https://ameblo.jp/ichiro007/ 外資系の小さな会社に勤める”しがない”サラリーマン！首筋の寒さを感じつつ、経済的自由を夢見、不動産投資！勉強しない事がたたり、債務超過。。。金融機関には連戦連敗、融資を断られ続け早１年。。。どうするデスパレート・サラリーマン！！！ ja
やはり、幅広い人脈と、情報収集されている大家さんは、色々と美味しい制度を上手く使いこなしている事を、しみじみと感じてしまった。

今年は、複数の部屋で大規模修繕を行い、うん百万円の出費となっており、年間の収益以上のお金を吐き出している、きわめてきつい状況にいる。

如何に低コストで出来ないかと、うじうじと考えていたが、価格ディスカウントしか思いつかず、業者様に低姿勢で、こんなに修繕をしているので、何とか今少しディスカウントして頂けませんでしょうかなぞと、やたらと情けないお願いをし、端数の数字をチマチマと下げて頂いていた。

ところが、赤井先生のブログに「既存住宅流通・リフォーム推進事業の補助金」なる補助金を使い、９００万円のリフォーム費用を６００万円に圧縮された話が書かれていた。

残念ながら、この制度自体は既に締め切られているとの事で、もう、私が利用する事は出来ない。。。。

私も、赤井先生ばりのリフォーム費用の為、ファミリー・カー１台分ぐらいの資金の圧縮が出来たかもしれないと思うと、大変寂しい気持ちになってしまった。

やはり、勉強されているカリスマ大家さんは、カリスマと言われる所以がそれなりにあり、ますます加速されているようだ。

私は、やたらと減速中といったところだ。

う～ん　頑張らなくては。。。。
]]> https://ameblo.jp/ichiro007/entry-11045744817.html Wed, 12 Oct 2011 14:48:37 +0900
新築と言う事もあり、利回りはあまり高くない物件であるが、売主様も利益があまり出ない物件だ。

とは言え、表面利回りのベースになっている想定家賃が、本当に入居される実態家賃と同じになるのかは、実際に入居が決まらないとわからない。

想定家賃自体は、実態家賃とはかけ離れていないようだが、約7.5％の値引きのお願いを仲介の不動産を通してお願いした。

仲介の不動産会社も値引きが通れば、仲介料が減る事になる。

結果としては、痛み分けで、要求金額の50％で折り合いを付けて頂けた。

50％と言っても、そこそこの金額になる。

その後、建物の価格を物件の売出価格の70％にして欲しい旨もお願いさせて頂いた。

こちらは仲介の不動産会社が、かなり頑張ってくれたが、希望金額と数百万円程低い価格でないと難しいとの事で、これ以上の建物価格のアップは難しいようだ。

なぜ、建物価格の割合を高めたいかと言えば、購入後の減価償却費を高めたいからだ！

但し、物件価格を3.75％程値引きして頂いた為、建物価格の割合は約70％の割合を確保している。

また、仲介手数料もたしか、経費処理ではなく、資産部分に参入される為（はず）、金額的にも、減価償却の観点から考えていた金額を超える金額となっているようだ。

但し、良い事づくめとはいかず、プランではタイル敷きの予定の１階部分のたたきの部分が、タイル敷きではなく、単にコンクリートを流すだけと、グレードを落とされてしまった。

分からない部分のグレードを落とされないように、ウォッチしていかないといけないだろう。

まずは、一番手は確保出来ているようなので（仲介の不動産会社曰く）、早く契約まで持っていきたい。

仲介会社での契約書準備等もあり、実際の契約は再来週の土曜日（１０月１５日）あたりになりそうだ。

後は、仲介の不動産会社さんが、売主さんをうまくグリップすることを祈るのみ。。。

]]> https://ameblo.jp/ichiro007/entry-11040206920.html Thu, 06 Oct 2011 22:27:04 +0900
それも初めての不動産関係の話。。。



今回、物件の購入に向け、信用金庫３行に融資のお願いをさせて頂いた。


「１行目は現在借入をさせて頂いている信用金庫様

⇒頭金３割入れて頂けるのであれば、お話しをお聞きさせて頂きますとの回答を頂く。
頭金、３割も入れられれば、小さめのアパートがキャッシュで購入出来ますが、そんなお金ありません。」


「２行目は、４か月前に借り換えの提案を受け、決済まで頂いたが、その後、１行目の信用金庫様が、お得なご提案を頂いたので、借り換えの実行をお断りした信用金庫。

但し、もう融資はして頂けないかとおもったら、６ヶ月ぐらいの冷却期間（役員が案件を忘れるだろう期間）を持って頂ければ、融資は出来るでしょうとのお話しを頂いていた。

４か月しか経過していないが、融資の打診をしさせて頂いた。

⇒担保価値が低く、５０００万円ぐらい自己資金を入れてもらわないとダメとの回答（ものすごく厳しい掛目を入れられた）」



「３行目は約２年前に融資のお願いに伺ったが、物件を購入した後、一期分の確定申告書を見せて頂かないと、融資できないとの事で、定期積金を始めさせて頂いた信用金庫

⇒こちらの信用金庫は、持ち込んだ物件に対し、担保価値はほぼ出るのではとの事、多少担保価値が足りなくても、融資は可能との回答を頂いた。

⇒融資審査に必要な書類（確定申告等）を提出させて頂き、審査に期待していたところ、融資は出来ないとの回答を頂いてしまった。」



理由としては、前期に物件の外壁工事等（約５００万超）をして、全額を経費で処理していたこ事と、個人の資産管理会社にサブリースし、利益を圧縮していた為、キャッシュ・フローが回っていないとの判断をした為とのこと。

４か月前に、２行目の信用金庫から、今回の物件価格の２倍超の既存借入残の借り換えの決済を頂いていたので、前期に外壁工事等の費用を全額経費処理の事はすっかり気にしていなかった。

そう言えば、１行目信用金庫様に、確定申告書を持参したおりに、支店長様から、意図的に利益を圧縮しているようで、キヤッシュが回っていないですねとご指摘頂いていた。

ちなみに、キャッシュ・フローが回っているかの判断は、「年間借入返済総額＜減価償却＋利息＋利益」を見ているそうです　by ３行目の信用金庫様。

そう言えば、今読ませて頂いている、叶先生の新刊本にも、損益計算書での経費処理に関して、書かれていました。


２行目の信用金庫様はここら辺に関しては、ゆるいようですが、担保価値に対しては掛目がきつく、３行目の信用金庫様は担保価値に関しては柔軟だが、キャッシュ・フローの見方がきつく、帯に短し、襷に長しで、うまくいきません。


なかなかうまくいきません。

損益計算表の見方が甘く、担保価値の掛目の甘い、金融機関を探し、トライしていくしかないようです。

こんな金融機関、あるかな～。。。。 ]]> https://ameblo.jp/ichiro007/entry-11038853700.html Wed, 05 Oct 2011 16:32:14 +0900
風水とか気とかは、良く分からないが。。。

家の中がやたらと、散らかっている

空気がよどんでいる事が、かなり分かる状況だ！？

これは何とか改善しなければいけない。

思い立って、港北インター近くのIKEAに行って、収納ようの箪笥を買ってみた。

値段はお買い得価格なのだが、自分で組み立てるのに、やたらと時間が掛かった！

もともと散らかっているのを、何とかしようと考え箪笥を購入したので、箪笥を組み立てるスペースが無い！

しょうがないので、玄関で組み立てたが、エアコンが無いので、やたらと暑かった！

暑い上に、湿度が高い！

あやうく熱中症になるかと思えた。。。

悪戦苦闘の上、箪笥は出来上がったが、タイム・アウト

散らかっているものを片付けるまで行かなかった！？

最初の目的の、よどんだ空気を改善させ事が出来ていない。

私の悪戦苦闘は、まだまだ続きそうだ。

不動産投資はいつ出来ることやら。。。。


]]> https://ameblo.jp/ichiro007/entry-10615708756.html Tue, 10 Aug 2010 19:32:34 +0900
我が家の、金のなる木が。。。

数日間見ないうちに！

今年の夏の猛暑で。。。　植木鉢の土が、干からび、

根っこが乾燥し過ぎ、　根っこから倒壊していた！

金の。。。　金のなる木が。。。　干からびているではないか！！！

思えば、数年前の台風の翌朝、道端に落ちていた、

小さな小さな茎を、鉢植えにしたのが始まりで、

妻と、お金が残るようになれば良いねなどと、たわいも無い話をしながら、育ててきた。

その間、不動産投資を開始し、収支は別として、不動産も購入出来た！！！

ただ、この頃は不動産投資も連戦連敗、

とりあえず、数年前拾った、小さな小さな茎状になった、金のなる木を、

大き目の鉢に、何株（茎）か植えてみた！

これらの小さな茎の成長のように、私の不動産投資も一から再スタート出来たらと思う。

それにしても異常に暑い夏だ。。。

金のなる木様、上手く育ってください！！！


]]> https://ameblo.jp/ichiro007/entry-10614336661.html Mon, 09 Aug 2010 09:47:28 +0900
会社では、首筋の寒さを感じ、不動産投資では背中に冷や汗を感じる日々！？

この頃、体調も思わしくなく、三重苦状態！！！

早く、経済的自由を謳歌したい、デスパレート・サラリーマンです。

財務状況（債務状況・自己資金）の悪さで、新規融資に大苦戦。。。

次の物件は、何時買えるやら！？

先達の経験を参考に、心機一転！！！

来年３月までに、物件を仕入れるぞ！！！

本当に買えるのか～？？？

不動産投資で苦しんで方、是非応援よろしくお願いします！
]]> https://ameblo.jp/ichiro007/entry-10610922739.html Thu, 05 Aug 2010 18:00:50 +0900