一般に依頼者が他の業者に重ねて依頼できる一般媒介契約。

依頼者が他の業者に重ねて依頼する事ができない専任媒介契約および専属専任媒介契約。

専任媒介契約および専属専任媒介契約。

この二つの違いは、自己発見取引ができるかどうか.

専任媒介契約および専属専任媒介契約は、契約の有効期間が3ヶ月となっている。

また、国土交通大臣が指定する「指定流通機構」への物件の登録義務がある。

専任媒介契約は7日以内、専属専任 媒介契約は、5日以内。

依頼者への報告義務も、専任媒介契約が2週間に1回以上、専属専任媒介契約が1週間に1回以上の報告が義務付けられている。

専任媒介契約の方がより、期間が短い。これも自己発見取引ができないからであろう。

⑴区分所有建物

①専有部分・・・構造上・利用上独立した部分で、住居、店舗、事務所等の用途に利用できる部分（◯号室）

②共用部分・・・規約共用部分と法廷共用部分があり、その持分は原則として専有部分の床面積割合による。

③規約共用部分・・・専有部分とすることができる部分を規約により共用とする部分。

登記をしなければ第3者に対抗できない

④分離処分・・・原則として、共用部分、敷地利用権ともに専有部分と分離処分できない。

⑵

①管理組合、集会・・・区分所有建物の区分所有者は全員が管理組合の構成員となり、集会は毎年1回招集しなければならない。

・・・特別決議事項は、定数を変更することができない。

②管理規約

・・・管理規約を設定、変更、廃止する場合は、、区分所有者、及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要

建て替えには区分所有者及び議決権の5分の4以上の賛成による集会の決議が必要

②公示価格・・・売買の目安・・・国土交通省発表・・・1月1日時点・・・毎年1回調査

③基準値価格・・・売買の目安・・・都道府県発表・・・7月1日時点・・・毎年1回・・・公示価格×100％

④相続税路線価・・・相続税、贈与税の計算で使用・・・国税局発表・・・1月1日・・・毎年1回・・・公示価格×80％

⑤固定資産税評価額・・・登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の計算で使用・・・基準年度の前年の1月1日・・・3年に1回・・・公示価格×70％

公示価格は、更地としての1㎡あたりの価格を示す。

基準値価格は毎年1回7月1日を価格判定の基準日としている。

相続税路線価は公示価格の80％を価格水準。

固定資産税評価額は、3年ごとの基準年度において評価替え。

・その貸付が事業的規模で行われている場合において、青色申告の承認を受けた納税者は、所定の届出書を提出する事により、青色事業専従者に対して支払う「青色事業専従者給与」の必要経費への算入が認められる。

・白色申告者の場合は、事業専従者控除額が必要経費として不動産所得から控除できる。

・必要経費とは、収入を得るために必要ということ。

下記は不動産所得の必要経費とならない

不動産を賃貸する前の（収入なし）の不動産取得に係る借入金利息

譲渡するための（賃貸収入のためでない）取壊し費用、立退料

不動産所得の損益通算規制

・不動産所得の金額の計算上生じた損失がある場合、その損失は不動産所得以外の所得（株式の譲渡しに関わるものなど一定のものを除く）との損益通算が認められる。

・ただし、不動産所得の必要経費の中に土地取得のための借入金の利子が含まれているときは、その損失の金額のうち、土地取得のための借入金の利子に相当する金額は生じなかったものとみなされ、損益通算する事ができない。

・不動産所得の赤字の金額＜土地等を取得するために要した負債の利子

→不動産所得の赤字金額は生じなかったものとみなされ損益通算できない

不動産所得赤字の金額＞＝土地等をを取得するための借入金の利子

→不動産所得の赤字金額のうち、土地等を取得するための借入金の利子相当額は生じなかったものとみなされる

従って、損益通算の対象とされる金額は以下となる。

不動産所得の赤字の金額ー土地等をを取得するための借入金の利子相当額

出題ポイント

①損益通算できない損失であっても、同じ所得内での内部通算は認められるものもある

（例：一時所得・雑所得どうしの黒字と赤字など）

②源泉分離課税の対象となるものは損益通算できない。

③不動産所得を生ずべき土地の取得に要した負債の利子の額に相当する部分の金額は損益通算できない

⑴用途制限

①建築基準法により、地域ごとに建築物の制限が決められている

②建築物の敷地が2以上の用途地域に渡る時

→過半の属する地域（面積が広いほう）の用途制限が敷地全体に適用される。

③用途地域は、大きく住居系、商業系、工業系の3分類

④住宅は工業専用地域だけ建築できない。

⑵接道義務

①都市計画区域・準都市計画区域内では、建築物の敷地がは原則として、幅員4m以上の建築基準法上の道路（自動車専用道路を除く）に2m以上接していなければならない。

②42条2項道路

建築基準法適用の際、幅員4m未満の道路で、特定行政庁の指定を受けた道路も建築基準法上の道路とみなされるが

原則として、道路中心線から水平距離2mずつ両側に後退（セットバック）した線が道路境界線とみなされる。

セットバック部分には建築物のの敷地として利用できず、建築面積や延べ床面積の計算においても敷地に含まれない。