レオパレス21　株価ストップ安！

10/27の株価：628円⇒10/28の株価：528円（▲100円）

※ストップ安：一日の最大値幅制限

株価は正直です。

企業の将来を図る尺度です。

≪理由≫　中間決算速報より

　　レオパレス２１の４～９月、営業赤字に
　　2009年４～９月期の連結営業損益が50億円程度の赤字。

　　（前年同期は298億円の黒字）

　　従来予想は４億円の黒字。

　　主力のアパート賃貸事業が国内法人需要の低迷で

　　赤字になったことが主因。

　　レオパレスは海外留学生の招致など

　　法人に代わる入居者を確保して事業構造の改革に着手する。
　　売上高は前年同期比11％減の3156億円の予想から下振れたもようだ。

　　アパート賃貸の入居率は９月に81％強と、

　　期初計画から約４ポイント低下。

　　最終損益も従来予想のゼロから赤字になったとみられる。

　　来年3月期末配当ゼロの見通し

住宅・賃貸の仕事上、関心を持っておりましたが、

それとは別に

この夏、ある出来事があり、レオパレス21を身近に感じていました。

私の愚息が免停60日になり、

勤務上　30日間レオパレスに入居したからです。

入居契約時に付き合って

素晴らしいシステムに驚かされました。

それは、入退居の簡便さ。

　事前にネットで予約しておき

　当日は30分程度で入居説明と契約

　カードキーを渡され…以上。

　退去時はカードキーを郵便受けに入れるだけ。

　当然、入退居の立ち会いもありません。

まるで、ビジネスホテルのチェックインと然程かわりません。

退居後の管理・清掃は契約業者が実施し、

当初の契約不履行があれば、後日精算。

支店・営業店の社員が現地に出向くことはほとんどないそうです。

素晴らしいマニュアル化、です。

さて、

来店時、私は暇でしたので社員の方と雑談。

『素晴らしいシステムですネ。儲かる仕組ですネ…』

『ところで、入居率はどの位ですか？　90％程度ですか？

　派遣切りの影響で入居率は如何ですか？』

の質問に、社員の方が

『昨年は、90％以上でしたが、相当影響が出ていて

現在は、80％程度ではないでしょうか』

『でも、80％程度あれば営業上問題はないでしょう？』

と重ねて質問したところ

『いやあー、80％の入居率は相当厳しいですよ』…

レオパレス21の賃貸は、他社と違うビジネスモデル。

殆どが一括借上げ（サブリース）…呼び方は別にして

管理斡旋の全ての業務を自社が担うスタイル。

（当然、仲介業務は他の不動産業者にも依頼している）

その他

短期（マンスリー…）、企業契約が多い。

このビジネスモデルの変革が迫られているんですネ。

この影響は？

建築主（大家さん）は、どうなるのでしょう？

サブリース契約賃料は？

当初契約の内容について私の知るところではありませんが、

多分、契約書に

≪経済状勢等の大幅な変動により契約賃料の見直し…≫

の条文（特約）が、入っているでしょうから、

≪建築主（大家さん）との契約賃料の見直し交渉が始まるのでは？≫

の懸念があります。

しかし、入居率80％は決して低い水準ではないのでは。

そもそも入居率90％を超える水準が異常だったのでは。

入居率を上げる手っ取り早い方法は

≪家賃の値下げ≫です。

でも、家賃の値下げは更なる経営圧迫要因になり、

今後しばらくは、レオパレス21の行方から目が離せないのでは。

今日のレオパレス21の株価も相当下げて始まっているようです。

藤原紀香さん・松平健さん・小池徹平さん…らのCMで話題。

でもこの先、どのようになっていくのか？

そして、今後の賃貸業界の行方は？

心配は、建築主（大家さん）です。

サブリース（一括借上げ）は、金額を決して保証していません。

≪契約期間≫と≪査定家賃の率≫を保証しているだけ、

ましてや最悪の事態になった時には、

建築主を保証しているものは何もありません。

≪建築する側の仕様で造ったアパート≫…

これが問題になります。

限られた入居者に特化したスタイル、他の入居者には受け入れらない。

では、また…

今日は、投信の話題は一休み。

直近の話題から

１．住宅購入時贈与税　非課税枠2110万円を検討

２．住民税の扶養控除廃止を検討

について

１．住宅購入時贈与税　非課税枠2110万円

現在、前政権による

　住宅購入時の贈与税については、時限措置（2009年1月～2010年末）

　110万円の基礎控除を拡大して

　500万円を上積み、非課税枠は≪610万円≫

　それを

　『国交省は来年度の税制改正に盛り込む予定』

　仮に要望通りであれば

　住宅購入時の贈与税の非課税枠は≪2110万円≫

　お金持ちの親や祖父母を持つ子どもは、なんと恵まれていることか。

　民主党のマニフェストで

　『現役世代への生前贈与による財産の有効活用を含め

　 贈与税のあり方を見直す。』

　一方、財源問題・金持ち優遇の批判もあることから、

　≪非課税枠2110万円≫は、実現できるかはともかく、

　現行の≪非課税枠610万円≫から、大幅の拡大の可能性も！

　更に住宅取得の≪相続時精算課税制度≫も

　現行の非課税枠≪3500万円≫から≪4000万円≫への拡大を

　検討。とのこと。

　・低金利の継続

　・住宅ローン減税…等と相まって

　住宅取得者の環境は更に好転するのでは！

一方、予想されたことが、

２．住民税の扶養控除廃止

　『子ども手当』創出に伴い、

　2010年度中に所得税の扶養控除が廃止される、見込。

　そして、住民税も扶養控除廃止も検討。

　これで、≪子ども手当≫受給者はともかく、

　更なる≪大幅な増税≫・≪可処分所得の減少≫が確定！

　ところで、マスコミの報道で不明確な点が、

　≪扶養控除廃止≫の内容。

　扶養控除は、年齢等により細分化されています。

　全ての≪扶養控除≫が廃止されるのか？…です。

　≪扶養親族は、次のように区分≫されています。

　詳細はともかく、一般的に

　①扶養親族：16歳未満（中学生まで）の子供と下記に該当しない親族

　②特定扶養親族：16歳以上23歳未満（高校生～大学生）の子供

　③老人扶養親族：70歳以上の老人

　④同居老人扶養親族等：70歳以上で同居の老人

　更に

　⑤同居特別障害者：特別障害者で同居

　これらの区分によって控除額が違うから

　そして、所得税と住民税で控除額が違う。

　所得税の場合　　

　　　　①扶養親族：38万円

　　　　②特定扶養親族：63万円（38万円＋25万円）

　　　　③老人扶養親族：48万円（38万円＋10万円）

　　　　④同居老人扶養親族等：58万円（38万円＋20万円）

　　　　⑤同居特別障害者：上記①～④にプラスして35万円

　　です。

　≪扶養控除の廃止≫はこれらのうち、どの部分までか？…です。

　・全てが廃止？

　・部分的に廃止？

　・≪子ども手当≫対象の16歳未満の子供の廃止？

　・扶養親族38万円の部分のみ廃止？

　民主党もマスコミも

　この部分をもっと正確に報道して頂きたい！

　因みに

　住民税の場合

　　　　①扶養親族：33万円

　　　 ②特定扶養親族：45万円（33万円＋7万円）

　　　 ③老人扶養親族：38万円（33万円＋5万円）

　　　 ④同居老人親族等：45万円（33万円＋7万円）

　　　 ⑤同居特別障害者：上記①～④にプラスして23万円

　です。

　≪扶養親族≫廃止、その後の≪配偶者控除≫廃止？

　それらを検討するのであれば、

　その前に

　これらの≪控除額≫の複雑化したものを

　何故もっと『国民に分りやすく』してくれないのか。

　≪国税の負担増≫それにもまして≪地方税の更なる負担増≫

　その上、≪社会保険料負担は、毎年増加≫

　更に、≪社会保険給付は、どんどん減少≫

　自民・官僚政治の弊害が残って部分では。

では、また…

今日からは、少々投信の基本を細分化。

≪インデックス型VSアクティブ型≫について

・インデックス型

　日経平均株価やTOPIX（東証株価指数）といった主要な指数に

　連動した運用を目指すファンド。

・アクティブ型

　市場全体の値動きを上回ることを目的に運用されるファンドのこと。

　株式市場が低迷しているときにも積極的に値上がりを目指すファンド。

　※あくまで≪値上がりを目指す≫こと

具体的な違いは？

①インデックス型は、コンピューターで自動運用。

　 アクティブ型は、情報収集の為に多くの手間や費用をかけて運用。

②インデックス型ファンドは、アクティブ型ファンドに比べて

　 販売手数料や信託報酬が安い。

③アクティブ型は、運用会社（ファンドマネージャー）の手腕次第。

そして、以外にも

・過去のデータでは、インデックス型のファンドを上回る成績の

　 アクティブ型ファンドは極めて少ないという結果が実証されている。

・長期で保有する場合には、インデックス型ファンドの方が

　 利益が出やすいという結果も実証されている。

数1000ある投信ですので、アクティブ型ファンドで素晴らしい実績を残し、

基準価額も大幅に上昇しているものも当然あるでしょう。

また、

ある一定の期間は、素晴らしい実績を残すファンドもあるでしょう。

つまり

一概に、アクティブ型とインデックス型を比較することはできない。

過去の実績で判断できない。（過去は過去、将来は全くの白紙）…こと

結論としては、

投信は≪中長期投資≫が謳い文句であるが

『アクティブ型は、中長期投資に向いていない』ことでは！

私が販売窓口の担当者であれば

初心者には、先ず≪インデックス型≫を勧め。

株価が少しでも上昇傾向に入った時に≪アクティブ型≫勧めるでしょう。

トークの内容は

『現在のファンドより更に利回りの良いファンドがあります。』

※この時点で投資家は、若干の含み益を得ている。

※行動ファイナンスの分野に≪プロスペクト理論≫があります。

　 『投資家の心理が行動に及ぼす影響』についてです。

　 この辺は、後日に。

『お薦めのアクティブ型は、今後の株価上昇で大幅にに利回りアップを

目指すファンドです。』

そうすれば、

私の販売実績は上がり、給与もアップ。

我が社は、株価やファンド実績に関わらず必ず儲かります。

※決して、投資家の利益を目指したものではありません。

では、また…

今日は≪分配金≫について

分配金は2種類

①普通分配金

②特別分配金

≪毎月分配型8％≫

これは凄い！

預貯金で1％もない時代なのに、

毎月分配金が、

それも8％の高利回り

これは、投信を買わない手はない？？？

その上、≪特別分配金≫は課税されない。

いいことづくめではないか！！

と、思っている方はほとんどないとは思いますが。

文章ではチョット表現しにくですが、できるだけ分りやすく。

キーワードは

・分配前の≪基準価額≫

・分配落後の≪基準価額≫

・各人別の≪個別元本≫　

です。

では、事例で

投信名≪ウハウハ儲かるオープン型株式投資信託分配型≫

・分配前の基準価額　 ： 10,500円

・分配落後の基準価額： 10,000円　のケース

【個別元本：9,000円のAさん】

　分配前の基準価額が10,500円ですので、

　10,500円－9,000円＝1,500円

　この時点でAさんは、1,500円の値上り益（売ってないので、含み益）

　そして、500円の分配金を受け取りました。

　この分配金は、Aさんにとっては利益の分配なので

　≪普通分配金≫となります。

　分配落後の基準価額は10,000円で　

　Aさんの個別元本は変わらずに、9,000円です。

　（この時点で、含み益が1,000円）

【個別元本：11,000円のBさん】

　分配前の基準価額が10,500円ですので、

　10,500円－11,000円＝▲500円

　この時点でBさんは、500円の値下り損（売ってないので、含み損）

　そして、500円の分配金を受け取りました。

　この分配金は、Bさんとって利益ではないので

　≪特別分配金≫となります。

　分配後の基準価額は10,000円で

　Bさんの個別元本は、10,500円です。

　（この時点で、含み損が500円）

　※500円の分配金を受け取って、含み損は変わらずに500円

毎月分配型ですので、毎月この計算がされて

各人別に分配金が支払われます。

全額≪普通分配金≫の場合もあれば

全額≪特別分配金≫の場合も

一部≪普通分配金≫で一部≪特別分配金≫も

結局、毎月分配型は

各人別に個別元本が変動し、

各人別に分配金の内容が変動する。

決して、中長期の安定投資ではありません。

・『投資信託は、中長期の投資』です。の謳い文句。

・『5年、10年の投資スパン』で考えましょう、

・『日々の、月々決算時の基準価額に一喜一憂』する必要はありません。

・『毎月、分配金』があるので安心です。

・『基準価額が下がっても一部は元本の払戻』です。

・『何れ株価が上がれば、基準価額も上がり』ます。

　決して、間違った表現ではありません。

ついでに付け加えれば

≪信託報酬≫・≪手数料≫をいただきますので、

基準価額がどうなろうが、分配金を払おうが、

…必ず儲かります。あなたでなく、我が社がです。

どんどん投信を組みますので、バンバン買って下さい。

我が社は中長期で必ず儲けさせていただきます。

投信はいいことづくめ？？？

です。

最期に

≪特別分配金≫…この表現が誤解を招くのでは？

分配金といえば、何となく利息・利益分配のようなイメージ。

≪特別分配金≫ではなく、

≪元本払出金≫あるいは、≪一部解約金≫と、

表現すべきでは！

※くれぐれもご注意ください。

　≪特別分配金≫は、あなたの元本・元金です。

　 元本に課税される訳がありません。

では、また…

≪オープン型（追加型）株式投資信託≫についてです。

今日は≪基準価額≫

先ずは基本から

≪基準価額≫は投資信託の時価です。

時価ですので、毎日変動します。

では、この≪基準価額≫はどうのように決まるのか？

①投資信託が投資している資産（株式・債権）を毎日の値段で評価します。

次に

②株式・債権の利息や配当などの収入を加えます。

そして

③手数料・信託報酬の費用を差引ます。

これで

投資信託の≪純資産総額≫を計算して、

投資信託全体の口数で割り、

1口当たりの価額を算出します。

なお、

設定当初に1口＝1円のファンドは1万口あたりの価額

1口＝1万円のファンドは1口あたりの価額で示されます。

そして

分配金があれば、分配後の価額が再計算されて示されます。

昨日もお話しましたが、

投資信託の価額が上がろうが下がろうが

手数料と信託報酬は確実に差引かれます。

つまり

リスクは、一般投資家が全て被り、

ファンドを販売・管理・運用している全ての

金融機関は、確実にもうかる仕組みです。

日本経済新聞で確認してみてください。

通常、設定当初は1万円です。

1万円を超えているファンドは？

相当ボロボロになっているのが、分るのでは？

但し、投信の価額の比較だけでは優劣の判断はつきません。

これは、分配金（普通・特別）が大きく関わっているからです。

この辺は、次回以降に。

ちょっと話は変わりますが、

公社債型投資信託は、手数料・信託報酬等が少ないので

販売する方でも積極的ではありません。

そこで

金融機関の戦略とすれば

投信が初めての方には、公社債型投信

あるいは株式の組入れ比率が低い投信を勧めて

徐々に株式の組み入れ比率の高い投信へ。

売る側は誰だって≪会社が儲かる≫が最優先、当然です。

営業成績は、断然≪オープン型株式投資信託≫です。

こうやって絡みとられていくんですネ。

では、また…

今日は、≪目論見書≫運用報告書・運用レポートについて。

現在、投信は数1000種類。

どのようにして、投信を選ぶのでしょうか？

その前に投信の区分について

投資対象によって当然、リスクとリターンは違います。

①公社債投資信託

②株式投資信託

の2つに大きく分けることができます。

その他

・分配型と無分配型

・オープン型とユニット型

・インデックス型とアクティブ型

・グロース型とバリュー型

…等

投信を纏めて論じることはできないので

ここでは、

ローリスク＆ローリターンの≪公社債投資信託≫ではなく、

ミドルリスク＆ミドルリターンの≪株式投資信託≫についてです。

≪株式投資信託≫といっても種類は様々。

1％でも株式が含まれていれば、それは≪株式投資信託≫

株式と公社債の比率は、どうなっているのか？

国内株式型なのか海外株式型なのか？

そして

分配・オープン・インデックス・グロース…？

もうこうなってくると何が何だか分りません。

そこで、一般的な…一般的と言えるかどうかは別にして？

投資対象が多い≪オープン型株式投資信託≫

オープン型とは？…別名（追加型）

つまり、いつでも買えて、いつでも売れる投資信託。

信託期間は、投信ごとに違います。

5年・10年・無期限…

但し、

期限が決められていても延長する場合もあれば

運用成績が上がらなかったり、運用資産が減少したりして途中償還も。

なんと言っても売りやすいから

・オープン型（追加型）なので、いつでも買えていつでも売れる。

・投資信託は、中長期で年率5％以上の利回り？（の謳い文句）

・毎月買えるので確定拠出型年金にもってこい？

前置きが長くなりましたが、

一般庶民は、投信をどうやって選ぶのか？

数1000の投信、その上、投資内容は様々。

そこに登場するのが≪目論見書≫

書籍等では、『投信は、≪目論見書≫を良く読んで選びましょう』と。

≪目論見書≫には

投信を購入する上で重要な事項が網羅されています。

手数料・信託報酬・申込単位・期間・投資方針

分配・リスク・管理運営の仕組・約款…

もうこれは詳細に記載されていて、100ページ近くにもなります。

そして

投資期間中に送られてくる≪運用報告書≫・≪運用レポート≫

『これらをしっかり読みましょう』と、言っています。

で、『その内容が理解できるか？』が問題です。

更に問題は、仮にある程度理解できたとしても、

『数10、数100、数1000の投信から選べるか？』です。

『証券・銀行・ゆうちょ・保険…売る方だって分らない』のでは。

つまり

目論見書・運用報告書・運用レポートを読みこなせる人は、

おそらく投信など買わずに、

株式に直接投資するようになるはずです。

株式についてよく理解できるようになれば、

直接投資のほうを行うのが正常な人間の心理では！

余計な手数料・信託報酬を払わないで済むし、

自分で、その瞬間に投資の見直しができるから。

結局は

オープン型株式投信を購入する人は

『販売会社が売りたい投信』を買わされること。

『売る会社を信頼して、売る担当者を信頼して』…です。

つまり

『買った瞬間に、全てお任せする』ことです。

では、また…

あぶない投資信託…その②

今日は、株式投資VS投資信託について

株式投資を始めて間もない方

『どの銘柄？　分らない』

『買い時は何時か？　分らない』

『売り時は何時か？　分らない』

だから投資信託？

投資信託は

『プロのファンドマネージャーが…』

『様々な情報を収集して…』

『適切な配分で分散投資…』

『1万円程度の少額で…』

『分配金がある…』

『値上がり益だってある…？』

『敷居の高い証券会社だけでなく、銀行・ゆうちょで買える…』

『株式・債権・通貨・デリバティブ…世界中の金融商品に投資』

…

投資信託は、いいことづくめ？

さあ、みんなで投信を買いましょう？

メリットとデメリットがあるのが、世の常。

その中で≪手数料≫について

・株式投資は、売る時と買う時に

≪売買委託手数料≫が必要

・一方、投資信託は

　①買う時に≪販売手数料≫

　②売る時に≪信託財産留保額と解約手数料≫

　③保有中に≪信託報酬≫

注意しなくてはならないのは、

これら①～③の手数料が

『全て投信ごとに違う』ことです。

投資信託は、

・販売会社：証券会社・銀行・ゆうちょ・保険会社…

・管理会社：投資信託会社

・運用会社：信託銀行

これらの企業が関わっています。

つまり、これらの企業が寄って集って、

投資家から手数料と報酬を搾取していること。

一般的に

・預貯金：　　　ローリスク＆ローリターン

・投資信託：　ミドルリスク＆ミドルリターン

・株式投資：　ハイリスク＆ハイリターン

と、言われています。

一部は正解でしょうが、

投資信託は、それ相応（相当）の手数料の負担があること

投資家が儲かろうが、損しようが、そんなの関係ありません。

キッチリ≪手数料≫と≪信託報酬≫は頂きます。

肝に銘じておきましょう。

では、また…

しばらくお休みでした。

久しぶりに再開。

最近の話題

①生命保険料額の大幅な減少

　ピークの平成9年度から▲約22万円（▲33％）　

　≪年間払込保険料（世帯平均）≫

　最新調査45.5万円　　ピークの平成9年度が67.6万円

　※大幅に減少したとはいえ、世帯平均で38,000円/月の保険料

　　 これにも驚きです。

　　『 保険の見直しは、まだまだ必要でしょう』

②協会けんぽ（旧政府管掌健康保険）

　 保険料率引上げ？　

　財政健全化には、来年度0.9％程度の引上げが必要

　≪協会けんぽ≫は、中小企業の従業員や家族約3,500万人が加入

　来年度にすぐに引上げるわけにもいかないので、国庫補助金に引上げか？

　現在の全国平均8.2％

　（これを労使で折半、加入者直接負担は4.1％…本当は実質は8.2％）

　※加入者の保険料引上げ？、国庫補助金（税金）引上げ？

　　 何れにしても、負担増には変わらない。

③太陽光発電の訪問販売のトラブル多発

　国の補助金、地方自治体の補助金

　そして、来月（11月）から電力の定額買取制度がスタート

　※おいしい話？にみんなが飛びついている。

　　 設置費用は、間違いなく今がピークでしょう！

　　 今が売り手市場。

　　 株でも投信でも人気が沸騰している時に購入して、ババを引くのは…？

　　『 みんな（国・自治体・メーカー・販売業者・設置業者…そしてマスコミも）が

　　 太陽光発電…　でも環境問題は今年だけの話ではありません。

　　 今年がスタートの年です。』

　　 準備・検討は必要ですが、すぐに飛びつく必要はないのでは！

　　 エコカー・エコポイントと太陽光発電は全然違います。

では、本題

今日から少し視点を変えて

投資について、その中で

≪投資信託≫を中心に暫く話を進めていきます。

投信はメリットがいっぱい？

①少額投資　1万円から始められる

②プロのファンドマネージャーが運用

③分散投資ができる

④銀行や郵貯が販売だから安心

⑤預貯金に比べ運用が有利

⑥株式投資に比べリスクが少ない

⑦分配金がもらえる

⑧いつでも売却できる

⑨種類が多いので自分にあった投信が選べる

　…その他にメリットがいっぱい？？？？？

本当でしょうか？

昨秋のリーマンショック以降

相当な痛手を負った方は株式投資の方だけではありません。

投資信託だって、同じこと。

2年ほど前、銀行の窓口で

『サブプライムローンの投信』をバンバン売っていたのを

覚えている方も多いのでは。

≪米国政府保証？　ファニーメイorフレディーマックを組み入れた投信≫

です。　※米国政府は決して保証していません。

明日から、投信の基本、メリット・デメリット、リスクテイク・リスクヘッジ

では、また…

今日から10月。

今年も残すところ3ヵ月。

そして

≪住宅瑕疵担保履行法≫が今日から実施。

※驚くべき今日のニュース

　 『同法の対象住宅のうち、約40％に洩れがある…』

　 こんな住宅会社と契約した方は、悲惨です。

　 あなたが契約した住宅会社は、大丈夫でしょうか？

さて、

太陽光発電が沸騰しています。

補助金の申請件数も順調に伸びており、

昨日（9/30）現在：51,863件

本年度見込件数：84,000件もクリアしそうな勢いです。

4月スタートの国の補助金

（1KWあたり7万円）

（住宅1棟あたり21万円～28万円程度）

（総額：約200億円の予算）

4月：2,989件

5月：6,770件

6月：9,214件

7月：11,411件

8月：10,690件

9月：10,789件…合計51,863件

※新築と既築の割合は不明ですが、若干既築住宅の方が多いのでは？

最近の新築住宅を見ると

半分近く、太陽光パネルが乗っかるようになったような気がします。

そこで、新築住宅で

『太陽光発電の設置のタイミングは何時がよいのか？』

について、個人的な意見です。（…あくまで個人的な）

先ずは、現在の条件のポイント

①補助金募集期間：2009年4月1日～2010年1月29日

②1KWあたりの工事費：70万円以下（税別）

③国の補助金とは別に、都道府県及び市区町村で補助金有り

①と③について

補助金については、本年度の単年度で終了するものではないでしょう。

・国の政策（環境・経済対策）と合致

・都道府県・市区町村も右へならへ、ましてや本年度スタートしたところも

②の≪設置費用≫について

・過去のデータから

　古いデータですが、今後（来年以降）の予測になるのでは？

　≪平成5年度から平成17年度の13年間で1/5以下まで低下≫

　 ・平成5年度： 200万円/1KW

　 ・平成17年度： 66万円/1KW

　　　　　参照：　住宅用太陽光発電システム設置価格の推移

・1KWあたり70万円以下の規定により、売り手側（設置側）の価格では？

　いうなれば、今は売り手市場。

　製造メーカーは、シャープ・京セラ・三菱電機等が先行・大手メーカー

　先行・大手メーカーの価格が市場で価格を形成しているの実情では？

　しかし、今年になってからは多くのメーカーが新規に参入しています。

　そして、

　販売業者も家電量販店・ホームセンター等が参入しております。

　また、

　工事業者もしかりで、ルーフ業者だけではありません。

　多くのリフォーム業者が参入しております。

　つまり

　≪設置費用≫は、来年度以降　大幅に下がるのでは！

　製品の性能も、耐用年数も大幅にアップするでしょう！

　施工の技術も大幅にアップするでしょう！

今年は、太陽光発電元年、スタートの年。

慌てる必要はないのでは。

国・地方自治体の補助金も、来年以降数年は続くのでは。

新築時に近い将来≪太陽光発電システム≫を導入することを考え、

屋根の向き・形状、オール電化等の住宅設備に

配慮しておけばよいのでは。

焦る必要は、全くないような気がします。

（あくまで個人的な見解ですが）

参考：山梨県補助金対象は、既築住宅です。

　　　（上限10万円で、今年4月スタートです）

では、また…

早いもので今日で9月も終わり、明日から10月。

≪住宅構造の基礎知識シリーズ≫も今日が最終回です。

≪在来軸組工法≫の≪2階建住宅≫にスポットを当て

素人の立場で、そして≪お施主様≫の立場から進めてきました。

・建築基準法の変遷

・地盤調査

・基礎

・木造建築物

今日の≪まとめ≫で8回シリーズとなりました。

≪木造建築物≫のチェックの最終回は

≪(4)横架材のチェック≫です。

つまり、『床倍率（水平構面）』の検討です。

耐力壁がその強さをバランスよく発揮するには、

床の剛性が確かでなくてはならない。

それを数値的に確かめるのが≪床倍率（水平構面≫の検討です。

水平構面の弱い建物は耐力壁が強固に造られていても、

地震や台風に対する抵抗力はありません。

では、≪水平構面≫とは何か？

複数の耐力壁を上部で横につないで一体化している面のこと。

普通に言えば

2階の耐力壁については、小屋梁・桁・火打ち梁・屋根面

1階の耐力壁については、2階床面の梁・胴差・火打ち梁

耐力壁がその性能を発揮するには、その耐力壁に連なる

上下階の水平構面の剛性が保たれなくてはならない。

と、いうことです。

但し、この床面の剛性を数値として表示することは

建築基準法の規定では特段の定めはありません。

これを規定しているのは

『住宅の品質確保の促進等に関する法律』の

≪通称：品確法≫

『住宅性能表示制度』の中の

『耐震等級1～3』及び『耐風等級1～2』で定められています。

※素人ですので、この辺まで押さえておけばよいのでは。

以上が、住宅構造の基礎知識です。

ところで

住宅の構造の部分は、完成後はほとんど見えなくなります。

実際、あなたの契約した住宅会社は、

①素人のあなた（お施主様）に、住宅の構造について

　 分るように説明してくれていますか？

そして

②素人のあなた（お施主様）に、施工のチェックの仕方を

　 分りやすく教えてくれていますか？

・弊社の住宅は、構造耐力に優れた『ベタ基礎』です。

・弊社の住宅は、『耐震等級2』です。

・弊社の住宅は、耐力壁は『壁倍率オール2.0以上』です。

・弊社の住宅は、柱は全て『4寸』です。

・弊社の住宅は、金物は全て『JIS規格』です。

・弊社の住宅は、……

そして

・弊社は、『施工管理体制が万全』です。

更に

・弊社は、『社内の検査体制が万全』です。

・弊社は、『アフターサービス体制が万全』です。

責任施工でお客様に大変ご満足いただいております。

※『建築請負契約』は、建物引渡しと代金受領で全て完了です。

※≪住宅瑕疵担保履行法≫で全て担保することはできません。

※アフターサービスは全て無償ではありません。

本当なの？　その根拠は？

なんか専門知識がないと…良く分りません？

みんな設計上の話であって、施工は別では？

完成したらほとんど見えなくなるのでは？

だったら、例えば

素人でも分る『お客様自身のチェック表』を

事前にお施主様に渡しておいて、

≪どのタイミングで現場に足を運べばよいのか？≫

≪お客様が現場でどこを見てチェックしたら良いのか？≫

更に

定期的に現場責任者が、お施主様と一緒に

構造チェックする日程を決めて、実施。

この程度の社内体制はとれるのではないでしょうかネ。

最も重要な構造について

『弊社は、お客様と一緒にチェックしています。』

こんな住宅会社あると…良いのでは！

では、また…