土地を購入し、新築を建てる検討をしました。

ちょうどそのころはミニバブルの頃2007年5月頃のことでした。

名古屋では、入居率の事を考えて八事という地域で検討しま

した。

そのころの八事の坪単価；100万くらいでした。

アパート　2LDK（60㎡）　6戸

家賃；\115,000　　駐車場；\15000

家賃総収入　　　130000×6×12＝9360000

土地；10000000　　　　　建物；70000000

表面利回り　5.5％

やはり土地代が高いと利回りが低くあきらめました。

また、別の場所での検討をすることにしました。　　　　　　　

場所は名古屋近郊です。

土地は北側道路で４００㎡

路線価は約７万です。

プランは、２棟

3LDK　　　６７．９㎡

駐車場　2台

建築費　　　　　　１６００万

外溝費　　　　　　　４００万

合計　　　　　　　　２０００万

資金計画

ローン　　　　　　２０００万　　２．５％　２０年

自己資金　　　　　　　０万

家賃収入+駐車場代他　　　２４０万/年

支出額　　　　　　　　　　　　　 ３０万/年

収支　　　　　　　　　　　　　　２１０万/年

家賃は１０万/戸

建物のみ表面利回り 　　　　　１２%

土地+建物の表面利回り　　４．８%

利回りとリスクで考えるとアパートよりかなりいいと思います。

この価格帯を払う入居者がどれくらいいるか検討する必要があると思い

近所の不動産が会社に聞き取りをしてみました。

「１０万の家賃を払う人はほとんどいない」

「転勤族はこの地域に住まない」

「この金額なら、マイホームを購入する人が多い」

かなり厳しい意見が多かった。

この地域の新築の戸建は約３０００万

金利2％　35年で借入すると

月々の返済額は約10万になる。

この結果から見ても、やはり10年後の賃貸需要を考える

と厳しいと思われる。

やはり、賃貸というのは「立地」が良くないと長期間で考えると

厳しくなります。

そこで、現在使用していない土地を売却し別の土地で賃貸をする検討

を始めました。

対応は早くて、1週間後に打ち合わせしたいと連絡があり打ち合わせしました。

その時のプランの概要は下記のような内容です。

場所は名古屋近郊です。

土地は３方向道路で１０７８㎡

路線価は約７万です。

プランは、３棟（各住居は４戸）

　　　　　2LDK　６戸　

　　　　　1LDK　６戸

　　　　駐車場　１４台

３０年　１括借り上げ

建築費　　　　　　８６００万

外溝費　　　　　　１４００万

その他経費　　　　２３５４万

合計　　　　　　１２３５４万

資金計画

アパートローン　１１５００万　　２．２％　３０年

自己資金　　　　　　８５４万

家賃収入+駐車場代他　　　９１１万/年（一括借り上げ）

支出額　　　　　　　　　　　　 ６８０万/年

収支　　　　　　　　　　　　　　２２１万/年

たしかに、１括借り上げで空室のリスクは低いが,１億以上の借入をして年間の

２２１万しかキャッシュフローがでないプランでした。

相続税対策にはなりますが、あまりにもリスクが高いと思い保留にし、他の案を検討することにしました。

それは、その当時出ていた本で読んだ「戸建賃貸」のです。

確定申告の際に税理士の先生に相続税対策をお願いしました。

2007年5月

固定資産税の概算の計算書をいただきました。

その場に、S不動産（Sハウス）の方がいて紹介されました。

すでに、Sハウスには、見積もりを依頼していたのでその旨を伝え、何か依頼した事があったら連絡することにしました。

結局、不動産業者の方には連絡しませんでした。

上記のような対応から、この税理士の先生は、父親の代からの税理士の方ですが、あまり不動産に対して詳しくないようなので、他の税理士の方を探した方が良いのかなと思いました。

これからは、毎日更新出来るように頑張ります。

父親の相続税対策をしなければいけないと思い

１～4の検討をしました。

1、2007年2月　　　顧問の税理士の先生に相談

2、2007年３月　　　Sハウスでのアパート建築の検討

3、2007年３月　　　Dハウスでのアパート建築の検討

４、2007年３月　　　戸建賃貸の検討

明日からは、それぞれについての結果をまとめていこうと思います。

愛知県在住のサラリーマンです。

最近は、不動産投資でサラリーマンをリタイヤしたいと思ってます。

不動産投資を始めたきっかけは、自分の自宅を立てようと思い

積水ハウスの工場見学にいったときに資金計画の話を聞きました。

その時、固定資産税の話なり、家を持つ事により発生する、コストの大きさを知りました。

母親が以前から、父親の相続税の事を相談受けている事もあり

税金について勉強し始めました。

父親の相続税を計算してみると、億単位のお金になって

土地を物納するしなければいけない状況でした。

その、相続税対策のために土地の有効活用の検討をし始めました。