女性アドバイザーによる不動産投資語録のブログ！ https://ameblo.jp/fudousan1225/ 女性アドバイザーによる不動産投資語録のブログです。不動産投資に必要な情報をピックアップしてお届けします！ ja 不動産投資語録【中古マンションの売却希望平均価格が１年4ヶ月ぶりに下がりました！】 東京カンテイの調査によると、

12月首都圏中古マンションの売却希望平均価格が、

3269万で、前月比0.2%安になったそうです。


平均価格が高い東京都内の売却希望物件が減ったことで全体の水準が下がったようです。

前月を下回ったのは１年4ヶ月ぶり！！

それでも、前年同月比では、12.8%も高いです。


東京都内の中古マンション。ずっと上昇してましたからね。少し落ち着いてくれた方が適正な価格で売買取引できるので、買う側としては助かります！


ちなみに、ミニバブルといわれた2008年は、3128万だったそうです。


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12120342125.html Fri, 22 Jan 2016 17:25:38 +0900 不動産投資語録【マンション市場動向調査の結果は24年ぶりの高水準！3年連続上昇中・・・】


2015年の1戸当たりの平均販売価格は、5518万円。

これは1991年以来24年ぶりの高さだそうで、上昇は3年連続。



ちなみに、新築マンションの発売戸数の推移は、

（マンション業界の未来を知ることができるといわれてます）

2015年は、4万449戸（9.9％減ったそうです。）



販売平均価格は上がっているのに、

新築販売戸数は減ってる・・・



ピークが過ぎた感がありますね・・・

でも、中古市場は変わらず！！！


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12119547901.html Wed, 20 Jan 2016 12:09:28 +0900 不動産投資語録【中国の製造業悪化と今後の日本の不動産価格の関係】
特に製造業のＰＭＩ指数（景況感を示す製造業購買担当者景気指数）が昨年春から景気低迷のサインを発し続けているとのことです。【2016.1.19日経新聞より】

かつて中国の高速成長期を支えた製造業はいまや古い中国を代表する存在となってしまいました。人件費の上昇や過剰設備投資という問題に加え、卸売物価が4年近く前年水準を下回るデフレ圧力にあえいでいます。

しかし、経済の成長スピードを緩めつつ安定を保つ青写真を描くうえで、中国にも新しい芽が出はじめています。

インターネット通販が3割を超える拡大を続けているとのことです。国内総生産（ＧＤＰ）に占めるサービス業の比率は年々高まっています。

私たち日本人の中では、インターネットサービスは一般庶民にも当然のサービスになってしまってますが、中国ではまだまだこれからインターネットサービス事業の拡大が見込まれるような気がします。

日本のバブル崩壊後の長い長いデフレと同じ道を歩みたくないはずなので、きっと中国は日本の経済回復の施策を良いとこどりで行うはずです。

中国のインターネットサービス業。もっともっと発展してほしいですね！！



※余談ですが、中国経済の減退は、日本の不動産投資にも影響を与えそうです。2015年、異常な上昇をしていた東京都心部のマンション価格相場ですが、中国人投資家の購入が急増したせいだといわれてます。中国経済減退で一気に減るため日本の不動産市場の価格上昇は少し落ち着くのではないかと思われます。

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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12119314560.html Tue, 19 Jan 2016 19:28:03 +0900 不動産投資語録【大京の民泊事業参入が日本の不動産市場に与える影響】 他の大手企業とは違って、本格的の様です。

初年度は100戸の空き家を買い取って改装し、宿泊客を受け入れ、
特区規制の6泊7日以上の長期滞在者を対象とし、
宿泊料金には電気代と水道代を含め周辺ホテルよりも安く設定するとのことです。
エリアは羽田空港にも利便性の良い大田区。

民泊に関しては、反対意見も多く、
不特定多数の見ず知らずの人が出入りすることを既存入居者が懸念し、
マンション管理組合で承認できないこともあり、
実現するのは難しいのかと思っていましたが、

ここにきて大手の大京は、
民泊用の不動産をわざわざ購入して改装して自社で貸すと言ってます。

でも、大手他社が足踏みしている中、一歩先にでた感がありますよね。

だって、どっちにしても、今でさえ外国人観光客用の宿泊施設は不足していて、
東京オリンピックに向けてどんどん不足するのに、
参入しないのはチャンスを逃すことになりかねませんよね。

しかも大京は今後も他の国家戦略特区への進出も検討しているそうで、
日本全国に存在する特区は不動産市場が大きく動く気配がしますね。

不動産市場が動くのはとても楽しいことでウキウキします♪

ちょうどこれから不動産投資を検討されている方は、
特区内でお探しになられてみてはいかがでしょうか？


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12119309034.html Tue, 19 Jan 2016 19:10:03 +0900 不動産投資語録【経済・景気動向指標「景気ウォッチャー調査の景気判断理由集」】 先に結論を言って申し訳ないのですが、笑
この指標、めっちゃおもしろいです！！爆笑

何が面白いって、、、
テキストデータの応用編で、

言葉を品詞に分解して、
機械的にカウントしている点。

全国にいる選ばれし使者。
「景気ウォッチャー」と呼ばれる人たちが、
理由を言います。

例えば、
「増税後の受注が減少している」とコメントしたとします。

この文章は、
「増税/後/の/受注/が/減少/し/て/いる」
と分解されます。

単語をポジティブ、ネガティブに数値化して、
「センチメント指標」ができます。


さらに、
用語同士を線で結んで作る、
「共起ネットワーク図」も面白い。ポーン

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FPジャーナル12月号より。


FPにとっては、
常に関心の高い経済分析。
マネープランニングの観点からも

例えば、
日米欧の株価指数や、為替、金利、
GDP速報値や、消費者物価指数など
たくさんありますが、

経済産業省では、
「ビックデータとその解析技術を活用した新指標の研究開発業」を2016年3月までに行うとしている。

事業の一つとして、
ブログやツイッター等のSNSからも
統計解析して、景況感等の指標として、
速報性に優れてるか、検証するそうです。

すごいですね！！お願い
SNSが経済指標に利用される可能性があるんですね。

時代に、即した新しいこと。
日本の官僚さん達もやろうとしてるのですね！
偉い！ちょっと見直しました！笑



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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12103417217.html Sun, 06 Dec 2015 19:30:33 +0900 不動産投資語録【オーストラリア不動産投資について】ブリスベン不動産 私は昔、ブリスベンに短期留学してました。

オーストラリアは大好きですが、
その中でもブリスベンが一番肌に合います。

なんとなく福岡と似ている気がします。

今日たまたま不動産投資セミナーで、
オーストラリア不動産の説明を受けました。
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ブリスベンに留学したときから、
オーストラリアと日本を股にかけた仕事を
したいなーという願望はありましたが、

ただでさえ、
オーストラリアは、現地の法人でも
ディベロッパーは、苦戦しているくらい、
建築に関する法律が厳しいと聞いていたので、

まぁ、不可能に近いな。
と諦めてました。

仮に、
現地のディベロッパーと
コネクションができたとしても、
さっぱり、法律が理解できないだろうな。と。

今日、お話を聞いたのは、
日本の法人がオーストラリアで開発した物件を
日本で日本人に売って、
円建てのローンの斡旋をするというもの。
（銀行はオーストラリアの銀行ですが）

また、このローンの、仕組みが面白い。
豪ドルと円を切り替え可能だと！！

普通、為替は、
円高でドルにして、円安で円に戻す。  

ローンは、逆で、
いまから、円高になる
というタイミングで、
円建てだったのをドル建てにすれば良い。

すごい！！！！

そんなやり方があったなんて、
知らなかった！！！

すごい！！と思う気持ちと、
私が不可能だと思っていた仕事を
実際にやってるひとがいて、
うらやましいと思う気持ちとが、
入り混ざってますが、

大手じゃない会社が
そんなことをやっていることが、
一番びっくり！！

私も、
まだまだだなー
と思った１日でした。
良い意味で反省。


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12100523625.html Sat, 28 Nov 2015 17:23:33 +0900 不動産投資語録【管理組合は100%信じるな】管理費11億円超着服容疑 このニュースは、
【新潟県南魚沼市の大型リゾートマンション
「ツインタワー石打」576戸の
管理組合前理事長が、
管理費等を着服したと報じられてるニュース。
16年間で、11億7800万。
組合は、時効になる４億円分を業務上横領容疑で告訴している】



日頃、不動産の仕事をしていると、
分譲マンションの売買に携わることが多く、

売買取引の際は、
必ず、マンション管理組合に、
「重要事項調査報告書」という書類を取り寄せます。

そこには、
管理費や修繕積立金の額や、
修繕積立金の積立総額や、
マンション全体での滞納額なども記されています。

購入を検討される方は、
修繕積立金の積立額などを確認し、
管理組合がきちんと運営されているかどうかを確認して、
安心して購入されています。

その重要事項調査報告書の積立金が
間違っていたとなると、
その書類を信じて購入した人達への責任も
大変、重いものになりますね。


また、管理組合は、
通常、年に数回、
総会というものを開催してます。

実際に居住しているマンションなら、
参加する方も多いと思いますが、

投資用マンションや、
リゾートマンションの場合、
欠席して総会議事録にも目を通さない方が、
ほとんどでしょう。

現在、投資用マンションを
既にお持ちの方も、
これから、投資用マンション購入を
検討される方も、

不動産を単なる投資対象物だと思わずに、

少しでも自分自身の目で確認するため、
総会への参加を実践してみては
いかがでしょうか。

そして、
すぐにできるセルフチェックとして、
確認していただきたいことは、

■管理組合のお金の管理方法
■管理組合で借入の有無
■理事長が長い間、同じ人ではないか

というのも、
ニュースの中で、
何より、びっくりしたのが、
その前理事長は、公認会計士だったこと。
しかも16年間も理事長を務めていたこと。

このような事件は、
マンション所有者みんなで、
監視をしていくことで
防いでいけるのではないでしょうか。

是非、総会に参加しましょう。


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12098712889.html Wed, 25 Nov 2015 19:33:25 +0900 不動産投資語録【若年者の不動産投資も優遇して欲しい】年金受給者に３万円？ 【政府は２０１５年度補正予算案で、
低所得の年金受給者向けに１人あたり
３万円の給付金を配る方針を固めた。】

　
【年金受給者は、景気回復に伴う賃上げの
恩恵を受けていないととらえ、給付金で
個人消費を活性化させてＧＤＰを伸ばす。】

安易な「バラマキ」(´･_･`)？？

個人消費を活性化させたいなら、
ターゲットはそこじゃない気がします。

年金受給者は
そんなにお金を使わないと思います。 

自己投資に一番お金を使う世代に、
給付してほしい。

不動産畑の私としては、
何か不動産業界の活性化に
繋がらないか、
勝手に考えてみました。ニヤリ


最近、ご相談を受ける方の
若返りを強く実感しております。

私が不動産業界に入り、
若いお客様と接したのは、
もうかなりむかしのことな気がします。

賃貸物件を借りてくださる方
居住用のマンションを購入してくださる方。
くらい。

不動産を相続対策として、
投資対策として、
検討される方は、ひと昔前は、
ご年配の方ばかりでした。

それが、最近、
大手企業にお勤めの20代後半。
30代前半の方の不動産への興味が、
アツイものになってます！！

相続対策などに比べると
積極的な投資で、パワーを感じます。

例えば、、、
私の勝手な妄想ですが、
それなりに安定した収入と素質が
必要かとは思いますが、
若くして不動産を購入する人に、
減税や補助金がでる。なんて世の中に
ならないかなー。


こんな身勝手なこと書きましたが、
一応、ファイナンシャルプランナー資格
もってます。笑
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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12099410621.html Wed, 25 Nov 2015 13:03:23 +0900 不動産投資語録【空室対策はインテリアコーディネートで！】モデルルーム 一応、インテリアコーディネーター資格を
持っていますニコニコ

不動産の仕事をしてますが、
それをメインでやっているわけではないので、
事例は少ないのですが、

コンサルティングの一環として、
賃貸マンションのモデルルームを
作る場合があります。

1室のために完全なモデルルームを作るのは、
費用対効果としておすすめできません。

1棟新築マンションの募集や、
1棟フルリノベーションによる募集の場合は、
効果があります。

区分所有マンションのオーナー様、
安心して下さい。笑

1部屋の場合でも、事例1のような
コーディネートだと費用も抑えれて、
設置撤去も簡単です！！

事例1
若い女性をターゲットにした部屋 1K
{75950858-B172-4C67-8FE8-685E2EB65A18:01}


事例2
若いカップルや新婚さんルームシェア
をターゲットにした部屋 2DK
{98DADB50-6254-4E1A-8431-C2FAF79068F0:01}


1棟マンションを購入された方も
区分所有マンションを購入された方も、

投資用で購入したのに、
賃貸がつかない空室リスクのことを
考えると不安になりますよね。

多少のコストはかかりますが、
いろいろ対策はあります！

購入後までしっかりフォローできるのは、
私がコンサルタントという立場だから。

空室対策のご相談。
承ります！！
ご依頼お待ちしております！！


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12098748646.html Mon, 23 Nov 2015 16:44:29 +0900 不動産投資語録【今更聞けない不動産用語①】「表面利回り」 現在、不動産投資を検討されている方は、
もう既に、
ご理解されている言葉だと思いますので、
さらっと読んでいただければ、幸いです。

これから、
不動産投資を検討される方は、
不動産業者と会話する際の
共通ツールだと思って、
ぜひ覚えてください。

よく「利回り」という言葉を
耳にすると思いますが、

表面利回り・・・グロス利回り
実質利回り・・・ネット利回り

紛らわしいのが、
巷の不動産営業マンは、個人によって、
言い回しにオリジナリティを
出してきます。笑

フルネームで呼ばず、
「表面で」「実質で」
「グロスで」「ネットで」
と言ってきますので、どの言い回しでも
対応できるようにされてください。

それでは、
表面利回りを実際に計算してみましょう。

■区分所有マンションの場合
販売価格 2000万
毎月の賃料 85,000円

表面利回りというのは、
毎月の賃料×12ヶ月÷販売価格
で計算します。
85,000円×12÷2000万=5.1%

言葉で表すと、
年間に入ってくる賃料は、
販売価格の何パーセントを占めているのかを
確認する数値。

つまり、
5%という数字は、
元をとるのに20年間かかるという意味でもあります。
10%だと10年間ということになります。

ただし、
表面利回りには、
ランニングコストが入っていないので、
リアルな数字とは言えません。

単純な計算で、算出できるので、
ざっくりとその不動産のレベルを
感じ取りたいときに、
適してます。

毎月の収支（キャッシュフロー）を見る際は
「実質利回り」の方になりますが、
どこまでランニングコストを入れるかは、
不動産会社によって違うので、
支出項目をしっかりチェックする必要があります。

続きは、次回の「実質利回り」で。


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]]> https://ameblo.jp/fudousan1225/entry-12098741363.html Mon, 23 Nov 2015 16:35:20 +0900