「F工務店には連絡しましたので」

私　「了解です」

翌日

私　「ありがとうございます！！」

Mさん　「いいですねぇ～絶対に買いや～」

H社長　「１０Fの眺望はエロいですわ～」

私　「ヴィトン丸見えですもん」

Mさん　「よし！ハンコ押して銀行の準備しよう！」

私　「S銀行で行きますか？」

Mさん　「うん。ブロック長と昨日会っていて決算書渡してたら」

ブロック長　「凄い数字ですね～次は行かないのですか？」

Mさん　「って言われたところだから楽勝でしょう」

Mさん　「最悪は共担もいれて、自己資金も入れるし」

私　「では、K部長経由で話をしておきますね」

Mさん　「頼みます」

私　「では、準備しますか！！」

解散後

H社長　「イケイケですねぇ？」

私　「そりゃ買わないとダメですし、本人も気に入ってますから」

私　「数字はブレてないし、立地もブレてないし問題ないですよ」

私　「ブレて困るのは私ですから」

H社長　「ほんま強烈ですわ」

翌日１９：００　F工務店事務所

F工務店　「以上が、今の状況です。」

H社長　「ちょっとそれは約束が違いますやん！」

H社長　「締め切りは今日って言いましたやん」

F工務店　「O社長が2回も頭を下げに来て直談判したので・・・」

F工務店　「もちろんM銀行にも」

H社長　「そんなことしてたら何時まで経っても処理できませんやん」

私　「まぁしゃないですよ」

私　「待ちましょう。水曜日まで」

H社長　「仕方ないですね(^^ゞ」

事務所を出て

H社長　「スイマセン<m(__)m>　なんかO社長も必死みたいですね！」

H社長　「今回の買主の銘柄を知って余程焦ったみたいですね」

私　「そりゃ～今年の大阪トップ５に入る買主ですから(^.^)」

H社長　「絶対にO社長、裏で絵書いてますよ！」

私　「でしょうね、対策を考えますか！」

H社長　「そうですね」

＜対策をあの手この手考えました＞

翌月曜日

H社長　「なんか、M地所から27,500の買付入るとかの噂ですわ」

私　「その数字はないでしょ！」

私　「今のタイミングでその数字なら」

私　「30,000万の時に突っ込んでますよ！」

私　「指値して」

H社長　「ですよね！でも、手打ちますか？」

私　「もちろん！最悪、手数料調整入りましょ」

私　「27,000万まではOK貰っているので買い手数料なしにして27,850万で入れ直してもOKですし」

H社長　「最悪それしかないですね」

私　「そうしましょう！後水曜日の14時ですねBitは？」

H社長　「M銀行とF工務店とO社長各々買付を集めて最高値で着地ですわ」

私　「逆に売り手数料なしにして27,000万でも一緒だから伝えておいてください」

H社長　「了解です」

水曜日

H社長　「今、F工務店から連絡があり、K開発が27,600万で買付を持ってきたみたいです」

私　「はぁ？27,600万？！うそでしょ？」

私　「噂話＋100万！？出来過ぎやろ？！」

Mさん　「狙い撃ちですね！」

H社長　「帝国調べますわ」

私　「私もOの担当に聞いてみます」

・

・

・

・

・

私　「Oの担当の話では全く金融機関と付き合い無いですね」

私　「リース契約すらないですよこの会社」

H社長　「帝国もなしです」

私　「ファイナンス力不足でなしですねこの買付」

H社長　「F工務店に話しますわ！」

＜話し中＞

H社長　「言いました結果。M銀行の判断で調査してからの返事らしいです」

私　「絶対にテンプラでしょうから、予定通り、27,000万売り手数料なしで行きましょう」

H社長　「了解です！」

Mさん　「ハンコはここですね！」

私　「はい！お願いします」

H社長　「では、これで行きますね」

私　「お願いします」

＜問題の14時＞

H社長　「結果がでました・・・」

私　「OK?」

H社長　「3番手です(>_<)」

私　「はぁ？一番手は？」

H社長　「M地所＆O社長コンビの27,900万です」

H社長　「次がK開発27,600万。これは潰せます」

H社長　「で、Mさんの27,000万売り手なし」

私　「・・・・・・・」

私　「ヤラレタ！！(>_<)」

私　「しかも何です？この買主？」

H社長　「岸和田の地主で自家使用目的らしいです」

私　「ファイナンスは？」

H社長　「帝国です」

私　「・・・・・買えますね。この人」

H社長　「半年掛って、工務店握ったのにM地所かよ！」

私　「なんか乗せられた感ありますね」

H社長　「O社長が悪あがきしてますわ絶対に」

＜色々と反省含めて話し合い中＞

私　「まぁしゃないですわ！次頑張りましょ！」

H社長　「スンマセン<m(__)m>」

と、いう時系列でした。

ドラマです。

この晩は荒れました(^^ゞ

丁度、この後東京入りでしたので

仕事して、19時から銀座でキャバ嬢と食事して同伴

22時で一時撤退して六本木へ

で、N不動産の後輩と管理会社の社長と合流してキャバクラへ

で、弾け飛んでまた一人銀座へ

で、25時半で半ば強引にアフターへ

そのまま遊び通して、東京駅5時45分にサヨナラして始発の新幹線で大阪に帰宅です。

財布の中の現金が大量に無くなっていました(>_<)

それくらい、かなり悔しかったです。

久しぶりに負けたので悔しいですねこの案件は

良くも悪くも思い出になりました。

次ガンバろ！