今日は、私が見聞きしたことや、お付き合いのある大家さんのお話などを総合して、

不動産投資の融資ということについて考えてみたいと思います。

銀行が貸してくれないとか、かと思ったらこんな偏狭な地の物件に融資がついたりとか、もう銀行という生態をまったく理解できない・・・、というお手上げ状態の方もいると思います。

私は、リクルートにいていろいろ事業融資関連には実務として携わったことがあり、

そこでの経験＋不動産投資の融資支援ということに携わり、銀行とはこういう生き物なんだと理解できるようになりましたが、普通は、とくに副業でやられている大家さんは銀行とのおつきあいもそんなにないわけでしょうし。

結構、総合的にまとめている記事なので、もう知ってるよ、という人は無視してください。これは実は何も、不動産投資に限った話ではなく、もう事業融資一般に言える、普遍的な公式みたいなものなので、ぜひ頭に叩き込んでください。

もし事業融資の方にご興味がある方は以下の私のメルマガをご購読いただくのもいいと思います。

《最強リクルート式》融資・節税戦略の心得

融資を取り組む金融機関は、大別すると２つあるんです。

なんども言いますが事業に対する融資も同じですよ！

・その事業なり不動産の収益性を重視し、投資家と一緒になってリスクテイクしてくれる金融機関

・その事業なり不動産がダメになってしまったときでも回収できるかを重視してくれる金融機関

要は極論するとですが、将来を一緒になって考えてくれるところか、悲観的な見地からスタートするところか。

この違いです。

前者の金融機関から融資を得るためには、当然収益性があることを証明しなければなりません。そしてその収益性を阻害する要因（たとえば返済比率などの各種指標が悪い）があると、まず無理です。

収益性の証明には、当然物件立地がいいとかといったものもありますが、いままでの満室経営のノウハウであったり、どういう工夫でいままで不動産なりを経営してきたか、苦しいときをどう乗り越えてきたか、何年くらい事業や不動産投資経験があるかなど、経営者の質や経験を問うことがおおいです。

当たり前ですよね。ですので、こういう金融機関から融資を引っ張ろうとするときは、もちろん物件ポートフォリオや収益性を示す損益実績・将来シミュレーション、いままでの定性的な実績などをまとめた『自分営業資料』が必要です。

こういうタイプの金融機関は付き合いが深まり

信用が高まれば高まるほど、有利な条件で融資してくれます。利回りや無担保など。

さて後者はどうでしょうか。

もう目線が、まず潰れたらどうするか、から入ってきますW

他に柱となる収入を持っているか（サラリー収入などがあるか）、担保・保証は厚めに確保できるか、いろいろな面で自分たちが損をしないためにどうするか、という後ろ向きな対応をとってきます。ス○ガ銀行などはこれですよね。

こういうところは得てして、ビジネスライクなんです。

いや貸し出し姿勢はゆるいですよ。だから結構、簡単に借りられる種類の金融機関です。でもその事業や不動産投資がダメと見るや、すぐに行動に出てきますので。信用という意味での長い付き合いはあまり期待できないのです。

でも、実は私は副業大家をお勧めしているのですが、それは上記のような金融機関の特質を逆に利用し、副業であれば、上記２つのタイプの金融機関、どちらからも融資をゲットできる可能性があるわけです。選択肢は広い方がいいのです。

誰だって最初から豊富な経験があるわけじゃないですよね。

だから、あなたが貸し手の立場にたてばよくわかるのですが、当然、こいつ本当に大丈夫か、って目線からしか相手を見れませんよね？？

そのときにサラリーという魔法を使えるかどうか、これはかなり大きいのです。

よく専業大家になりたいんですという方がいらっしゃいますが、私は、よほどの経験を積まない限り副業で行きなさい、と指南します。それはこういう金融機関の独特な特質があるからなんです。

最近は返済比率が高いケースがおおいです。よくこんな返済比率で借りてんな、と思うことが多くなりました。（まーそういう不勉強な大家さんがおおいと実感したので、このブログを書いているわけですが。。。）

不動産投資は、その投資数が多くなればなるほど、管理が行き届かなくなります。

いま、この不動産の財務的なマネジメントはうまくいってるんだろうか、常に棚卸しして考える癖をつけてください。CFが一応はでてるからいいか、ではダメなのです。

今日は、融資という観点から不動産投資を見てみました。

どうでしょうか。融資は投資にとって欠かざるものです。

ぜひこのような視点も重視して取り組んでみてください。

それでは！！

今日は、お子様と奥様をつれてご相談に来てくださったご家族の話をしたいと思います。

副業で大家業をされている方は、結構、タイトルのような相談って大なり小なりみなさんお持ちなのでは？と思ったので、書いてみます。

不動産投資というと、通常は奥様は借金を背負うことを嫌い、旦那様がされる投資行為に反対されるパターンが多いと思っていましたが、そのご夫婦は違いました。

ご夫婦ともに同じ方向性を向いてらっしゃって、来たるべき素晴らしい将来に向けて頑張っていらっしゃる姿が印象的でした。できれば会社を辞めて専業の大家さんになれないか、模索しているところでした。

専業でやるためにはどう考えたらいいか。いまの自分たちでは力不足なのか、いや、専業でもいけるのか。

ぼくは答えました。これには２つの答えがあります、と。

不動産投資には融資がつきものですが、融資をする側から見ると専業大家でいける人と副業大家で止まった方がいい人とくっきり見え方が違うんだ、という話なんです。

専業でやれる大家さんの条件は、購入する物件の収益性をきちんと確保出来るノウハウを持っているということ。

それがないと、どうしても、不動産収益を確保できなくなった時にどうするか、って銀行は考えてしまう。

そうすると必然、不動産所得以外の収入がある人なのかどうか、が重要視されるようになります。

そうなんです、あなたが副業か専業かで迷っている時には、まずは銀行から見て自分はどうなんだろう、という視点を持ってみてください。

どういう属性の人間なんだろうということをきちんと客観的に評価してもらう。

銀行の担当者にぶっちゃけ話で聞くのもいいです。

そして家族の状況も非常に大事です。

いまあなたの家族はどういうステージにいますか？

今回ご相談に来られた方は、

奥様が旦那様の不動産投資の会計を徹夜でやるくらい、献身的に支えていらっしゃる。

それくらいしっかりした絆でビジネスに取り組んでいらっしゃるご家族。

もうぼくの家族と正反対でうらやましい限りでした笑

でも、そして奥様が抱いているのは０歳のお子様。

借金はもちろん億越えを越えてます。

ここまで聞いてどう思われますか？

もちろん人それぞれ考えは違うでしょう。

０歳児を抱えて億越えの借金で７棟投資？？ありえない！！

と考える人もいれば、

将来設計をきちんと考えられている方だな、と思う人もいる。

不動産投資には適切なステージという物があります。

あなたはそのステージにいますか？

あなただけでなく、あなたを支えてくれるご家族の状況はどうですか？？

そういう総合的な視点で、いま自分は勝負に出る時なのかどうかを考える、それもすごく重要なことです。

ぼくがそのご家族にアドバイスしたこと。

当分は副業がいいですよ、とお伝えしました。

不動産投資のお金にまつわる部分に特化してブログを書いている

管理人Fです。

突然ですが、みなさん、ごぞんじですよね！

お金持ちって結局、つまるところ、なんだかんだ言って、最終的に

『不動産投資』に行き着くという事実。

だれもがやってますよね、資産家と言われる人種は。

このブログに目をとめていただいた人は、サラリーマンの方かもしれないし、

すでに不動産投資をやっている方かもしれない。

学生さんかもしれないし、専業主婦の方かもしれない。

でもみなさん、少しは聞いたことありますよね。

TVとかでも大抵、資産家やお金持ちと言われている人って、

必ず不動産持ってる。。。

もう一つありますよね。株とかの金融資産です。

まーこれが資産家と言われている人がもつ二大巨頭です。

不動産と金融資産

でもなんでだろう、って考えた方ってどれくらいいます？？

なんで資産家はみんな不動産を持ってるのか。

それは、あるカラクリがあるからなんです。

あなたがサラリーマンであれば、自分の毎月の稼ぎが少なく、どうしたらお金増えるのかな〜、なんて悩んでたり。

不労所得がいいな〜とか。

不動産投資やってみようかな〜、でも金ないしな。。。多額の借り入れするのも怖いし。。。

でも、みなさんが怖がって飛び込まずにいる間に、その横でスイスイと銀行からお金を引っ張って不動産投資の世界にダイビングしている人がいる。カラクリがあるからこそ、なんの躊躇もなくダイブする。

その人たちと、自分の１０年後はどれくらい違った世界なんだろう。

いや、もちろん、このブログは不動産投資を全面的に礼賛するものではありません。リスクは必ず付き物ですから。

でも、すくなくとも同じ所得の人間がスタートラインにたって、用意ドンで、

一人は企業に勤めたまま、一人は不動産投資の世界でコツコツと。

１０年後の世界がまるっきり違ってる可能性、すごくあると思いませんか？

いや、戻りましょう。

なんで資産家は不動産をもつのか。

これには不動産投資がもつ、ものすごい力があるからなんです。私がカラクリといってきたことです。

不動産投資をすること、それは会社を経営することとも近く、

お金の勉強をすることとも同義です。

あなたは今、不動産投資という世界に足を踏み入れようとしている。

そして、１０年後、サラリーマンの同期、専業主婦のママ友、だれもが成し遂げられないことを成し遂げ、だれもができないであろう、資産家という称号を手にしようとしている。

ただ、そこに足を踏み入れるからには、航海図が必要です。荒波だらけの、リスクだらけの海を正しい方向に進ませてくれる海図。

ぼくは職業柄、何も考えず、銀行のいわれるままローンを組んで不動産買って、

大失敗している人見てきてます。

そうです、大家さんは副業であれ、専業であれ、お金の勉強が必要なんです。

それがないと、死にます。一家破綻です。自殺です。いや冗談じゃなく。

いいですか、不動産は勉強すればするほど奥が深く、そのノウハウを活用すれば、

ものすごい効果を生み出します。

だけど、使い方や投資の仕方を誤ると、悲惨な結果が待っているものなのです。

あなたがそうならないように、あなたとあなたの大事な家族が路頭に迷わないように、

ぼくは不動産投資の世界のお金にまつわる指針を書いていきます。

ぜひ一緒に勉強していきましょう。あなたが１０年後栄冠を掴むために必要な勉強という名の投資。

頑張っていきましょう！！ぜひ今後ともご購読よろしくお願いします。