本日は

不動産業者のミスで、、、、、

不動産会社の確認ミスで大変なことに！？

笑

2回言ってしまいました。。

買主は、

営業マンの勧めるままに中古の一棟ものアパートを購入を検討することになった。

物件は、駅から少し離れており、後背には小さな山がそびえていました。

10分ほど歩けばコンビニがあり。

営業マンが言うには住みやすいエリアでこの価格はありえないと強く勧められた。

確かに相場の3～4割ほど安い物件。

→買主は安いものには必ず裏があると買主は知っていたので重要事項説明をしっかりと聞いた。

聞いた際は

問題はなさそうだったそうです。

なので買主は購入を決めました。

ところが、、、

購入してから数ヶ月後

物件周辺に大雨。。。

物件は坂の下にあるため前面道路から水が流れて水浸し。

大変だ。

重要事項説明の記載を見ると前面道路は公道だったので市役所に対策するように文句を言ったところ、、、

なんと、

前面道路は私道だったのです。。。

買主はそんな話は聞いてなかったので落胆。

まだ、あります。

物件は宅地造成工場規制区域に立っていることが発覚し、再建築も不可能。

違った話だと営業マンに伝えたら重要事項説明できちんと説明した！

との一点張り。

→確かに重要事項説明書にちーさく書いてあったそうです。

なので、

書いてあったので買主は何も言えず。。。

この方は物件調査をしたのでしょうか？

重要事項説明書以外にも大事なことはたくさんあります。

購入までに全力投球しましょう！

今日のブログをみてそう思った方がいれば幸いです^_^

では、本日もお疲れ様でした！！

今日の不動産投資のお話は。

築20年のアパートを購入

→担当営業マンに言わせると『確かに築年数は古いけど木造にしては外装もしっかりとしていて大丈夫だ。、丈夫にできている。内装もリフォームする必要もない。』

現状は満室で中を見ることができなかったので、営業マンのセールストークを鵜呑みにしてしまったそうです。

都心の人気のエリアだったのし、価格も手頃だったので購入したそうです。

売買契約の再発重要事項説明を30分くらい話してもらったが業界用語であまり買主は覚えていないそうです。

ところが、1年後に問題が発生。

実は重要事項説明で数年前、物件にシロアリが発生したということを伝えられていた。

淡々と話されたのでそんな重要なこのだとわからなかった。

そして、シロアリがまた出た。

すぐに業者に連絡して見積もりを取ると駆除費用で最低でも300万円。。。

そんな大金を買主はすぐに用意できないと。。。

妻の親に借りて何とか。。。

物件の構造上の問題なので、瑕疵担保責任に基づいて売主に責任を取って欲しいと伝えたが、

期限が過ぎているのでダメだったそうです。

重要事項説明で瑕疵がある場合は保証期間までに調べることが必要になります。

重要事項説明でも文字を読み返してくださいね！

では！

昨日は野球を見てきました！

人に夢を与えるってやはり素晴らしい。

素敵な1日でした！

4月が始まりましたがみなさん調子はどうでしょうか？

今日会った出来事を報告したいと思います。。

(くだらないのでスルーしても大丈夫です。笑)

今日、汐留にある大きな公園の付近まで車で行ったんですが、

降りて外の空気吸ってたら、子連れの親子が僕の方へ。

どうしたのかなと思って小さな子にこんにちわって言ってみた。

子供は小さな桜の花びらを1輪もっていた。

そしたら手を繋いでいたお母様が一言。

『おじちゃんに桜あげて！きっと喜ぶわよ！』

お母様。。。笑

僕まだ22歳。

大学卒業したばっかり。

おじさんはまだしもおじちゃんって。。。

まぁいま老けてるから80歳になってもこの顔だな！笑

若いうちから老けていると歳を取ってもあまり変わらないそうです！

最高！笑

って僕はいつもいい方へいい方へ考えています。

考え方を変えれば嬉しくなるのです。

(おじちゃんって言われても小さな子に貰うのは別格で嬉しかったですが。)

そんな1日でした。

笑

長々と失礼いたしました。笑

今日も不動産投資の話をしていきたいと思います^_^

今回は、、、

桁がすごいですね。

承諾料で数百万って。。。

でも実際にあったって考えてみると他人事ではありませんね。

人間1人1人価値観は違うのでどうしても手前ののことを考えて購入しないと色んなケースに巻き込まれますのでご注意くださいね！

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私道持分とは？

→道路（私道）に接している土地所有者が、各々その道路に対しての持ち分がある事です。

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では、素敵な週末をお過ごしください^o^

4月1日！

みなさん新年度が始まりました！

新社会人の方お疲れ様ですっ！

社会の雰囲気はいかがだったでしょうか？

いろんな気持ちが思い募った1日だったでしょう。。。

楽しみ！

だったり、、、

不安！

だったり、、、

ついていけるかな？

だったり、、、

他にも。

僕が言えることは

大まかでもいいんです。

大体でいいんです。

目標を作りましょう！

なぁなぁと仕事してるんでは辞めた方がいいと思います。笑

目的意識をもってやっていきましょう！*\(^o^)/*

僕も負けられないですね！

会社も新体制になって業績は右肩上りに違い無い！

僕もその流れに乗って上司のいいところ盗みまくっていきたいと思います！笑

盗聴器つけたいな。(4月1日)

笑

そんなことはさておき、

新年度もブログを読んでいただけると嬉しいです。

僕も努力して行きたいと思います！

さて、本日は、、、

えっ！！！

この内容はエイプリルフールではございません。

実話です。

購入した物件の地中から色んな物が出てきた！

購入した後に発覚したので瑕疵担保責任で以前のオーナーに。。。と思ったのですが、

がぁぁその前に。

まず、物件の紹介。

購入した物件は築30～40年のもの。

30～40年以上の物件は

売買契約で交わされる特約の１つが

瑕疵担保責任の免責です。

30～40年だと土台が腐っていたり、家が傾いていたりして物件の構造上に問題が起きるケースが多いようです。

免責をすることで格安で手に入れることができるのです。

しかし、庭に地中埋設物が見つかったのです。

昔の所有者がゴミ屋敷の主人で有名な人だった。

さて、

上記で説明した免責とはどんな意味でしょうか？

→一切の瑕疵担保責任を負わないという意味です。

ということは、、、

以前のオーナーは瑕疵担保責任を負わなくていいこと。

ということは、、、

瑕疵担保責任が免責されているので、

ゴミの処理は購入者に。

2トントラック3台分で費用は30万に。

古い物件で免責をする際はリスクが必ず出てきます。

瑕疵担保責任の免責を行うときはリスクの見積もりをきちんとしましょう！

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明日は

土曜日ですか！？

曜日感覚がない。笑

そのくらい、時間が進むのが早い！

充実してる！

今日もお疲れ様でした！！！

では！^_^

今日のお話は、、、

重要なのに少ない！？

購入者からだと不安に思っちゃいますよね、、、

失敗した方は不安になったにもかかわらず、任せてしまったのです。

では、続きを。

都市圏から電車で1時間くらいの築15年の中古マンションを1億円で見つけ気に入ったので買付をした→融資も降りたので。

売買契約をしようとしたら

重要事項説明書をみてびっくりしたそうです。

なににびっくりしたかというと、、、

枚数が異常に少なかったのです。

1～2枚の簡単に書かれた用紙だったので、、、

心配になった買主は

そのことを担当者に伝えると、

『重要事項説明書はフォーマットできめられていますから』との返事

その後も淡々と進められたそうです。

重要事項説明書なのに、、、

と買主は思ったそうです。

説明された箇所は買主もあまり覚えていないそうです。。。

→相手はプロだから任せようと思ったそうです。

しかし、いざオーナーになってみると共用部分の電気代が毎月5万円かかった！！！！

高い！！！

共用部分なのでそんなにかからない！

と思った買主は担当のえいぎょに連絡。

そしたら、

なんと、

以前のオーナーさんはちゃんと支払っていたとの一点張り。

仕方なく払っていたそうですが、どうしても気になって不動産コンサルタントの方に聞いてみると給油ポンプの故障で多くかかっていたと。。

プロだからといって話を鵜呑みにしてはいけません。

重要事項説明書で納得できない箇所があれば、

引き下がることをしないでその場で確認することが問題を引き起こさない対策になると思います！

故障していれば前もって調べることはできたはずですね。

では！！

明日は金曜日！

華金と言われる事が多いですが、新社会は、明日からが本番ですね！

社会に貢献していきましょう！

僕も負けられないぞぉ。

ようやく暖かさが続くようになってきましたね！

色んな服が着たい季節でもあります。

服装って大事ですよね。

いくら稼いでいる人でもアピアランスがしっかりしてないとカッコ良くありません。。笑

戦闘服としてスーツをビシッと決める！

娯楽でも二度見されるようなオシャレな男性。

憧れますね！

僕は洋服が大好きです。

大好きな洋服を着て大好きなところに行って大好きな洋服を買う。

買いまくる。

夢ですね。

目標リストに1日100万使う！

って目標書いちゃいましたから必ず達成してみせます！笑

さて、話は変わりますが今日も不動産のお話をしていきたいと思います！

本日は、、ら

ん？

って感じですよね。。。

まず、

※宅建の資格を持っていない営業マンは担当を変わることが多い

担当していた営業マンが宅建の資格を持っていなかったとわかりますね。

部屋数6戸の小さなアパート(中古 築20年)

2000万円で利回りは18%

買主は条件に合った物件を見つけたので、早速買付をしました。

この時は満室とのことでしたが、

部屋の中は見ることができなかった。

オーナーにすぐなりたかったので、頭金を多めに入れて、融資の審査も通ったそうです。

しかし、

売買契約になっても営業マンがいません。。。

なぜならその営業マンは宅建の資格を持っていなかったから。(2回目)笑

代わりに上司が重要事項説明をやることに。

→30分で説明がおわったんですが、、

なんと、その時に現在満室だが家賃の滞納が5部屋あるとのこと。。。

6部屋中5部屋。

どんでもないですね。。

今言われてもって感じですね。。。

問題ありの物件なら物件の価格を下げろと伝えたが下げられないとの一点張り

買主は売買契約の直前で辞めざる得なくなりました。

金銭的な損害は免れたものの、時間が無駄だったと。

ひどい話ですよね。

しかし、買主も確認を怠ったからその事態が生まれてしまいました。

そういう場合は入居者に入居環境をしっかりと聞いておくことが必須になるのでチェックしていきましょう！

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ps.野球見に行きたい。。。笑

誰か一緒に行きましょう！*\(^o^)/*

昨日ハッピーって言ってたんですが、

朝から体調がよろしくない角田です。。笑

久々に熱かな？

いいえ、そんなことは言ってられませんので！

気合いで治します！

気持ちの持ちよう。笑

言い聞かせる。。

しかし、ブログを読んでくださっている人が待っているので、今日も書いていきたいと思います！

見て頂けると嬉しいです。^o^

本日は、、、

です！

どういうことでしょうか？

売買契約と同時に重要事項説明があった。

そこで、買主が気になることが、、、

住人の中に生活保護の状態で心の病を患っている入居者がいた。

『大丈夫かな？』

という疑問があったが、

会社の人は詳しく言及してこなかったので、流してしまったそうです。

あと、買う際に1000万円の値引きがあったそうですが、、、、

それはなぜだったのか？

購入者は目先のディスカウントに満足してなにも聞かなかった。。

なんとか、なるだろうとそのまま購入してしまったそうです。

ところが契約して間も無くに問題のある入居者の症状が悪化して、

なんと、夜中に騒ぎ出すことが頻繁にあったそうです。

その騒音のあまり、他の入居者が次々と退去してしまった。。

おかげで残っているのは数名の生活保護者のみに。。。

そこから、会社の人は賃貸の時に生活保護者が何人かいると賃貸希望者に伝えることに。。

入居者は中々決まらず、敷金礼金をゼロに、して家賃も大幅に下げることに、

微々たる収入でその収入は、ランニングコストでほぼ消えるそうです。。。。

重要事項説明だけでなく、

現地調査でどんな人が入っているのかを目で確認することが大切だとわかっていただければいいと思います！！

1人1人は言い過ぎですが、現地調査の前に入居者に様子を聞くなどしておきましょう。

1000万のディスカウントは理由なしで下がることはないと思います。笑

なぜなのか？

リスクヘッジをしっかりとしてオーナーになりましょう！

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こんばんわ！

本日も不動産のお話をさせていただきます^_^

本日は、、、

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは売買の目的物に瑕疵(その物が取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、

欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

となります。

なのに、保証されないケースがあったのでご紹介します！

購入した物件に重大問題があっても保証されない！？

築5年の中古マンション

→購入してから1年経っていないうちにある部屋が雨漏り。。

真下にある洋服が水浸しで入居者が大激怒。。。

原因は建物構造上の問題でした。

その場で見舞金10万円を気持ちとして渡しました。

ですが、その水浸しになったものが新品同様のブランド品で、、、

なんと総額100万円以上分あったそうです。。

すぐに瑕疵担保責任に基づいて損害賠償請求したが以前のオーナーが個人でお金がないから払えないの一点張り。。

入居者は大変怒っているので早急に払わなくては。。。

実際に被害を受けた入居者に対して損害をしなくてはならないので、、自腹でだすはめに。

しかも、先ほど数百万円と言っていましたが、弁護士に間に入ってもらったので弁護士にも支払い。

弁護士のおかげで100万円で収めることができたそうですが。

でも100万円は支払うことに、、、

しかも、雨漏りした箇所の修理で、数百万円

必ず、売主が個人である場合、保証ができるか、購入前に確認をしましょう！

オーナーが変わる際に瑕疵担保責任の適用がされる状況かどうかも判断の１つにした方がいいと思うのです。

物件が悪いだけでなく、

以前の管理会社、

以前のオーナー

がしっかりしているかどうか！

しっかりと確認しましょう^o^

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夜はまだまだ冷え込みますね。。

体調管理はいかがでしょうか！？

今日は薄着で行動してたのでとても寒い！

早く春来い～笑

そういえば、、

仕事を始めてから風邪をひかなくなりました！

要するに人間は気持ちの持ちようだと感じた。

本日は、、

です。

安いとはどれくらいなのか？

実際にあった例では

・

相場の半額以下の物件。

相場の半額くらいの金額で物件が売っているのはなぜか！？

→所有権の物件ではなく、借地権の物件

借地権とは？

→地代を払って土地を借りる権利。

借地権の不動産は価格が安いのが最大の魅力で、所有権の6～7割くらいで購入できます。

しかし、価格が安い分融資が降りにくいのです。

購入希望者Aさんは無事融資が降りたみたいですが、

オーナーになれたのはいいが、、、

入居者が中々集まらず。

辛いですね。。

しかも土地を借りているので毎月4万円のランニングコスト、(借地権のため。)

中古物件なので、修繕費、建物管理費で月3万

このオーナーは現在中古マンションを所有していますが、その一部屋の収益を今回の投資で潰してしまっているのです。

売却も考えたが購入希望者の融資が中々降りず売りたくても売れない状況。

借地権だと融資が降りにくいケースが多いようで、、、

借地権というものはメリットも大いにあるが、それなりのデメリットもあるので、確認作業を怠らないで勉強しましょう！

借地権ならではのコストとリスクがあるので、それをきちんと見分けれるようにしましょう。

では、本日もありがとうございました！

明日から1週間頑張りましょう^_^

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今日の不動産のお話は、、、

です！

格安物件を選ぶ時に注意しなければならないポイント

重要事項説明書に記載されている内容をチェックすること！

買わない勇気も必要です。

築40年以上の中古の戸建て物件

以前住んでいた人が丁寧に扱っていてリフォーム済み。

外装も内装も綺麗でした。

価格も250万で利回り30%でした。

その場で購入。

しかし、

物件についてきになる点が、、、

重要事項説明書に書かれている『私道負担』

→この物件は接道義務を果たしていないので、

敷地内に私道を作らないと立て直すことができないのです。

『過去にシロアリ発生あり』

営業マンはきちんと対策をとったので、問題がないとのこと。

しかし、半年後にシロアリ発生、、、、

シロアリは薬剤の効き目がなくなるとまた発生するそうです。

その知識を営業マンは知らなかったのです。

そして、シロアリのせいで土台が問題となり解体費用で50万円

解体しても、、、、

しかも、再建築できないので、、、

どうすることもできなかったと嘆いているそうです。

この方は大家さんになった瞬間に満足してしまったのです。

この物件、将来的にどうしたいか？

入り口と出口をしっかりと決めることがとても重要です。

壊して駐車場として使うこともできました。

出口戦略はたくさんあるのです。。。