遠い日本には何も影響のない話かもしれないけれど、将来において必ず考えておかないといけないのが円安。通貨が弱くなれば、輸入価格が上がり、物価が上昇する。逆に物価が上がらないのなら円高にならなければつりあわない。そういう意味で今はかなり円安だけれど、更に進んでいく可能性がある。そうなれば、間違いなく物価は上昇する。

それに対抗するためには、一定の外貨建て資産（しかもその国のインフレ率をアウトパフォームするもの）を持つしかない。海外でも通用するビジネスを行っている会社の株に投資するのも有力な選択肢になる。

日本政府がとっている政策は「みんなで貧乏になる」政策。ところが国内不動産を保有しても今後のインフレに対抗できない。なぜなら、既に不動産価格は上昇しており、これ以上上がるためには、家賃が上がらないといけないけれど、「みんなで貧乏になる」政策である以上、高い家賃を払える人がどんどん少なくなっていくからだ。

今お金を借りてまで新築アパマンを建てている人の気が知れない。建築費、リフォーム費用、住宅設備等あらゆるものの値上がりが始まり、建物の維持コストはかなり上昇している。他方空室がひどく増えている。これからの不動産賃貸業はもはや構造的不況業種だ。私がひたすら購入してきた2003年～2016年頃と比較して、著しく悪化している。

不都合な真実にきちんと目を向けよう。狸はあくまでも捕っていないと何もないのである。

私が2021年からとっている戦略

①収益性は乏しいが土地に価値がある物件の売却をすすめ、無借金になること

②得られた家賃の再投資は株式市場に。高利回りの優良企業の低位株への投資と、米国ETFであるVTIへの機械的な定額投資。

株式で得られた配当で家賃の引き下げのカバーをする。
 

この数年不動産の価格は上昇し続けてきたが家賃は上がるどころか最近は下がっている。新規に外国人が来なくなったことが大きい。民泊→シェアハウス→狭小ワンルームへと空室の波が押し寄せている。スルガ銀行問題以降融資の姿勢も厳しい。将来の期待利回りはかなり下がっている。

これ以上投資物件の価格が上がるかと言われると、計算上は難しい。家賃、稼働率が上がる見込みがない。家賃を上げようと思っても空室も多く、借主の懐も厳しいから上げられない。それでも物件価格が上がるとしたら、バブル以外の何物でもない。

捕らぬ狸の皮算用で、長期ローンで買ってしまうと大変なことになってしまう蓋然性が非常に高いと考えている。要するに、勝つ確率は相当に低くなってきている。

投資で勝利する方法は、勝つ確率の高いことをやり続けること。統計学の「大数の法則」が証明してくれている。

このマーケットに新規参入しても果実はなくなりつつある。

9月末までに請負契約を結ぶか、11月末までに住居するかで住宅ローン13年間受けられたのは後押しとなっている。新築なら4000万円までの残高、夫婦共有なら8000万円までの残高の1％。MAX年間40万円、80万円は大きい。

だけど、価格が高い。酷すぎるくらい。「パワーカップル」が買っているという言葉が最近よく記事になっているが、そろそろ売りつける人がいなくなってきたか？

それとは別に最近気になっているのは、築5年以下の売物件、世田谷、杉並あたりで1億～1億中ごろの価格帯の物件の売りが増えている。返済額を考えると恐らく、ギリギリで買った人がコロナ禍で返済できず売却せざるを得なくなり、ローンの条件変更（金利のみとか）をしてもらって、売りに出しているのだろう。本当に非常に増えている。自己資金なしで買っていたら、残高が残っていて簡単に価格を下げられないから、売れない。

あと、売りアパートの敷地を坪数で割った金額＜戸建て用土地の坪単価　となっている。明らかに住居用不動産が割高。アパートのローンはなかなかおりないけれど住宅ローンは簡単におりることが原因。こんなこといつまでも続くわけがないし、更に割高になることが持続するとも思えない。

物価が上がっても、収入が増えない限り不動産価格上昇は期待できないレベルになってきている。

絶対にやってはいけないことは、買えるものがないからと言って面倒な物件に手を出すこと。

今やるべきことは、普段なら売りにくい物件を売りに出すこと。

FRB議長再任「悪い円安」懸念 - Yahoo!ニュースFRB議長が再任されることで米国の金融政策は現行路線が維持され、日本経済には来年にも見込まれる米国の政策金利引き上げに伴う円安進行が課題に。デフレ懸念が残る中、日銀は大規模な金融緩和を続けざるを得ず、選択肢が少ないのが悩み。news.yahoo.co.jp

今の水準は行き過ぎた円安です。でも以前なら115円で円安とは言わなかったよね。

さて、どうするの良いか？

政治には期待できないけれど、個人ではやれることはいっぱいある。

「物価上昇が止まらない！」ではなく「物価上昇は止まらない！」なのである。

物価上昇の差は中長期では為替で調整される。

1985年の消費者物価指数は　日本　83.83　アメリカ　107.6

2020年の消費者物価指数は　日本　99.99　アメリカ　258.84

この35年間で、日本の物価は約2割上昇（内1割は消費税）、アメリカは2.5倍

為替レートは1985年末が200.6円/ドルだったけれども、1985年を基準で物価変動を考えた理論値は99.5円/ドル、実際の為替レートは年末で103.33円/ドル。ほぼ理論値と変わらなかった。（ちなみに1980年や1990年を基準で計算すると、理論値は80円台や70円台になってしまうという怖い結果になってしまう。今回は控えめなデータを採用した。）

今年は、どうだろうか。

http://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/index-z.html

https://info.finance.yahoo.co.jp/fx/marketcalendar/detail/9052

5％以上アメリカの方が物価上昇している。ということは、理論値は95円/ドル程度だけれど、直近の実勢は約114円/ドル。

今は20円近く「行き過ぎた円安」になっている。

「行き過ぎた円高」という言葉は、かつて政府が使った言葉。それがまさに近年、特に今年大反転してしまった。「行き過ぎた円安」が修正されるためには、20円高に進み、来年以降物価上昇差のペースで円高方向に進むか、米国以上に物価が上昇するか。前者は金利の見通しを考えるとかなり難しそうだ。

ということは、物価上昇圧力は強まる一方。直近アメリカが年率6％まで進んでいることを考えると、物価は更に、更に上がるとしか考えられない。大変だ！

投資家として、どうするか。勝負の分かれ目となるであろう分岐点だ。

ところで、小室眞子さんがもしニューヨークの美術館で学芸員として働いたら年収1500万円ちお言われている。日本人だと、「なにっ！、そんな高給ってロイヤルパワーと思いがちだけれど、13万ドルなんてアメリカでは高給取りでも何でもない。

もはや、アメリカで働いて日本で使えば豊かさを享受できるほどになってしまっている。これは1980年代、90年代に「行き過ぎた円高」と言われていたころは逆だった。日本で働いて外国で使えば、豊かさを享受できたのだ。これからは出稼ぎに行かないといけない時代だ。

明らかに通貨が弱くなり、日本の国力も落ちてしまっている負のスパイラル。過去の貯えで為替が何とか維持できているので誤魔化せているようにしか感じられない。ここで手を打たないと我々の世代は「終わり」だろう。子供に10万円配るという愚かな政策を進める政府には期待できない以上、個人で対応するしかない。

さあ、どうする。