この一年の動きについて綴ってみます。

まず昨年のリフォームをした築古RC、一部屋だけリフォームしていない部屋があったのですが、それ以外は満室御礼となりました。現在は法人に貸していた二部屋に空きが出ましたので客付けお願いしています。

そして年の始めに築40年の戸建てを現金150万で購入し、約200万でセルフリノベ。

出来上がった瞬間に知り合いから入居の申込を頂き、現在入居中です。

本来なら今年度は一棟くらいアパートを購入したかったのですが、なかなか勝負をかかる事が出来ませんでした。

年末にかけて法人を作る予定なので、当面はそちらでの物件取得を頑張りたいと思います。

いつになるか分かりませんが、年に一度はブログ更新するぞー！

どうもミトコンです。

自分で手配した職人さんに作ってもらった部屋とは別に、数人の友人達のボランティアによりDIYにて一部屋作りました。

これが

これ

これが

これが

まー、随分とブログ空白の期間がありましたがギリギリ生きてます^_^;

今回はリフォームに関する私の考え方を書きます！

リフォームというと工務店などと打合せをして、お願いする事が多いと思いますが。今回は経験値を一気に稼ぐと言う目的の為に、私が総監督となり、大工さん、電気屋、ガス屋、塗装屋、クロス屋、設備屋を自分で個別に発注してみました^_^;

結果、経験値は多少溜まりましたが、サラリーマンの身分では段取りが大変過ぎました。初心者にはおすすめしません！

ただ、良かった点は次回から自分で個別に業者を入れ替えが出来る！監督になった気分を味わえる！(実際には各職人さんに自分の段取りミスで迷惑をかけてしまった事も…^_^;)

これが、

でこんな感じに仕上がりました！

最後の写真は客付けの為にステージングした状態です。

どうもミトコンです。

今回はリフォーム融資についてですが、この物件はH28年2月に購入した物件になります。唯一の保有物件です。

購入時点で空部屋が16戸中9戸が10年間空室でリフォームもいていなかったので、そのまま客付け出来る状態ではなかったです。

本来ならすぐに客付けしたいのですが、物件購入時に現金を使い果たし自分の口座に５万しかない状態だったので放置してました^_^;

完全に借金に押しつぶされそうになりましたが、毎月のCFは各種税引き前で15万程ありますので預金額が増えると不安感が減り冷静に判断する事が出来て、売却までは至りませんでした。                  

トホホ。

売却検討の後、保有すると決めた以上はリフォームして客付けしなければ状態は悪くなる一方なのでしなければいけない事は分かっているのですが、なんせ現金が…。何とか溜まった家賃収入は取得税でガッポリもって行かれるので手を出す訳にも行かないので融資を利用する事に…。

今回の融資目標は保証協会ナシのプロパーローン&使い方が柔軟な事！

そこで、物件購入の融資をしてもらった銀行に相談に行ったのですが、見積り通りにしかお金が使えないので、使い勝手が悪い。

他の公庫や金融機関を当たりましたが、第1抵当権が他の銀行さんなので、絶対じゃないけど融資は難しいとの回答。

だいたいリフォームの事も考えて購入しろと思われた事でしょう^_^;

(みなさん必要な場合には購入時にリフォーム資金も借りましう！)

そこで原点に戻り購入資金を借入をした金融機関にて空室9部屋中の6部屋のリフォーム資金600万と屋上防水資金200万、プラス保証協会の保証料金100万で合計900万の借入をしリフォームする事になりました。(金利は1%前半です。)

自分としては可もなく不可もなくと言う融資結果に…、借りられただけ良しとしましょう^_^;

次回は今回の物件のリフォームに関する自分なりの考え方をブログします。

どうもミトコンです。

かな〜り久しぶりの投稿になります。

実は私、自己破産しました、、、、

というのは冗談で^_^;

ただただブログをアップする方に気持ちが向かなかっただけです^_^;

久しぶりなので何から投稿していいものか悩み中ですので、大まかに現実報告します。

とりあえず太陽光の野立て3機、自宅屋根1機は順調に売電しております。

そしてアパートは売却検討からのリホームいやリノベーション中です。

そしてな、な、なんと28年度末にサラリーマン辞めました^_^;      これは本当です。

とりあえずこの三本立てで思いつくままに、ブログ再開そして継続出来ればと思います！

では次回は、アパートのリホーム資金の借入についてブログします！

今回はH28年2月に取得し築古RCの売却検討の話です。

合計    2100万

にて取得した物件です。

入居率は50%

自主管理

固定資産税支払い前の現状利回14%

で回ってます。

客付けを急ぎたいところなのですが、十数年間建物管理が全くなされておらず、雨漏り、空室は廃虚その様な有様です。

リフォームを検討しましたが、

屋上防水工事 200万、

リフォーム 1戸当り80万×6戸=480万

合計で700万くらいの計算になりましたので、

ここは思い切って視野を広げる為にも売却検討！

早速、中間業者に査定依頼。

なんと！4500万の査定価格が付きました！

さすがに裏があることは気づきました。

これは中間業者の戦略で自社で売却検討してもらう為にわざと高く査定して顧客をしっかりホールドするやり方だと思います。

言われるままにしてみるのも経験と思い、きっちり専任専属にて契約しました。

ただし期間は３カ月間限定！

その後、待てども暮らせども連絡がありません、専任なら普通は1週間に一度連絡をよこすのが契約にも歌われているのですが…。

1月が経過して間も無く買付が入ったとの連絡、他に買付も入らないし防水リフォーム費用がかかるので1200万の価格引下げ要求が来ました。

一瞬イラっとしましたが素直にOKいたしました。

(始めからその金額計算して値段付けんかい！)

1600万で購入した物件が半年で3300万で販売で出来れば短期譲渡で税金40%持っていかれても私にしてみれば大金が手に入ります。

中間業者が見つけた買手なのでもちろん手数料は両手取り。

中間業者にしてもなんとか契約したい案件でしょう。

その後待てども暮らせども連絡がありません、約１カ月後融資結果がまだ出ないと言う事なのでしばらく様子見、無音のまま、とうとう約束の３カ月経過！

こちらから連絡してみると、まだ引き続き融資の結果待ちとのこと、そこで期間を2週間延長。

(おいおい！融資結果が２カ月もかかる融資がこの世にあるんか〜い！)

とうとうタイムリミットが来たのでありがとうございましたと伝え、販売中止の旨お伝えしました。

お金の損得はありませんでしたが、今回学んだことは大きいと思います。

まず専任専属はダメ。

複数の中間業者に販売を頼んだ方が競争力が生まれ、両手取りじゃ無くても、せめて片手だけでもと思い早く売却出来る可能性がある。

そもそも中間業者が査定価格を市場価格で情報を流せば買付は沢山入ったはずでしょう。

例えば、2500万くらいかな。

リフォーム入れても市場の利回はオーバーする物件です。

今回は中間業者が両手取りを狙い過ぎたが為に、片手も取れなかったお話になりました。

二頭を追う…。なとんとってヤツですね。

私からすれば３カ月間夢を見る事が出来ました。

あとは自分が買った物件の現状価値が確認出来たので安心して、防水及びリフォームに取り掛かりたいと思います。

私はこの物件が初めての不動産事業です、ど素人、自主管理、入居率50%、利回14%、

成功の答えは１つ！

安く買うに限る！！！

またこの物件の、今後については追記して行きたいと思います。

次回は太陽光の売り上げ数字にでもブログしますか。

どうもミトコンです。

今回は太陽光用地に関するお話です。

これが元々の状態。

設置工事完了後10日でこうなりました。

壊れた原因として考えられるのは、太陽光設備設置にあたり、架台杭打ち込みの時に動き回った、重機の重さに耐えれずに擁壁が押され、その後梅雨の大雨による倒壊だと思われます。

当然保険が効くのかと思い業者に連絡しますが、工事後の事なので保険の適用外との事。かなり押し問答しましたが裁判したところで、過失割合や裁判費用等考慮すると時間と精神ストレス損という事で自分で業者発注修理しました。

工事後です。

工事代金97万円。

稼ぐ前に出費です、正直かなり落ち込みました。

やはり突破的にこういう事が起こるので、ある程度は自己資金を貯めておこうと思えるいい体験だったと思う事にします。

どうもミトコンです。

野立太陽光3号機のスペックです。

設備は今までシャープを使っていましたが、今回は初めての使用となる外国メーカーのQセルズを採用しました。

理由としては簡単です。国産の方が安心感はあるのですが、コスパの面で劣る。

そこで最安値ではないももの安く、その上発電量が安定してるメーカーで探しているとドイツ生まれのQセルズに辿り着きました。

ではスペック！

土地(競売)   147万  諸費用込

設備  Qセルズ  53kw  1267万

九電負担金  56万

フェンス  22万

                 合計  1492万

それではシュミレーションです。

53kw × 1100 × 27円 × 税 = 1.700.028円

  利回りは、

   170万 ÷ 1492万 = 11.39%

 今回の3号機は競売で土地を購入し、安い海外製の設備を採用して、FITの買取価格低下の中でも利回りを確保し、利益確保が最大の課題でした。

今回は初めての取引の太陽光専門業務者でしたが土地購入から設置完了までに６ヶ月もかかりました。

ただただコミニュケーションが上手く取れず途中で中止にしようも思った程です。

私自身、本業は営業職ですのである程度は寛容に構えていましたが、余りにも仕事の進め方がお粗末なのには腹が立ちました。

一応日本でも指折りの太陽光専門業者です。

しかし、太陽光専門業者として設立して何年しか経っていない会社なので営業マンの人材育成にまで手が回らないのでしょう。

太陽光や不動産事業とも、価格と同じ位業者選定が重要だと身をもって思い知らされました。

前回の話で初の競売物件取得に成功し、これから融資、工事、完成となる予定でしたが

今回は野立太陽光３号用地についてのお話をします。

いつもの様に金融公庫にて融資申し込み。

半年間で3本目の申し込みですから私も担当者も慣れたものです^_^;

書類をチャチャっと出して、担当者よりその場で大丈夫でしょうの一言。

しかし今回の土地には落札した時には気が付いていなかったのですが、   農地   だったのです。

そもそも農地法では農業従事者で無ければ農地は取得出来ないはずなのに、執行官のミスなのでしょうか？

農家でもない私が農地を買ってしまえるというミラクル！

農地のままだと太陽光用地としては使えません、公庫の担当者がそこに気付き融資実行の前に地目変更を求められました。

市街化区域内にある農地でしたので地元の農業委員会に第4条申請という略式の申請で済みましたので不幸中の幸いでした^_^;

何事も経験という事で自分で近隣地権者の承諾と捺印をもらい申請手続きをする事に。

経験された方はお解りと思いますが、お役所仕事なのでとにかく遅い！

結局この申請で２ヶ月を要しました^_^;

そして地目変更も、終わり工事に取り掛かろうと業者に連絡を取ると驚きの現実。

私の地目変更がいつになるかわからないので、工事予定日を勝手に取り消しに…。

おいっ！連絡くらいしてよー！

熊本地震も重なり

結局、工事着工が計画の4ヶ月遅れで開始に。

今回は私のミスでもありますが、この後更に悲劇を目にするとはこの時は知る由もありません。

その他にも１号機、2号機で頭を悩ませる問題は起きています。

毎回、もうこれまでかと思いますが、所詮人間界の問題なので、どうにかなるように世の中出来ています。

とにかく直ぐに動く！それだけで大体の事は解決出来てます^_^;

次回は3号機のスペック紹介します。

どうもミトコンです。

前回までは築古RC不動産事業の話でしたが、実は同時進行で太陽光の用地取得も同じタイミングで進めてました。

この土地は競売で、投資用不動産を探している時に見つけたものです。

やはりアンテナは常に張っておいて損はないという事でしょう

競売の入札は初めてでしたが、入札の仕方は思ったより簡単でした(^-^)

インターネット BTBで観覧  →裁判所に出向き説明を聞く→ 銀行にて手付入金→ 希望金額入札→   最高額なら落札            これだけでした。

落札額は自分の太陽光投資利回りの範囲内で計算していたので決めやすかったです。

当然この利回りを出す為には太陽光設備の金額、九電の負担金、造成費、融資付け、なども概算で調べておく必要があるので、

初の賃貸不動産取得とサラリーマンの傍らに動いたのでかなり疲れましたが

無事落札し太陽光３号用地を手に入れる事が出来ました。

今までの物件は27年7月から半年間ほどで太陽光用地3カ所と築古RCを取得しています。

このペースを守り規模とレバレッジを更に加速して行ければもしかしたらセミリタイアは意外と近くにある様に思えて来ました(^-^)

次回はこの３号機太陽光用地のお話しです。