連休が明けてから　何やら　毎日バタバタしております

来週の引き渡し（決済）の　書類の確認　ご所有者様が　購入時から

現在に　至るまで　何度か　住所移転をされておるので

現住所から　ご購入当時までの　住民票の　流れを　合わせる作業・・・

戸籍の付票やらでも　つながらないので　司法書士さんへ　上申書の

依頼をかけ・・・・。

連休前に　お引渡しをさせていただいた方からの　設備の不具合

いわゆる　「瑕疵担保」のお電話などがあり　現地に出向き

不具合の箇所確認

不動産では　個人さん同志の売買では　通常3か月くらいの期間を

設けて　住んでみないとわからない不具合など　隠れた瑕疵の

保障があります

その場合　速やかに仲介業者に連絡の上　確認をしないといけません

買われた方が　連絡なしで　修理をして　費用だけの請求には応じれない

ためです。　ただし　急を要する場合は除きますが　仲介業者等の

確認が必要です（自然損耗は除く）

ちなみに　売主様が　不動産業の場合で買主さまが個人であれば

瑕疵担保期間は　2年間です

我が家では　毎年　鳥取の大山に　遊びに行きます

子供が小学生なんで　以外に　楽しいみたいです

去年は夏に行きましたが　夜に駐車場の外灯あたりで

クワガタムシをゲット

仕掛けをつるすだけで　たくさん取れるみたいです

ホテルでも　カブトムシ　100円　　クワガタ　200円で販売してますし（笑）

それほどの渋滞もなく　1泊の楽しい旅行でした。

とはいえ　現在　空室ですが　敷地が　おおよそ８０坪もあり

家庭菜園やらと　十分に価値があるように思います

価格も　７００万くらいなと　売主さんにも　了解済み

道路が狭いので　車は無理ですが　再建築可能なので

初期投資も少なく　いい案件だと思います。

ゴールデンウイークも後半　天気もいいみたいです。

表面上の景気回復に向かってる

確かに　ここ関西でも　不動産の　収益物件の

利回りが　下がってきた

いわゆる　不動産の価格が　前年度より　高くなったのだ

去年あたりでは　利回り　10％の物件も

よく見かけたが　最近では　10％の物件を

探しても　築年数が　だいぶんと古くなる

たとえば　こないだ　1億1000万で　話があった収益も

成約の話が出回り　1か月後には　1億4800万だとか・・・・

バブル兆しか～　　

まぁ～　バブルまでは　いかないでしょが

急激に上がるのは　いかがなもんでしょうかね～

今年の初めに　ワンルーム（区分所有）をサラリーマンの方に

仲介させていただきました。

価格は　265万　　空室でしたが想定家賃　30,000円（管理費別）

予想利回りで　13％台

去年も　ワンルーム（区分所有）は　いくつか仲介しましたが

大半はサラリーマンの方でした。

みなさんよく勉強されてます。

阪神大震災をおもいだすような・・・

携帯のアプリの　地震速報の　警戒音が鳴り響き・・・

4秒後とか　8秒後にくる知らせメールが・・・・

携帯を見た瞬間に　揺れ始めた・・・・

精度はいいけど・・・

せめて１～３分後とかなら　対処できそうですが・・・・・

揺れが落ち着き　昨日の契約させていただいたのを

思いだし・・契約の条項の「引渡し前の滅失・毀損」という

条項が頭をよぎりました。

不動産の契約には、この条文が入ります。

意味的には、契約後引き渡しまでの間に

天災地変などの地震や災害などで建物など全半壊した場合に解除できる

条項です。

修復可能の場合は、売主の負担にて修復し引き渡す。

ということです。

昨日の契約の物件を、今から確認しにいきます。

また　ちょこっと　たまに　時々・・　　書いてみようっと

不動産業をしてて　　いろいろと　お取引させて頂いてますが　　今回　売主様から　

中古戸建の販売を預かりましたが　初めてです。

なかなか事務所にいてる時間がなくすごしておりました

仕事中によく通るんですが　あらためて見ても

でかい　

最近はよく子供と夜は寝るのですが

昨日子供が　サザエさんの替え歌をひとり熱唱

しておりました

　買い物しようと　町まで～出かけたら～財布を～

　忘れて～

本来こんな歌詞の歌ですが・・・・・・・・・。

戦争しようと～町まで～出かけたら～戦車を～

忘れて～三輪車で激突～向こうは～大砲～

こっちは～水鉄砲～

ル～　ル～　ﾙﾙﾙ～　今日も負けちゃった～

なんとも・・・。小１ですが学校で流行ってるらしく

２番もあるねん～と２番も熱唱しておりました

なんとも言えない　替え歌が流行ってるな～

地下鉄長堀鶴見線・ＪＲ環状線　玉造駅より　約7分

現状が満室にて　利回りが　約12％

住居（ワンルーム・１ＤＫ）です

昭和の築で　部屋数が23部屋

価格目線で　11000万

以前は玉造界隈にも住んでたので

本物件も懐かしく思いながら

資料を作成中です

昭和築の　1棟収益マンション

現況利回りで　約12.7％　鉄骨造　検査済証はなし

価格目線で　8000万円

少し空き部屋があるので　（仮定）満室想定すると　約14％台

本日は大阪生野区の案件です

下山手界隈の案件の紹介です

駅より　徒歩5～6分で区分所有（全体の一部）のマンションです

店舗を含み6戸分ですが　価格目線が　3600万

単純利回りで　17％！！！

敷地は旧借地権で地代などが必要ですが

その他経費など引いても　利回りが　約13％位いくと思います

現況　満室！

借地の区分所有なので　銀行評価は落ちますが

無理のない投資案件です