マンションの法律

マンションの管理

Mon, 27 Feb 2012 19:53:18 +0900

マンションはその全体的な形状や効用を維持する為に絶えず管理していかなければならない。その一つの法的な根拠に民法があるが、マンションの法律である区分所有法が優先し、その規定がないときに始めて民法が適用される。

マンションの管理行為には①保存行為、②利用改良行為と軽微な変更、③重大な変更、④処分行為、の4つがあります。その中で保存行為は難しく言うと「共有物の現状を維持する事」例えば廊下やエレベーター質などはそのマンションの区分所有者、つまり所有者の共有ということになります。例えばエレベーターが壊れた時などは修理しますがこれが保存行為となります。この行為は単独ですることができます。つまり区分所有者の中の一人が自分の意思だけで保存行為はできるのです。

利用改良行為と軽微な変更は単独ではできない、集会の普通決議によるとあります。しかし規約によって別な定めをすることができます。例えば管理者がその機関を使って行う。平たく言うと管理組合の理事長が理事会の決定をもって行うことができるという解釈で良いと思います。軽微な変更とは「その形状や効用の著しい変更を伴わないもの」とされていて、その意味からすると大規模修繕は軽微な変更ということになる。軽微な変更か重大な変更かはお金の高い安いではないということです。

大規模変更とは軽微な変更以外ということになり、これは必ず集会によって決めなければならない。定数、議決権の4分の3で決定できる。定数の部分だけは規約によって過半数まで減じる事ができる。ここで言う定数とは区分所有者の数、例えば50平米の区分所有者と100平米の区分所有者の一票は同じ一票だ。また、一つの専有部分を2人で共有している場合はその一つの専有部分で一票になる。例えば一つの部屋を夫婦の共有としている場合は定数は1ということになる。

議決権に関しては別段の定めがない限り専有部分の床面積による、別段の定めがない限りとある以上規約で別段の定めをすることができる。たとえば床面積の割合ではなく議決権を均等に１とすることもできる。

最後の処分行為は区分所有法に規定がなく民法の規定が準用される。民法では全員一致。つまり誰かが反対したら処分はできないということになってしまいます。

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マンションの敷地

Wed, 22 Feb 2012 19:16:27 +0900

マンションの敷地はマンション本体が立っている敷地を法定敷地、それ以外で規約で定めたものを規約敷地という。

その敷地の持分の割合はマンションの区分所有者の床面積の持分になる、しかし規約によりそれを変更できる。

そしてその敷地を利用できる権利敷地利用権を区分所有者は持っていて分離処分できない。

もし分離処分した場合は無効となるが、その相手方が善意無過失の時は無効を主張できない。

ただし、その敷地が登記されていた場合はいくら相手方が善意無過失であっても無効となる。

それに規約によって分離処分できる条文がある場合は分離処分できる。建物の共用部分の分離は法律で決められているが、敷地に関しては規約による。

もし敷地利用権のない占有が生じた場合は、その収去を請求できるものはその所有者に対して売り渡し請求できる。

これはその請求がなされた時にじかで売り渡す売買契約が自動的に成立する。区分所有者はその請求を拒否できない。

マンションを購入する時にこのような問題は考えずらい用に思うかもしれないが、一度こじれるとかなり面倒な事が起きる可能性がある。

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区分所有法、専有部分と共用部分

Wed, 22 Feb 2012 19:15:06 +0900

１）法定共用部分と規約共用部分

マンションは専有部分と共有部分に分かれ、共有部分は法定共有部分と規約共有部分に分かれる。法定共有部分とは廊下や階段エレベーター室など全員が利用しなければならないもので、マンションの建物と一体となっているもの。規約共用部分とはマンションの付属建物や本来占有できるものを便宜上共有とするもので、物置や集会場などがある。規約共有部分は第三者に対抗する為には登記が必要になってくる。

２）専有部分と共有部分の境界

区分所有法では専有部分と共有部分の境については何の定めもありません。下記の3つの説がありその中で上塗り説が有力です。
①内法説
②壁心説
③上塗り説

３）共有部分の権利関係

①区分所有者全員の共有
②共有持分は区分所有者の床面積、ただし規約で決めることができる。
③床面積の測定は内法計算　　「床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」
④持分の処分に関して専有部分と共有部分を別個で処分してはならない。民法では別個に処分できる。
⑤分離処分禁止の例外は管理所有と規約での持分割合の変更。
⑥共有部分の持分の分割放棄の禁止。
民法では持分の分割も放棄もできるが区分所有法においてはそれができない、専有部分と一心同体である。
⑦専用使用権
特定のものだけが全員の共有部分や敷地の一部に対して独占的に使用できる権利。規約にその定めがあること、集会の決議があること、共有者全員の賛成があるときだけに認められる。そしてこれは区分所有者だけでなく第三者にも認められる。

４）建物の設置又は保存の瑕疵

建物の設置又は保存に瑕疵があるときにその原因が専有部分ならばその区分所有者、共有部分ならば区分所有者全員が責任を負う。その原因が特定できなければ共有部分に原因ありと推定する。

５）区分所有者の権利義務

区分所有者は建物の保存や共同の利益に反する事はできない。それは占有者にも及ぶ。
区分所有者はその専有部分又は共用部分の保存改良に関して自己の所有でない部分の使用を請求できる。

区分所有法、総説

Sun, 19 Feb 2012 17:41:44 +0900

１）区分所有法

マンションを規定する法律としてはは区分所有法と民法があります。まず区分所有法で規定されたものが優先し、区分所有法に規定がないものに関しては民法が適用されます。マンションは一つの敷地にいくつもの所有権が存在しています、そしてそれぞれ生活しているわけで、その円滑な運営に関しての為に区分所有法があります。

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一つの建物に複数の所有権が存在するという事で通常の主有権とは別個にマンションの所有権を区分所有権と規定しています。その定義として
①構造上の独立性
壁、床、天井などによって完全に仕切られていることが前提で、簡単なパーテーションや障子などに仕切られているものはその要件を満たしてはいません。
②利用上の独立性
用途が独立して利用することができることが必要です。住居、事務所、店舗などに要する事ができることが必要で、他人の部屋を通過して底に行きつくといったことでは独立性は認められません。住居であれば玄関、便所、浴室、台所などが必要でしょう。

２）区分所有法の用語の定義
①区分所有者
区分所有権を有するもの、平たく言えばマンションの一室又は複数室の所有者です。
②専有部分
マンションの部屋のことです。区分所有者とは専有部分の所有者ということになります。
③共用部分
専有部分以外の建物の部分、難しい言い回しですがマンションの住人がみんなで利用する部分、例えば廊下、階段、エレベーター室などの事です。また電気配線、水道や下水の配管も共用部分とされなす。その他マンションによって異なりますが規約によって共用部分とされるものもあります。例えば物置や車庫、集会室などでそのマンションの規約で定められた共用部分で規約共用部分といわれています。ちなみに廊下や階段などマンションの建物の共用部分は法定共用部分と言われ登記の必要はありませんが、規約共用部分に関して第三者に対抗する為には登記が必要です。
　　　　　
④マンションの敷地
マンションが建っている敷地は法定敷地、マンションが立っていない敷地であってもマンションと一体で管理すると規約で定めた敷地を規約敷地という。規約敷地に関しては駐車場や庭などがある。
⑤敷地利用権
法定敷地であろうが規約であろうがその敷地を利用する権利の事です。通常は区分所有者全員の共有ということになりますが、賃借権や地上権のマンションでは準共有ということになります。その持分割合は区分所有法では占有部分の面積ということになります、しかし規約で定める事もできます。
⑥管理組合
複数の区分所有が発生した時点で自動的の発生するもので任意として発生するものではありません。その構成員は区分所有者のみで、また、区分所有者であれば必ず組合員にならなければならない

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