https://ameblo.jp/fan-invest/ ユーザーの視点にたった、ロジカルな投資スタイルをご提案させていただいております。 ja こんにちは、最近めまぐるしい忙しさで久々になってしまいましたが

金曜日の未公開物件のご紹介はちゃんとやっていきます。

でも、来週はゴールデンウィークで休みです。（笑）



今回は初登場の千葉県船橋市。

ターミナル船橋駅から徒歩１４分の物件「ライオンズマンション船橋第７」です。

広さは５３㎡、３ＤＫ取れています。

価格は１３００万円　表面利回りで１０．1％です。

おなじみ、貸してよし、売ってよし、の物件です。

船橋駅周辺は商業地域でにぎわっていますので、徒歩１４分は住宅街としてはちょうど良い距離。

京成線の最寄駅からなら徒歩５分。

１３００万という価格も好感が持てます。








住環境といえば、この物件の目の前は大きな神社

昔から神社があるところは、地盤が良かったり、交通の要所であったりするのです。

緑も多く、大きな建物も建たないと思われます。







こういった郊外の大規模マンションは、土地持分が小さく、建物割合が高いという

減価償却上のメリットがあります。

保有時の利回り１０％あって、しかも税効果の高い物件、空室時には居住用として

キャピタルゲインも狙えます。

「保有で稼いで、再販でも稼ぐ」・・こんなシナリオを考えられる好物件です。


今週もぜひぜひご検討ください。


]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11234769609.html Fri, 27 Apr 2012 15:16:51 +0900
先日ＤｅＮＡの新オフィス移転のニュースが流れていました。

なんとランチビュッフェは無料だそうです。

たしか、グーグルだかＹＡＨＯＯだかもそうだったかなと記憶していますが、

日々のランチをかなり重要視している私にとっては、なんともうらやましい限りです。

ソフトバンクの社員食堂なんかは、無料ではないものの、バラエティに富んだ

フードコートが社食にあって、シェフがその場で焼く、、、みたいなのもあるんでそうです。

これも捨てがたい。。。







そうかと思えば、社食ツアーみたいなものもひそかに流行っているんだそうです。

ハウス食品とか。　社員に交じって食べるのって面白そうですね。

スパイもいたりして（笑）



それにしても、ランチ無料というのは会社側の負担も結構あるはずだろうから、

そういった会社の、社員の福利厚生に対する意識は素晴らしいですね。

私の経験としては、昔、新宿高層ビルの会社ではたらいていたときに、

昼食補助として７０００円の共通食券が配布されていたくらいです。







昼食代の半額、かつ３５００円まで損金扱いできるからそうなっていたのですが

ランチ無料の会社の税務処理はどうしてるんでしょうね。興味があります。

私は、不動産投資の際プライベートカンパニーの設立を提案していますが、

この「ランチ会計」もプライベートカンパニーに導入できないものでしょうか。

支給項目になっちゃったりして（笑）



なにはともあれ、ウチの社長を、どっかの社食ツアーに連れ出したて

世のランチ事情を体感させたいな　なんて企んでいる今日この頃です。


]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11227272281.html Thu, 19 Apr 2012 13:08:41 +0900 こんにちは。

今日あたりは、とてもすがすがしい陽気で、いい季節になってきました。

会社の自動販売機の布陣も、ＨＯＴからＣＯＬＤへとメンバーチェンジしてしまいました。





で、あたらしく加わったのが、スプライト（コカコーラ社のサイダー）なんですが、

このデザインが何とも懐かしい昔のデザインなのです。

昔、コーラは瓶の自動販売機のほうが多かったのですが、そのときの脇役、スプライトの

緑ボトルのマークと同じで、子供の頃のピュアな風景がフラッシュバックしてしまいました。　

40代後半以降の方なら共感してもらえるかも（笑）



そんなことを考えると、ラガービールの復刻版もありましたね、。あれは美味しかった。

東京駅や地下鉄銀座線も復刻版が登場しますね。

昔の重厚感というか、これまでの歴史というか、マーケティング的にも最近は

そんな部分が、マスに響く時代なのかもしれませんね。



我がマンション業界でも、物件を見なくても「ホーマット」だなとか、「ドムス」だな

とか、外観で分かる物件があります。

その中でも、やはりレトロ的な良さがあるのは、秀和○○レジデンスシリーズでしょう。

秀和ファンのＨＰがあるくらいです。

青瓦と塗壁風の外観、エントランスの様子など、南ヨーロッパの邸宅を意識しているようで、

今でもファンが多いのは理解できます。

40年前で、あのデザイン＆ファサードですから、相当耳目を集めたマンション

だったのではないかなと思います。







復刻版のポジティブイメージをうまく使って、是非秀和レジデンス復刻版を分譲して

欲しいなと勝手ながら思ってます。

工法や躯体も当時とは違うので、サッシ高とか設備など工夫が必要かもしれませんが、

ぜひ見てみたいなと思うところです。























]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11226379854.html Wed, 18 Apr 2012 12:16:09 +0900
今日は金曜日ですので、未公開物件のご紹介です。

今回は横浜市南区になります。

京急線「井土ヶ谷」駅から徒歩４分の物件「ライオンズプラザ井土ヶ谷壱番館」です。

価格は１６５０万円　利回りで８．７％です。

おなじみ、貸してよし、売ってよし、の物件ですが、特に今回は３つの優位性があります。











１つ目は物件の希少性がもたらず再販妙味です。

このマンションは南側に広いルーフバルコニーがあって、将来の再販時において

差別化要因となりえます。もちろん再募集においても有利となります。

マンションが多いエリアで取引事例が安定しているのは安心ですが、この物件はそれをベースとした

アップサイドをさらに狙える物件であると考えています。



２つ目は所有者意識の高さがもたらす、物件価値の維持です。

このマンション、実は今年の７月から、管理費と修繕積立金が値下げされるのです。当然、

ただ単にコストを下げると言うわけでなく、現行の管理内容や長期修繕計画に基づき、

適正な価格に修正しようということです。

弊社が紹介するマンションは、ファミリータイプの分譲マンションが中心なのですが、

その大きなメリットとして、「所有者がそこに住んでいる」というポイントがあります。

それぞれ自身の重要な財産であり、その価値の維持について真剣に考えています。

だからこそ、管理費値下げのアクションが生まれたのです。

賃貸用のマンションですと、オーナーは外部にいて、管理や修繕について意識が薄くなりがちです。

マンション管理の適正かつ健全な運営を、外に居ながらも安心して、住民たちに任せられる

というのは、ファミリータイプのマンション投資の大きなメリットとなっています。



３つ目はこの立地がもたらす税効果です。

横浜の物件は、それなりにニーズがあるのですが、土地評価が高くない場合が多いため、

建物割合が高く、減価償却を多く取れることとなります。

減価償却費は、支出を伴わないものの費用として計上することができる項目であるため、

減価償却がとれるということは、キャッシュフローの改善につながるのです。



今週もぜひぜひご検討ください。


]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11224555886.html Fri, 13 Apr 2012 10:41:14 +0900
一棟アパートのエントランスや

賃貸マンションの軒先に自動販売機がよく置いてありますよね。






周囲の人に、「どうして自動販売機が多いか知ってる？」って

聞いてみたら、ほとんどの答えが、「テナントの利便性」か　「賃貸事業の副収入」と

いうものでした。

みなさま、ご存知の通り、正解は「消費税還付」を目論んだものですね。



ぜんぜん話は違いますが、

ダイソーは、１００円均一がユーザーにウけるビジネスだと思いついて、

始めた商売ではなく、いちいち個別に値札をつけるのが非効率（面倒）だから。と

いうのが出発点なんだそうです。何が幸いするか分かりませんね。。





冒頭の、自販機設置を使った消費税還付方法は、今は封じ込められてしまいましたが、

なお、自動販売機は残っていて、同じようなレンジの単身者が住んでいる場所の

大半に設置されています。

ダイソーのビジネスがブレイクしたように、私は、この自販機ネットワークが派生的に展開して、全然別の新しいビジネスにカタチを変えられないかと
思っているのです。



傘のシェアリングあたりどうでしょうか？？さていかに。

不動産に従事する者として何か面白いことができたらなぁと思っています。





]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11221377297.html Thu, 12 Apr 2012 19:36:00 +0900
吉野の杉は、敢えて間隔を詰めて植えるんだそうです。

日が差し込まないので、結果、杉は横方向には成長せず、..

上へ上へと伸びることになるのです。

こうすることで、年輪が詰まり、固く真っ直ぐな木材にできるというわけ。。







この話、新人教育とあい通じる部分が多いような気がしてなりません。

若いうちは、大勢の集団の中にあって、競争して、切磋琢磨して、

負けずに我先に上へ上へと伸びようとする。

そしていずれ芯のしっかりとした企業人に育っていく…、

特に高度成長期の新人教育ってこんな感じだったんだろうなと思います。



私がいま所属する会社にも、来年新人が入ってくるようです。

人数が少ないことは仕方ないので、せめて過保護にしないようにしないと

いけないなと思います。

ライバルの樹木が少ないなら、頑張って根をはらないと枯れてしまう…、

痩せた土壌をもって、迎えてあげる。。

そんなことが結局、彼（彼女）を鍛えることに繋がるんだろうと思います。



研修中かと思われる若い社会人の集団を見かけて、そんな事を思いました。


]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11220554490.html Wed, 11 Apr 2012 21:34:00 +0900 今日は金曜日ですので、未公開物件のご紹介です。

一部のお客様にだけ、ご紹介したことがあるのですが、基本的には未公開の物件です。



その物件は、東京メトロ東西線「落合」駅から徒歩６分の物件「マートルコート東中野グラン」です。












今週も、おなじみ、貸してよし、売ってよし、の物件ですが、

コンパクトタイプ（４２㎡）で、投資単位も手頃な物件です。

写真をご覧になっても分かるように、とてもグレードの高い物件です。

管理状況も良く、現地をお見せできればなぁと思うほどです。



平成６年築で、価格も高ブレすることなく、取引事例（空室評価）は安定的に推移しています。

賃料もマーケット水準にあって、４２㎡の２ＤＫなので、再募集面でも借り手の層は厚いと思われます。

地下鉄の駅から近いですが、新宿駅へのバスアクセスも抜群です。



この物件、価格２２２０万円　利回りは７％です。

提携ローンも用意しています。（３年固定金利１．６３％～　３０年返済）

今週もぜひぜひご検討ください。



]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11215157549.html Fri, 06 Apr 2012 11:04:22 +0900 こんにちは。



先日、新聞で気になる記事がでていました。それは、

「年金管理運用の独立行政法人が、年金支払の原資が不足してしまうために

保有する国債を売却してこれに充てる」というものです。







借金大国の日本が、際限がないかのように国債を発行しつつづけられ

それでもなおかつ、低金利を維持していられるのは、

日本特有の国債消化スキームが機能しているからです。



そして、そのベースにあるのは預金信仰にもとづく

国民の金融資産1400兆円と、リスクをとって貸出に向かえない金融機関の存在です。

この1400兆円が底をつくまでは、件の国債消化スキームが機能し

金利上昇はない…とよく言われています。



ここで冒頭のニュースですが、社会保障財源がたらない現状で、

消費増税も追いつかないようであれば、たしかに積立運用資産を取り崩さなければなりません。

これまで、国債でリスクフリーの運用をしてきたところが、一転、

貯めこんだ国債を処分していくとなれば、国債下落、金利の上昇を引き起こしてしまいます。



国債増発がいったんスタックすると、このような状況が常態化します。

なにか、ダムの崩壊をイメージするようで、すこしゾッとする。。。

そんな感想を持ちました。

今日は少し理屈っぽくなってしまいました。。　スミマセン。










]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11214320068.html Thu, 05 Apr 2012 16:04:06 +0900
こんにちは。

昨日のネタとカウンターする話となりますが、、

日本が誇る、世界的な中小企業って結構たくさんありますよね。



痛くない注射針をつくった会社や、ＩＰＨＯＮＥの鏡面仕上げをする会社のように、

自社の独自技術オリエンテッドで世界的企業になり得ているところは、

それはそれで凄いのですが、

ビジネスの仕組みによって、これを確立しているところは本当に凄いなと思います。

お医者さんＳＮＳを確立した、エムスリーなどはその代表的なものですよね。

画面をみせてもらったことがあるのですが、

ＭＲが病院に日参する従前のスガタは、もはや過去の光景のように見えます。







最近、印象に残ったのは、ある「ネジの会社」のビジネスモデルです。

ネジは、実にいろんな大きさ・形状のものがある「多品種少量」の商品です。

その会社は、広大な倉庫に、ありとあらゆる種類のネジを、常時在庫として持っているんだそうです。

メーカーの設備ラインなどが、もしネジ一本のために止まってしまうようなことがあると

一大事で大きな損失につながりかねません。　一刻も早く、同じ部品を補充装填しなければ

ならない。。。そんなときに、半日で代替ネジを製作、納品してくれる、まさに、

なくてはならない会社となっているのです・・。



在庫回転率の高さが企業経営のポイントだと言われる中で、

数万種類という在庫こそがバリューというわけです。

マネしようにもなかなかできないですね。



ひるがえって、不動産は、生産可能な財ではないものの、

二つとして同じものがない、個別性の高さが特性としてあります。

在庫というのはおかしいですが、提案できる商品の厚みは重要で、

収益物件であればなおさらです。

私どもも品ぞろえには腐心しなければならないと言えます。。。。



こんなふうに、他の業界を研究することで、

自社ビジネスにも「新たな気づき」をもたらす、、、こんな取り組みは、

定期的に行うべきかもしれませんね。














]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11213437035.html Wed, 04 Apr 2012 18:06:36 +0900 こんにちは。

最近、新聞をみていると、「自転車のあさひ」絶好調という記事をよく目にします。

実際、郊外の街道沿いは出店ラッシュになっていて、私の家の近くにも出来てました。

これを受けてイオンなんかも、自転車コーナーを拡充していくようです。







たしかに自転車の需要は底堅いのに、これまでは「商店街の自転車屋さん」がメインでした。

街のチャリンコ屋も、それなりに人情味があって暖かい店舗形態ではあるものの、

自営が多く、価格的には必ずしも安くはありません。

この静かな大きなマーケットに、資本力をテコに、仕入れコストを圧縮し、

多店舗展開していくことはかなり有効のはずです。　

気軽にサドルや空気の調整をしてもらえる場所としてもフレンドリーだし、

アフター関連も充実。そしてこれがまたリピーターとなってくれる。

言われて見れば、たしかにそうですようね。

奇をてらう必要もなく、しっかり考えればビジネスチャンスはあるんだなと思うところです。



思い起こすと、レンタルビデオも過去そうでしたね。

ＴＳＵＴＡＹＡやゲオの出現で、個人経営の店舗は淘汰されてしまった感があります。

レンタルビデオが世に出だした頃は、見たい作品はいつもレンタル中。

ここに、資本の論理で、大量仕入れと他品種展開を実現。

仕入れコストも下がるし、バイトの労働生産性もあがるので価格も下がる。

そして一気にメジャーシェアになったわけですね。

（ＴＳＵＴＡＹＡも今となっては宅配ＤＶＤからネット配信の世界にはいっていて

　自らの業態変革を求められていますが…）




そんなことを考えると、次のビジネスチャンスは何か？と探してしまいます。

われわれ不動産業界にもビジネスチャンスはあるでしょうか。

見つけ出したいものです。










]]> https://ameblo.jp/fan-invest/entry-11212231198.html Tue, 03 Apr 2012 14:20:21 +0900