雨の日が続き肌寒かったため人影はまばらです。大仏裏から北鎌倉に到るハイキングコースを昔何度も歩いたことがあります。鎌倉を囲む西側の山の尾根を歩くコースです。木々の間から海蔵寺の屋根がよく見えたことを覚えています。実際に海蔵寺を訪れてみると意外に小さなお寺です。

境内にはたくさんの植物があり、春の花も咲き始めていました。

管理会社から携帯に留守番メッセージが届いていました。いやな予感がします。担当者がなかなかつかまりませんでしたが今朝ようやく連絡が取れました。どうも受水槽のポンプが故障したようです。大きな音を出していて、近所からクレームが来てもおかしくないほどの音量になっているようです。

古いポンプなので、部品もなく、新しいものと交換するしか選択肢はないとのことです。金額を聞いて驚きました。１４３万円です。複数社から見積もりを取ってもらうようお願いしましたが、大した値引きは期待できません。

リーマンショック以降、家賃は緩やかですが下がっております。そこに追い討ちをかけるように修繕費です。これでは大家業は儲かりません。ローンの返済、固都税、修繕費で収入の大半がなくなってしまいます。リスクを背負って大きな借金しても手元任に残る金額は、あまりにわずかです。

最近ＲＣではなく木造アパートや戸建て賃貸に関心があります。税金や修繕費のことを考えたら、ＲＣよりもアパートや戸建て賃貸の方が利益性が高いように思います。競売などで安く購入できれば、魅力的な投資になるのではないでしょうか。

もとは鎌倉文士がお酒を飲んでいたスナックですので、時々ワインバーにもなります。先週の土曜日がその日でした。お店の方に声をかけていただいたのですが、パスしてしまいました。いつもは閉店近くまでカウンターで大好きな白ワインを何種類も飲むんですが、先週は４回も飲み会がありましたので、さすがにへとへとでとてもお酒を飲む気になれませんでした。それで、パスしたんです。

今年はお酒を控えめにというのが一応目標ですので、小さなブレーキを時々かけ、がんばらねばと思っている次第です。

身体を動かさないと良くないので、今日は東の山際の妙本寺から大仏まで歩きました。往復で約１万歩、心地よい疲れがあります。

そうすると「１０億、１００戸、家賃収入１億」が目標ということになります。最近は金融機関からの融資が厳しくなっていますが、地域に密着した信金などを活用して、この数年で「１０億、１００戸、１億」をクリアした方もいます。サラリーマンをリタイアするまでに「１０億、１００戸、１億」を実現し、あとは専業大家で優雅に暮らすことを目標にがんばってみようかなという思いが強くなっています。

これまでＲＣを中心に物件を取得してきましたが、ＳＭＢＣがサラリーマン相手の融資を事実上閉ざしてしまった現在は、木造のアパートや場合によっては戸建て住宅なども投資対象として検討すべきだと考えています。木造は融資期間が短いという欠点はありますが、固都税や修繕費が安くキャシュフローがＲＣよりも期待できます。

２００７年に不動産投資をスタートして、今年で３年目です。それにしても、当時は１億円と聞いただけでもビビッていたんですが、いまや大真面目で目標１０億ですから変われば変わったものです。

そうなると賃貸オフィス市場は、大家が弱気になり借り手が強気になる借り手市場になります。神田周辺では坪単価が１万円ぐらいの物件も出てきています。賃料だけでなく、共益費、保証金の値下げ交渉もできますし、半年間のフリーレントも可能という物件もあります。都心部のオフィス賃料は下落が続き、物件によっては最盛期の半分ぐらいになっているという指摘もあります。

景気悪化で会社の売上が下がると、どの会社でも人件費や事務所費といった固定支出を切り詰めます。坪３万円する事務所を坪１万円のビルに移転すれば、面積は同じでも事務所費用は３分の１にできます。しかも、半年間のフリーレントが付いていれば、引越し費用なども捻出できます。

居住用住宅も家賃が下がっていますが、都心部のオフィスビルに比べれば緩やかな下落といえます。それにしても企業業績の悪化が様々なところに影響を与えていることをいまさらながら実感しています。

以前は年末に鎌倉を訪れ、静かな街中を散歩したりハイキングコースを歩いたりしました。この１０年ぐらいはそういうこともしなくなりましたので、年末の鎌倉を散策するのは久しぶりのことでした。この時期の鎌倉の佇まいはなかなか味わいがあります。

お参りの帰りに、こ寿々というお蕎麦屋さんで年越しそばとお酒を少々いただきました。普段は行列ができるほど混んでいるお蕎麦屋さんでしたが、たまたますぐに入れたので喉越し爽やかなお蕎麦を味わうことができました。

初日は館山カントリーでゴルフをしました。暖かく風のない穏やかな日でしたので、楽しくプレーできました。クラブハウスは昭和４０年代のテイストで、随分古くなった感じですが、当時は椰子やソテツなどがたくさん植えられた南国ムードの洒落た場所だったんだと思います。

宿泊したホテルは黄色い屋根瓦と白い壁のスペイン風の建物で、窓からは海がよく見渡せます。

魅力をアップするために様々な設備投資も行いました。エアコン２基の設置、ＴＶモニターホンや洗浄便座もとり付けました。

上半期の収支を見ると、９５％以上の入居率で、ほぼ満足の状況です。しかし、肝心の利益性が低下しています。つまり、設備投資を行ったり仲介会社に広告料をたくさん払って、入居者を集めてきたのですが、利益があまり出なかったということです。

家賃を下げた上に設備投資を行っていたわけですから当然といえば当然の結果です。設備投資はもっとコストカットすべきでした。家賃の下落で大家が損失をこうむっているにもかかわらず、設備投資ではこれまで通りのコストで発注していたわけですから、大家だけが損失をかぶっていたわけです。

下期はこの辺をもっとシビアに見直さないといけません。大家業にとってきわめて重大な問題です。

その後、時々コーチにアドバイスを受けたこともありましたが、基本的には自己流のままやってきました。昔スポーツをやっていたこともあり、いつかはアスリートスイングを身につけたいと思いつつも機会がないまま自己流を続けてきました。

ところが先日友人の紹介でプロのコーチに見てもらうことになりました。アドバイスも的確で相性もいい感じです。

自己流の悪い癖を指摘されました。上半身の上下動が激しくこれでは強い球は打てないしボールが曲がってしまうと言われました。そこでこのさい基本からフォームをチェックしてアスリートスイングを目指してみようかと決意しました。

今はテイクバックをアウトに上げる練習をしています。これまであまりにインに上げすぎていました。この修正だけでも感じが変わってしまい慣れるのに時間がかかっています。

そんな中で、昨日はゴルフ会がありました。ドライバーはなぜか大スライスのこすり球ばかりで隣のコースやＯＢエリアにたくさん打ち込んでしまいました。芯を食ってまっすぐ飛んだのは１回ぐらいと惨憺たる有様です。しかし、ここは我慢のしどころです。この試練に耐えて憧れのアスリートスイングを何とか物にしたいと考えております。成るか３００ヤード。乞うご期待。