９月、１０月の弊社の売買契約の状況は比較的順調で、バタバタしていまして、

更新がかなり遅れてしまいました。

しかし、１１月の新規のお問合せと言ったら、閑散としておりまして、現在の経済

状況を痛感しております。はたまた、広告掲載の物件選択が悪いのか！？

いずれにせよ、広島市内では常に物件は動いておりますので、私の力の無さが

原因です。

ある不動産業者様の取引状況を伺ったところ９月、１０月は１店舗でそれぞれ４０

件程度の取引をされていらっしゃいました。

経済状況が悪いからこそ、動く物件もあることは確かな様です。

売買は賃貸と違って、時期的なお客様の変動はないと言われていますが、年末

ということも、反響数の減少に影響しているのでしょうか？

こういった時にこそ、いや、常日頃から…これまでお問合せを頂いているお客様

に新規物件のご提案を積極的に行っていかなければなりません。

さて、先日購入の申込を頂いておりましたお客様の事前審査の結果が本日降り

ました。

内容としてはこれまでお取引させて頂いたお客様の中でもかなり難しい内容でし

たが、事前審査のお申込にあたって、お客様の積極的なご協力もあり、無事に事

前審査が降りました。

年収２００万円台でも２，０００万円の借入れも可能です。

弊社は、お客様に、「購入したい」と思って頂ければ、住宅ローンを組むにあたって

あらゆる方法をご提案させて頂きます。

挑戦する前から、諦めるのではなくて、まずはアクションを起こして頂きたいです。

支払いが無理のない範囲であればの話ですが…。

と表明したことは皆様もご存知だと思いますが、今後は益々にエコに対する社会的

意識が高まってくるものと思います。

さて、不動産業界でも、お客様と”エコ”に関する話題になることが多々あります。

と言うのも、最近は新築などでは、オール電化の”エコキュート”は標準装備になり

つつあります。

また、断熱効果が期待できる”ペアガラス”などを取り入れた物件も多くなっていま

す。

先日、新築物件をご案内させて頂いたお客様にご説明させて頂いたのですが、

「なるほど～」と、ご説明に感動していただけましたので、

今回は、エコキュートに注目してみたいと思います。

まず”エコキュート”とは！？

簡単に説明すると「地球の空気でお湯を沸かす給湯システム」のことです！

これまでの給湯システムは、火や電気の力で直接水を温めてお湯を沸かしていま

したが、エコキュートは空気の力でお湯を沸かします。

と言っても、なかなか分かりにくいとは思いますが、空気から熱を取り込んで圧縮

し、高温にすることで、その熱を利用してお湯を沸かしているんです。

結果的に、空気の熱を利用することで、電気の力を３倍にも高め、更に夜間電力を

利用してお湯を沸かしますので、電気代も節約できCO2も半減することができる様

です。

と、ここまではエコキュートについて、ちょっとした知識をお持ちの方でしたら、ご説

明するまでもないかと思いますが、要は考え方なんです。

かなり荒いご説明になりますが、一般的な家庭ですと…

オール電化のエコキュートの物件を購入頂く場合、そうでない場合（ガス給湯）と比

べると月々の光熱費は、１０，０００円程度節減することができます。

となると、単純に月々の支払いは１０，０００円少なくなるわけですが…

これを住宅ローンの借入れ額に換算すると、３００万円程度の借入れを節約したこと

になります。

３５年ローン（平均的な金利）ですと、１００万円の借入れに対し、月々の返済額は

３，０００円程度になりますので…。

要するに、オール電化のエコキュートの物件か？そうでない物件か？

では３００万円分の価値の差があるってことになるんです。

たとえば、物件選びに迷われた際や、月々の支払いのバランスで、お悩みの方は、

購入時の価格や諸経費だけを意識するのではなく、是非購入後に必要な支出も考

慮して、総合的にお考えになられるといいと思いますよ。

…僕が借りてる物件です。

正直、支払いが大変です。

舟入電停まで、徒歩５分の立地で南向き、築２年！なんですが…

会社のみんなや友人からは、もっと賃料の安い物件への引越しを勧められ

ますが、なかなか決断出来ません。

というのも、不動産の営業でたくさんの物件を見てると、自分なりのこだわり

が、賃料よりも優先されてしまった結果が現状だからなんですが…。

この支払い額なら、広島市佐伯区でしたら、新築戸建てが購入できます（汗

僕は、まだ未婚で…貯蓄も少ないものですから、購入にまでは至っておりま

せんが、チャンスがあれば、マンションを購入したいと思ってます。

やはり、安くて条件にぴったりの物件なんて、なかなかないんですよね。

譲れない条件。そして、できれば…の条件。

みなさんそれぞれあると思いますが、大事なのは”優先順位”です。

住宅情報誌や、物件を数件見てまわれば、たいてい相場は掴めてくると思い

ますが、「どこで折り合いをつけるか！？」そこが難しいですよね。

ご来店頂く前に是非、ご自身ののライフスタイルなどを見直し、家族とよく話し

合ってみてください。

そして、営業担当の者に整理した”優先順位”を伝えて頂ければ、きっと理想に

近い物件をご紹介できるかと思いますよ。

こだわりの対面キッチンです↓

因みに、引っ越して２年目ですが…料理を作ったことは有りません（笑

明らかに、理想と自分のライフスタイルに幅が生じています。。

「２口ガスコンロ」と「空っぽの冷蔵庫」も泣いてますね～（笑

この失敗を生かして、より良いアドバイスに努めさせて頂きます！

ターゲットは、廿日市駅周辺の物件です！

来春入学の山陽女子大学生の入居物件を確保するというのが主な目的なの

ですが、廿日市駅周辺は賃貸物件が少ない！？のが大きな壁です。

”物件調達”というのは、新たに家主様に入居者の斡旋を任せて頂くことです。

不動産の仲介業をしている当社にとっては、”物件調達”は重要な仕事です。

少しでも、お客様のご要望に合う物件をご紹介させて頂くために…。

ところで、ＪＲ廿日市駅の北側は相変わらず、再開発工事が行われています。

北側の区画整備が終われば、廿日市も賑わいを取り戻すのではないかと思う

のですが、なかなか先は長い様です。

南側の商店街の道路整備もなかなか進まない状況にある様で、北側に期待

しているのですが…。

それでも、数年前に比べると郊外で、少しでも割安な物件を！と、お探しの方

が増えたせいか！？廿日市近郊のお客様が多くなった気がします。

当店も、五日市だけでなく、廿日市の物件も多数取り揃えておりますので、

是非、ご来店下さい。

新築やマンションのご購入を検討されていらっしゃるお客様！廿日市の物件

は比較的お手頃な価格で、マイホームを購入することが出来ます。

長期的にお住まいになられる方は、購入も併せて検討下さい。

賃料をお支払いになられるよりも、住宅ローンを支払う方が安くなることも多

いです。とは言っても、頭金がないから…と諦めていませんか！？

そういった方は、是非ご相談下さい。たとえ頭金が少なくても、返済可能な借

入額であれば、購入できるんです。

借入れ100万円あたり、3,000円が月々の支払い額の目安ですので、計画的

にご検討下さい。

みようと思います。

新築の建売住宅の場合、人気の土地については、建築（中）前に契約を頂く場

合が多いのですが、正直なところ当初の価格は若干高く設定されます。

それに、まだ建築中であれば、値（引き）交渉も難しいことは、新築をお探しの方

は既にご存知だと思いますが、値交渉が出来ない分、実はメリットも有ります。

弊社では、建築中で変更の間に合う部分については、お客様のご要望を受け付

けており、内装（クロスやフローリングの材質や色）や住宅設備（キッチンや洗面

台、浴槽）、外壁や屋根の仕様、玄関扉などなど、あらゆる仕様をショールーム

にご案内して、お客様自身に選んで頂けます。

そういった意味では、価格を変更（変更料不要）することなく、注文住宅並みに、

お客様のお好みのマイホームを購入することが出来ます。

この仕様変更については、広島市内で売出されている全物件（他業者様が売出

されている）でも、売主様に直接お願いさせて頂いておりますので、建築前（中）

の物件をご検討されていらっしゃるお客様は是非、ご要望をお聞かせ頂ければ

と思います。

以前私が取引させて頂いたお客様は、契約頂いた物件が建築前だったことから、

お客様のご要望をお伺いさせて頂いて、お客様のライフスタイルに合った間取り

に変更させて頂いた上、３階建てにルーフバルコニーを設けさせて頂いた事例も

御座います。

当然、建築確認を取り直しての施工となりましたが、価格を変更することなく、お

客様に大変満足して頂けました。

建売りは、基本的な仕様は建築前に決めますが、随時変更も出来ますので、

「建売りだから…」と諦めず、ご相談頂ければと思います。

ということで、お探しの地域に建売り計画があれば、弊社にお気軽にお問合せ下

さい。お客様のライフスタイルに合ったご提案をさせて頂きます。

”トヨタ生産方式（Toyota Production System）”ってご存知ですか！？

トヨタが大企業に急成長し、世界有数の企業となり、現在のトヨタ自動車の強さ

を支えているのがこのＴＰＳと言われています。

私は、数年前までトヨタ自動車に勤務していました。

トヨタ自動車では入社後、定期的に社員教育を徹底して行われますが、その際

学んだことの一つが”ＴＰＳ”です。

業種に関わらず、あらゆる業種や、あらゆる場面で活用できる”考え方”なので

是非皆さんも、”トヨタ生産方式”について本などで、勉強してみて下さい。

さてさて、なぜ不動産業にトヨタ生産方式！？と思われる方もおおいでしょう。

それは、本を読んで頂ければ、良く分かって頂けると思うのですが、、。

トヨタ生産方式の考え方の柱の一つである”無駄の徹底的な排除”という点につ

いてなど、私の現在の仕事でも活用していこうと考えているからです。

と言うのも、１人でも多くのお客様に満足して頂けるサービスを提供したいと思う

反面、事務処理などが増加し、お客様への新規物件のご提案などが遅くなるこ

とをなるべく避けるためなんですが…。

どうしたら！？事務処理を効率よく行うことが出来るか？

を、常に考え実行していくことを心がけるようにしています。

そして、お客様のお探しの条件に合う物件を他社よりもいち早くご紹介をさせて

頂きます。また、お客様との時間を大切にしたいと考えています。

”トヨタ生産方式”については、奥の深い考え方ですので、敢えて書きませんが

興味のある方は、是非五日市本店（日高）をお訪ね下さい。

因みに本日、こんな↓記事が出ていました。

米紙ウォールストリート・ジャーナルは今週に入って、米コーヒーチェーン大手

スターバックスが「トヨタ生産方式」に準じた形で秒単位の改善活動を推進し、

大幅な業績回復につなげていると伝えた。（中略）

同社を業績悪化から脱出させたのはいまや世界でも通用する言葉となった「カ

イゼン（Kaizen）」だ。

これまで見過ごされていたムダを減らすために、日本のトヨタ自動車本社での

勤務経験を持つ米国人が「カイゼン」をアドバイス、10人余りのスタッフが現場

に伝えるため全米の店舗を飛び回り、指導に当たっている。

カイゼンの内容としては、たとえば商品の材料をできるだけ近い場所にまとめ

たり、提供するコーヒーの種類が一瞬でわかるように色別のラベルを張ること

などだ。

トヨタが工場で実践しているように、ストップウオッチ片手にムダを省きながら注

文をさばく時間を短縮していったという。

その結果、オレゴン州の店舗では1つの注文を平均25秒でさばけるようになり、

客の増加にもつながった。 (ＭＯＮＥＹ　zine　より抜粋)

件をリフォーム業者などが入札し、リフォームして再販される物件が明らかに増

えています。

ここ数年の経済状況の悪化以前からも、そういった物件はありましたが、住替え

を理由に売却される方が減った分、任意売却される物件が特に目立ちます。

任意売却される物件には、比較的相場よりも”割安”という特徴があります。

割安になる理由としては、室内の状況があまり良い状態でなかったり、イメージ

を気にされる方がいらっしゃるので、通常の通常の売却と比べると割安になって

くる様です。

しかし、任意売却でも、丁寧に使用されている物件もありますので、そういった意

味では、購入をお考えの方にとってはチャンスなんですが、なかなか不安定な

情勢では、購入に踏切れない方も多い様です。

が、

購入をお考えでお急ぎでない方は、市場で出回っている物件だけでなく、競売

物件も併せてご検討されると、意外と安くマイホームを手に入れることが出来る

かも知れませんよ。

ご相談頂ければ、当社では様々な専門的アドバイスをさせて頂きます。

ところで、競売と任売（任意売却）の違いをご存知ですか？

競売とは、債務者が何らかの理由で住宅ローン・借入金などの返済が困難にな

った場合、そのまま滞納を続けると債権者が抵当権に従って担保不動産を差し

押さえ不動産競売の申し立てを行うことです。

そして、

任意売却とは、競売手続きが行われる前(競売入札が行われる前)に債務者と債

権者の間に不動産業者などの仲介者が入り不動産所有者と各債権者の合意の

もと、双方が納得する価格を設定し、不動産を市場で売却することです。

受ける質問や相談なのですが、「住宅ローンはどれくらい借りれますか？」

住宅ローンを利用することを前提にお探しになられていらっしゃる方も多いの

ですが、それがわからない以上、物件を探そうにも探せないですよね。

そんな方もまずは、当社で住宅ローンのご相談を承り、実際に購入される物件

のアドバイスもさせて頂いております。

まだ不動産会社にも行かれたことのないお客様もいらっしゃるかと思いますの

で、皆様の中にも、そんな疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか？

実際は、何も分からないまま夢を描いて、広告などを見ている方も少なくないか

も知れませんが…。

言うまでもなく、住宅ローンの審査基準は各金融機関によって異なります。

ある金融機関で審査が通らなくても、別の金融機関だったら問題なく承認が下

りた…なんてことは良くある話です。

おおよその自分の借入可能額が分からない方は、当社でもアドバイスさせて頂

きますが、直接金融機関でご相談されるのもいいかと思います。

銀行はたくさんありますが、給与振込などで利用している銀行の「住宅ローンセ

ンター」に相談に行かれることをお勧めします。

借りる借りないは別として、おおよその額を丁寧に教えてくれると思います。

その際、持参した方がいい書類として、

①前年度の源泉徴収票　（若しくは過去３ヶ月の給与明細）

②健康保険証　（勤務先及び、勤続年数の確認の為）

③自動車ローンなどがあれば、その明細書　（年間の支払比率を計算）

④不動産物件資料　（物件が決まっている方は、持って行くと具体的なアドバイ

　 スがもらえる）

などがあれば、簡単なアドバイスを受けれると思います。

重要なのは、どれくらい借入れが可能か？ではなく…

自分は月々の返済額がいくらくらいまでなら？

ゆとりある生活をしていけるか？？だと思います。

まだ、購入を迷っている方なんかは、逆算してみるといいかもしれません。

業務を行いました。

ところで、不動産を探す場合、何を見て探せばいいのか？知っていますか？

・住宅情報誌（タウンズなど）

・インターネットサイト（アットホームなど）

・不動産屋さんのホームページ

・ポストに入っている広告

・新聞の折込広告

・探している地域の不動産屋さん

などなど、他にもたくさんあると思います。

その中でも、主流なのが、住宅情報誌”タウンズ（スーモ）”です。

（注意：8/19よりタウンズから”スーモ”に変わります！）

物件を探す上で、実はそれぞれの広告媒体にメリットデメリットがあります。

例えば、住宅情報誌タウンズ（スーモ） ですが、主要な不動産会社が利用して

いますので、大抵の物件が出ています。

誇大広告（情報の誤った広告など）の多い不動産業界ですが、タウンズに関し

ては比較的信用度の高い媒体ですが、情報の新鮮度に欠ける一面もあります。

というのも、タウンズは約２週間に１度の更新で、更に、物件の入稿（掲載申請）

から実際に紙面になって掲載されるまでにタイムラグが生じるからです。

物件のお問合せをされた方でしたら、経験がある方もいらっしゃるかと思います

が、”既に売れている”ということが多々あります。

良い物件でしたら、なお更ですし、そもそも良い物件は掲載されるまでに、成約

してしまう場合も良くあります。

その点、インターネット情報サイト（アットホームなど）については、随時更新さ

れますので、比較的新鮮な物件が掲載されます。

デメリットとしては、インターネット情報サイトを利用している不動産会社が比較

的少ないことや、インターネットへの広告を拒否される売主様が多いことから、

掲載されない物件もあることなどです。

ホームページに関しては、各社のホームページをチェックしるのは大変ですし、

ホームページの更新が遅い会社などもありますので、情報が古かったり、既に

成約済にも関わらず、数ヶ月間も物件を掲載したまま…なんてことがあったりし

ます。

やはり、一番いいのは…

まずは”タウンズ”や”アットホーム ”などで物件をチェックし、資料を請求し、不

動産会社に出向きお探しの条件を営業の担当者に伝え、条件に合致する物件

が出たら連絡してもらう！

というスタンスだと思います。

購入に関してや住宅ローンに関してなども、いろいろな相談に乗ってくれますし、

広告に出る前の物件を随時教えてくれると思いますよ。

特に、当社の場合は、そんなお客様を歓迎しております。

購入は、スグじゃないんだけど…いろいろ見てみたい！

とか、購入や売却、住み替えに関してなど、いろいろ教えて欲しい！

そういった、積極的なお客様のお役に立てることが、私の遣り甲斐でもあります。

是非、当社へお問合せ下さい！

話を戻して、不動産会社は売却のご依頼を頂くこと（仕入れ）も重要な業務です。

本日は、”売却のご依頼募集”のチラシをマンションなどのポストに投函させて頂

きました。当社は、大手に負けない○○！をキーワードに大手や他社と比べても

売主様にも喜んで頂けるシステムを導入させて頂いております。

詳しくは、お問合せ頂いた際に、当社の特徴をお伝えさせて頂きますので、売却

のご依頼の方も是非当社へ宜しくお願い致します。

ちなみに、明日はお問合せ頂いた、「サンシティ廿日市」の査定に行く予定です。

きました。

その建設会社は、注文住宅や建売り、リフォーム事業に力を入れていらっしゃ

る会社なのですが、”こだわり”を持って建築されていて大変勉強になりました。

”こだわり”は、どの建設会社にもあるとは思いますが、視点が違うのです。

その、細かい”こだわり”については、ご来店頂いた際に、お客様にご紹介させ

て頂こうと思っています。

ところで皆さん、新築を建てるなら…

ハウスメーカーに依頼しますか？それとも、工務店に依頼しますか？

どちらかと言うと、”ハウスメーカー”とお答えになる方が多いのではないでしょ

うか！？できれば、ハウスメーカーとか…。

では、なぜハウスメーカーの施工が好まれるのでしょうか？

ブランドですかね？アフターフォローですかね？

確かにその点は、ハウスメーカーの方が安心ですね。

一方で、工務店に依頼する理由って何でしょう？

建築費用を抑えれるからですかね？

ハウスメーカーと工務店のメリットやデメリットは各々ありますが、既にご存知

かと思いますので、敢えて書きませんが…

そもそも、どちらがいいか？と、考えることに”ムリ”があります。

”どちらがいいか？ではなく、どちらが自分の考えに合っているか！？”

と、考えてみてはどうでしょう？

地域で評判の良い工務店と、ハウスメーカーそれぞれに、話を聞きに行けば、

自然と答えが出るかと思います。

それでは、どちらの建物が”良い建物”なのでしょう！？

本日の工務店の社長さんのお話を伺って、改めて感じましたが、ハウスメーカ

ーの建物の方が必ずしも良い建物だ！とも言えません。

どんなに、良い建材や木材を使っても、大工の力量次第で、建物の出来は大

きく違ってきます。

実際、10年前に建てられた大手ハウスメーカー施工のリフォーム工事を行っ

た際の写真を見せて頂きましたが、酷い状態の建物もありました。

ほんの一部の建物なのかも知れませんが、ハウスメーカーだから、安心という

考えは誤りなのかも知れません。

と言うのも、ハウスメーカーの施工はどこがするか？ご存知でしょうか！？

大手ハウスメーカーのほとんどが、自社の直営施工でなく、中小工務店への

下請施工なんです。（垂直分業）

要するに、同じ中小の工務店が下請けとして施工するならば、信頼の出来る工

務店（棟梁）を探して、依頼することも検討して良いのでは！？ないでしょうか。

評判の良い工務店のご紹介や、特徴を知りたい方は、お気軽にご相談下さい。

参考までに現在、各々の工務店が手掛けている建築途中の物件、完成済の物

件をご案内させて頂きますよ。