西さんの投資ブログ https://ameblo.jp/ftcapital10000/ 不動産投資、株式、その他、色々やってます(^^)/ ja スタンス 私は現在、給料所得や事業所得がある


すなわち



投資をしなくても一応は生活できる




でも




それで終わりたくない




金持ちになりたい




叔父がお金持ちだったので




幼少期に紳士な暮らしをしていた




叔父の他界でそれが崩れ去って



落ちるとこまで落ちた過去がある




だから余計、金に執着心がある




金持ちになりたい




しかし



焦って無駄なトレードをする事もある



給料所得や安定的な所得があるのだから



焦る必要はない




かと言って




ダラダラと永遠の上がらないバリュー株を見つけて指を咥えてるのも嫌い





きっとこの中間なスタンスならうまくいくのだろう





っと



なんとなく今日思った






]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12776936677.html Tue, 29 Nov 2022 17:39:14 +0900 エーザイ株 本日




っというか



前日エーザイ株を空売りした



引け時点でマイナス1万




ちょっとやっちまったかな



っと思って終えた




なんとなく買われすぎだと思っただけの空売り




不安感でいっぱいだったけど




ちょうど悪材料も出て本日かなり下げた




かなり下げたのだが



僕は決済が早すぎて4万くらいしか取れなかった




悔しい😓





今PTSで9000くらいまで戻してるけど





まぁ



負けてないから良しとする




って考えが一番良くないよね😓

]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12776935685.html Tue, 29 Nov 2022 17:32:45 +0900 昨晩のPTS (塩野義) 昨日ですが



塩野義のコロナの飲み薬が承認されました。




そしてPTSでは上昇ムード




私も8290で乗っかり




8400つけて板を目にした時に




このまま売れば2万プラスだなぁ



逃げようかな



と思いました。




しかーし！




休日明けの動きを見てみたい(期待)





って事で売りそびれw





寝る前に見たら下がってる状態






死亡フラグか⁉️





冷静に考えた時に



僕のエントリーの金額で



取れても2〜3万が良いところだったと思う



そこで取らないで勝手な期待をしてしまったミス





上がったから良しという結論から招いたミスでした





無念😭





木曜日怖いよー😭

]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12775915937.html Wed, 23 Nov 2022 13:04:20 +0900 投資ブログ的な こんにちは



僕は株式投資を始めてもう20年になるんですが、



20年のキャリアがあると凄く見えますけど


全然です😓



総資産1億弱くらい





低学歴だしコネ無しだし



十分かもしれませんが納得できません。



20年前から見ている著名投資家のテスタさんなんて雲の上の存在だし




そんな人を見ていると自分は何をしているんだろうって感じです。




いまだにサラリーマンもやっております。



まず、僕のこの貧弱な結果の原因は



バリュー投資にあると思います。




それでも1億いったのはバリュー投資のおかげかもしれませんが、




結論を言うとバリュー投資って結果が全然出ない事も多いし



永久にバリューのままって銘柄も多い




正直、これでは生活できませんし





一生サラリーマンです。





でも僕は一生サラリーマンなんて嫌です。




だったら家で株に没頭したいのです！



はい！





という事で、



2022年3月の下落時くらいから



スタンスを変えました。




今までは、そのうち上がるだろうって銘柄ばかり買っていたのですが、




全然上がらない銘柄がほとんどで、




それがロシア侵攻によってもっと下がってしまい




これでは全然ダメ！




へなちょこ！




って思ってしまい





自分を見直しました。




そして、



正直、1年後2年後の株価なんて予測できないし



そもそもそんな先の事なぞ知らん！！



って結論に至ってから



デイトレにシフトしました。



正直言うと、ロシア侵攻の下落で手放したフェローテックはその後爆上げしたし、


そんな銘柄も多々あったのですが

そのまま超下落して戻ってない銘柄もありました。


(フェロテクは2022年10月現在下がってる)


とにかく今まで運任せだった動きが多く




今一度僕はやり方を見直し、



日々考えながら生きていく事にしたのです。





そしてそんな中、


あれ？


昨日何考えてたっけ？



あれ？



この場合どうするってルールにしたっけ？



って事が歳のせいか最近あり😓




とりあえずブログで記録を残すことにしました。




これは誰かにトレード方法を教えたり



進めたりする訳ではありません




あくまで僕の脳内の記録



それに対してファンみたいのができたら嬉しいなぁって感じで




とりあえず頑張ってみます😓




って前にも書いた気がするけど😓



]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12774939520.html Thu, 17 Nov 2022 12:09:36 +0900 3月相場 とりあえず3月くらいから歯車が狂い出したので思い返してみる



2022年3月は配当取りもあって上がっていたのだが



その前だ




3／10くらいにロシアのウクライナ戦争で株価急落





僕は日経インバースをかなり前からコツコツ買っていて




ここで取れるだろうと思っていた




しかし




コツコツ買ってきたのがコロナショック後なので



高値掴み状態だった




コロナ後の戻りでまず買った




その後は日経の高値更新する度に買っていたのだが



最初のコロナショック直後に買ってしまった数が多かったのと




日経インバースやレバレッジ型は



タコ足みたいに目減り性質があるってのを理解していなかった




なので1年未満とか半年で決済すれば良いのだが長期になるととても不利な立場になると言うこと




これはうまく説明できないのでネットで調べてください




とにかく




僕も作戦ミスなので



ロシア侵攻でプラスにもっていけなかった



そしてその直後の配当取り上昇がきてしまったので



日経レバレッジ損切り(マイナス30万くらい)





まずこれで少しメンタルやられた



普段は1万2万の利益や損でコツコツトレードしてるので



これはちょっとイラッとしてしまった





このイライラがペースを乱してきてる




まずこれを反省しよう



そしてこの損は忘れよう




と思ってもうまくいってないw😓

]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12738128956.html Mon, 18 Apr 2022 17:31:33 +0900 投資日記 最近物忘れが激しい



そして



最近は株の成績が悪い




反省を踏まえて日記をつける事にしました！




応援お願いしますww

]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12738115305.html Mon, 18 Apr 2022 16:06:25 +0900 放置すいません
すぐネタをUPします。

すいません。
]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12390614214.html Sat, 14 Jul 2018 00:16:35 +0900 不動産投資ローンについて


今日は不動産投資ローンについてお話します。




不動産投資とはすなわち、投資用の物件に対するローンです。



居住用と投資用ではローンの種類が違います。


居住用だと最大で35年
RC(鉄筋鉄骨)や木造はほぼ関係なしに組めます。


しかし、投資用では、
RC47年、木造22年っていうのが基準です。

居住用は耐用年数よりも年齢や財力で判断されますが、投資用は築年数、年齢、財力です。



例えば、購入したい物件がマンションで築10年だとすると、47-10=37年


37年組めるのか？ってなりますが一棟マンションだと37で組んでくれるかもしれませんが、だいたい35年以下になります。
これは居住用のルールの35年って絡みが働いているからだと思います。


では次に20年の物件だと、47-20=27年


この場合はMAX27年になります。


うーん、なんか銀行って理不尽ですよね。



でも、電卓上は27になりますが、物件の状態や大きさによって27以下に定められてしまいます。
ワンルームだと10年から15年で計算しといた方が無難です。

ワンルームというのは評価がとても低くされるのです。
ファミリー系の2LDKや3L系だと20年オーバーでやってくれやすいです。

一棟マンションも20年オーバーで融資を受けやすいです。


続いて木造ですが、
木造はMAX22年です。
そのため、築10年とかのアパートを買うと12年しかMAXで組めません。


築10年の4000万のアパートを買おうとすると、ローンが12年しか組めないので、キャッシュフローから考えると4000万の新築買って22年組んだ方がキャッシュフロー的には全然有利です。

ちなみに、日本では「やっと22年のローンが終わったぁ！売っぱらって資金回収して引退しよう！」って方がほとんどなので、物件を調べていると20年越えのアパートがほとんどです(^^;
中古アパートは一括購入しか選択肢がほとんどありません(^^;(^^;


以上が不動産投資用のローンの年数ですが、



もう一つ注意点がございます！



居住用ですと、物件価格に対してフルローンで融資も受けれますが、投資用は違います！



多くの金融機関が自己資金3割必要！ってルールを適用しております！

これはどんなに担保があっても絶対必要です。

ちなみに居住用でもメガバンクだと自己資金2割くらい要求してきます。

日本の銀行って人を信用しないのです(^^;(^^;(^^;


不動産投資系の本を読むと、フルローンとか書いてる人いますが、僕はほとんどの銀行に問い合わせて聞いたので事実です！

むしろ、本を書いている人で、自己資金0円で不動産投資成功して海外に住んでます！って人は是非ともフルローンでできる所を記載して教えてくだいって感じですね！(o_o)
(まぁ、多くの著者が口だけ投資家なのが実態ですけどね！)


ですので、数千万クラスの一棟物やファミリー系のマンションを買おうとなるとかなりの財力が必要になってきます。


これは、ちゃんと貯金できる人、財力のある人にしか金貸さないよ！って銀行のルールなんです。

ワンルームマンションだと数百万の頭金でできますが、金なし、コネなしで一棟物を始めるにはハードルが高い！


やっと一個目買えたとしても、二個目ってすごいハードル高いですよね？


一個目を買って自営業というか会社設立してしまえば、事業用の融資を受ける事も選択に入ってきますが、これもルールがあります。

数世帯分の不動産保有してないと税務署が事業者として認めてくれません。

なんとか融資を受けれても、費用の計上が認められないので、軌道にのるまではとても厳しいですね。



以上、簡単ですが不動産投資ローンについて！でした。


質問や記入忘れがあればお答えしますので、コメントお気軽にくださいね！
]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12331917711.html Mon, 27 Nov 2017 23:10:36 +0900 ローンと自分の価値


ちなみにローンとは不動産ローンの事です。




知っておかなければならない事は



「自分は一体いくら借りれるのだろうか！？」

です。



家を検索していてファミリー系だと都心で3000万前後


良いところで4000〜7000万くらいでしょうか？



結婚や婚約して、じゃあ家買います→タワマンがいいです→ローン申し込みます→ダメでした。




ってならないように、自分の枠を把握しましょう！




その計算方法は



年収×7倍です。




これが大体の借入枠です。


要するに、



銀行が決めたあなたの価値です。



これは銀行の審査部が決めるので、営業さんは関係ありません。

いくら接待したり、賄賂渡しても、この枠は変わりません。


むしろ、接待や賄賂が過去にあったから、営業と審査部が別れたのです。



だから、不動産投資系の本を読むと、銀行担当は良くしとけ！とか書いてありますが、付き合い上の必要最低限で大丈夫です。


むしろ、契約取れないと歩合がつかないので、接待や賄賂は必要ありません。


向こうが勝手に頑張ってくれます。




さて、計算できましたでしょうか？



確定申告をマイナス申告すると、年収が減って住民税が安くなり、所得税が帰ってきますが、その年収はローンの時にダメージとして残ります。



なので、確定申告も注意が必要です。




それと、自営業の方は結構ハードル高いです。


例えば年収が同じ400万だとしても、サラリーマンと自営業で評価が分かれます。

自営業で500万＝サラリーマンの400万って天秤だと思ってください。



これは信用の問題です。




また、2年分の源泉徴収又は確定申告書を見られるので、確定申告でマイナスしちゃってる人は2年はなるべく頑張りましょう！


銀行によって1年で勘弁してくれる所もあります。


また、年収400万のやつが5000万のタワマンに住んでやがる！

って事が良くありますよね？


これはその人のご両親が頭金に2000万くらい入れたから買えたのであって年収400万でも買えるって事ではありません。


400x7=2800万
頭金2000万
貯金200万
諸経費
売買手数料
登記費用

こんな感じです。


またまたちなみに


不動産価格以外にも引越し費用だ手数料だって色々かかるので、貯金がものすごく必要です。


それと、年収400万とかで無理してタワマンに住んでも、後に述べる見えない費用ってのがあるのでいくら親が数千万出してくれると言っても良く考えましょう！



また続きを書きます✌︎('ω')✌︎



以上
]]> https://ameblo.jp/ftcapital10000/entry-12326808862.html Thu, 09 Nov 2017 01:41:54 +0900