住宅ローンを自分で返すなんてもう古い！収益型マイホームでらくらく返済に挑戦中！

担保評価出ました！

Thu, 18 Jun 2009 07:35:49 +0900

報告ですが、某銀行で、

売価＜時価×掛け目＝担保評価

の評価が出ました〓

掛け目が入った状態で売価を超えたという事は・・・そう、フルローンの可能性が出てきたわけです。

それにしても銀行の評価は不思議ですね。

まず、時価。

正直よくわからなくなってきました。

評価会社も、銀行担当者も、使っている指標が、相続路線価だったり、周辺売買事例であったり、収益還元（ほとんどありませんが）であったりするため、時価評価は、恐ろしく異なってきます。

今回の例で言うと、銀行によって時価評価は、10000円～6300万円の幅がありました。

同じ不動産に対してですよ！？そういうの、時価って言うんでしょうか（汗）

収益不動産に対する評価が、正しく出来てないのが原因でしょう。

次に掛け目。

これは、不況の時に流行る数字遊びです（笑）

銀行にもよりますが、だいたい、0.7掛け。

0.7の意味は、競売の際に不動産鑑定士が用いる補正係数です。要は、実勢価格でそのままじゃ売れないから、競売ならではの割安感を出すための割引率です。

ただでさえ怪しい時価に、更に競売係数を掛け、担保価値を出そうというつもりらしいです。

今回、銀行回りをしてわかりましたが、リーマンショック以来、ほとんどの銀行が掛け目を採用しているらしいです。結果、担保評価が実勢価格の5割以下なんて事もザラです。

中古なら、頭金5割を入れるか、鬼の指し値を入れるしかありませんね（笑）

某銀行の不思議（続き）

Mon, 08 Jun 2009 08:07:21 +0900

私『こないだ、X銀行でアパートローンの借り換えしてましたよね？』

先輩『うん。融資の担当者が、たまたま俺の高校の後輩でさぁ、びっくりしちゃったよ。』

私『その融資の担当者紹介して下さいます？実はB支店の窓口で門前払いを喰らいまして、何とかならないものかと。』

先輩『じゃ、電話で聞いてみるわ。物件の概要を教えて。』

私『物件の概要は・・・積算は・・・・』

先輩『了解！それならフルローンの可能性ありだね。ちょっと待ってて。』

待つこと数分。

先輩『前向きに検討するって！物件資料と事業計画書を持って行こう。』

私『ありがとうございます！同じ物件でも、担当者が違えば、門前払いじゃないんですね！（笑）』

ここで、私は気付きました。

担当者の数だけチャンスがある事を。

また、

突破口を開くには、紹介が最も楽な事を。

某銀行の不思議

Fri, 05 Jun 2009 07:28:07 +0900

ただ今、春の融資付けキャンペーンという事で、連日金融機関回りをしています。

正直、現場の状況は予想以上に厳しいです。景気の冷え込みと、窓口の行員がマニュアル通りにしか行動できない事がさらに悪化させています。

押し問答を少しご紹介します↓

行員：『自己資金は？』

私：『自己資金はありませんが、値引きと評価の高さで何とか担保評価付近まで持ってきました。頭金を三割入れて、それでも時価に届かない案件よりは遥かに安全だと思うのですが』

行員：『他の資産はお持ちですか』

私：『無いから、今回買うんです』

行員：『実績はありますか』

私：『無いからこの物件を買って実績を作りたいんです。また、他の方が実際にこの地域で同じ形態で経営を行った際のデータもあるので、事業性はわかると思います。』

行員：『担保掛け目は0.7ですが大丈夫ですか。』

私：『そんな物件、存在しません。』

正直、何を言っても無駄ですね。

特に酷かったのが、X銀行です。

事業計画が仕上がり、期待を胸に、X銀行A支店の窓口に相談に行った所、自己資金は？・不動産市況が厳しいから融資は厳しい・掛け目0.7・年収は？

っとまぁ、お決まりの殺し文句のオンパレード。

門前払いとはこの事か・・・物件の資料さえ見てくれない始末です。

がっくり肩を落として帰宅する途中、先日会社の先輩がX銀行B支店でアパートローンの借り換えを行った事を思い出しました。

藁をもすがる思いで、早速先輩にヘルプコールをしました。

（続く）

都会のトカゲ

Thu, 14 May 2009 18:42:24 +0900

今電車で帰宅していますが、隣の男性の肩に、小さなトカゲが乗っています（汗）目を疑う光景です（笑）

伝えるべき？

帰国

Sat, 09 May 2009 09:59:58 +0900

今朝8時30分、無事に成田に到着しました！

シュノーケリング、ダイビング、イルカウォッチング、各種グルメをおもいっきり堪能してきました。

嫁さんは自慢のプラスチックのカードを振りかざし、ルイヴィトンのバッグを買っていました。

俺も、欲しいものが欲しい(>_<)買いたい物がある嫁さんが羨ましい！！

何はともあれ、無事に帰って来られて一安心といったところです。

ただ、今晩あたりから発熱するかもしれないので、これからきっちり消毒しておかないとですね。

もちろん、
アルコールで(^O^)

グアム旅行

Wed, 06 May 2009 07:14:53 +0900

今から、妻と二人でグアム旅行に行ってきます。

インフルエンザが少し心配ですが、どうせなら感染第一号となるべく、縦横無尽に遊びまくってきます(^O^)

それでは、行ってきます！皆様、しばらくの間、日本をよろしくお願い致します（笑）

収益型マイホームの数学的考察

Mon, 04 May 2009 13:55:23 +0900

■条件

V（万円）の物件Aを、L（万円）のローン（自己資本E=0で全額ローンL=V）で購入した。今までアパートに支払っていた年家賃はF=100（万円／年）、物件Aからの年キャッシュフローC=100（万円／年）。

ローン残債
L（T）【万円】
物件価値
V（T）【万円】
自己資本
E（T）【万円】
年キャッシュフロー
C（T）【万円／年】
支払っていた年家賃
F（T）【万円／年】

とすると、自己資本は時間Tの関数として以下と置ける。Fは、賃借していた家賃を支払ったものとして、積み上げていくものとする。

E=V-L+ΣC+ΣF

木造で当初22年はV=Lとして、

E=ΣC+ΣF

F=100万円／年=一定
C=100万円／年=一定

であるからT=22年を入れると、

E（22）=4400万円

一方、物件価値Vは土地値（2000万円と仮定）以下にはならないので

V=2000万円=一定（T>22）となる。また、T=35のとき、L=0であるので、

E（35）=2000+0+100*35+100*35=9000万円

単なるマイホームが金利と建物代金がマイナスである事を考慮すると、収益型マイホームとは一億円以上の差が出るんだなぁ(^O^)デカイ(>_<)

※公租公課は考慮してません。

いよいよ本日決着(^O^)

Wed, 22 Apr 2009 07:24:35 +0900

ローン審査、実はまだ結果が出ていませんでした。ある理由で、本部決済かつ、難しい案件に該当していたためです(>_<)

正直、ここ最近、蛇の生殺し状態でした。夜も興奮して寝られません。遠足の前の晩よく眠れない病にかかったようです。

ただ、今日審査結果が出ます。実は昨日、工務店融資担当者宛に、建築の資金計画について質問があったようです。という事は、結果は99％○でしょうね。（←楽観的すぎ？）

今思うと、普通なら、私の属性だと融資は絶望的だと思い最初から諦めてしまうはずです。

しかし、K氏に背中を押され挑戦すること数社。やはり、返済比率の制約に阻まれ、連敗につぐ連敗。それでも諦めず、融資相談を続けました。

すると、一社だけ前向きに取り組んでくれる銀行が見つかりました。

捨てる神があれば、拾う神あり
とはよく言ったもので、諦めなければ何とかなるんですね。

不可能にしてしまうのは、自分の心なんだと改めて感じました。

私は、今日の結果が○なら、もれなく数カ月後にファーストトラックに移行します。第二ステージではやりたい事が沢山あります。

今晩もやはりワクワクして眠れなさそうです（笑）

仙台RC一棟マンション見学ツアー

Tue, 21 Apr 2009 07:42:57 +0900

ハッピーリタイアの助です。

通販大家さんで有名な金森実業様より、仙台一棟マンション見学ツアーを開催していただけるとのお話がきております。

先日のセミナーでも触れられていましたが、仙台は、東北地方最大にして、一極集中都市。地下鉄駅徒歩圏内は首都圏並に人口密度が高く、不動産投資には非常に適した都市であるそうです。
また、空室率が低い割に、利回りが高い点も大きな魅力の一つです。

この機会に、是非仙台も選択肢の一つに加え、不動産投資の可能性を広げて下さい(^O^)

ツアーは、土日開催で、現地集合現地解散、往復の交通費は各自のご負担となります。

日程など、詳細につきましては、参加者の希望を伺い、先方と調整した上で決定したいと思います。

参加を希望される方は、5/9までに下記アドレスまでご連絡いただければ幸いです。

kajiharh@yahoo.co.jp

メールの本文には、
下記の内容をご記入願います。

【氏名】
【携帯電話番号】
【e-mail】
【希望日（5月中下旬の土日）】

以上です。よろしくお願い致します。

ハッピーリタイアの助

家計の見える化プロジェクト

Fri, 17 Apr 2009 08:20:28 +0900

三ヶ月前程前から取り組む家計見える化プロジェクトがいよいよ形になってきました。

家計見える化プロジェクトとは、家計のお金の流れをきっちり把握するというものです。

その中で、私の担当はマクロ家計、妻はミクロ家計。

つまり、私は大きなお金の流れ、不動産収入や給与、ローンなどを把握し、妻は日々の生活費を把握するようにしているのです。

そこで分かった事。

・毎月大金が入り、そして大金が出て行き、残るのはわずかだということ

・固定費の削減は効果絶大

・家計に占める生命維持費の割合はわずかであること

・家計簿を付けると、自制心を刺激し、自然と節約思考へと向かわせる効果があること

それにしても、妻はよく頑張ってくれました。

ハッピー家の生活費は、なんと一円単位で完璧に管理されているのですから。

いつも、ありがとう！

家を新築したら、小遣いは倍だね(^O^)