妻と一緒に豊中にある収益マイホームを見てきました

収益マイホーム・・・

別の言葉で表現すると「賃貸併用の住宅」

（余計に分かりにくいかも・・・）

戸建ての半分を住宅として利用し（家主が実際にそこに住み）

残りの半分を何部屋かに分けて賃貸として他人に貸し出す

って事になります

勿論、玄関口やキッチン、バルコニーなどは各部屋分設けられていて

プライバシーはしっかり守られています

収益マイホームの最大のメリットとして挙げられるのが

住宅ローンを使えるって事ですね

通常の不動産投資物件は文字通り「投資」となるため

住宅ローンは適用できませんが

収益戸建ての場合は、「住宅」としても利用するため

その口実で住宅ローンを使う事が可能となります

住宅ローンは不動産投資ローンに比べるとはるかに金利優遇されるので

その分キャッシュフローもよくなります

雑誌などでは見た事あるのですが

実際にこの目で見るのは初めてだったので

ワクワクしながら現地に向かいました

それでは、今回見学した不動産物件になります

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中古収益戸建（木造２階建）

価格：　３８８０万

間取り：　２ＬＤＫ＋１Ｋ×５

※２ＬＤＫに家主が居住中

家賃：　４５０００～５００００円（１Ｋ）

土地：　１９６．５２㎡

建物：　１９０．０７㎡

築：　１９９１年

その他：

１Ｋ５部屋の内４部屋が賃貸中

阪急沿線の最寄駅徒歩５分

（梅田へは１５分程で出られます）

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まずは、全体の間取り図です

２ＬＤＫ（家主さんの部屋）専用の正面玄関です

少し中をのぞいてみると・・・

玄関ドアの横に階段がありました

向こうの道路に出てみると・・・

このようになっていました

階段を昇ると、２階部分の４部屋（１Ｋ）にいけるようです

この４部屋は全て賃貸中のようでした

前は駐車スペースのようなのですが

接道がすごく狭く、車の通り抜けは難しいので

ここに車を駐車する事はできないようです

１階部分が残り１部屋（１Ｋ）の正面玄関です

ここは空室のようでした

印象ですが

家主さんがすぐ傍で暮らしているにも関わらず

全体的に建物のメンテナンスが悪く感じました

空室の部屋は、何もせずに放置している状態でしたし

（ポストにも広告ちらしが詰め込まれたまま放置）

接道も狭い道で、再建築も難しそうなので

価格は少々（かなり？）高いな・・・と感じました

ただ

収益戸建は、なかなかお目にかかれる物件ではないので

今回の見学にはとても満足しています

更新が遅くなってしまいました

今回は大阪市内です

（生野区⇒東成区⇒城東区各エリア１つ）

ところで

スーパー玉出ってご存知ですか

http://www.supertamade.co.jp/

大阪市内には、たくさんあります

とにかく、色々と目立つスーパーです

上を見上げると、商業ビルの屋上に

「スーパー玉出」

とデカデカと書かれた看板が

なんて事もよくあります（笑）

余談はさておき・・・

それでは、今回見学した不動産物件になります

生野区のＲＣマンションです

千日前線　北巽駅徒歩７分です

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価格：　２００万

家賃：　２万５千

間取り：　１ＤＫ（２４．８６㎡）

築：　１９７３年

管理費：　０円

修繕費：　０円

その他：

自主管理

賃貸中、南向き、５Ｆ／５Ｆ

オートロックなし

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今まで見た中で最安値の物件です

管理費・修繕費が０円

キャッシュフローには良い条件ですが

実際の物件はというと・・・

築年数は古いですが、今まで一度も改装工事はなかったようです

建物の中はどうでしょう

床が剥がれていますね

所々にヒビも目立ちます

管理費・修繕費が０円、そのままの表れでした

管理会社もなく、自主管理物件なので

今の状態のままだと、長期的な収益は見込めなさそうです

東成区のＲＣマンションです

地下鉄中央線　緑橋駅徒歩１分です

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価格：　２７０万

家賃：　５万

間取り：　１Ｒ（１６．４２㎡）

築：　Ｈ１年

管理費：　５６９０円

修繕費：　２２４０円

その他：

賃貸中、南向き、２Ｆ／８Ｆ

オートロックあり

管理人駐在、防犯カメラ設置

駐車場無し

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外壁に目立つヒビや汚れはありません

清掃の人と管理人さんが中にいてましたが

写真撮っちゃいました（失礼します）

管理人駐在で防犯設備が良いので

女性１人暮らしでも安心できそうです

駅が大変近いので

ミナミ、キタへのアクセスが便利です

また、徒歩１分圏内には

コンビニ（ローソン、フレッシュローソン）、お弁当屋もありました

１人暮らし環境としては、バッチリですね

さらに歩いて５分圏内には

スーパー、病院、床屋などなど、施設が充実していました

大手の賃貸不動産屋さんもいくつかあり

ニーズは高そうです

が

賃貸不動産屋のチラシを見ると

この物件の空部屋が家賃４万

で入居者募集していました

家賃が下落しているようです

注意が必要ですね

城東区のＲＣマンションです

京阪関目駅から徒歩５分です

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価格：　２００万

家賃：　４万５千

間取り：　１Ｒ（１３．６２㎡）

築：　１９８７年

管理費：　３０００円

修繕費：　０円

その他：

自主管理

賃貸中、５Ｆ／５Ｆ

オートロックなし

水道代２０００円／月

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利回りが大変良いのですが

不動屋さんに聞いてみたところ、少し訳あり物件で

以前、管理会社が倒産したそうです

なので今は自主管理

修繕計画も全くないとの事です

今回の物件、事情があって建物の外側は撮影できませんでした・・・

入り口に私物が放置されていました

ダメですね

らせん状の階段で、幅は狭く、少し急でした

引越しには不便そうです

サビや汚れも目立ちました

・管理費・修繕費

・管理方式

この条件に関しては、

今後も、注意して見ていきたいと思います

まぁ「相対的に」安全資産なんでしょうけど・・・

米デフォルト危機（茶番疑惑あり）

Ｓ＆Ｐ米国債格下げ（これも茶番疑惑あり）

欧州債務問題

各国の格下げバーゲンセール（もう、うんざり）

日本単独介入（意味なし）

スイス中銀介入（とうとう、きたか！）

・・・

様々な波乱要素がありました

そして、以下はＮＹダウの前日比です

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8/8 -634.76
8/9 +429.92
8/10 -519.83
8/11 +423.37
8/12 +125.71

8/15 +213.88
8/16 -76.97
8/17 +4.28
8/18 -419.63

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乱高下の繰り返しでした

恐ろしい相場ですね

本日はおそらく、いくらかの買戻しがあるかと思いますが

その動きには要注意ですね

まぁ、今日は金曜日ですし

基本は「静観モード」で、今週の取引は終わりにしたいと思いますが

ちなみに、本日はドル円を 76.4 で少量買いしました

戦後最安値 76.25 を何度トライしても、なかなか超えられませんね

もちろん、ロスカットは 76.25 から -5pips の所にしています

どうなることやら・・・

このまま超えられず、政府・日銀介入あればいいな～

そんな、軽い気持ちで見守りたいと思います

物件マラソン専用カレンダーです

◎　物件調査に行った日（横の数字は調査した数）

○　不動産屋さんに物件資料を取り寄せた日

×　何もしなかった日

裏側には

どの日にどのエリアに行ったのかを

メモしています

×が続くと・・・

このカレンダーが

「何やってんだ、お前」

と教えてくれます

モチベーションを維持する貴重なアイテムです

頑張るぞー

スイスフラン

特に、ドル、ユーロ、ポンドに対してスイスフラン高が続く中

スイス中銀からのより強い牽制発言を受けて

本日はスイスフランの売り圧力が強いです

市場の噂では

実質的なマイナス金利を導入だとか・・・

マイナス金利って

一体どんなだ

でも、このまま一本調子に向かうのでしょうか

とっても

とっても

怪しいところです

とりあえず

スイスフランには手を出さないでおきます

いつまた

爆発するのか、分からないので

自宅近所の「戸建て」を見学してきました

実は、以前に

物件資料(マイソク)の問い合わせ先の不動産会社の1つが

自宅近辺の不動産情報をピックアップした資料を家まで届けてくれたんです

中を見るとすごい情報量でした

広告媒体で閲覧できる情報には限りがありますので

そこでは得られない地元情報、ほんと貴重です

で

その中の3件を本日見てきました

それでは、今回見学した不動産物件になります

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中古一戸建（木造２階建）

価格：　７００万

家賃：　？？

間取り：　３ＤＫ(和室３）

土地：　８０．１５㎡

建物：　６０．８０㎡

築：　１９７３年

その他：

空家、オール電化

並列2台駐車スペース増設可

駅から徒歩１５分

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駅からの上り坂が急で、道が狭く

少し不便な場所にありました

かなり高台で、

徒歩１５分とありますが、実際にはもう少しかかりそうです

接道が狭く

残念ながら、路線価はあまりついていませんでした

駐車スペースは、まぁまぁ広かったですが

ゆったり1台分ぐらいで、2台はちょっと厳しい広さです

雨戸の木がかなり傷んでいました

これはリフォームしなければいけません

（価格交渉の材料に使えそうです）

中の見学はできませんでしたが

外観から推測すると、リフォームは必要そうです

それを考えると、７００万は正直高いと感じます

あと、オール電化なんですね・・・

見た目とのギャップでしょうか

不思議な感じがします（苦笑）

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中古一戸建（木造２階建）

価格：　６４０万

家賃：　？？

間取り：　３ＤＫ(洋室１、和室２）

土地：　７５．７㎡

建物：　６２．１㎡

築：　Ｓ５２年

その他：

空家

駅から徒歩７分

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先ほどの家から、少し坂を下りた場所にありました

接道が、私道でした

接道はかなり急な坂道です

しかもかなり狭い

（対向車くると、避けれないくらいの狭さです）

坂が急なうえ、この駐車スペース

車の出し入れ、大丈夫なのでしょうか

確かめるため、チャレンジしようと思いましたが

車にキズをつけたくなかったので、やめておきました

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中古一戸建（木造２階建）

価格：　４５０万

家賃：　？？

間取り：　５ＤＫ(洋室２、和室３）

土地：　１０４．０４㎡

建物：　７８．５２㎡

築：　Ｓ５４年

その他：

空家、南向き

接道が一方道路

駅から徒歩７分

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１、２とは違う方向の住宅街です

先ほどの坂道以上の急な上り坂で

かなりの高台にありました

今回見た中では、最も建物の老朽化が目立ちました

玄関のドアがそれを物語っています

コケが生えていました

しばらく人が住んでいなかったのでしょうか

築年数のわりには、かなり傷みが目立ちました

かなりの修繕が必要となりそうです

あと、場所が少しネックです

リフォームに成功したとしても

借り手を見つけるのは苦労しそうです

建物の老朽化は、リフォームで回避できますが

「不動産」という文字通り

場所だけは、どうにもなりませんからね

駅から徒歩圏内でも

道が狭い、坂が急というのは

物件の稼動力を大きく低下させる要因だと感じます

P.S.

高台からの景色は

とても良い眺めでした

「２０１３年半ばまでの超低金利維持」

でした

日本の円金利と同じですね

もちろん、マーケットはこれを好感

NYダウは前日の下げ幅を大幅に取り戻す形となりました

また、これを受けて

対ドルで資源国通貨(金利の高い豪、ニュージーランドドルなど）が上昇しました

豪ドルは、ここ最近のリスク回避の動きで

かなり売り込まれてきましたから

その戻りが大きいようですね

その反面、ドル円は現在77円前半と介入前の水準を推移

全く元気がありません

今回のFOMCの声明で

目先かなり重たい展開となりそうです・・・

アメリカはドル安を容認姿勢ですが

日本経済には厳しい現実です

（どうしますか？　野田財務相）

この流れを考慮して

AUD/USD ロングで再び大台の 1.1 を目指したいと思います

（明日は豪雇用統計なので、その辺りのリスクも考慮しつつ）

最後に、余談になりますが

昨日の安全資産スイスフランへの逃避は半端なかったです

ドル、ユーロ、ポンドが対スイスフランですさまじい暴落でした

スイスフラン円も 108 超え　　す、すごい

さすがのスイス中銀も

何らかの動きをしそうな予感です・・・