色々忙しく、ブログ書く暇が全くありませんでした。

今、都内と鎌倉で2件外国人の相続案件をやってます。

相続人が会ったこともない人だったり

外国人だったりしたら皆さん気をつけて下さいね。

大変ですよ(^_^)

また暫くしたら書きますが、

最近は地面師の話を良く聞きます。

ニュースでもやってますよね。

で、私にも買わないか？と来たりします。(^◇^;)

皆さんも来てるかもしれないですよ？

気をつけて下さいね！

都内はここ何日間で気温も上がり、暑くなりました。

ご来所頂くお客様にも 業者さんにも失礼にならぬ様に ギリギリまでは、(私かなりの汗っかきですが)ジャケットを着用しようかと思っています。

さて、出来ない不動産屋

とゆうことで、ちょっと書きます。

本日、2名(2業者)そういう会社に出くわしました。

1人は 時間にルーズで 嘘つきでした。

東証1部の会社ですが、約束の時間になっても連絡ひとつよこさないので、先方に連絡を入れたところ、ウチに訪問している予定になっているとの解答でした。

どちらにしても会う気は失せたので

この後の時間は取れませんとお伝えし、電話を切った後 約５分程して 本人から連絡がありました。 電車が遅れたので３０分後に伺います。と、、  

私はこういう嘘つきと 時間にルーズな人間とは

仕事しません。時間の無駄だし、いずれは他の方々にご迷惑をお掛けするのが想像出来ますから、、

もう1人は 仕事の出来ない嘘つき

物件を買取しますので

ご紹介下さい。との事で

弊社が売主様からお預かりしている大事な物件を

ご紹介致しました。

ただ、後で気づいた事ですが、

その業者は買取なんかはしていなく、

買取しますと言えば 物件情報を手に入れられるから、という  偽装買取業者でした。

加えてそこの会社の部長さんは

不動産の ふ の字も勉強していないお方でした。

大事な売主様の物件情報を

嘘をついて引き出されたので

守秘義務契約違反で やってやろうかと思いましたが、売主さんに相談したところ 許してあげたら？

との寛大な一言を頂きました。

今の不動産業界にはこんな不動産屋が沢山います。

みなさんも気をつけて下さい。

ちょっと皆様にお願いがあります。

職業柄 外国人のお客様が多いので、

色々なご相談を受けておりまして、

今回は、、とゆうか随分と前から、、

テイクアウトケバブ屋さんの店舗を探しています。

都内であればどこでも良いのですが、中々無いので、、

借主はネパール人の方です。(合同会社)

保証人は 外国人の保証会社 ＋  国内IT系会社勤務のご主人(ネパール人)日本には10年以上在住で

日本語を上手に話せます。

家賃は1カ月 20万〜30万払えます。保証金も入れられます。

どなたか良い物件をご存じでしたら

ご紹介下さい。

宜しくお願い致します。

私は昔から作文が下手で

学校の先生から 主語が無いとか、順序がおかしいとか良く言われたもんです。

読みづらかったらごめんなさいm(._.)m

ところで、最近何気に増えてきたご相談で多いのは

購入のご相談です。

知人、友人、今までにお付き合いさせて頂いたお客様繋がりの購入希望者さんからのご相談が多いです。

本音は

今は高いから我慢した方が良いですよ〜

なんだけど、、

それでもどうしてもって方に向けて書きますね

不動産は

を推奨する私ですが

普通の買い方だと、、

広告で 売り物件を見つけて 問い合わせ

内見日を決めて 見て気に入ったら 交渉、、

交渉しても値下げ応じれない、、の解答、、

と

時間もかかるし

気に入った！と思ったら価格に折り合いつかず

断念！なんて

ストレス溜まりませんか？笑

買いたいけど、、相場より高い気がする

買いたいけど、、業者が上から目線過ぎて面白く無い

後100万円下げてくれたらローンが組めるのに、、

等

自宅を購入するのにも、投資物件購入するのにも

探しつかれて

ハー

これはズバリ仲介業者を上手くつかえていない事が原因です。

まず、広告に名前が載っている仲介業者は

売主

売主と直接媒介契約を結んだ 仲介業者

もしくは

売主と直接媒介契約を結んだ 仲介業者

から広告掲載を認められた 買い側の仲介業者

このどれか、です。

一般の方は 物件が売主 の場合以外は

仲介手数料をはらうことなります。

(だからと言って売主の物件を探しましょうという事ではありませんから最後まで読んで下さいね)

ココが肝ですね。

どちらにしても、仲介手数料を払うのだから

物件は上記どれでも構いません。

値下げ交渉をしたり、物件購入をどれだけ有利に進めてもらえるか？がポイントなんです。

実際、私が相談を受けて物件を探す場合には

まず

お客様に 物件を探してきてもらいます。

はじめは

私は探しません。

お客様がどんな物件が好みで

どんな価格帯で買おうとしているのか？

先ずはお客様が買いたい物件を極力正確に把握します。

それから私も探してみます。

次に、買えるのか？ 

実際に借り入れが出来るのか？

毎月いくらまではらえるのか

頭金含め、諸費用はどの様に用意するのか？

等を確認します。

そして、最後に打ち合わせをします。

(作戦会議とも言います)

私の場合、この最後の作戦会議が楽しめない方とは組みません。

私がお客さんであったとしたら、

この最後の作戦会議が楽しめない仲介業者にはお願いしません。

安く！楽しく！安全に！ 買う方法の中で

はこれで解決します！

他の記事も読んでみていただければ

よろしいかと思います

それではまた！(^O^)／

今日は借地権負担付き土地 底地 について

少しお話しします。

世の中的には 「1棟収益」 とか 「ワンルーム」

とかにオーバーローンして購入する。

といったやり方が注目されているんでしょうけれども、、 ハッキリいって業者が利益をどんどん確定し、一般消費者は不利益を被るだけだと思ってます。

その中で

私や一部の業者、投資家さんは 

「借地権負担付き土地」底地 に注目してます。

問題は買えるか買えないか(色々買えない理由があります。)ですが、安定収入としても、精神衛生上も、将来的な楽しみも、その他色々 

皆さんが大注目している 「なんちゃら投資家」

みたいな案件に比べて 比較にならないくらい良いですよ。

もし、底地に興味がある方は調べてみて下さい。底地が欲しい方がいればご紹介も出来ます。

底地情報あればコンサルも買取もしますので

ご連絡ください。

つい先日弊社で物件 (借地権負担付き土地)を購入致しました。

いわゆる底地です。

なかなか、とゆうか殆ど出回らないので

一般人の方は、(業者でも知らない事が殆ど)

底地という存在自体ご存知無い方の方が大いかと思います。

表向き利回りは低いのですが、安心材料が多く、購入時の利回りは殆ど崩れませんし、一時金がある事が多く実質の利回りは

ワンルームやアパート経営なんかより良いものが多いです。

世間で問題になっている

空室リスクなんかも全くありません。

逆に 空室になるのがうれしい

のがこの底地の面白いところです。

最近流行りのワンルームやアパート経営なんて殆どが業者の利益だろ？バカらしくてやってられるか！っていう勉強熱心な投資家さんは

一部大注目されてますね。

業者さんで保有したい方や、ワンルームで相続を考えてる方、巷にたまにある ただの利回り案件の

底地を購入検討している投資家さんは 私に連絡していただければ 沢山あるので お裾分け致しますよ(^_^)

さて、話は変わりますが

最近注目されている不動産投資についてですが、

「頭金0円で資産1億」とか「節税対策でワンルームマンション」とか、私にも含めて一般人にはリスキーなものへの投資で失敗されてる方の事や銀行の貸出が問題になってますね。

私の考えというよりもはや現在進行形ですが、

金融機関は融資評価を見直しはじめています。

そのうち年収700万から1,000万程度の年収では

アパートローンなんて組めなくなるでしょうね。

年収1,000万程度で1億の物件をローンで買うなんて自殺行為である事は金融機関も気付いています。

私は普段いくてかの金融機関(だれでも知っている所)の不動産融資の評価出しお手伝いを担当しているので、融資担当者様と調査部の方に融資に関して助言させて頂いてますが、営業さんはハッキリ言って融資希望額の価値があるとは言えない物件に期待値だけで貸したい訳だから、当然あーでもないこーでもないってなります笑

まだ今のところ貸してますが、そのうち借りれなくなるでしょうね。

私は職業柄不動産購入について購入の相談

物件探しのご相談をされる事が多いので

いつも投資家さんに聞く事があります。

それは、、

です。

何故かというと、

不動産投資で成功している方には大体以下のどれかに共通点があるからです。

私の経験から言うとこの中のどれかに理由が無い方は大体失敗していると思います。

1.とりあえず投資したい

2.理屈で考えないから将来的な資産になると考えてしまう。

3.目先の利益に目がいって、将来を見据えられない。

4.今の収入が永遠に続くと限らない事に気づかない。

実際に

東⚪️とか

東⚪️とか

ワンルームやアパート経営に手を出して

失敗している人は多いです。

少しキツイ言い方をすると

会社が大きいだけで、自分がいつどこにでも再就職出来るだけの実力も能力も持ち合わせていないのに、不動産投資の様な難しい投資にひょいひょいと手を出す事自体、自分の能力を正確に把握出来ていない証拠です。

それから、女性の営業に乗せられたり、イケメン営業マンに半ば結婚詐欺の様な形でのぼせ上がって 何も考えずに マンション経営、アパート経営に手を出す方も 自業自得としか言えないでしょう。

売る時も、買う時も同じです。

特別な要因が無ければ、今は買い時では無いし

売り時ピークは既に過ぎています。

株も不動産も能力不足、判断能力の無い方は

手を出さない方が良いでしょう。

ご高齢で相続の不安がある地主様ご家族様より

相続対策の緊急出動要請があり、忙しくしてましたー(^○^)

相続人が皆様心配になる理由はかなりの不動産をら所有していた事と、認知症を恐れていたからでした。

遺言書も後見人制度も、被相続人が認知症になってしまうと対応出来ない事を最近知ったそうです。

先代から長いお付き合いのある 信用出来る税理士や不動産屋からこういった事を聞けば 今まで聞き流す事は無かったかと思われますが、ご家族の中で、勉強熱心なご兄弟が気づかなければ、この問題は解決しませんでした。

ミッション完了して、相続人様方は何億円といった相続税の為に金策に追われる事になっていたかもしれないと考えると 身震いがします。ありがとう。と笑って言ってくれました。（≧∇≦）

今回不動産の対策は

無理な借金をしてアパートを建てる様なやり方は合わないと判断し、

信託と 底地コンサルを併せて行う事にしました。

これで認知症も相続も税金も怖くありません（＾Ｏ＾）

今回は底地をコンサルしましたが、

コンサルでどうにもならないものは弊社で買い取りました。

底地は 地代収入と固定資産税の支払いで

グロス、ネット の利回りが決まり、

アパートや区分マンションの様な その他のランニングコストは発生しません。

更に、マンション経営やアパート経営しているオーナーさんが常に考えていなければならない空室リスクや賃料の下落、建物のメンテナンスや設備の充実、近隣とのトラブルや競争も必要ありません。

基本的に

ただ、持っていれば、毎月お金が入ってきます。

それから、一時金ですが、

更新料や各種承諾料も収入としてあります。

更に、貸している土地を利用している方がその土地を使わなくなって更地になれば、購入時の倍額近くで売却する事も可能な事が多いです。

区分マンション経営なんかに比べると

極めて堅い不動産投資になりますね。

あ、時間が来てしまいました。

それではまた！(^○^)

かなりサボってましたが、本年も何卒宜しくお願い致します。

今回は前回の続きです。

が、

今回は

不動産を売るときに何をしなければいけないか、からお話しましょう。

不動産を売る時に、知り合いや不動産屋に相談する前に自分で出来る事があります。

凄く簡単です。

まず、ネットを使って出来ることから👆

相場を調べます

早く売りたいか、別に売り急いでいないか

にもよりますが、もし1番高く売りたいならば

誰でもやるでしょうけど、

例えば、

渋谷

マンション

中古

とか検索すると  現在売り出されている物件が出てきます。

似た条件の物件を探して、高いのだけ

を2.3個みつくろってください。

それと安いのは後で見れる様に保存しておいて下さい。

次に国土交通相 土地総合情報システム

と検索して下さい。

左側に項目を選ぶボタンがあって 右に大きな日本地図があるやつです。

その左側に対象物件の内容を選択してみると

過去の取引事例が出てきます。

全く同じ物件と考えられる物件も

高く取引されているのもあれば

低く取引されている物件もあります。

これは単純にこの物件の買主が個人(一般)か

業者(プロ)か？だけで決まりません。

ここで全て挙げきれませんが

下記の様な要素があります。

買主の違い

売買条件の違い

時期

状態

間取り

階数

etc

の様な要素があります。

特にの付けてある箇所で大きな差がありますが、のつけてある

売買条件の違い

ここが1番肝です。

これを素人が判断するのは大変難しい為

宅建免許を持っている

不動産屋さんでも弊社に頼んできたりします。笑

これによって売買代金と別の費用、リスク

を負うかどうかも決まってきますので

売主、買主共にある意味

ちょっと話がそれましたが、

まず、

価格の部分で損をしない為には

先程の

取引事例と募集事例をご確認頂いてから不動産屋になにも知らないフリをして

ご相談頂くとその不動産屋があなたにとってどういう対応をしているか？判断がつきやすいかと思います。

今気をつけて欲しいのは

大手仲介でも多い

か

買い取り業者に多い

かです。

売る時も買う時も業者を慎重に選べば

余計なストレスも無くなりますよ

では、今日はここまで(^_^)

書くの下手ですいません(￣▽￣)