笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

このブログでは、主に不動産賃貸業についての学びや、副業を始めてから感じたこと、夫婦の関係性についてなど、成功体験だけでなく失敗談も含めてお伝えしていきます。

少し忙しい日々を過ごしており、更新が遅くなってしまいました...

が、また新しい経験もしておりますので、

発信していきますね！

前回はアパート買ったけど3ヶ月間入居の音沙汰が無く

ほんまに入るんかな...:(；ﾞﾟ'ωﾟ'):

と震えだしたところで終わってたと思います。

そんな中、管理会社さんから連絡がありました！！(O_O)

「来月から、お一人入居されます！！」

え？

来月って？？

明々後日やん∑(ﾟДﾟ)

そんなんあるんすか！？！？

引越しって、もっと余裕を持ってするもんちゃいますのん！！！？？？

今日家賃保証会社の審査に出して、明日通る予定で、明々後日から入居しますって...

マジすか、、、

世の中すごいことになってる笑

自分の常識なんて通用しない(O_O)

自分の常識＝世の中の非常識

とはいえ、入居頂けるのはありがたい。

ステージングの家具たち？

(家具付きはありがたいとの事！)

どうぞご自由にお使いください！

貴方のために用意したものですので！！

(｡っ･ω･´)っﾄﾞｿﾞｫ!!

敷金礼金？

そんなもの必要ありません！

ながーく住んでくだされば何も言いません( ´ ▽ ` )

何なら、以前洗濯機が壊れた際にお配りした洗剤もさしあげます(キリッ)

という訳で1部屋入居が決まり、少し安心したのでした。

他の部屋も家具を準備しよっと！

さて、今回の学びですが、

・入居者さんが決まるのは突然で、

決定から入居までの期間が短いケースもある！

・ステージングしている家具をプレゼントするのは効果的！！

→今回の場合、家具付きがポイントになりました。

(入居のキッカケになったのと、家賃の交渉が入っていましたが、家具付きをご理解いただけ、減額せず入居いただけました。)

という事です。

子供付のファミリーやインテリアにこだわりのある方には響かないかもしれませんが、

自分が扱っているワンルーム一人暮らし用物件であれば、

買いに行く手間が省けたりメリットと感じてもらえると思います。

自分ならこういった物を準備します

↓

カーペット ラグ 洗える 滑り止め付 防ダニ 抗菌 防臭 185×185cm(約2畳) 12色選べる 1年中使えるタイプ 床暖房 ホットカーペット対応 ふわっと手触り 優しいフランネルラグ 絨毯 ムジ柄・グリーン (VKLiving)

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不二貿易 折りたたみ ローテーブル 幅60cm ダークブラウン 92245

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1,845〜3,278円

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15,100円

【26-32型推奨】アイリスオーヤマ テレビ台 テレビボード ローボード 幅約73.2cm 奥行29.8cm 高さ36.3cm 24型 32型 ウォールナットブラウン 収納 カラーボックス オープン 組み立て 耐荷重20kg MDB-3S

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1,780〜3,723円

【全30種から選べる】 カーテン 4枚組(ドレープ2枚・レース2枚) 洗える 幅100cm×丈178cm 4枚組 ネイビー

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1,980〜2,180円

次回は客付会社さんにお礼訪問をした際の出来事と、

2人目の入居者さんについて書こうと思います。

いやー、本当にやってみないとわからないものですね笑

色んな事が起こりますが、

全ての出来事は良くなるために起こっている(↑最近聞いた良い言葉)

と思って、楽しく過ごしていきたいですね（╹◡╹）

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害を含む全ての人が自分が楽しいと思える事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

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さて今回は、中古アパート購入後の経過について

書いていきたいと思います。

物件について軽くおさらいしますと

・築約30年

・物件価格3300万円

・利回り10.9%

・全9戸(内、3部屋空室)

という状況です。

購入決済の際に管理会社の方と相談し、

家賃は3万〜4万円くらいで、広告費3ヶ月にすれば

すぐにでも入居者さんは決まるでしょう(*´-`)

オーナーさんは何もしなくても大丈夫ですよ(^_^)

との事でした。

経験のない自分たちは

「すぐに決まるんや。良かった〜( ´ ▽ ` )」

と、なんの心配もせず、入居の連絡を待つことにしました。

実際、すぐに管理会社さんから

「近隣の客付会社さんを訪問して来ました！」

と報告も頂いたので、楽しみに入居連絡を待っていました。

が...

しかし...

全く入居連絡がこーへんやないか〜い！！！(　˙-˙　)

この間3ヶ月です( ´△｀)

コロナがあったとはいえ...

家賃3万円/月として、3部屋空いてるので

3万円×3部屋×3ヶ月=27万円

の損失です。

↑

この計算大事！！

ただ、自分としても早く入ってほしいので

この3ヶ月間何もしてなかったわけではありません。

①管理会社さんにちょこちょこ問い合わせ状況など確認する

→「今は外出も皆さん控えられているようで、不動産会社さんへの来店自体がほぼないみたいです」

との事で、「そうなんですね。。。仕方ないですね。。。」と、意気消沈（ーー；）

②なんちゃってステージング実施

→テレビや冷蔵庫、ラグやテーブル、電子レンジなど生活必需品を揃え、入居者さんにそのまま使ってもらえるよう配置

アイリスオーヤマ サーキュレーター 首振り固定 8畳 パワフル送風 ホワイト PCF-HD15N-W

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2,230〜4,678円

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44,669〜48,000円

③自作の入居募集チラシを作成し、今住んでくださっている方に配布(知り合いに口コミしてください作戦)

→反響なし

④「ジモティ」「ウチコミ！」に空室を掲載し、募集してみる

→ジモティでは2件ほど問い合わせ頂くも、予定などの調整中に音信不通に・・・

ウチコミは閲覧数は日々あがっていくが、問い合わせはなし。。。

と、自分なりに思いつくことはしてみたものの、うまくはいきませんでした。

（努力の方向が間違っているのか、努力の量が足りないのか…）

そんなこんなで妻と一緒にうんうんうなっていたところ、管理会社さんから連絡が！！？

続きは次回に持ち越しです笑

さて、今回の学びです！

「客付がうまくいかない時は、どこでつまづいているのか確認することが大事！！」

つまり、

不動産会社さんへの来客が少ないので、紹介してもらえない

のか

ホー○ズやス○モなどのポータルサイトで上の方に出てこないので、お客さんが辿り着けない

のか

客付会社さんとっての旨味がないので客付担当者さんが紹介してくれない

のか

部屋に魅力がないのでお客さんが内見しても成約に至らない

のか

ということです。

本当に一つ一つ経験だとつくづく感じます。

だんだんと毎回つまづいていくのにも慣れてきました笑

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

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今回は中古アパート購入、完結編です！

早速前回の続きから、、、

不動産会社さん経由で融資を依頼しておりましたが、結果は「OK」でした！

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

融資金額：3000万円

金利：3.9%

返済期間：30年

返済金額：141,500円/月(←5部屋入居で十分支払い可能)

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

手続きのために2回程、足を運びます。

訪問日は結構直前に決まるため、予定を開けておくのが大変でした。(平日ですので...)

1回目で必要書類を8割方提出し、足りなかった分を2回目に。

また、融資について説明したDVDをいただき、2回目までに見て理解しておくのを宿題とされました。

(現地で説明されるよりも自分の都合の良い時に見れるのでありがたかったです)

2回目の訪問では、それらをクリアし、融資契約の書類にサイン＆捺印します。

書類は

・融資申込書

・金銭消費貸借契約証書

・抵当権設定契約証書

・担保提供に関する確認書

などなど、、、

人生でこんなにも住所と名前を書く事はない

くらい書きました笑

軽くゲシュタルト崩壊しそうでした(  ´-`)

あと、話では聞いていましたが、手数料が高いのを実感しました。

(実際に金額を見るとインパクトが！)

そんなこんなで融資契約も終わり、最後の大詰め、決済です٩( 'ω' )و

決済には

・売主さん

・不動産会社さん担当者

・管理会社さん

・司法書士さん

・僕の嫁さん(一緒に行きました笑)

など、たくさんの方が同席されます。

こんなに人いるん！？聞いてへんて！！((((；ﾟДﾟ)))))))

初めての経験でしたので緊張しました...(　ﾟдﾟ)

そこでは皆さんへの挨拶から始まり不動産会社さんと司法書士さんへの手数料や残代金の支払い、日割り家賃を頂き、アパートの鍵関係の説明などを受け、だいたい30分くらいで終わりました。

無事に決済を終え、アパートオーナーになりましたが、実感はあまりありませんでした。

今までの一軒家は金額が一桁少ないのと融資での購入ではなかったので、今回は別物といった感覚がありました。

そんな気持ちの中、帰りに蕎麦屋に入りました。

久しぶりの夫婦二人での行動だったので良い時間になりました( ◠‿◠ )

お蕎麦を食べながら

「空室、すぐに入ったらいいな〜」

「本格的に不動産オーナーになった気がするね〜」

なんて話をしつつ、

これで安定収入が増える

と、気持ちは高ぶっていました。

不動産事業を始めた動機である

子供たちに財産を残す

という目標にも、一歩近づいたような気がします。

今回記事の中での学びですが

・不動産会社さんが間に入ってくれると融資がスムーズ！！

これに尽きると思います。

過去に個人で動いた事があるのですが、その時はやり方もわからずさっぱりでした...

大変長くなりましたが、ようやくアパート購入完了です。

さて、これからは経営者になってからの事を書いていきますが、なかなか思うようには...

本当に一つ一つ経験だとつくづく感じます。

これからもお読みいただけると本当に嬉しいです！

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

このブログでは、主に不動産賃貸業についての学びや、副業を始めてから感じたこと、夫婦の関係性についてなど、成功体験だけでなく失敗談も含めてお伝えしていきます。

前々回、前回と書いてようやくアパート紹介までたどり着きました。

（自分でもここまで長くなるとは…）

今回はアパート買い付けまでです。

さて、中古一軒家がうまくいかなかったので、当初の予定通りアパート購入路線で再出発です。

紹介頂いたのは価格帯が同程度のアパートを数件です。

家に持ち帰り「収益力」（大事ですね！）を試算し、一つに絞ることができました。

以下、物件詳細です。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

築30年弱　　鉄骨造

最寄り駅徒歩5分　　スーパー、コンビニ徒歩3分

物件価格：3300万円

満室時家賃：360万円

→表面利回り：10.9%

全9部屋（空室3部屋）

※①半年前に大規模修繕実施

※②過去にこのアパートで自然死があり、その部屋の内1部屋は空室

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

前回の基準に照らし合わせると、

①自分で見にいける範囲である

　→OK！

②表面利回り（年間家賃／物件価格）が10%以上

　→10.9%でOK！

③融資を利用できる

　→融資前提で活動

④返済比率（融資返済額／家賃）が60%以下

　→47%でOK！

⑤ROI（年間キャッシュフロー／総支払額）が2%以上

　→4.05%でOK！

⑥CCR（年間キャッシュフロー／自己資金）が30%以上

　→26.14%で△...

と、自分ルールはほぼクリアしています。

※②の自然死については、インパクト大でした！

ただ、不動産会社さんが言うには

「人間誰しも死にますので、自殺や他殺と違い、自然死は忌み嫌うものではないですよ。」との事。

なんとなく引っかかりつつも実際に物件を見に行くことに。

融資審査は前回の公庫さんの時と同様、不動産会社さん主導でお願いしています。

さて、物件見学までの間にできることは無いかと師匠に相談。

すると、「収益力をクリアしたら、次は稼働力です。」と。

稼働力とは

①その部屋に本当に需要があるのか？

②その物件が壊れないか？

といった事を指します。

アパートを買ったは良いけど場所が悪かったり設定家賃が高すぎたりして入居者さんが決まらなかったら本末転倒ですよね。

買った後に雨漏りとかがあって修繕が必要な物件だと、収益試算がくるってきますよね。

さらっと書きましたがこの稼働力、収益力と違って数字には表れてきませんので調べるのが難しい...

物件見学までの間に少なくとも①はしておきましょうと言う事で行動。

まずは最寄駅の乗降客数を確認。

(やっぱり駅を利用する人が多いほどチャンスは生まれますよね！)

調べると、乗降客数は約20000人/日でした。

(師匠的には30000人/は欲しいとの事...)

ちなみに日本で1番多いと言われる新宿駅は乗る人だけで75万人/日、大阪駅は乗る人だけで43万人...

桁が違いすぎる...

さてお次は近隣の客付会社さん(アパマンショップとか、スーモなど)に電話をします。

買おうとしている物件の需要や家賃について客付のプロに尋ねてみて、アドバイスをもらうため。

最初は「突然電話してそんな事教えてもらえんのかな？？」

と思っていましたが、客付会社にとってもその後の管理に繋がったりするので、嫌な顔はされないとの事。

早速2件程電話をし場所や最寄駅、築年数などを伝え確認したところ、現状の家賃設定も相場感があり、入居者もつくでしょうとの事でした。

正直、安心しましたε-(´∀｀; )

次は物件見学です。

これがまた...

よくわからん...

外壁のヒビ(クラッキング)とか、階段の手すりとか、見ておいた方が良いですよ

と聞いていたので、見てみましたが、、、

ん？ಠ_ಠ

全然わからーん！！！_:(´ཀ`」 ∠):

確かに壁にヒビはあったりしましたが、それがどれほどの影響を与えうるのか、築年数相当の劣化なのかどうかなど、わからず。。。

とりあえず写真をいっぱい撮る事しかできませんでした笑

帰って嫁さんにも見てもらいましたが、素人2人、やっぱりわからず...

また、3部屋ある空室の内、1部屋の中身を見せてもらいました。

リフォーム済みの1番綺麗なお部屋です笑

そりゃもう、めっちゃ綺麗でした。

壁紙なんか1面だけ違う柄にして、お洒落な感じですし、キッチンも浴室も新品ですからね！

この1部屋を見せてもらい、

「こりゃーすぐに入るやろ！！」

とテンションも上がり、さらに安心しました(´ω`)

その後、師匠にも来ていただき屋上や壁などの外観を見てもらい、

「大丈夫でしょう」

との事でしたので、買い付けをすることになりました。

買い付け自体は書類を2枚、提出するだけなので簡単なものです。

ちなみに融資が降りなかった際は白紙に戻ります(融資特約)のでご安心をヽ(´ー｀)

その後、

手付金の支払い

をします。

これは色々なパターンがあるようですが、今回は

・現金で

・売主さんは同席せず(不動産会社さんに手付金を渡して振り込んでもらう)

となりました。

今回はここまでです。

さて、今回の学びポイントですが

物件について、

自分が想像していないような事が実際にはある(今回だと自然死)ので、想定できる事象を増やしておく事が大事！

稼働力について

・近隣の客付会社は味方である

・外壁や室内のチェックは難しい

といった点ですね。

ついに次回は！

購入決済まで行ける！

ような気がします！笑

長くなっておりますが、毎度お読みくださりありがとうございますm(_ _)m

一つ一つつまづかないと経験を積めない性を

持っていますが、楽しく事業しています。

参考になりましたら幸いです。

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

このブログでは、主に不動産賃貸業についての学びや、副業を始めてから感じたこと、夫婦の関係性についてなど、成功体験だけでなく失敗談も含めてお伝えしていきます。

前回から、初めて購入した中古アパート(9戸)について、楽待アプリでの資料請求から、不動産会社さんへの来店まで書きましたので、今回はその続きです。

不動産会社さん3社に訪問し、C社の方と相互に連絡を取り合うようになりました。

C社への初めての訪問

では、事前に依頼されていた「属性シート」なるものを初めてなりに作成し、持参しました。

（金融機関に融資を依頼する際に使われるとの事）

また、こちらの今後の展望（計画）などについて尋ねられたので、できるだけ親身になってもらえるよう不動産事業に取り組むきっかけ（子供の自閉症）から説明を行いました。

初めての面談では、資料請求をした物件から説明を受けましたが、それ以外にもヒアリングを元に数件提案してくださいました。（主に中古アパート）

それらを一度持ち帰り、収益力（後述します）を確認しました。

その結果、今回ご提案いただいた物件については見送る事に決め、次回の面談に臨みました。

２回目の訪問

では、最初にご提案いただいた物件が希望に合わなかった旨を伝えました。

すると、新たな物件を提案してくれました。

加えて「水野様の場合、現在保有されている戸建て（一軒家）２軒が無担保ですので、もう一軒中古戸建てを無担保で購入し、そのあと無担保物件３軒をもってより大きな金額のものにするというのはどうでしょうか？」と、第３の選択肢も提示して下さいました！

全然考えてなかったので

「そんな選択肢もあるのか！？」

と、驚きました笑

確かにもう一軒無担保で購入できるならありがたいと思い、前向きに検討することにしました。

まずは前述した「収益力」の確認です。

不動産を購入検討する上で、いくつかルールを作っておかないと、

「買ったはいいが利益が出ない！」

なんてことになる可能性がありますよね。

自分のルールとしては、

①自分で見にいける範囲である

②表面利回り（年間家賃／物件価格）が10%以上

③融資を利用できる

④返済比率（融資返済額／家賃）が60%以下

⑤ROI（年間キャッシュフロー／総支払額）が2%以上

⑥CCR（年間キャッシュフロー／自己資金）が30%以上

といった基準で探していました。

この物件のスペックは

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

木造、築約40年、最寄り駅徒歩9分

4戸1の連棟（いわゆる長屋、今風にいうとテラスハウスってやつです）

物件価格：380万円

家賃：46,000円／月　→表面利回り14.52%

オーナーチェンジ　←大好物です笑

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

でした。

先程の自分ルールに当てはめると

①自分で見にいける

②表面利回り

は、クリアー！！

融資は借りるなら公庫さんだろうということで、まずはシミュレーション。（打診は不動産会社の担当者さんがしてくださいます）

③以降の基準はわからないが、とりあえず公庫さんのお返事を待ってから具体的に試算するとして、経験値上げも兼ねて師匠と共に現地視察をすることにしました。

実際に現地に行ってみると、最寄り駅からは確かに10分弱だったのですが、

ほぼ坂道！！∑(ﾟДﾟ)

なるほど確かに徒歩9分やけど…

雨の日とか大変そうやなと…

高齢者には辛そうやなと…

あとは、意外と壁にヒビ（クラッキング）が…

いやー、実際に行ってみないとわからないこともありますね！！

ちなみにこの戸建てはテラスハウスなので再建築は不可ですので、一回取り壊して立て直しというのはできません。

新たな学びでした(・Д・)

まぁとりあえず融資のお返事を待ちますか。

ということでこの日は退散しました。

その後、公庫さんからお返事がありましたが、結果は「融資はできません」との事でした。

理由を尋ねると、

「金額も低いし、融資をしてまで購入する物件ではない」

という事でした。

理由を聞いてゴネても判断は覆りませんので、

わかりましたという事で、本物件はご縁がなかったということに。

ちなみに…

返済シミュレーションをしてみましたが、

融資金額：350万円（1割手出しを想定）

返済期間：10年

金利：2.1%

月返済額：約32000円

→返済比率：69%    ROI：1.07%      CCR：7.7%

と、健全経営には厳しい内容でした。

（「先にしとけよ」というのは無しでお願いします…）

そんな訳で３回目の訪問。

購入することになるアパートをご紹介くださいました。

「これで買わないなら、現状で紹介できる物件はありません。。。」

なんて言われました。笑

このアパートは、前回書いた当初の希望条件（アパート、2000万円以上、所有権など）を満たしており、収益力を計算してお返事します！

と伝え、「今度こそは！！」という気持ちで一旦帰りました。

今回の学びです

・物件を選定する際は自分なりのルールを作っておくことが大事！（最初は何が大切かわからないので、とりあえず損しない物件にすること！）

・マイソク（不動産屋さんが持っている各物件の情報をまとめたチラシ）は貴重な情報だが、自分で見にいくとさらなる発見もある！！！

・自分で動いたら動いた分だけ経験値が積み重なっていく

一つ一つつまづかないと経験を積めない性を

持っていますが、楽しく事業しています。

参考になりましたら幸いです。

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

このブログでは、主に不動産賃貸業についての学びや、副業を始めてから感じたこと、夫婦の関係性についてなど、成功体験だけでなく失敗談も含めてお伝えしていきます。

前回、前々回では、リフォームが必要な中古一軒家、オーナーチェンジで購入した中古一軒家について書きました。

（※オーナーチェンジ物件：すでに入居者が住んでいる物件）

今回からは、初めて購入した中古アパート(9戸)について学びを発信していこうと思います。

まず、当物件に至るまでの初めの一歩から書いていきますね。

ここまでの実績として中古一軒家を2軒所有という状況まで来たので、次はもう少し難易度の高い物件をという気持ちで、物件探しを始めました。

（今思うと、2件の購入でテンションも上がってましたね笑）

とりあえず自分がとれる行動として『「楽待」アプリで検索』を思いついたので実施。

検索条件は以下４つです。

①エリア：自分が比較的見に行きやすい範囲

　→経験値アップも兼ねて、自分でできることを増やすため

②価格：2,000万円以上〜

　→融資をもらう前提です

③利回り：10％以上〜

　→本当は12%〜で探したかったのですが、ヒット数が極端に減ったので妥協しました

④物件種別：１棟マンション、１棟アパート、１棟商業ビル

　→集合住宅であれば…という理由です

上記条件で検索し

・土地権利が「所有権」

・空室状況

を確認し、「これかな？」というものの資料請求を行いました。

その際気をつけたのは、メッセージ欄に

・融資での購入を考えている

・現在の不動産所有状況

を記載する事です。

（相手に自分の状況を伝えておく事で、今後のやりとりをスムーズにできると考えました。）

10件程度資料請求をし、アプリ内でお返事をいただく中、3社の不動産会社さんは直接お電話を下さり「実際にお会いしてお話をしましょう」と仰って頂き、面談することになりました。

ほぼ全てのお返事、電話が資料請求後２時間以内でした。

不動産業界の対応の速さにビックリです！！(´⊙_⊙`)

結果は

【A社】

希望の物件概要の聞き取りの後、現在の資産状況を連絡して欲しいと言われ、物件管理表を送るも返事なし…

【B社】

担当の方と部長さんが応対してくれ、いくつか候補となりそうな物件を請求した物件以外にも提示頂きました。

また、部長さんの子供さんも発達障害とのことで、親近感も湧きました。

が、この会社は土日祝日が休みとのことで、今後の動きやすさを考え、困難と感じました。。。

【C社】

若い担当の方でしたが、誠実そうな方でした。

最初にこちらの状況や希望について確認された後、資料請求した物件以外の候補物件もいくつか提示頂きました。

すぐには決定できないので、一度持ち帰り、自分なりに収益力などを確認し、返答することに！

今回はここまでです。

ここから、C社に何度も来店し、やり取りを重ね、アパート購入へと向かっていきます。

ここまでの活動の学びをまとめます。

①物件は、ポータルサイトに載っているものだけではない！

② 資料請求については、深く考えずにポチってみる！

③実際に担当者の方とお会いしてみると、その会社の空気感がわかる

ポータルサイトに載っている物件が市場に出ている全てかと思っていましたが、そうではありませんでした。

実際にお店に話を聞きに行ったことで教えてもらえる物件もたくさんあるので、ポチリをきっかけに繋がりを作り、より希望に沿った提案をしてもらうのが良いと思います。

ですので、、、

とりあえずポチリましょう！(←自分に言ってる)

特に考えてから行動に移すまでに時間がかかるタイプの人！(自分がそう！)

ポチってしまうと相手からリアクションがあるので、強制的に歯車が回り出します。

そう、一歩踏み出したら自然と次の一歩が見えるようになるのです。

また、実際にお店に行ってみることで、その会社の雰囲気を知ることができます！(←結構大事だと思いました！！)

たとえば...

すごくギラギラしてる

　　　　　↓

　　　　　↓

　　　　　↓

騙されるんじゃないか...((((；ﾟДﾟ)))))))

ゆる〜い感じ

　　↓

　　↓

　　↓

説明とか、抜け漏れがあったら嫌だな...(´･_･`)

※感覚の話、主観の話ですので、悪しからず、、、

あと、次からは資料請求の際に扱っている会社も確認して、カブらないようにしよう…f^_^;

(今回はそこまで見ずに資料請求してしまったので、、、)

なんて事を思ったりもしました。

これから、

・C社の担当の方とのやり取り

・アパートに出会う前に中古一軒家を見に行った件

・融資〜購入まで

・購入後の嬉しかった事や大変な事（結構たくさん…笑）

について書いていきますので、お楽しみに！！

一つ一つつまづかないと経験を積めない性を

持っていますが、楽しく事業しています。

参考になりましたら幸いです。

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

このブログでは、主に不動産賃貸業についての学びや、副業を始めてから感じたこと、夫婦の関係性についてなど、成功体験だけでなく失敗談も含めてお伝えしていきます。

前回、リフォームが必要な中古一軒家についての学びを書きましたので、

今回は2軒目、オーナーチェンジの中古一軒家について書いていきますね。

（※オーナーチェンジ物件：すでに入居者が住んでいる物件）

この物件は、過去に競売物件に取組んでいた時に知り合った不動産屋さんから紹介頂きました。

ーーーーーーーー物件詳細ーーーーーーーー

物件価格：430万円

築54年

木造

月家賃：47,000円（年家賃：564,000円）

表面利回り：13.1%

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

この物件も自己資金で購入したのですが...

オーナーチェンジって、良い！！です！！！

すでに人が住んでいるので、すぐに家賃が戴けるんです！

（あたりまえですね笑）

これが初めての家賃収入でした。

（感慨深いです...）

その後も設備の不具合などもなく、毎月家賃を戴けていました。

なんと素晴らしいオーナーチェンジ...(*´-`)

そんな中、初トラブルがありました。

「給湯器が壊れたようで、お湯が出ない」

との事です。

お湯が出ないとお風呂にも入れませんので、

早急に対応する必要があります。

この時にふと、気付きが、、、

給湯器などの必需品、

故障した後に自分で業者を探すのは

無理！（間に合わない！）

という事です。

そんな訳で管理会社さんが2カ所から見積もりをとってくださり、安い方に決めたのですが、

　　　　　　　　15万円

ほどかかりました((((；ﾟДﾟ)))))))

家賃3ヶ月分です。

値段的には相場か少し安いくらいだと思いますが、全く予期していませんでしたので、インパクトがありました。。。

経年劣化だったので保険なども使えず、、、

台風明けだったら火災保険が使えたかもしれなかったのに(◞‸◟)

さて、今回（オーナーチェンジで購入される際）の学びをまとめます。

①給湯器、水回り、エアコン、キッチン（コンロ）、換気扇などの備品関係について、

一つ一つの修繕、取替えの時期を確認する

② 何も起きていない平時に①の業者や電気、ガス屋を選定しておく（チーム作り）

特に①の取替え時期を確認する事で、購入後すぐに不具合が起きそうなら値引き交渉の材料になりますし、修理費も含めた収支計算ができると思います。

（想定外の支出を減らすことにも繋がります）

②については、管理会社さんと業者さんの関係もあるので、すべて自分で決めるのが良いとは思いませんが、「価格面で盲目にならない」のは大事だと思います。

一つ一つつまづかないと経験を積めない性を

持っていますが、楽しく事業しています。

参考になりましたら幸いです。

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

子供の発達障害をきっかけに副業を始め、

現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。

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前回は、不動産事業を始めて1年で所有する事ができた物件（中古一軒家×2、中古アパート1棟）についてのメリット／デメリットについて書きました。

今回は、始めて取得した不動産について書いていこうと思います。

リフォームが必要な中古一軒家が初めて購入した不動産です。

地域に密着した不動産会社の無料セミナーに参加したのがきっかけです。

セミナーで紹介していたプランなどが良く

前向きに動き出したところ、何軒か紹介していただく中で、購入する運びとなりました。

ーーーーーーーー物件詳細ーーーーーーーー

物件価格：380万円

リフォーム費用：260万円

月家賃：65,500円（年家賃：786,000円）

表面利回り：12.3%（リフォーム込み）

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

さて、購入は2月末に行い、リフォーム完成は6月と聞いていたので

「7月には入居者が決まって、8月から家賃収入が入るかなー」

なんて思っていたのですが、甘かったです（笑）

リフォーム、工期が遅れる可能性もあります！！

実際に完成したのは8月末頃でした。。。

完成した後も私の楽観思考は変わらず、

「リフォーム物件で内装は綺麗で流行りにしているし、入居者さんはすぐに見つかるだろう」

と高を括っていたのですが、なかなか現れず・・・

自分の不動産の師匠からは「1日でも早く入居してもらうように！」と指導されていたので、だんだんと焦りが…！

不安になって不動産屋さんに相談もしましたが、

・この地域は地域内での移動が多いんですよ。

・10月にお祭りがあり、それが終わってから動き出す地域柄です。

と。

正直、「ほんまかいな！？」と、信じられませんでした。

そして、自分でもできる事はやろうと思い、ジモティーへの登録もしてみたりしましたが、うまくいかず…。

結局、お祭り後の11月に不動産会社に2名の方から応募があり、僭越ながら入居していただく方を決めさせて頂きました。

結果として感じたのは、

・地域密着型の不動産会社さんの言うことは正しい可能性が高い！

ということです。

さらに自分への戒めとしても言いたいのは

不動産屋さんの言葉を100％信じきり、盲目になるのではなく、

あくまで入居が決まる基準の時期等がそこなのであり、

「自分なりの工夫によって入居をどれだけ前倒しにできるかゲーム」

と考えると楽しくなるよ！

と、いうことです。

このような感じで何事も楽しくできれば、

人生がHappyになると最近よく思いますし、

実際副業を始めて毎日が楽しくなってきました。（なんと！）

参考になりましたら幸いです。

最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。

最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る

そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する

並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）

その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！

笑顔で働ける居場所を創る　ParaFamily Agentの水野　颯人（みずの　はやと）と申します。

サラリーマンをしながら不動産賃貸業にも取り組んでいます。

私は兵庫県に生まれ、母子家庭で育ちました。

大学卒業後、某大手内資系企業に就職し、その後妻と出会い、2人の子供（娘&息子）に恵まれました。

順風満帆な生活と思いきや、だんだんと就職時に思っていた仕事内容と食い違いを感じるようになり、転職を決意。

新卒から約10年お世話になった会社を去り、関西に戻ってきました。