https://ameblo.jp/hirota91/ 私が20代の頃にはじめて一棟アパートを購入したのをきっかけに、2棟目、3棟目を購入するまでの奮闘記と不動産投資のポイントを書いていきます ja
私は、競売の初心者ですが、競売に参加して物件を落札して

転売することに成功しました。

今回は初心者にでもできる競売投資法をご紹介します。

私も、ゆくゆくはボロボロな物件を落札して、再生して賃貸にだしたり、

売却したりといったことをしたいと思っています。

しかし、今はサラリーマンなので、そんなことをしている時間はありません。

そういった方でも、競売に参加して投資を行うことができる競売物件は

ズバリ、マンション区分のワンルームではないでしょうか。

競売に出てくるワンルームはだいたいが、所有者が入居目的ではなく

不動産投資用として第３者に対して賃貸に出ている物件になります。

賃借人が物件を占有しているということは、所有者を追い出すことも

しなくてよく、所有権移転後は賃借人と新たに賃貸借契約を結ぶだけで、

ことが済みます。

普通の中古で投資用ワンルームマンションを買うのとさほど変わりありません。

現状の賃貸借契約書も裁判所の執行官が入居者に聴取している際に、

コピーをとっている為、裁判所の物件資料の閲覧室で確認することが可能です。
、
それをもとに、賃貸の仲介を行った不動産業者にコンタクトをとって、

オーナーチェンジの手続きを取ってもらうことも可能かと思います。

登記に関しても、司法書士なしで裁判所の嘱託権をもって完了してくれますので、

掛かる費用としては郵送費用だけで済みます。


実は、ワンルームの競売というのは、通常の売買で取得するよりも

物件価格も抑えられて、諸費用もなく、そして競売という面倒くさそう・

トラブルがありそうといったマイナス面もほとんどない、良いことづくめの

不動産投資なのかもしれません。


今日はこの辺で、、

ではまた！ ]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12140287742.html Thu, 17 Mar 2016 21:49:29 +0900
今回は入札編に続き、入札後に落札した場合の話をします。

私もそうだったのですが、皆さん、だいたい入札しても

落札なんて早々できないだろうと思っていて、

いざ落札となった場合には、これからどうすればいいのだろうと

焦るものだと思います。


私なんかは、はじめての競売入札で落札までいってしまったわけで、

後日、自分の入札した物件の落札価格をみた瞬間、内心に焦りと

冷汗をかきました。


落札後に関しては、必要な書類やら準備等はありますので、

ある程度は流れを把握しておいたほうが、よいかと思います。

すぐに転売のお考えの方は、落札後にすぐに所有権が変更になる

わけではありませんので、売却活動の際には注意しておいた方がいいかと

思います。


今回、私が落札した物件のスケジュールに合わせて書かせてもらいます。


２．開札期日 2/9（火）
　　（入札数、落札価格、最高落札者といった物件の入札情報が公開されます。）

　　－中３営業日

３．売却許可決定 2/16(火)
　　（最高落札者の方に売却することが決定します。）
　　手続き等は不要で、勝手にことが進みます。

　　－中５営業日

４．売却許可決定確定 2/24(水)
　　（異議申立もなく、落札者が購入することが最終決定したことになります。）
　　（通常の売買でいうと契約成立みたいな感じでしょうか。残金を払えば、物件は
　　自分のものになります。）

　　－１週間程度

５．代金納付期限通知を送付 2/27(土)到着
　　（代金納付に必要な手続きの案内が届きます。）

　　納付期限：3/28(月)
　　と書かれていた（約１ヶ月後までに残金を納付）

６．書類収集・残金振込 3/3(木)

　　■必要書類と作業について

　　①固定資産評価証明書を取得しにいく
　　　⇒通常は現物件の所有者しか取得できないですが、裁判所から送られてきた
　　　　代金納付期限通知書を持参することで取得が可能です。

　　②登録免許税の計算、計算結果のＦＡＸ
　　　⇒①で取得した固定資産評価証明書をもとに所有権移転に必要な登録免許税を
　　　　計算します。手続きの案内に計算方法が書かれているので、頑張って計算
　　　　しましょう。
　　　　その結果をＦＡＸ送付用の用紙に記載して、固定資産評価証明書とともに、
　　　　裁判所にＦＡＸを送って、回答を待ちます。

　　③残金の振込・登録免許税の払込
　　　⇒②の回答がＦＡＸで返信があったら（送ってから1時間以内で返信がありました。）
　　　　登録免許税の金額を登録免許税納付書に金額を記載して、残金の振込用紙と
　　　　一緒に銀行へ行って、2つの振込を完了させます。
　　　　（東京地方裁判所への振込は三井住友銀行なので、手数料を抑えたければ、
　　　　三井住友銀行へ行くことをお薦めします。
　　　　※登録免許税は税金なので、手数料は発生しません。）

　　④来庁日の調整（代金納付手続き日）
　　　代金納付期限通知書には、来庁日が記載されていますが、記載された日以外の
　　　日でも電話して調整すれば変更は可能です。
　　　振込確認があるので、③の振込をした日の翌日以降で調整しましょう。
　　　※私は、明日行かせてくださいと言って調整が可能でしたので、希望はある程度
　　　　通るかと思います。

　　⑤郵便切手の購入
　　　諸々の登記手続きに必要な郵便代となります。
　　　金額が細かいので、案内書を持って郵便局へいきましょう。
　　　
　　　2016年2月の案内では以下の３種類となっていました。
　　　－570円　嘱託書送付
　　　－522円　登記完了書等返送料
　　　－1082円　買受人への送付料

　　⑥資格証明書の取得
　　　法人・・・登記事項証明書
　　　個人・・・住民票
　　　※当日はコピーだけとられて原本は返ってきます。

　　⑦最新の落札物件の登記事項証明書
　　　（来庁日から一週間以内のものと記載がありましたが、書いてある内容に更新が
　　　なければ、少し古くても問題ないようです。
　　　念のため、インターネットの謄本照会で変更がないか確認しておくいいかも
　　　しれません。）

７．来庁（納付手続き） ]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12139938312.html Wed, 16 Mar 2016 21:15:08 +0900
今回は、競売の入札の件について書きたいと思います。

まず、入札の準備として、入札票を裁判所から入手する必要があります。

これは１物件の入札の度に必要になってくる書類なので、あらかじめ複数枚

もらっておくことをお勧めします。

裁判所にて５部とか１０部ぐらいを目途にもらうことが可能です。

お役所なので、基本的に平日９時～１７時でしか受付けはしてくれません。

私みたいに、サラリーマンで平日の日中帯に身動きが取れないとなかなか

厳しいものがありますが、一応聞いたところによると郵送での対応もできるっぽい

ので、管轄の裁判所に聞いてみると対応してくれるかと思います。

私は幸い、東京地方裁判所民事執行センターが会社から２駅だったので、昼休みに

行って取ってくることができました。ただ、学芸大学の駅からは歩くのが、

微妙なとこですが。

入札書を入手できた後は、期間内に入札保証金の振込と入札金額を記入した

入札書の提出が必要です。

入札保証金は通常の売買でいうとこの、手付金のようなものです。

しかし、基準価格の約２０％なので、普通の手付金よりは高いです。

また、落札してしまった場合は、残金を入金せずに落札を放棄する

場合には保証金は返ってはきません。

落札出来なかった場合は、もちろん返ってきますが、結構時間がかかるようです。

（入札書に返金先の口座情報を書く欄があります。）


入札書は直接持参しても問題ないですし、郵送でも受け付けてくれるので、

提出だけであれば、郵送の方が楽だと思います。

ただ、専用の封筒等はないので、自分で宛名等は書いてて出す必要があります。

信書なので、宅配便等は不可になりますので、郵便局から郵便で送りましょう。

念のため、配達記録、書留等の届いたことがわかるもので送った方がいいかもしれません。

入札締切日の１７時までに届く必要がありますので、速達であっても前日までには発送して

おいた方が無難でしょう。


あとは、一週間後の開札日を待ちましょう。

落札できた場合は次のステップに進みます。


ではまた！ ]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12139567885.html Tue, 15 Mar 2016 21:30:09 +0900
突然の競売のタイトルですが、実は２月より新規事業の道筋として、

競売を始めてみました。

そして、何と始めての入札でいきなり競売物件を落札して

しまったのです。

そして昨日（3月4日）はその代金納付手続きの日でした。

つまりは決済の日（所有権移転日）になります。

今回は転売が主な目的なります。

マンションの区分なのですが、もちろん競売なので現オーナー（賃貸人）

とは連絡が取れないので、現状住んでいる賃借人と連絡を取って

賃貸借契約の引き継ぎを実施していかないといった感じです。


今回、競売物件の入札から落札、所有権移転までの流れは

自分も始めての経験で、分からない点が多くて、色々と経験

になったので、このブログでも詳細な流れやポイントをまとめて

いきたいと思っています。

では、また！
]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12136096188.html Sun, 06 Mar 2016 00:37:19 +0900
今日は、タイトルにも書いてあるように、はじめて

賃貸の客付けの為の営業活動に行ってきました。

１２月末に購入した白楽の新築アパートの入居者付けです。

現状８室中４室がまだ決まっていない状況です。

本業でも営業なんてしたことがないので、はたしてこれが

営業活動だったかどうかは不明ですが、

とりあえず複数の不動産業者さんを回ってきました。

実施したこととしては、以下です。


・名刺交換
　⇒お相手の方の名刺を受けとっておくと、今後の空室情報や
　　キャンペーンを出す際にも伝えることもできるかと思っています。

・部屋の空き状況を伝える

・ＡＤ１カ月分をお出しすることを伝える

・内見、賃貸契約は管理会社を通してほしいことを伝える


１社、短いと２～３分程で終わってしまうので、あっけないものです。

私の営業トークが続かないというのもあるかとは思うのですが（汗


所感としては、どの業者さんもオーナーからの客付けの営業には

慣れている感じで、いろいろと雑談ベースで話にのってくれる方も

いたり、「頑張りまーす」みたいな軽い感じで対応だったりと

様々でしたが、各社ちゃんと対応はして頂けた感じでした。

今日は全部で７社程回ることができましたが、果たしてこの中から、

入居者を決めてくれるのかは、ちょっと疑問を感じますが、、、

やれることはやった感じです。

後は吉報を待つのみです！


ではまた！
]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12127584628.html Thu, 11 Feb 2016 16:52:37 +0900
今週、３棟目の物件の金消契約を済ませてきました。

そこで思ったのが、法人の登記住所とゴム印の重要性です。

まず、法人の登記住所に関してですが、

今回の法人登記用で借りたバーチャルオフィスの住所が

マンションの一室だったのですが、司法書士の先生に言われて、

建物名と部屋番号はなくても登記が可能とのことで、

そのまま、建物名と部屋番号がない住所で登記を済ませました。


しかし、郵便物等は部屋番号がないと届かないと思い、

法人のゴム印は部屋番号ありで作ってしまったのです。

しかし、銀行に行ってみると、謄本上の住所と同じ

じゃないとだめだということで、せっかく作ったゴム印が

役にたたず。。。

おかけげで、法人の住所、名前、代表名を手書きで書くはめに、、、

かなり大変でした（泣

しかもそのあと、ダブルパンチのごとく、バーチャルオフィスから

連絡があり、登記は建物名と部屋番号を含めた形じゃないと

だめだとのことで修正登記が必要となってしまいました。

諸々の手続きが済んでしまっているので、修正登記は決済後に

実施予定です。

幸いなことに住所の修正登記に関しては、法人の移転登記には、

あたらず費用も掛からないとのことなので、少しほっとしています。

移転登記となると登録免許税３万円も掛かってしまうので、、、


ちなみに、銀行員の方から聞いたお話だと、契約書等でゴム印が

許されているのは法人のみであって、個人に関しては手書きが必須

とのことでした。

個人でゴム印を作っても契約関連では使えないということですね。


それではまた！ ]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12126697417.html Tue, 09 Feb 2016 07:12:32 +0900
タイトルはかなり大げさに書いてしまいました（笑）

今日は新築物件を取得したときに掛かる費用に

関して書きたいと思います。

新築物件の取得時に掛かる費用は中古物件と

ほぼ同様なのですが、一つ違う点として、

全室が空室スタートという点です。

もちろん新築であっても、物件が建ったあとに

入居者がはいった状態で売却されるケースもありますが、

最近は新築物件が大変人気なので、企画や建築段階で

売れてしまうケースがほとんどのなので、一からの

募集が必要になるということです。

全室空室ということは全室を埋める必要がある

ということであり、１室あたり、広告費１ヶ月と

事務手数料１ヶ月分がかかることになります。

なので、いきなりマイナス２ヶ月分の家賃からの

スタートとなるのです。

金額でいうと、

例えば、１億の物件で利回り８％だと収入８００万

その２ヶ月分の家賃となると、約１３３万

となります。

物件価格の１．３％となるので、バカにならない金額

かと思います。

新築の場合はこのあたりも、諸費用として見込んで

おいたほうがいいかと思います。

新築の中には３ヶ月とか半年とかの一定期間の家賃保証

がついてる場合もありますが、その時も募集に掛かる費用

はどっち持ちなのかを確認しておいたほうがいいかと

思います。
]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12119445041.html Wed, 20 Jan 2016 01:29:44 +0900
あけましておめでとうございます。

2棟目に向けて、新年早々から物件探しを開始しております。

そんな中、愛媛県で築18年のRC物件が利回り１３％の

物件が売られているので、早速買付を入れて融資先探しに

奔走を開始しています。

ただ今のところ状況は厳しいです。

銀行への融資打診結果を書いておきます。

・りそな銀行
　→物件価格約1億円の物件に対して、ざっくりですが5,000万円の評価
　　理由としては、建物面積に対しての収益性が低い為とのこと
　　（たしかに建物面積が広いので積算を計算すると建物価格が2億弱になります。）

・伊予銀行
　→地縁等がないと融資は厳しい

・愛媛銀行
　→地縁等がないと融資は厳しい

・百十四銀行（香川の地銀）
　→香川の物件であれば融資の検討もできるが、愛媛の物件だと厳しいとのこと
　　（かつ物件が松山市ではないので、周辺に支店がないのもネックに）

四国の物件融資は厳しい感じですね、、、

ではまた！ ]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12115471077.html Sat, 09 Jan 2016 11:28:09 +0900
契約書や領収書に貼る印紙代ってありますよね。

あの金額って、不動産全体の価格からすると大した額では

ないのですが、個別でみると以外とかかりますよね。

今回、私が購入した物件でいうと7,620万円になりますので、

以下の印紙代が発生することになります。

不動産売買契約書：30,000円（5千万円を超え1億円以下、軽減税率）
領収書：20,000円（5千万円を超え1億円以下）
金銭消費貸借契約書：60,000円（5千万円を超え1億円以下）

不動産売買契約書の印紙代については、売主と買主とで折半になるケースや

全額買主負担となるケースがあるので、事前に確認しておいたほうが

いいかと思います。場合によっては、全額買主負担を折半に

できるかもしれません。


領収書については、基本的に売主側としては売買契約書の特約事項として、

残金の振込明細書を領収書とすると記載しているケースが多く、

だいたいのの場合は、融資をする銀行側もそれをコピーとして保管する

形で問題ないのですが、銀行によっては売主側からの領収書を求めるケース

もあるそうで、その場合は買主が印紙代を負担しないといけなくなりますので

その辺りも事前に銀行側に確認しておくとよいでしょう。

銀行内できちんととした決まりがある場合は別ですが、振込明細書を

領収書としてみてくれるケースが大半だと思います。


金銭消費貸借契約書の印紙代については、銀行からの融資実行時に

そのまま差し引かれます。

売主への送金が、差し引き後の金額で足りない場合は事前に口座に

入金しておく必要があります。


こうしてみると印時代は合計すると10万円ぐらいかかることが

わかりますので、全額買主負担となってしまうのか、そうでないのか

を事前に確認しておくとよいかと思います。
]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12111436640.html Tue, 29 Dec 2015 00:26:32 +0900
ついに会社が設立しました。

まあ、実際には先週の設立の登記は完了しているのですが、

会社の謄本に関しては、登記から１週間後ぐらいにしか取得

できないみたいなので、今日、司法書士の先生から謄本と

法人印鑑を受け取った際に、会社が出来たのだと実感しました。


金消契約と決済がかなり迫ってきたので、建物登記やら

銀行の本審査確定の為に法人の謄本が早急に必要になる為、

本日の朝、出社前に直接受取に行ってきました。

そのまま郵便局に直行して、速達での発送と、いまだに

バタバタしております。


やはり、法人での物件購入には法人設立の事前準備が重要だと

感じました。

融資内諾、契約の日程調整に入った段階で以下を早急に準備して

おくことを備忘録として残しておきます。

・個人の印鑑証明書・住民票
・法人の会社名決定
・法人の定款決定（事業年度、事業内容）
・法人の印鑑作成
・司法書士への連絡、打ち合わせ設定

]]> https://ameblo.jp/hirota91/entry-12107131948.html Wed, 16 Dec 2015 23:53:35 +0900