大阪以外の市場動向は解りませんが、

売り物件の中で、これは比較的良いんじゃないかな？

と私が思うのは、なんとなくですが、

売り物件の中のわずか1％です。

殆どが、資料を見るだけで、現地に見に行くのも僅かです。

それでも、買わされてるとゆうか、なにか解りませんが

結構売れている様子です・・・

で、競売情報を購入している不動産業者は

既に知っていると思いますが、

今年に入って、異常事態が発生しております。

私は、大阪南部を除いた競売情報を購入しているのですが、

私が知っているだけでも、既に4棟の収益物件が、

競売開始となっております。

しかも、全て同じ銀行です、

この銀行は、今までにないイケイケの融資付けで、

そのおかげで儲けた不動産業者も沢山いると思います。

しかし、明らかに買っちゃいけない物件を、

なにその融資額？って感じで購入しています。

購入して僅か2年で競売開始ですから、

買って1年位で支払不能になったのじゃないかと思います。

例え、高年収・高属性でも、残るかもしれない残債は多額で、

たぶん払えないんじゃないかと思いますし、

高属性なので、自己破産も、

もしかしたら、直ぐには出来ない人かもしれません。

ちょっと考えれば解ることなのですが、

儲け話をわざわざ人に教える人はいないと思います。

実際、これは堅い、と思った物件があったとしても、

不動産業者が買いますので、

なんだか、雑誌やテレビで不動産投資は儲かりますよ！

って盛り上げてますが、スポンサーの都合だと思います。

実際、テレビで取材をする形を装って、

実は、広告代理店にお金を払ってますので、

テレビや雑誌を信じると高い確率で破滅します！

でも、中には、僅かだと思いますが、

我々、プロの不動産業者を遥かにしのぐ、

知識と、仕入れルートと、資金調達力をもつ、

兼業大家さんがいるのも事実なので、

勉強次第だと思いますが、

その方たちの努力は、たんなる投資ではなく、仕事です。

更に、運も持ち合わせているとゆう方たちです。

あ、長くなりましたが、結局何が言いたいのかとゆうと、

近々、金融引締めが起こる可能性がある事と、

（都市銀行の人が、もう締めてると言ってました）

美味しい話はこの世に無い、

って事が言いたかったわけです。

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【まとめ】

不動産投資をお考えの方は、

信頼のおける不動産業者を複数探して、

それぞれ得意分野がありますので、

色々と教えてくれる業者さん探しから始めるのが良いと思います

で、情報を精査して、更に、とにかく質問することで

その不動産業者の質を見極め出来るようになってきます。

参考にして下さい！

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余談ですが

先日、私の長男は、将棋クラブをさぼっていたのですが、

生意気にも、毎日将棋ウォーズを3局している私に、

勝負を挑んできました、

クラブをさぼっているような奴に負けるわけが無いと、

ふざけるんじゃない！と

なめるな！と

勝負しました、

負けました

おしまい

①建替えの時は同程度の建物は建てれない場合がありますよ

②実測しませんよ

③測量無しの公簿取引ですよ

といった内容で説明を受けて契約、引渡を受けました、

その後

この建物は容積率・建蔽率がオーバーしている

「既存不適格物件」であったことと

公簿の土地面積と実測の土地面積に違いがあることが

判明しました。

で、

ＡさんはＢさんに、説明義務違反による損害賠償

2200万円払え！といった事で裁判になりました。

結果

Ｂさんは同等希望の建物が再建築できないと

説明しているのでお咎めなし！却下！となりました。

まとめ

なんだかよく解りませんね？

調査段階では、解らなかったみたいですね、

でも、解りませんよ！と

ちゃんと説明しているので、Ｂさんはお咎めなし

って事ですが。

当たり前じゃないか？なんで揉めるの？

と思いました、裁判に至る経緯とか、業者との人間関係

買主の人間性、業者の対応、色々なところが見えませんが、

当たり前の事でも、対応を間違えば裁判にまでなってしまう

とゆう、とても恐ろしい事例ですね・・・

余談ですが

本日、ＮＨＫの受信料の支払い義務が最高裁で認められました。

遡って請求できるみたいです。

以前に国税調査官と仲良くなって色々教えてくれましたが、

脱税を見つけても、見つけて直ぐには指摘せずに、

遅延損害金も取れるので、

しばらく泳がせて、たっぷりと遅延損害金が膨らんだ頃合いで

がっぽり請求して根こそぎぶんどる、と、

めちゃくちゃ怖い事を、ニコニコ顔で教えてくれました。

貴重な情報ありがとうございます！

おしまい

85歳の認知症Ａさんの家に、不動産業者Ｂから電話があり、

何回かの電話のやり取りの後、Ａさん宅に訪問。

ＢさんはＡさんが持っている不動産の媒介契約を、

400万円で受ける。

後に、媒介契約を即解除して、700万円でＢさん自ら買取る、

さらに、善意の第3者Ｃさんに1350万円で転売

後に、その事に気づいたＡさんの法定代理人Ｃさんが、

君たち、無茶苦茶してくれましたね、損害賠償だ！

といった事で裁判になりました。

結果

不動産業者Ｂ　その従業員Ｂ1　

更に・・登記を担当した司法書士Ｂ2にまで、

1430万円の損害賠償をしなさい！

といった事になりました。

まとめ

これは酷いですね、刑事事件になったのかな？

司法書士まで、グルだった・・・とゆう事ですが、

めちゃくちゃ怖いですね。

通常、認知症の診断を受けてる本人と直接取引しないのですが

欲に目がくらんで、やっちゃいましたね。

でも、もっと怖いことは、現実に、

これと似たような事例が結構あるとゆう事です。

「認知症の診断を受けてなければセーフ！」

と言ってた業者もいます、ないないないですよ～！

この判例以上のケースも、世の中にはあると思います！

年配の方の不動産所有者はご注意ください！

クリスチアーノロナウドでした。

おしまい。

土地建物　6100万円　手付金250万円　残りは住宅ローンで

住宅ローンが借りれなかったら白紙解除ですよ。

といった契約をしました。

Ａさんは都市銀行に融資を申し込みましたが不可となりした

ので、白紙解除で手付金返してください！

といった所、

不動産業者Ｂは、

いや！ノンバンク（例えば、旧ライフとかアプラスとか）

で申し込めば融資出るからそこで融資してもらって下さい。

それが無理なら手付没収です！

で、実際に没収を主張

といった事で、裁判になりました。

結果

不動産業者Ｂは手付を返しなさい！

といった事になりました。

まとめ

これは無茶苦茶ですね・・・

そもそも事前審査出してなかったみたいですね。

都市銀行とノンバンクでは金利が３倍ぐらい違いますので、

都市銀行駄目なら、ノンバンクでって言い分が・・・

もう無茶苦茶です・・・

本当のお話みたいです。

一般消費者が高額な不動産を買う時には、

殆どが住宅ローンを使いますので、

契約前に、事前審査をすることで、

ほぼ確実に融資の可否が解りますので、

通常は、契約前に事前審査を致します。

不動産業者も、事前審査がＯＫじゃないと、

普通は契約してくれませんし・・・

無茶苦茶ですね。

今回の判例は、あんまり勉強にはなりませんでした。

しかし、ここまで書いてしまったので、

勿体無いのでそのまま投稿致します。

余談ですが

大阪市旭区今市1丁目に

とあるお好み焼き屋さんがあるのですが、

そこのお好み焼き屋さんは

キャベツにこだわっているようで、

とても美味しいお好み焼き屋さんです。

本日とても良いお話をしてましたので、

あまり勉強にならない判例の代わりではありませんが、

内容を投稿したいと思います。

朝早くから、市場にキャベツの仕入れに行ってるとの事ですが、

いつも買っている問屋のキャベツがその日はたまたまなのか？

味が苦かったそうです。

なので、そことの付き合いをやめ、

代わりのキャベツを仕入れるために、

その後、何件もの問屋さんを回ったそうです。

仕事に馴合いは通用しないという事でしょうか。

大将！もう１枚！

おしまい。

競売開始決定がなされた所有不動産の任意売却を一任した

Ｂさんは紆余曲折ありながら、更地渡しの条件付きで、

6200万円での売却に成功。

決済はＢさんがＡさんの代理を務め、

各債権者への配分を終え、

売却に係った費用を差引90万円をＡさんに支払う、が

Ｂさんより、

「157万円の約束じゃないか！」

「残りの67万円を払え！」

Ａさんの言い分は

「は？Ｂさんのせいで、解体工事がストップしたから、解体業者に損害金も払ったし（25万円）その他、色々と動いたから経費をひいいただけじゃないか！払うか！」

で、裁判になりました、

結果、和解となりましたが、

和解内容は、

その他経費は仲介報酬内として認めません。

解体業者の損害金は認めます。

なので、67-25万円の42万円をお支払い致します。

といった内容でした。

まとめ

任意売却は立替金が必要な場合もあり、

私も、ほぼ間違いなく回収できる見込みがある時は、

無利息で数十万円を立替えた時も多数あります、が、

その都度、領収書と覚書を交わし、

あとあと揉めないようにとゆうか、

金種が多すぎてわけがわからなくなるので、

経緯を細かく記録に残してます。

今回のケースは

①無知につけこんだぼったくりだったのか

②書類の不備につけこんだちゃぶ台返し

のいずれかだと思いますが、

どちらもあり得る業界だなと思いました。

気を付けましょう！

おしまい

余談ですが、

先日、私の長男がセンターフライをキャッチできました。

めでたしめでたし。

仕事とはいえ、

トラブル事例ばかり書いていると、暗くなるので、

明るいお話を付け加えておきます。

それではまた次回

隣のＢさんに脅迫めいた言動で、ここの部分は建てるな！

と言われ、約３坪位の建築を諦めました。

隣のＢさんの事を調べてみると、

警察の情報では暴力団関係者かもしれない・・・との事

で、

Ａさんは、土地を買った不動産屋さんに

こんな輩がいるなんて聞いてない！

契約は解除してくれ！

と、裁判になりました。

裁判所の結果

不動産屋に説明義務違反はありませんが

これは隠れた瑕疵なので、１５１１万円払いなさい。

といった結果になりました。

まとめ

これは厄介・・・宅地分譲する場合は、

隣地にどういった人が住んでることまで調査しなければ、

リスク回避できないことになりますが、

そこまで調査して、仕入れをする業者はいないと思います。

仲介業者がどこまで調査しているかも問題ですが、

１１５６万円の損害賠償って・・大赤字だと思います。

隣地も注意深く調査しなければいけないと思いました。

が、これは防げないな、とも思いました。

おしまい。

余談ですが、

今日、千林商店街を歩いていると

顔見知りの仲介業者、Ａさんを発見しました。

向こうは私に気づいてなく、

遠目に見てましたが、約１５分後に物件から出てきて、

売り看板を剥がし始めました、

どうやら売れたようです。

おめでとうございます！

一人、夜にチラシをポスティングをしているのを見てましたので、

祝福したいと思い声をかけました、

私「オメデトウございます！売れたんですね！」

Ａさん「申込いただきました！」

私「いくらで売れたんですか？」

Ａさん「それはちょっと、まだ契約してませんし」

・・・・

くそ！教えろや！と思いましたが

Ａさん、流石プロですね！守秘義務守秘義務！素晴らしい！

以上

おしまい。

土壌汚染とかもろもろキレイな状態で引渡してくださいね

といった契約でお互いに合意して取引成立

ところが土地にアスベストを含むスレート片が多数あり

Ａさんが63億円かけてそれを撤去

で、Ｂさんに工事遅延とか含めて83億円請求

で、Ｂさんはアスベストは自然のものなので払いません！

その他なにかと言い分はあります、払いません！

といった主張で裁判になりました。

裁判結果は、

53億円払いなさい！

といった事になりました。

なんだか・・・

話が大きすぎて・・・

ピンとこないので、

Ａさんの言い分を、引き直して考えてみると

848円で土地かって

68円余分にかかって費用もかかったから

83円払って下さいよ！

となります。

引き直しすぎてもピンときませんが・・・

よく問題になる瑕疵担保責任ですが、

最初に言ってた事と違うじゃないか！

といった事が根本的な原因だと思いますので、

よくよく注意しなければいけないなと思いました。

この調子で真面目な感じの記事を量産していく予定です。

それではまた次回

執行官の調査では、未登記建物につき借地権は買受人に対抗できないとの事

なので、落札者は、落札したあとに建物の所有者に出てってくださいねと言ったところ

いやです、建物は登記してますので、借地権がありますから出ていきません、

となって裁判になりました。

結局、登記はないものとして競売になったが、実際はありましたので、やり直し！

となったようです。

執行官の調査ミスで、実は登記があったようです。

なんじゃそりゃ？

判例と経緯を読みましたが、私の頭では深いところまで理解できませんでした。

実際の地番と床面積と異なる地番で登記の記録があったので、執行官それにも気づかなかった、

といった内容でした。

？？？？？

そんな事もあるんですね、この落札した人は最高裁まで行ったみたいですが、

よっぽどこの土地が欲しかったみたいですね。

費用と時間はどれぐらいかかったのかな？

発覚した時に買い受解消にはできなかったのか？

できなかったから最高裁までいったのか？

落札者はその後どうなったのか？

じゃあ調査ミスをした地方裁判所の責任は？

色々な疑問がありますが、

なんとなく、

あと、10年もしたら、不動産調査はＡＩがやるんじゃないかと・・・

アイフォンのＳiriみたいなやつで・・・

失業ですね・・・

また次回

●地主Ａさん

「もう建物古いから（築40年）60万円出すから出てってくれませんか？」

●入居者Ｂさん

「イヤです！」

で裁判になりました。

●裁判所の判決

「出てかなくていいですよ」

といった判決でしたが、その後、和解したそうです。

おそらく立退料の増額で決着したのかと思いますが、

裁判まで発展してしまった時点で、家主または不動産屋としては－100点です。

しかし－100点を想定して購入するので、想定内と言えば想定内です、

かっこつけて言いましたが、私が実際に裁判にまでなったら、抜け毛の量が倍増すると思います。

私も立退き交渉をしますが（非弁行為じゃないですよ！）

不動産屋がいちばん神経を使う仕事かもしれません。

私の場合は、幸運なことに全て円満解決ですが、いつかは裁判も？

あ～～やだやだ。

終り

死んでたわけではありません。

また懲りずに、マッチングサイトを作るので、ブログのお仕事を再開します。

真面目な内容ばっかり書いていこうと思います。

ネタがとくに無いので、判例忘備録を勉強を兼ねて更新していきます！

H25.10月　東京地裁にて

●買主Ａは融資を使い収益物件の購入を決意・そして契約

●仲介業者Ｂは融資特約無しの重要事項・契約書を作成

●買主Ａはその書面に署名捺印

●融資不可となり手付没収10,000,000円

●買主Ａはそんなこと聞いてない！返してくれ！

●裁判所は「あなた、ちゃんと重要事項と契約書に署名捺印してますよね？」

とゆうことでＡさんの手付は戻りませんでした・・・

細かい経緯は判例集に書いてましたが、Ａさん高齢という事もあり、ちょっとこれ・・・もしかして・・・

といった感想でした。

似たような経験で言えば、

Ｋ銀行なんか事前の承認通知出さないし・・・

電話でちゃんと説明しますって・・・

ちょっと不安でしたので、解除期限を長めに取らせたもらいましたが・・・

うちは出しません！って自信たっぷりに言ってました。

それではまた次回